Anulare act

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA GHERLA

JUDEŢUL CLUJ

DOSAR NR. 2678/235/2008

SENTINŢA CIVILĂ NR.2866/2008

Şedinţa publică din data de 27.11.2008

Instanţa constituită din:

Pe rol se află pronunţarea hotărârii privind acţiunea civilă formulată de reclamanta S.C.  în contradictoriu cu pârâţii  B.I şi H.M , având ca obiect anulare act .

Dezbaterile pe fond au avut loc în şedinţa publică din 13.11.2008, fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanţa, având nevoie de un timp pe a delibera, a amânat pronunţarea pentru data de 20.11.2008 şi pentru data de azi 27.11.2008, când a hotărât următoarele:

I N S T A N Ţ A

Reţine că prin acţiunea civilă înregistrată la data de 29.07.2008 reclamanta S.C. , a solicitat instanţei în contradictoriu cu pârâţii  B.I şi H.M, în principal constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.932/28.03.2008 de notarul public G.M încheiat în frauda intereselor reclamantei, repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului, respectiv revenirii terenului situat în satul R, comuna B, judeţul Cluj, tarlaua 19, parcele 528/11 în suprafaţă de 10.075 mp. înscris în CF nr.2847 B în patrimoniul pârâtului B.I precum şi rectificarea înscrierii în cartea funciară în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei H.M asupra terenului menţionat. In subsidiar reclamanta a solicitat ca în cazul în care se apreciază că în cauză nu operează nulitatea absolută,  să fie obligat pârâtul B.I la plata de daune interese în sumă de 73.850 euro potrivit disp.art.1075 Cod civil (f.2-6,32,51).

In motivarea acţiunii reclamanta a arătat că la data de 27.10.2005 a încheiat un contract de închiriere cu pârâtul B.I care conţinea o promisiune unilaterală de vânzare la art.20 denumit „opţiunea de cumpărare”, prin care pârâtul se obliga ferm faţă de reclamantă să vândă terenul dacă reclamanta va decide să cumpere în viitor. Cu toate acestea pârâtul a înstrăinat terenul terţei dobânditoare H.M declarând prin act autentic că acest teren nu face obiectului promisiunii de vânzare şi este liber de orice sarcini.

Pârâtul B.I legal citat, nu a formulat întâmpinare şi nu s-a prezentat în faţa instanţei pentru a-şi preciza poziţia faţă de solicitările formulate prin acţiune şi nici nu a propus probe şi nu a ridicat excepţii, ci a preferat să rămână pasiv fără să-şi exercite dreptul la apărare şi fără să-şi execute obligaţiile procesuale ce îi revin.

Pârâta H.M a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea ca nefondată a cererii de chemare în judecată cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată arătând că a fost de bună credinţă în momentul în care a cumpărat terenul întrucât la încheierea contractului în faţa notarului pârâtul B.I a spus că terenul este liber de orice sarcini iar în cartea funciară nu era înscrisă nici o notare care să îngrădească încheierea contractului de vânzare-cumpărare (fil.35-39).

In probaţiune, a fost depus contractul de închiriere încheiat între reclamantă şi pârâtul B.I, contractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârâţi, extras de carte funciară a terenului în litigiu şi o declaraţie a pârâtului încheiat în formă autentică şi s-a mai solicitat interogatoriul pârâţilor pentru a dovedi că pârâta H.M cunoştea că terenul pârâtului este ocupat de către reclamantă, cerere în probaţiune respinsă de către instanţă întrucât este de notorietate că în zona unde este terenul pârâtului se află amplasate utilajele reclamantei care se pot vedea cu uşurinţă de la mare depărtare atât din drumul public cât şi din satul Răscruci, fiind cele mai înalte obiective din zonă, însă faptul că pe acest teren se află utilajele reclamantei sau că acest teren ar fi fost închiriat nu prezintă relevanţă în cauză întrucât potrivit disp.art.1441 din Codul civil, cumpărătorul este dator să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare, iar faptul că terenul este ocupat sau că era cunoscut de cumpărător existenţa unui contract de închiriere, nu afectează valabilitatea vânzării.

Instanţa constată că, reclamanta cu toate că a beneficiat de asistenţă juridică calificată şi avea posibilitatea să noteze în cartea funciară contractul de închiriere, aceasta nu a procedat în acest fel şi nu a notat nici pretinsele clauze de interdicţie de înstrăinare şi grevare a terenului sau aşa zisa promisiune de vânzare.

Din analiza probelor administrate în cauză instanţa reţine că între părţi a fost încheiat la data de 27.10.2005 un contract de închiriere pe o durată de trei ani a terenului în suprafaţă de 10.075 mp proprietatea pârâtului B.I stabilindu-se o chirie în sumă de 20.150 lei, plătită integral anticipat.(f.12-17)

La data de 28 martie 2008, pârâtul B.I a vândut pârâtei H.M terenul închiriat pentru suma de 100.000 lei, contract care a fost înscris în cartea funciară de către cumpărătoare la data de 02.04.2008. (f.10-19)

În cartea funciară nu a fost niciodată notată vre-o interdicţie de înstrăinare şi nici un antecontract de înstrăinare a imobilului, terenul fiind liber de orice sarcini.

Cu privire la excepţia nulităţii absolute a clauzei de scoatere din circuitul civil al terenului, prevăzută de art. 9 pct. 9.4 din contractul de închiriere încheiat la data de 27.10.2005, invocată şi pusă în discuţie din oficiu, instanţa o va admite pentru următoarele considerente:

Dreptul de dispoziţie juridică reprezintă esenţa dreptului de proprietate, fiind de principiu ca un proprietar să poată dispune liber şi absolut de bunul său, conform art. 480 din Codul Civil. Scoaterea din circuitul civil a unui imobil, prin declararea lui ca inalienabil, nu poate fi acceptată ca valabilă fără a fi justificată de un interes serios şi legitim, pentru garantarea unui drept al celui în favoarea căruia a fost instituită şi numai temporar până la încetarea dreptului.

Susţinerea reclamantei că această clauză a fost inserată pentru a nu fi obligată de către un terţ cumpărător să se mute în altă locaţie, este neîntemeiată întrucât reclamantei îi este garantat prin dispoziţiile art. 1441 din Codul Civil, continuarea contractului în cazul înstrăinării terenului de către proprietar, iar în fapt pe toată durata executării contractului acesteia nu i-a fost în nici un moment tulburată folosinţa de către noul proprietar.

Având în vedere că interdicţia de înstrăinare nu a fost instituită în interesul  protejării vreunui drept sau garantării unei obligaţii, nefiind justificată golirea dreptului de proprietate al pârâtului de unul din prerogativele sale esenţiale, instanţa în temeiul art. 480 şi art. 1310 din Codul Civil, va admite excepţia nulităţii absolute a clauzei de scoatere din circuitul civil al terenului situat în satul R tarlaua 19, parcela 528/11, prevăzută de art. 9 pct. 9.4 din contractul de închiriere încheiat la data de 27.10.2005 între reclamantă şi pârâtul B.I, pentru lipsă de cauză şi fraudă la lege.

Pe fond instanţa va respinge acţiunea reclamantei ca fiind neîntemeiată, întrucât aşa cum vom arăta în continuare nu există o promisiune unilaterală valabilă de vânzare în articolul 20 din contractul de închiriere, proprietarul neasumându-şi nici o obligaţie prin această clauză denumită „opţiune ce cumpărare”. (fila 17)

Din simpla lectură a articolului 20, observăm că pârâtul B.I nu şi-a asumat obligaţia să vândă terenul, ci putem considera eventual că reclamanta promite sub condiţie pur potestativă să preia fără preţ, în viitor terenul pârâtului. Promisiunea este sub condiţie pur potestativă din partea reclamantei care se obligă să preia proprietatea „dacă va opta” adică dacă va dori aceasta, condiţie a cărei realizare depinde exclusiv de voinţa acesteia şi nu de un element exterior.  Potrivit dispoziţiilor art. 1010 din Codul Civil, obligaţiile asumate sub condiţie pur potestativă din partea celui care se obligă sunt nule absolut.

Dacă am considera art. 20 din contract, ca fiind o promisiune unilaterală sau bilaterală de vânzare-cumpărare, ar însemna să recunoaştem posibilitatea reclamantei să poată schimba unilateral natura juridică a contractului încheiat cu pârâtul, din contract de închiriere în vânzare-cumpărare, fără ca pârâtul să-şi poată exprima în vre-un fel consimţământul să vândă şi fără să beneficieze de vre-o contraprestaţie din partea reclamantei, creând un dezechilibru injust semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor.

Opţiunea de cumpărare a reclamantei, nu poate fi considerată promisiune de vânzare şi datorită lipsei preţului, condiţie esenţială de valabilitate a vânzării, clauza putând fi interpretată cel mult ca o promisiune de acceptare a unei donaţii, însă nu s-a dovedit că pârâtul ar fi avut intenţia să o gratifice pe reclamantă, iar forma actului nu este una autentică conform art. 814 al. 2 din Codul Civil.

În realitate, profitând de lipsa de pregătire juridică a pârâtului, reclamanta a inserat fără a negocia direct cu pârâtul, contractul fiind pre-formulat, o serie de clauze abuzive (vezi şi clauza de soluţionare a litigiilor prin arbitraj în limba engleză - art.18), inclusiv această veritabilă clauză de spoliere cu care se încearcă uzurparea proprietăţii pârâtului, prin schimbarea unilaterală frauduloasă şi discreţionară a naturii contractului.

Cu alte cuvinte, se stipulează că dacă locatarul se hotărăşte să-şi majoreze patrimoniul prin preluarea gratuită a proprietăţii închiriate, locatorul nu se poate opune şi nu mai primeşte nimic în schimb, considerând că îi ajunge chiria încasată.

Având în vedere că nu a existat o promisiune valabilă de vânzare din partea pârâtului şi nici o interdicţie de înstrăinare a terenului, instanţa consideră valabil şi opozabil reclamantei contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. 932/28.03.2008 şi înscris în cartea funciară, motiv pentru care în temeiul art. 970 Cod Civil şi art. 33 din Decretul-lege nr. 115/1938, va respinge ca nefondată acţiunea civilă formulată şi precizată de reclamanta S.C. , în contradictoriu cu pârâţii B.I şi H.M, având ca obiect constatarea nulităţii absolute a acestui contract şi de repunere a părţilor în situaţia anterioară prin rectificarea înscrierii de carte funciară în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei H. M.

Întrucât pârâtul B.I, nu a încălcat nici o clauză contractuală valabilă şi nu a creat nici un prejudiciu reclamantei pe durata executării contractului de închiriere, instanţa va respinge în acelaşi temei ca fiind neîntemeiată şi cererea subsidiară de obligare a pârâtului la plata sumei de 73.850 euro cu titlu de daune interese.

Chiar şi în situaţia în care reclamanta ar fi dovedit existenţa unui prejudiciu cert, rezultat din nerespectarea obligaţiilor valabil asumate, daunele interese pe care le-ar fi putut pretinde, nu pot depăşi suma convenită anticipat la încheierea contractului, în clauza penală de la punctul 12.3, prin care părţile au evaluat în prealabil despăgubirile pe care le vor plăti.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

H O T Ă R Ă Ş T E :

Admite excepţia nulităţii absolute a clauzei de scoatere din circuitul civil al terenului situat în satul R tarlaua 19, parcela 528/11, prevăzută de art. 9 pct. 9.4 din contractul de închiriere încheiat la data de 27.10.2005 între reclamantă şi pârâtul B.I.

Respinge ca nefondată acţiunea civilă formulată şi precizată de reclamanta S.C., cu sediul ales în municipiul B contradictoriu cu pârâţii B.I domiciliat în comuna B, sat R, nr. , jud.Cluj şi H.M domiciliată în mun. Cluj-Napoca, str., având ca obiect principal constatarea nulităţii absolute  a contractului de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. 932/28.03.2008 a BNP asociaţi F.G şi G.M din mun. Gherla şi repunerea părţilor în situaţia anterioară prin rectificarea înscrierii de carte funciară în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei H.M, iar în subsidiar obligarea pârâtului B.I la plata sumei de 73 850 euro cu titlu de daune interese.

Obligă pe reclamantă să plătească pârâtei H.M suma de 5950 lei RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţa publică din data de 27 noiembrie 2008.

PREŞEDINTE,  GREFIER,

4

Domenii speta

Spete similare