Vânzarea aleatorie a unui teren neidentificat decât sub aspectul genului

I. EXPUNEREA CERERII.

1. Prin acţiunea civilă înregistrată la instanţă la data de 27 iunie 2011 reclamanta G. M. A., domiciliată în M., cheamă în judecată pe pârâţii G. E. şi G. M. D., ambii cu domiciliu în M., solicitând:

- să se constate nulitatea absolută parţială/anularea parţială a antecontractului autentic nr. 85/2009 şi a contractului de vânzare-cumpărare autentic nr. 1200/2009 încheiat de BNP F. L. cu privire la parcela în suprafaţă de 6144 mp înscrisă în CF 100369 Mediaş, nr. parcelă 1851/1/3/2;

- să se dispună restabilirea situaţiei anterioare încheierii contractului, şi anume, reînscrierea dreptului său de proprietate cu privire la parcela în suprafaţă de 6144 mp înscrisă în CF 100369 Mediaş, nr. parcelă 1851/1/3/2, în cotă de 1/1;

- obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

2. În motivare, reclamanta arată că a devenit proprietara unei suprafeţe de 2 ha teren, situat în extravilanul municipiului Mediaş, prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza legilor fondului funciar, în calitate de moştenitoare a defunctului său tată M. I., iar la sfârşitul anului 2008 a fost contactată de pârâtul G. E. pentru a cumpăra această suprafaţă. Mai arată că, având în îngrijire un copil bolnav cu handicap grav de gradul I, nu a avut timp să facă demersurile necesare pentru vânzarea terenului şi nici nu avea cunoştinţele necesare, împrejurare în care pârâtul i-a recomandat o persoană apropiată lui, respectiv pe numitul S. G., care se ocupă de măsurători topografice, să o ajute în dobândirea dreptului de proprietate şi să o reprezinte în baza unei procuri speciale, dar a constatat că a fost indusă în eroare cu ocazia încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 85/21.01.2009 precum şi la încheierea contractului autentic cu privire la preţul terenului vândut, care a fost de 8.000 lei, modic în raport cu valoarea reală a acestuia.

3. În continuare arată că, la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, şi nici la data încheierii contractului autentic, nu cunoştea amplasamentul terenului şi nici valoarea de circulaţie a acestuia, pentru că nu primise un proces verbal de punere în posesie, iar pârâtul G. E. i-a spus că terenul se află într-o zonă de păşunat şi doreşte să-l cumpere pentru a crea o mică fermă de capre şi că terenul nu are valoare economică; că niciodată nu a intenţionat să vândă parcela  în suprafaţă de 6144 mp, care este un teren în perimetrul construibil al oraşului şi care are o valoare de circulaţie mult mai marea; că anterior întocmirii împuternicirii date pentru S. G. şi S. G.-B. a fost depusă în numele său o cerere la Serviciul C. de C. şi A. din cadrul Primăriei M. prin care se solicita eliberarea unei adeverinţe de către Comisia Locală M. care să certifice dreptul său de proprietatea privată asupra suprafeţei de 2,00 ha, cerere semnată în fals de alte persoane înainte cu o zi de întocmirea procurii speciale; că, potrivit dispoziţiilor art. 954 Cod civil, ignorarea sau greşita cunoaştere a realităţii constituie viciu de consimţământ când cade asupra obiectului prestaţiei părţilor şi când se referă la persoana cu care se încheie actul; că din surse neoficiale a aflat că parcela de teren în suprafaţă de 6.100 mp, pentru care pârâtul G. E. i-a achitat suma de 1.000 lei, are o valoare mult mai mare; că acţiunile acestuia se încadrează în sfera penalului, respectiv art. 215 alin. 1, 2 şi 3 Cod penal, prin aceea că a indus-o şi a menţinut-o în eroare cu prilejul încheierii şi executării contractului; că pârâtul cumpărător a profitat de neştiinţa şi de ignoranţa sa, acesta cunoscând faptul că are în întreţinere un copil şi că nu are fonduri pentru a-l susţine financiar; că preţul, ca element determinant al unui contract de vânzare-cumpărare, trebuie să fie, de regulă, proporţional cu valoarea lucrului vândut, părţile fiind însă libere să determine valoarea bunului şi deci preţul lui, care poate fi superior ori inferior valorii reale, dar practica judiciară a fost constantă în a dispune constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare în situaţia în care se constată cauza ilicită a acestora; că, în sensul art. 1303 Cod civil, preţ serios reprezintă preţul care constituie o cauză suficientă a obligaţiei luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării, seriozitatea preţului depinzând de existenţa unei proporţii între cuantumul preţului fixat şi valoarea reală a bunului; că paguba suferită de o parte contractantă, rezultând din disproporţia între prestaţiile reciproce stipulate în contract, trebuie considerată ilicită în sensul art. 968 Cod civil, ceea ce conduce la nulitatea contractului; că nulitatea este sancţiunea prin care actul juridic este lipsit de efectele ce contravin legii, care interesează ordinea publică sau bunele moravuri, fraudează legea sau interesele individuale; şi că sancţiunea este fundamentată şi în condiţiile în care actului juridic îi lipseşte cauza sau aceasta este ilicită, imorală sau falsă.

4. În drept invocă dispoziţiile art. 954, 953, 966 şi 968 Cod civil.

5. Ataşat cererii reclamanta depune copia antecontractului autentic de vânzare-cumpărare, copia contractului autentic de vânzare-cumpărare, copia titlului de proprietate, extras CF, copia adeverinţei eliberate de Primăria M. şi copia cererii de eliberare a acestei adeverinţe, copia certificatului de încadrarea în grad de handicap şi adeverinţa care atestă calitatea reclamantei de angajat ca asistent personal în cadrul Direcţiei de Asistenţă Socială.

6. Cererea iniţială a fost timbrată cu 19 lei, iar prin încheierea din 17.11.2011 (fila 67 dosar) reclamanta a fost scutită de la plata taxei judiciare de timbru în valoare de 4.068,60 lei.

7. Prin concluziile scrise depuse la dosar, reclamanta arăta că, în ce priveşte eroarea, aceasta este dată de faptul că, la încheierea antecontractului şi a contractului de vânzare-cumpărare, consimţământul nu a fost valabil exprimat, pentru că a fost în eroare cu privire la identitatea obiectului actului juridic, crezând că vinde un teren cu destinaţia de păşune şi fâneţe, necesar pârâtului pentru creşterea caprelor. Mai arată că faptul că s-a aflat în eroare a fost cunoscut de către pârâţi şi a fost urmărit de către aceştia, ei fiind cei care au căutat-o pentru a cumpăra, şi sub acest aspect actul juridic încheiat este întemeiat pe o cauză ilicită şi imorală întrucât pârâta G. M. D. avea calitatea de funcţionar public, fiind angajat al primăriei şi membră a comisiei locale de fond funciar.

II. POZIŢIA PÂRÂŢILOR.

8. Prin întâmpinare (fila 31 dosar), pârâţii solicită respingerea acţiunii reclamantei, arătând că în cauză nu există eroare asupra substanţei obiectului actului, întrucât la data încheierii contractului de vânzare cumpărare acesta era în proprietatea reclamantei, era determinat în mod precis prin schiţă şi amplasament, proces verbal de punere în posesie, titlu de proprietate şi documentaţie cadastrală.

9. Prin concluziile scrise, pârâţii arată că la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare reclamanta a promis că vinde o suprafaţă de 2,00 ha teren agricol pe care urma să-l dobândească în proprietate, moment la care s-a stabilit cadrul actului juridic. Mai arată că în pofida justului scop pe care îl afişează, procesul purtat de reclamantă a fost pus la cale de B. V. S. P., care era interesat să cumpere terenul în vederea construirii de case. În ce priveşte împrejurarea că la data încheierii antecontractului terenul nu se afla în patrimoniul reclamatei, arată că jurisprudenţa a stabilit că o stfel de condiţie nu este necesară pentru încheierea valabilă a antecontractului, pentru că promitentul vânzător s-a obligat să vândă în viitor, ceea ce înseamnă că acesta s-a obligat să procur bunul şi apoi să-l vândă.

III. SOLUŢIA ÎN PRIMĂ INSTANŢĂ ŞI ÎN RECURS.

10. Prin sentinţa civilă nr. - /04.03.2013 a Judecătoriei Mediaş acţiunea reclamantei a fost respinsă.

11. Prin decizia civilă nr. - /03.04.2014 a Tribunalului Sibiu a fost admis recursul declarat de reclamantă, a fost casată sentinţa civilă nr. - /2013 a Judecătoriei Mediaş, iar cauza a fost trimisă spre rejudecare la această instanţă. Instanţa de recurs a reţinut că prima instanţă, faţă de situaţia dedusă judecăţii şi de solicitarea de constatare a nulităţii absolute parţiale a actelor atacate pentru eroare asupra substanţei, cauză ilicită, preţ neserios şi fraudă la lege, nu a soluţionat fondul cauzei, pentru că nu şi-a argumentat soluţia faţă de fiecare susţinere a reclamantei, ceea ce constituie o necercetare a fondului cauzei, fiind incidente dispoziţiile art. 304 pct. 9 şi art. 312 pct. 5 Cod pr. civilă. Tribunalul a mai dispus ca, cu ocazia rejudecării, instanţa de fond să demonstreze pentru fiecare dintre susţinerile reclamantei, de ce le-a reţinut sau de ce le-a înlăturat, arătând norma de drept aplicabilă, pentru ca părţile să beneficieze de o judecată imparţială şi să nu încalce prevederile art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.

12. După casare, cauza se înregistrează la Judecătoria Mediaş la data de 30.04.2014.

II. EXAMINAREA CAUZEI DUPĂ CASARE.

A.STAREA DE FAPT.

13. Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public F. L. prin încheierea nr. 85/21.01.2009 (filele 12-13 dosar înainte de casare), reclamanta, în calitate de promitent vânzător, se obligă să vândă pârâtului G. E., în calitate de promitent cumpărător, suprafaţa de teren agricol de 2,00 ha, situat în extravilanul municipiului Mediaş, dobândită de reclamantă prin reconstituirea dreptului de proprietate, în baza legilor fondului funciar, în calitate de moştenitoare a defunctului său tată M. I., decedat la 22 aprilie 1981, în conformitate cu anexa 3, poziţia nr. 10, pentru care deţine adeverinţa nr. 995/20.01.2009, eliberată de Serviciul Comunitar de Cadastru şi Agricultură al municipiului M..

14. Părţile antecontractului convin ca transmiterea efectivă a dreptului de proprietate către cumpărător să se facă la o dată ulterioară, când se va încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, după intabularea în cartea funciară pe numele vânzătorului.

15. Preţul de vânzare a fost stabilit de comun acord la 8.000 lei, pe care vânzătorul declară că l-a primit în întregime şi în numerar de la cumpărător şi faţă de care înţelege să nu mai formuleze nici un fel de pretenţii cu nici un titlu.

16. În antecontract se mai face menţiunea că actul are valoare de promisiune irevocabilă de vânzare-cumpărare şi nu transferă dreptul de proprietate; că în cazul în care, la data încheierii contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică, vreuna din părţi nu mai este în viaţă, urmaşii de drept se vor subroga în drepturile şi obligaţiile părţilor semnatare; că sunt de acord ca, în situaţia în care perfectarea contractului de vânzare-cumpărare ar deveni imposibilă din cauze neimputabile vreuneia dintre ele, să restituie prestaţiile reciproce, restabilindu-se situaţia anterioară încheierii antecontractului; şi că, în cazul în care vreuna din părţi nu se prezintă pentru autentificarea actului, cealaltă parte este în drept să se adreseze instanţei de judecată pentru a pronunţa o hotărâre în baza art. 1077 Cod civil, care să ţină loc de act autentic de înstrăinare.

17. Tot la data de 21. 01.2009, reclamanta, printr-o procură specială autentificată de acelaşi notar prin încheierea nr. 86/21.01.2009 (filele 14-15 dosar înainte de casare), împuterniceşte cu puteri depline pe S. G. şi S. G.-B. ca, în numele ei şi pentru ea, să se prezinte, fie împreună, fie separat, şi să îndeplinească întreaga procedură legală necesară în vederea dobândirii dreptului de proprietate asupra suprafeţei de teren agricol de 2,00 ha, dobândită prin reconstituirea dreptului de proprietate, în baza legilor fondului funciar, în calitate de moştenitoare a defunctului său tată M. I., decedat la 22 aprilie 1981, în conformitate cu anexa 3, poziţia nr. 10, pentru care deţine adeverinţa nr. 995/20.01.2009, eliberată de Serviciul Comunitar de Cadastru şi Agricultură al municipiului M., să semneze procesul verbal de primire în posesie, să preia în proprietate terenul atribuit în întregime sau pe parcele, stabilite de Comisia de Fond Funciar M., să semneze şi să ridice titlul de proprietate, după care să îndeplinească întreaga procedură prevăzută de legea cadastrului pentru înscrierea în cartea funciară, pe numele şi în favoarea sa a dreptului de proprietate asupra terenului descris mai sus. Pentru ducerea la îndeplinire a mandatului, mandatarul este împuternicit să obţină şi să depună actele care fac dovada dreptului de proprietate, să semneze procesul verbal de primire, să ridice titlul de proprietate şi să îndeplinească întreaga procedură necesară înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară, pe baza documentaţiei de intabulare, putând angaja pentru aceasta expert autorizat, să îndeplinească orice formalitate, să dea orice fel de declaraţii în sensul arătat, să primească documentele eliberate de biroul de carte funciară, inclusiv extrasul de carte funciară, să plăti taxele legale, semnând oriunde va fi nevoie, în limitele mandatului, semnătura fiindu-i opozabilă. Mandatarii mai erau împuterniciţi să efectueze acţiuni chiar nespecificate în procură, dar strâns legate de mandatul încredinţat, precum şi ceea ce este necesar şi oportun pentru a-l duce la îndeplinire, astfel încât nimeni să nu poată ridica excepţia lipsei de precizare a puterilor mandatului.

18. În baza acestei procuri, mandatarul se ocupă de punerea în posesie  a terenurilor ce au făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, a ridicat titlul de proprietate, s-a ocupat de efectuarea lucrărilor cadastrale de intabulare şi a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1200/2 iunie 2009 (filele 17-21 dosar înainte de casare).

19. Reconstituirea dreptului de proprietate pentru reclamantă a fost aprobată prin Hotărârea nr. 446/13.02.2008 şi a fost cuprinsă în anexa la această hotărâre la poziţia 10, din care rezultă că i s-a aprobat reconstituirea pentru o suprafaţă de 2,00 ha în extravilan (filele 51 şi 52 dosar Trib. Sibiu, ataşat).

20. Cu prilejul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, notarul public a verificat dacă procura dată de reclamantă mai este valabilă, în acest sens primind Certificatul  cu nr. 61249/02.06.2009, din care rezultă că, din verificările aferente perioadei 01.01.2007 până la data de 02.06.2009, în Registrul Naţional de Evidenţă a Revocării Procurilor nu s-a găsit nici un act juridic de revocare (fila 57 dosar după casare).

21. Audiat în calitate de martor (fila 66 dosar după casare şi fila 136 dosar înainte de casare), reprezentantul Primăriei M. pentru aplicarea legilor fondului funciar, d-l N. A., a declarat că, la  începutul anului 2009, s-a întâlnit cu reclamanta pe holul primăriei şi, ştiind că i s-a reconstituit dreptul de proprietate, a întrebat-o ce face, iar aceasta i-a spus că intenţionează să vândă terenul şi că nu o mai interesează punerea în posesie, urmând să se prezinte o altă persoană. Martorul a mai declarat că la data respectivă nu era cunoscută amplasarea terenurilor pentru care i s-a aprobat reclamantei reconstituirea, comisia fiind în faza de identificare a unor suprafeţe disponibile, că punerea în posesie s-a făcut anterior încheierii procesului verbal, că punerea în posesie a reclamantei urma să se facă undeva în zona Hula Ighişului, unde a avut anterior tatăl său şi că la punerea în posesie a fost prezent mandatarul S. G..

22. Mandatarul reclamantei, audiat şi el în calitate de martor (filele 124, 125 dosar înainte de casare şi filele 63-65 dosar după casare), a declarat că reclamanta a fost interesată să vândă terenul pentru că avea probleme în familie, iar pârâtul G. E. era şi el interesat să cumpere întrucât dorea să întemeieze o fermă de animale. Martorul a mai declarat că la data la care părţile s-au înţeles asupra vânzării-cumpărării nu se cunoştea amplasamentul terenurilor pe care reclamanta urma să le primească în proprietate şi a recomandat părţilor să încheie un antecontract. În acest sens, declară martorul, părţile s-au întâlnit la notar, unde  au încheiat antecontractul şi s-au înţeles asupra preţului, când a fost şi el prezent şi când reclamanta i-a încheiat procura specială. Martorul a mai declarat că la sfârşitul anului 2011, dar nu este foarte sigur, a fost sunat de către reclamantă care i-a cerut să-i transmită pârâtului G. să meargă să-i mai ducă nişte bani pentru că la ea se află o persoană care doreşte să-i cumpere suprafaţa de teren şi care îi plăteşte mai mult. În legătură cu acest aspect, în răspunsurile date la interogator (fila 130-131 dosar înainte de casare), reclamanta recunoştea că după ce a vândut terenul pârâtului G. a fost contactată ce către B. von S. P., care era interesat să cumpere acel teren.

23. Această persoană a fost audiată ca martor în instanţă (filele 122-123 dosar) şi a declarat că era interesată să cumpere terenul întrucât în zonă a construit un cartier rezidenţial şi ar fi fost interesat să mai cumpere, sens în care s-a adresat fostului său ginere, martorul S. G., pentru a-l ajuta şi căruia i-a dat suma de 20.000 euro, dar banii au dispărut, iar el nu a reuşit să cumpere terenul, fiind îndrumat de către fostul ginere să se adreseze pârâtului G., dar cu care nu s-a înţeles asupra preţului.

B. EVALUAREA INSTANŢEI.

24. Aşa cum rezultă din starea de fapt descrisă, reclamanta a încheiat cu pârâtul G. E. un antecontract de vânzare cumpărare pentru o suprafaţă de teren de 2,00 ha, despre care nici unul şi nici celălalt nu cunoşteau, categoria de folosinţă, amplasamentul şi  calitatea, pentru că la momentul încheierii antecontractului se ştia doar că reclamantei i s-a aprobat reconstituirea dreptului de proprietate pentru o suprafaţă de teren agricol de 2,00 ha.

25. Prin urmare, o caracteristică a acestui antecontract era caracterul aleatoriu al calităţii terenului ce a făcut obiectul convenţiei, obiectul fiind determinat doar prin gen (teren) ceea ce făcea incert cuantumul câştigului ori al pierderii uneia dintre părţi. Din acest punct de vedere ambele părţi şi-au asumat riscul pierderii sau câştigului.

26. De asemenea, este de observat că reclamanta a vândut întreaga suprafaţă de teren fără a distinge dacă o parte este de o categorie mai bună şi mai valoroasă, iar o altă parte este de o categorie mai slabă şi mai puţin valoroasă, ceea ce a făcut ca să nu se poată face o apreciere a valorii pe categorii de folosinţă. Sub acest aspect vânzarea poate fi oarecum asimilată vânzării la grămadă (în bloc) când preţul se determină global pentru întreaga cantitate. Reclamanta a susţinut că i s-ar fi spus că întregul teren s-ar afla într-o zonă de păşunat, ceea ce nu s-a dovedit. Singurul martor audiat în acest sens, propus de reclamantă, a declarat că a aflat această împrejurare din spusele acesteia (fila 121 dosar înainte de casare), mărturia nefiind una care să confirme că cele susţinute de reclamantă sunt reale.

27. Pe de altă parte, odată ce reclamanta a acceptat să înstrăineze un teren despre care nu cunoştea ce calitate şi amplasament are şi a împuternicit o persoană care să se ocupe de punerea în posesie, fără ca prin mandatul încredinţat să ceară a i se da socoteală în legătură cu terenurile pe care urma să le primească, pârâtul promitent cumpărător avea tot dreptul de a se interesa şi de a obţine un teren cât mai bun, încât să fie în câştig în urma tranzacţiei. Nu i se poate reproşa pârâtului că a încercat să obţină un teren de o categorie cât mai bună şi mai profitabilă, de vreme ce reclamanta şi-a înstrăinat dreptul şi a împuternicit o altă persoană pentru a se ocupa de celelalte formalităţi pentru transferul dreptului de proprietate, pârâtul fiind direct interesat să obţină un teren de cea mai bună categorie.

28.  Dacă reclamanta a acceptat să vândă în bloc, nemaifiind interesată de categoria şi amplasamentul terenului, nu se mai poate pune problema preţului ca element determinant la încheierea convenţiei. Pentru condiţiile de la momentul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare ambele părţi au considerat preţul ca fiind unul serios şi sincer. Dacă preţul este sincer şi serios, contractul de vânzare-cumpărare este, în principiu, valabil, chiar dacă preţul este mult inferior sau mult superior valorii reale a lucrului vândut, pentru că părţile sunt libere să determine preţul sub sau peste valoarea lucrului, raportul dintre preţul obţinut şi valoarea bunului vândut fiind uneori determinată şi de subiectivismul părţilor contractante. Prin preţ serios şi sincer nu trebuie să se înţeleagă că preţul trebuie să reflecte întotdeauna valoarea bunului, ci că el reprezintă voinţa reală a părţilor de la momentul încheierii convenţiei, adică nu reprezintă o voinţă ascunsă, care să determine anumite consecinţe în raport cu alte entităţi juridice.

29. Este adevărat că pârâtul G. E., căsătorit cu pârâta G. M. D., angajată a Primăriei M. şi membră în comisia locală de aplicare a legilor fondului funciar, putea spera ca tranzacţia sa să fie una profitabilă, existând prezumţia rezonabilă că va putea obţine pentru dreptul reclamantei un teren mai bun, ceea ce de fapt sa şi întâmplat. Or, în condiţiile în care demersul său nu încalcă prevederile legale, această împrejurare nu poate fi considerată ca fiind făcută prin încălcarea dreptului reclamantei. Reclamanta şi-a vândut dreptul înainte de a şti care este valoarea reală a bunului pe care l-ar fi putut obţine, şi nu este sigur că aceasta ar fi primit în proprietate acelaşi teren, dacă nu l-ar fi vândut pârâtului. Dacă obţinerea terenului de către pârât s-ar fi făcut prin fraudă la lege, ceea ce nu s-a dovedit, titlul de proprietate ar fi nul chiar dacă terenul s-ar întoarce în proprietatea reclamantei. Ca atare, nu se poate pune problema erorii, ca viciu de consimţământ, pentru că la momentul la care s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare reclamanta a considerat că preţul obţinut satisface pretenţiile sale, la acel moment nepunându-se problema de a primi un teren în apropierea unei zone în care se construieşte, cu atât mai mult cu cât i s-a reconstituit dreptul pentru suprafeţe în extravilanul localităţii şi nu în intravilan.

30. Faptul că reclamanta nu s-a mai interesat ulterior de punerea în posesie şi de modul în care mandatarul îşi duce la îndeplinire mandatul, lasă să se înţeleagă că aceasta s-a considerat mulţumită de tranzacţia încheiată, interesul reclamantei pentru parcela de teren în litigiu fiind stimulat doar atunci când a fost contactată de investitor şi când a constatat că ar fi putut obţine un preţ mai bun. Nu este exclus ca acţiunea reclamantei să fie susţinută chiar de acest investitor, care, după cum spune în declaraţia dată în faţa instanţei (filele 122-123 dosar), ar fi fost înşelat de fostul său ginere, mandatarul reclamantei, urmând ca în acest fel obţină satisfacţia anulării convenţiei şi apoi cumpărarea terenului.

31. În esenţă, potrivit dispoziţiilor art. 969 şi 970 Cod civil din 1864, sub durata căruia s-au încheiat antecontractul şi contractul de vânzare-cumpărare, convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante şi trebuie executate cu bună credinţă. Conform dispoziţiilor art. 977 din acelaşi cod, interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor, iar potrivit dispoziţiilor art. 948 acelaşi cod civil, condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii sunt: a) capacitatea de a contracta; b) consimţământul valabil al părţii care se obligă; c) un obiect determinat; d) o cauză ilicită.

32. Analizând convenţia părţilor prin prisma dispoziţiilor legale enunţate, a criticilor formulate de reclamantă, a apărărilor formulate de pârâţi şi a stării de fapt descrise, instanţa consideră, în primul rând, că reclamanta nu s-a aflat în eroare cu privire la obiectul tranzacţiei, pentru că ştia sau ar fi putut ştie că terenurile pe care le-ar fi putut obţine erau dintre cele la dispoziţia comisiei, iar faptul că nu s-a interesat înainte de a promite vânzarea dacă există speranţa rezonabilă de a obţine un teren cu o valoare mult mai mare decât cea obţinută în urma vânzării nu poate fi imputat pârâţilor. Promisiunea de vânzare-cumpărare s-a făcut în faţa unui notar public, ceea ce prezumă că reclamanta a beneficiat de informaţiile juridice necesare şi suficiente pentru a încheia actul în deplină cunoştinţă şi că a avut reprezentarea actului pe care l-a încheiat. Pe de altă parte, aşa cum s-a arătat, reclamanta a vândut în bloc suprafaţa de 20.000 mp, care în titlul de proprietate s-a materializat în nouă parcele, dintre care 16.310 mp teren arabil, 540 mp păşuni, 2.220 mp fâneţe şi 930 mp terenuri neagricole, ceea ce înseamnă că la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare a avut în vedere un preţ global, şi nu unul care să reflecte valoarea fiecărei parcele în parte. Ca urmare, dacă ar fi să se anuleze convenţia, aceasta ar trebui anulată în întregime şi nu doar pentru o parte care are o valoare mai mare.

33. În al doilea rând, în ce priveşte preţul, aşa cum s-a arătat în cele ce preced, prin preţ serios şi sincer trebuie să se înţeleagă voinţa reală a părţilor de la momentul încheierii convenţiei şi nu valoarea bunului ce formează obiectul acesteia, pentru că părţile sunt libere să determine preţul sub sau peste valoarea lucrului vândut. Nu este îngăduit a se declara un preţ mai mic sau mai mare în scopul de a se sustrage de la plata taxelor ori pentru a crea alte consecinţe juridice care contravin legii, dar dacă preţul declarat este cel convenit şi reflectă voinţa părţilor de la momentul încheierii convenţiei, el trebuie considerat sincer şi serios.

34. În al treilea rând, nu s-a dovedit că actul juridic încheiat a avut o cauză ilicită sau imorală. Prin concluziile scrise depuse la dosar reclamanta arăta că este imoral şi ilicit ca un funcţionar public să folosească informaţiile pe care le cunoştea din exercitarea atribuţiilor de serviciu, în scopul de  a atrage pentru sine un scop patrimonial. Aici trebuie remarcat faptul că, după ce reclamanta a încheiat promisiunea de vânzare şi a împuternicit o persoană să se ocupe de punerea în posesie, de obţinerea titlului şi de încheierea contractului autentic, cumpărătorul avea tot dreptul de a face toate demersurile pentru obţinerea unui tren de o calitate cât mai bună, care să-i facă profitabilă tranzacţia. Câtă vreme pârâta nu a încălcat dispoziţiile legale pentru reconstituirea dreptului reclamantei, drept pe care l-a cumpărat, nu se pune problema caracterului imoral şi ilicit al acţiunii sale. Dacă pentru pârâţi este ilicită obţinerea titlului de proprietate pentru terenul pentru care reclamantei i s-a reconstituit dreptul de proprietate, atunci aceasta este ilicită şi pentru reclamantă şi afectează şi dreptul său.

35. În fine, cât priveşte frauda la lege invocată de reclamantă, nu există elemente care să ducă la această concluzie. Împrejurarea că înainte cu o zi de încheierea promisiunii de vânzare s-a obţinut în numele său o adeverinţă de la primărie privind suprafaţa de teren pentru care i s-a aprobat reconstituirea dreptului de proprietate, deşi nu a dat mandat cuiva în acest sens, nu este de natură să ducă la nulitatea actului, de vreme ce această adeverinţă a folosit scopului pentru care a fost eliberată, iar reclamanta a încheiat convenţia tocmai în considerarea acestei adeverinţe, fiind astfel confirmată utilitatea şi necesitatea obţinerii sale.

36. În raport de toate aceste considerente instanţa apreciază acţiunea neîntemeiată şi o va respinge în întregime.

37. În baza dispoziţiilor art. 453 Cod pr. civilă reclamanta va fi obligată să plătească pârâţilor suma de 2.500 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat, dovedite cu chitanţa de la fila 253 dosar.

38. În baza prevederilor art. 19 din OUG nr. 51/2008 taxa judiciară de timbru în sumă de 3.569,70 lei, de care a beneficiat de scutire reclamanta la instanţa de fond, şi cea în sumă de 3.818,80 lei, de care a beneficiat de scutire la instanţa de recurs, vor rămâne în sarcina Statului Român.

Domenii speta

Spete similare