Nulitate contract de vânzare-cumpărare; act subsecvent titlului de proprietate constatat nul; principiul bunei-credinţe; art.III alin 2 indice 4 din Legea 169/1997.

 Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Iaşi sub nr. 22179/245 la data de 12.10.2006, reclamanta V. M. a chemat în judecată pârâta P. A., pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să fie obligată să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de 540 mp. situată în municipiul Iaşi, strada Movila Păcureţ Nr. 1, cvartal 34, parcela 1573/2, precum şi la plata lipsei de folosinţă a respectivei suprafeţe de teren , cu cheltuieli de judecată.

Se motivează de reclamantă că prin Hotărârea Comisiei Municipale de Fond Funciar şi a Ordinului nr. 86/2003 al Prefectului Judeţului Iaşi s-a atribuit în proprietate suprafaţa de 540 mp. teren, situat în municipiul Iaşi, Strada Movila Păcureţ Nr. 1, Judeţul Iaşi.

Prin sentinţa civilă pronunţată în dosarul nr. 2996/2006, rămasă definitivă şi irevocabilă, s-a respins acţiunea de grăniţuire pe care a formulat-o, dar prin cercetările efectuate şi expertiză în respectivul dosar , s-a stabilit că tot terenul în litigiu este deţinut în mod nelegal de către pârâta P. A.. În acest sens sunt şi constatările făcute de expert, atunci când reţine că „amplasamentul reclamantei este ocupat de vecinul de la Sud şi Vest P. A.…… care a instalat o baracă metalică” .

În lumina acestor considerente, s-a promovat prezenta acţiune pentru a se constata că pârâta ocupă în mod nelegal şi abuziv terenul atribuit ei în proprietate, motiv pentru solicită a fi admisă prezenta acţiune.

Prin sentinţa civilă nr. 815 din 20.01.2010 Judecătoria Iaşi a admis în parte acţiunea formulată de reclamanta V. M., domiciliată în Iaşi, str. Dr. Săulescu nr. 21 împotriva pârâtei P. A., domiciliată în Iaşi, str. Ciurchi nr. 107, Bl. F-4, sc. C, et. 3, ap. 11 şi în consecinţă :

 A obligat pârâta să lase reclamantei în deplină posesie şi proprietate terenul în suprafaţă de 540 mp., situat în municipiul Iaşi, str. Movila Păcureţ nr. 1.

A respins cererea reclamantei privind plata c/val. lipsei de folosinţă teren.

A obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 1202 lei cheltuieli de judecată, iar către stat a sumei de 3446,83 lei şi 5 lei reprezentând taxă timbru judiciar şi timbru judiciar pentru care reclamanta a beneficiat de ajutor public judiciar sub forma scutirii de la plata taxei de timbru prin încheierea din data de 15 ianuarie 2010 (dosar nr. 22179/245/2006).

A reţinut următoarele considerente:

Prin sentinţa civilă nr. 11524 din 21.X.2008, pronunţată în dosarul nr. 3501/245/2007 al Judecătoriei Iaşi (fila 161) s-a admis acţiunea reclamantei V. M. şi s-a constatat nulitatea absolută a titlului de proprietate nr. 116620 din 21.12.1993 pentru terenul în suprafaţă de 540 mp., situat în Iaşi, Strada Movila Păcureţ Nr. 1.

De asemenea, s-a respins cererea de intervenţie în interes propriu şi în interesul pârâţilor T. V. şi L. V., formulată de P. A.

Împotriva acestei sentinţe a fost declarat recurs şi soluţionat prin decizia civilă nr. nr. 1835 din 09.X.2009 de Tribunalul Iaşi (fila 164) s-a dispus respingerea recursurilor declarate de P. A. şi T. V. împotriva sentinţei civile nr. 11524/21.10.2008 (dosar nr. 3501/245/2007) pe care o menţine, cu următoarea motivare :

Reclamanta V. M. a fost expropriată prin Decretul nr. 327/1984 cu suprafaţa de teren de 540 mp. situată în Iaşi, Strada Movila Păcureţ Nr. 1. La data de 11.03.1991 reclamanta V. M. a solicitat reconstituirea dreptului de proprietate asupra acestei suprafeţe de teren. Prin sentinţa civilă nr. 12633/17.06.2002 pronunţată de către Judecătoria Iaşi în dosarul nr. 30425/2001 a fost obligat Prefectul Judeţului Iaşi să-i reconstituie intimatei dreptul de proprietate asupra suprafeţei de teren de 540 mp., situat în Iaşi, Strada Movila Păcureţ Nr. 1 . Prin titlul de proprietate nr. 186657/2004 i-a fost reconstituit reclamantei dreptul de proprietate asupra acestei suprafeţe de teren. Din expertiza efectuată cu ocazia judecării în fond a cauzei, Tribunalul reţine că această reconstituire s-a făcut pe vechiul amplasament ce a aparţinut intimatei V. M. şi de care aceasta a fost expropriată în anul 1984.

În ceea ce priveşte titlul de proprietate contestat şi în baza căruia pârâta a achiziţionat terenul în litigiu, instanţa reţine că deşi a fost solicitată de la Comisia Judeţeană Iaşi de Fond Funciar documentaţia ce a stat la baza eliberării titlului de proprietate nr. 116620/21.12.1993, această documentaţie nu a fost înaintată deoarece nu exista arhivă la această instituţie. La dosar au fost depuse, de către Comisia Judeţeană Iaşi de Fond Funciar, o serie de înscrisuri şi anume tabelul nominal cu cetăţenii care au fost cuprinşi în Anexa 19 S.C. „TEHNOSTAR” S.A. care au dat pământul în C.A.P. Rediu, Hotărârea nr. 41583/02.10.1991, cerere formulată de Acsinte Alexandru pentru reconstituirea dreptului de proprietate cu privire la terenul situat în Strada Păcureţ Nr. 11, dar din analiza acestor înscrisuri se reţine că acestea nu au stat la baza emiterii titlului de proprietate contestat deoarece se referă în primul rând la A. A. care a fost fratele lui T. V. şi A. Z., iar în al doilea rând se referă la suprafeţe de teren diferite de suprafaţa situată în Iaşi, Şoseaua Păcurari Nr. 114 pentru care s-a eliberat titlul de proprietate nr. 116620/21.12.1993.

Spre deosebire de V. M. care a dovedit faptul că a fost îndreptăţită la reconstituirea dreptului de proprietate asupra suprafeţei de teren de 540 mp., situată în Iaşi, Strada Movila Păcureţ Nr. 1, vânzătoarea pârâtei T. V. nu a făcut dovada că ea sau autorii ei au deţinut suprafaţa de teren de 2800 mp. situată în Iaşi, Şoseaua Păcurari nr. 114 şi că era îndreptăţită la reconstituirea acestei suprafeţe de teren. Mai mult, din expertiza în respectivul dosar se reţine că deşi în titlul de proprietate contestat este menţionat faptul că terenul la care se referă este situat în Iaşi, Şoseaua Păcurari nr. 114, vecinătăţile menţionate în titlu nu se regăsesc la această adresă şi de fapt terenul din titlu se află situat în fapt în Strada Movila Păcureţ.

Ţinând cont de aceste motive, dar şi de faptul că la momentul punerii în posesie şi eliberării titlului de proprietate contestat s-au făcut erori care au condus la neconcordanţe între adresa trecută în titlul de proprietate (Şoseaua Păcurari) şi locul la care este situat efectiv terenul (str. Movila Păcureţ) ajungându-se astfel să existe suprapuneri între terenul menţionat în acest titlul şi titlul de proprietate eliberat pe numele lui V. M. şi reţinut de instanţa de control judiciar că în cauză T. V. şi A. Z. nu erau persoane îndreptăţite la reconstituirea dreptului de proprietate cu privire la suprafaţa de teren de 540 mp., situată în Iaşi, Strada Movila Păcureţ Nr. 1.

 În condiţiile în care V. M. a făcut dovada faptului că a formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate cu privire la suprafaţa de teren în discuţie încă din 1990 şi că terenul situat în Iaşi, Strada Movila Păcureţ Nr. 1 reprezintă vechiul său amplasament, iar vânzătorii pârâtei din prezenta cauză, T. V. şi A. Z. sau autorii lor nu au deţinut teren pe Strada Movila Păcureţ Nr. 1, s-a constatat că sunt îndeplinite condiţiile prev. de art. III alin. 1 lit. a, i din Legea nr. 169/1997 pentru a se constata nulitatea absolută parţială a titlului de proprietate nr. 116620/1993.

În aceste condiţii, motivul de recurs invocat de recurenta T. V. nu este întemeiat deoarece hotărârea pronunţată de prima instanţă este legală, prima instanţă aplicând în mod corect dispoziţiile legale.

În ceea ce priveşte recursul declarat de către intervenienta P. A., pârâta din prezenta cauză, s-a reţinut că aceasta nu a indicat motivul de recurs invocat pentru ca Tribunalul să verifice dacă este sau nu incident în cauză şi analizat susţinerile prin prisma disp. art. 304 din Codul de procedură civilă şi concluzionat următoarele :

Recurenta a invocat faptul că prima instanţă a realizat o apreciere greşită a probelor şi a dat o eficienţă prea mare raportului de expertiză efectuat în cauză. Susţinerile invocate precum că expertiza nu a fost corect analizată au fost înlăturate deoarece concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză se coroborează cu înscrisurile depuse la dosar, dar şi cu concluziile raportului de expertiză efectuat în dosarul nr. 2996/2006 şi depus ca probă în dosarul de fond, iar toate probele administrate au dovedit faptul că lui V. M. i s-a reconstituit în mod corect dreptul de proprietate asupra suprafeţei de teren de 540 mp., situată în Iaşi, Strada Movila Păcureţ Nr. 1, suprafaţă de teren care în prezent este ocupată de către recurenta P. A. S-a mai reţinut că Strada Movila Păcureţ din prezent şi-a păstrat denumirea şi sensul de numerotare astfel că nu se poate face confuzie între strada Movila Păcureţ nr. 1 şi Şoseaua Păcurari nr. 114 şi deci stabilirea de către expert a vechiului amplasament a lui V. M. nu a fost de natură să pună probleme atâta timp cât aceasta reiese în mod clar şi din planurile cadastrale depuse la dosar.

În concluzie, prima instanţă care a pronunţat o soluţie legală şi temeinică atunci când s-a constatat nulitatea absolută parţială a titlului de proprietate nr. 116620/1993, respingându-se pe cale de consecinţă cererea de intervenţie formulată de P. A..

În considerarea celor menţionate prin considerentele din decizia civilă sus citată, s-a dispus respingerea obiecţiunilor (fila 171).

În contextul disp. art. 480 din Codul civil, instanţa concluzionând în raport de cele sus expuse şi probele administrate în prezenta cauză, constată acţiunea întemeiată în capătul de cerere privind revendicarea, fiind reţinut cu autoritate de lucru judecat sub aspectul prezumţiei sale de legalitate şi prin decizia civilă nr. 1835/2009 la fila 9, decizie , atunci când se concluzionează „.. suprafaţa de 540 mp., situată în Iaşi, Strada Movila Păcureţ nr. 1 … în prezent este ocupată de către …. P. A.” şi constatat nul titlul de proprietate a celui care a vândut terenul în litigiu.

În admiterea acţiunii, instanţa de fond a concluzionat şi prin prisma asigurării principiului securităţii raporturilor juridice şi prin urmare, în acţiunea în revendicare cel obligat să-şi dovedească dreptul exclusiv de proprietate asupra bunului revendicat este reclamanta, deoarece ea este persoana care, potrivit art. 1169 din Codul civil, face propunerea înaintea judecăţii.

Pârâta, care are posesia bunului, are în proces o poziţie privilegiată, în favoarea ei funcţionând prezumţia simplă de proprietate. Ea aşteaptă ca reclamanta să facă dovada dreptului de proprietate ce pretinde că îi aparţine. Numai în situaţia în care reclamanta prezintă titlul privitor la bunul revendicat şi pârâta trebuie să producă dovezi pentru justificarea deţinerii bunului.

În speţă, ambele părţi au titluri scrise în privinţa terenului revendicat, există conflict între titluri, iar instanţa urmează să stabilească cărui titlu îi dă eficienţă, prin compararea titlurilor prezentate de acestea.

Fiind de principiu că în cadrul acţiunii în revendicare ce are ca obiect o suprafaţă de teren care are regimul juridic prevăzut de Legea nr. 18/1991, dovada dreptului de proprietate poate fi făcută numai cu titlu de proprietate emis conform Legii nr. 18/1991, în proces, are câştig de cauză reclamanta, care a obţinut titlu pentru terenul revendicat.

În privinţa titlului prezentat de pârâtă, verificându-se dreptul vânzătorilor T. V. şi A. Z., conform sentinţei civile nr. 1524/21.10.2008 şi decizia civilă nr. 1835 din 09.X.2009, sus evocate, se constată irevocabil , nulitatea absolută parţială pentru terenul în litigiu şi ca atare, în lipsa titlului de proprietate emis în beneficiul lor, aceştia nu puteau transmite pârâtei P. A., dreptul de proprietate pentru o suprafaţă de teren ce nu le aparţinea la momentul încheierii convenţiei.

Susţinerea pârâtei din întâmpinare (fila 14) că a fost „prima care a intabulat dreptul de proprietate imobiliară”în cauză nu prezintă relevanţă, deoarece nu suntem în cazul conflictului între titluri, când ele provin de la acelaşi autor pentru a se ţine seama de titlul care a fost mai întâi transcris.

În prezentul litigiu, reclamanta, care a cerut ca pârâta să fie obligată să-i lase în deplină proprietate şi posesie terenul, pentru dovedirea drepturilor de proprietate a depus la dosar titlul de proprietate nr. 186657/2004 (fila 57) emis în procedura specială a Legii nr. 18/1991.

Prin urmare, acţiunea în revendicare formulată de reclamantă, urmează a fi admisă sub acest capăt de cerere şi respins capătul de cerere privind lipsa de folosinţă în condiţiile în care, conform art. 1169 din Codul civil acestea nu au fost dovedite nici prin prisma disp. art. 1898 Cod civil, ori probat şi analizat caracterul posesiunii prin prisma disp. art. 1337 din Codul civil.

Împotriva acestei sentinţe in termen legal a declarat recurs parata P. A. care a formulat următoarele critici:

Greşit a reţinut instanţa de fond că recurenta a cumpărat terenul de 540 mp de la T. V. şi A. Z.. In realitate a cumpărat de la numiţii M. V. şi M. R., cu mult înainte de eliberarea titlului de proprietate emis pe numele intimatei, respectiv 2004, la 5 ani de la data la care a devenit proprietară.

Greşit analizează instanţa de fond sentinţa civilă pronunţată in ds. nr. 3105/245/2007 al Judecătoriei Iaşi fără a observa că în cauză nu sunt întrunite condiţiile esenţiale ale revendicării respectiv proprietarul neposesor revendică de la posesorul neproprietar. Nu a observat instanţa de fond că este proprietar in baza unui act translativ de proprietate încheiat in forma cerută de lege, respectiv forma autentică , iar dreptul de proprietate era opozabil tuturor din anul 1999 deci nu putea face obiectul unei proceduri de reconstituire; nu este un proprietar posesor, urmând pe cale de consecinţă să respingă acţiunea în revendicare formulată de intimată.

 Având in vedere că este cumpărătoare de bună credinţă cu titlu oneros a terenului în suprafaţă de 540 mp, că actul juridic de dobândire a dreptului de proprietate nu a fost anulat de vreo instanţă de judecată, consideră nelegală şi netemeinică instanţa de fond care nu a dat eficienţă principiul bunei credinţe.

La data încheierii tranzacţiei de vânzare-cumpărare terenul nu făcea obiectul vreunui litigiu, in momentul cumpărării nu avea de unde să anticipeze că la 9 ani distanţă titlul care a stat la baza dobândirii de către vânzătorul său a fost anulat.

Prezumţia de bună-credinţă instituită de art. 1899 Cod Civil nu a fost răsturnată de reclamantă, recurenta fiind o dobânditoare de bună credinţă a terenului de 540 mp pentru care, in temeiul încheierii tranzacţiei avea convingerea că provine de la un adevărat proprietar.

Cum la data dobândirii dreptului de proprietate a urmat toate procedurile de publicitate iar conform principiului forţei probante a înscrierilor de drepturi reale prev. de art. 33 din Legea 7/1996, la momentul înscrierii dreptului real se consideră că dreptul menţionat în actul juridic de dobândire cu titlu oneros este exact, nu poate fi lipsită de acest drept pentru motive ce nu erau existente la data dobândirii.

 Solicită admiterea recursului, modificarea sentinţei recurate, respingerea acţiunii.

Recursul a fost legal timbrat cu suma de 1724 lei taxă judiciară de timbru şi 5 lei timbru judiciar.

Intimata V. M. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului . Invocă excepţia tardivităţii, ultima zi de depunere a cererii fiind 14 aprilie 2010. Solicită respingerea recursului ca neîntemeiat. Eroarea instanţei de fond in ceea ce priveşte numele vânzătorilor nu are nicio consecinţă , instanţa face o analiză logică şi corectă in ceea ce priveşte succesiunea vânzărilor ce au avut ca obiect acest teren. Instanţa a analizat corect hotărârea judecătorească din dosarul nr. 3051/245/2007 observând că sunt întrunite condiţiile legale ale revendicării , respectiv revendicarea unui bun de către proprietarul neposesor de la un posesor neproprietar.

Instanţa de fond a observat că recurenta-pârâtă este proprietara cu titlu translativ de proprietate a unei suprafeţe de teren, opozabil erga omnes dar şi faptul că suprafaţa de teren din titlul de proprietate invocat nu este aceeaşi cu suprafaţa revendicată, ci se află pe un cu totul alt amplasament.

Susţinerea recurentei este „eronată şi vicleană” încercând să inducă în eroare instanţa de recurs asupra calităţii de proprietară asupra suprafeţei de 540 mp şi astfel că această suprafaţă nu putea face obiectul reconstituirii dreptului de proprietate al intimatei. Această împrejurare este soluţionată cu autoritate de lucru judecat şi nu poate constitui obiect al altei judecăţi. Recurenta a dobândit dreptul de proprietate nu pentru 540 mp ci pentru 1400 mp, suprafaţă care se află in Şoseaua Păcurari nr. 114 şi nu pe str. Movilă Păcureţ nr. 1 pe care il ocupă fără temei legal. De aceea nu există buna-credinţă invocată de către recurentă despre care s-ar fi putut vorbi numai dacă terenul revendicat ar fi fost dobândit de către recurentă şi ca întindere şi ca amplasament.

Este real că nu a fost anulat contractul de vânzare-cumpărare insă in virtutea principiului de drept potrivit căruia anularea unui act principal duce şi la anularea actelor subsecvente, pentru suprafaţa de 540 mp acest act este anulat implicit.

Neexistând in speţă buna-credinţă nu este nevoie ca această prezumţie să fie răsturnată. Este adevărat că recurenta a cumpărat de la adevăratul proprietar, insă nu suprafaţa de 540 mp ci pe cea de 1400 mp, nu pe amplasamentul din str. Păcureţ nr. 1 ci pe amplasamentul din Şoseaua Păcurari nr. 114.

In recurs au fost depuse înscrisuri.

Excepţia tardivităţii recursului a fost soluţionată de Tribunal prin încheierea din 17.09.2010 când s-a reţinut că recurenta din speţă a solicitat comunicarea sentinţei instanţei de fond la domiciliul procedural ales(sediul cabinetului apărătorului său) cerere in raport de care s-a reţinut recursul ca fiind formulat in termen.

Cercetând legalitatea şi temeinicia sentinţei recurate in condiţiile art. 304 indice 1 Cod pr.civilă şi in limitele criticilor şi apărărilor formulate de părţi Tribunalul constată fondat recursul, pe care îl va admite pentru considerentele ce urmează:

Motivul de recurs privind soluţionarea cauzei cu ignorarea de către instanţa de fond a calităţii de cumpărător cu bună-credinţă a recurentei este fondat. Instanţa de fond a tratat cauza intr-o modalitate simplificată, reducând analiza doar la identificarea beneficiarului actual a titlului de proprietate pentru terenul in litigiu, fără a aprofunda termenii reali ai raportului juridic dintre părţi.

 Astfel, pe de o parte reclamanta V. M. deţine titlu de proprietate nr. 186657/2004, in temeiul căruia a obţinut anularea titlului de proprietate nr.116620/1993 pentru T. V. şi A. Z. , aşa cum rezultă din sentinţa civilă nr. 1524/21.10.2008 a Judecătoriei Iaşi şi decizia civilă nr. 1835 din 9.10.2009 a Tribunalului Iaşi.

S-a constatat aici că eliberarea titlului in favoarea numiţilor T. şi A. s-a făcut nelegal , pentru că îngloba vechiul amplasament al reclamantei V. M. pentru care aceasta formulase cerere incă din anul 1990.

Pârâta P. A. deţine pentru terenul in litigiu contract de vânzare-cumpărare nr. 3907/1999 cu care cumpără de la M. V. şi M. R. suprafaţa de 1399 mp. În parte această suprafaţă se suprapune cu suprafaţa de teren revendicată de către reclamantă in limita a 405 mp. Vânzătorii dobândiseră la rândul lor terenul de la T. V., aceasta fundamentându-şi dreptul pe contract de partaj voluntar respectiv pe titlul de proprietate nr. 116620/1993 eliberat de Comisia judeţeană Iaşi anulat irevocabil la cererea reclamantei din speţă prin Sentinţa civilă nr. 11524/21.10.2008 a Judecătoriei Iaşi respectiv decizia Civilă nr. 1835 din 9.10.2009 a Tribunalului Iaşi.

Acestea fiind datele ce configurează probele esenţiale aduse de părţi in sprijinul poziţiei lor procesuale, Tribunalul constată pertinentă invocarea bunei -credinţe de către recurentă ,aspect pe care instanţa de fond nu l-a cercetat deşi apărarea pârâtei era configurată de dobândirea terenului in temeiul unor contracte autentice, efectuând operaţiunile de publicitate imobiliară cerute de Legea nr. 7/1996 pentru acestea.

 Analiza pe care o face instanţa de fond în compararea titlurilor de proprietate ale părţilor este trunchiată şi oricum improprie raportului juridic in care se află părţile.

  Ipoteza anulării titlului de proprietate in temeiul căruia s-au făcut vânzări succesive este reglementată expres prin art. III alin 2 indice 4 din Legea 169/1997, text a cărui aplicabilitate instanţa de fond nu a analizat-o deşi, ca normă specială faţă de dispoziţiile Codului Civil, era de imperativă şi strictă aplicare. Neindicarea acestui text de către pârâtă nu absolvă instanţa de fond in a o aplica şi analiza pentru că obligaţia părţii de a indica temeiurile de drept nu înseamnă indicarea textului de lege aplicabil ci a instituţiei juridice de care se prevalează in susţinerea pretenţiilor/apărărilor lor.

Potrivit art. III alin 2 indice 4 din Legea 169/1997, "În cazul unor înstrăinări succesive ale terenurilor, cel care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat să remită preţul actualizat fostului proprietar rămas fără teren."

Invocarea bunei-credinţe, explicit prin concluziile scrise, implicit prin susţinerile din întâmpinare, obliga instanţa să o analizeze, cu reducerea câmpului de analiză la situaţia in care se află pârâta, subdobânditor de bună-credinţă.

Conceptual, buna-credinţă este convingerea posesorului că are asupra lucrului posedat un drept de proprietate dobândit în baza unui titlu translativ de proprietate de a cărui nevalabilitate nu are cunoştinţă, dintr-o eroare de fapt ori de drept. În speţă buna-credinţă a paratei este şi mai concret conturată de faptul că a cumpărat de la un subdobânditor al imobilului, primul vânzător fiind beneficiar al titlului de proprietate nr. 116620/1993.

Acest titlu a fost anulat 5 ani după încheierea contractului pârâtei, adică in anul 2008, prin Sentinţa civilă nr. 11524/21.10.2008 a Judecătoriei Iaşi. Pârâta recurentă a dobândit, aşadar, terenul de la soţii M., la rândul lor aceştia justificându-şi dreptul de proprietate printr-o succesiune de acte juridice autentice, fondate in primă fază pe un titlu de proprietate in privinţa căruia acţiunea in anulare nici nu era declanşată. Era aşadar peste putinţa pârâtei şi a oricărui alt subiect de drept anticiparea existenţei ori a finalităţii unei acţiuni in anularea titlului, prin urmare nu se poate imputa acesteia nici lipsa de diligenţă ori de prevedere in a se asigura de validitatea dreptului transmis.

In atare circumstanţe buna credinţă a recurentei este vădită.

Nu poate fi reţinută teza intimatei din întâmpinarea formulată in recurs potrivit căreia anularea titlului de proprietate nr. 116620/1993 conduce la anularea actelor subsecvente. Desigur nulitatea actului subsecvent celui nul este un principiu consacrat in materia dreptului civil, mai exact a efectelor nulităţii, tot astfel cum protecţia bunei credinţe este o excepţie consacrată de la acest principiu.

 Principiul ocrotirii bunei-credinţe reprezintă regula fundamentală ce se desprinde pe cale de interpretare din ansamblul normelor dreptului civil şi care exprimă cerinţa ca interesele celor ce participă cu bună-credinţă la raporturile juridice civile să fie mai temeinic proteguite decât acelea ale participanţilor de rea-credinţă.

Reducând sfera de analiză a efectelor acestui principiu, ocrotirea bunei credinţe in convenţii este impusă de imperativul asigurării circuitului civil, a credibilităţii acestuia şi a actelor juridice întocmite cu respectarea tuturor prescripţiilor legale.

Sacrificarea intereselor juridice a dobânditorilor de bună credinţă pe temeiul principiului nulităţii actului subsecvent actului nul ar paraliza circuitul civil.

Concepţia Tribunalului este in acord cu cea a Curţii Constituţionale, exprimată în analiza excepţiei de neconstituţionalitate a disp. art.III alin.(24) din Legea nr.169/1997 pentru modificarea şi completarea Legii fondului funciar nr.18/1991 în Deciziile nr. 1893/2008 şi nr.746/2008,

Astfel, Curtea a reţinut că prevederile art.III din Legea nr.169/1997, introduse prin Legea nr.247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, sunt constituţionale, deoarece legiuitorul nu a adus atingere drepturilor câştigate în mod legal, ci a statuat, prin norme imperative, că actele de reconstituire şi constituire a dreptului de proprietate, emise în condiţii ilegale, sunt lovite de nulitate absolută. Efectul nulităţii absolute de repunere în situaţiile anterioare deschide posibilitatea celor îndreptăţiţi să beneficieze de reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor.

Curtea a reţinut că legiuitorul a instituit, în alin.(24) al art.III, o excepţie de la regula reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor pe vechile amplasamente, reglementând obligaţia persoanei care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul de a remite preţul actualizat fostului proprietar rămas fără teren.

Curtea a constatat că opţiunea legiuitorului de a-l prefera pe fostul proprietar în cazul vânzărilor succesive în baza unui titlu nul nu vine în contradicţie cu spiritul Legii nr.18/1991, şi anume cu caracterul reparator consacrat de aceasta, întrucât, în situaţia în care restituirea în natură nu mai poate opera, devin aplicabile dispoziţiile referitoare la plata preţului actualizat.

Totodată, Curtea a reţinut că este de competenţa instanţelor judecătoreşti să constate, în funcţie de probele administrate în cauză, buna sau reaua-credinţă a celui care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul sau a subdobânditorului terenului, şi, după caz, să facă aplicarea dispoziţiilor art.III alin.(24) din Legea nr.169/1997 sau a celor care constituie dreptul comun în materia cauzei contractelor civile, respectiv art.966-968 din Codul civil.

În ceea ce priveşte identitatea dintre terenul ce face obiectul titlului de proprietate al reclamantei , nr. 186657/2004 şi terenul dobândit de catre reclamantă prin vânzare -cumpărare Tribunalul reţine că este probată pe deplin şi fără dubii prin raportul de expertiză întocmit de către expert D. R., care , pe baza măsurătorilor asupra fiecărei proprietăţi raportat la actele doveditoare conchide, (capitolul III din expertiză, pct. B că suprapunerea este in suprafaţă de 405 mp, pe porţiunea delimitată de punctele 2-3-C-D, anexa 3 la raportul de expertiză. Este adevărat că nr parcelei înscris în contractul de vânzare-cumpărare nr. 3907 din 14.09.1999 autentificat la Biroul Notarului Public S. B. Iaşi (1576) este distinct de nr. parcelei stabilit de expert ca aparţinând acestei suprafeţe(1573)- fila 116 dosar fond, insă acest fapt, prin el însuşi, nu conduce la concluzia potrivit căreia terenurile înscrise in actele de proprietate ale părţilor sunt distincte , aşa cum susţine intimata.

Concluzia Tribunalului privind suprapunerea suprafeţelor dobândite in proprietate de către părţi se bazează pe forţa probatorie a expertizei judiciare topografice. În ceea ce priveşte valoarea probatorie a constatărilor expertului, Tribunalul subliniază faptul ca aceste constatări sunt cenzurabile in măsura in care probe cu o forţa probatorie similară sunt de natura sa denote contrariul. Ori, calitatea profesionala a expertului desemnat, procedura efectuării expertizei care implica culegerea de date cu încunoştinţarea părţilor despre data, locul si ora efectuării constatărilor, prelucrarea ştiinţifică a datelor culese in condiţii de contradictorialitate prin prisma cunoştinţelor de specialitate conferă acestora valoare probatorie concretă.

Asupra efectelor pe care sentinţa civilă nr. 11524 din 2008 a Judecătoriei Iaşi, respectiv decizia civilă nr.1835 din 2009 a Tribunalului Iaşi le au în judecata de faţă Tribunalul constată că instanţa de fond le-a aplicat eronat, extrapolând limitele acestora din planul îndreptăţirii reclamantei V. M. la reconstituire in planul opozabilităţii dreptului astfel recunoscut, irevocabil, faţă de subdobânditorul de bună-credinţă.

 Altfel spus instanţa de fond s-a prevalat de argumentarea sentinţelor care au cercetat nulitatea titlului nr. 116622/1993, transferând logica acestor hotărâri in argumentarea soluţiei sale deşi raportul juridic in care se află părţile nu implica analiza îndreptăţirii la reconstituire a reclamantei ori a numiţilor T. ci doar analiza efectelor pe care actele juridice ale acesteia din urmă le produce faţă de terţii de bună-credinţă.

Delimitarea celor două planuri de analiză este esenţială unei judecăţi temeinice. Raportarea la principiul securităţii juridice este corectă, aplicarea sa este greşită.

 Ori, Tribunalul nu contestă ci afirmă îndreptăţirea reclamantei la suprafaţa de 540 mp, teren pentru care i s-a eliberat titlul de proprietate nr. 186657/2004, insă in modalitatea reglementată de lege pentru situaţia in care se află. Vânzarea anterioară a terenului către un terţ de bună credinţă(recurenta) face ca dobândirea vechiului amplasament in natură să nu fie posibilă, legiuitorul reglementând pentru această ipoteză obligaţia celui care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul de a remite preţul actualizat fostului proprietar rămas fără teren. Intrarea in circuitul civil a terenului face ca fostul proprietar să aibă acces la preţul primit de vânzătorul neproprietar pentru teren, reactualizat. Aşadar, Tribunalul, in analiza recursului de faţă constată că instanţa de fond a ignorat modalitatea in care legiuitorul a inteles sa rezolve concursul dintre dreptul fostului proprietar asupra vechiului său amplasament si dreptul terţului dobânditor de bună-credinţă in favoarea celui din urmă, În respectul principiului ocrotirii bunei-credinţe si a protejării circuitului civil, asigurând fostului proprietar o justă despăgubire constând in preţul de piaţă reactualizat cu care bunul său a fost înstrăinat.

  Reţinerea bunei-credinţe şi a efectelor sale in favoarea recurentei face inutilă cercetarea celui de-al doilea motiv, ce ţine de determinarea efectelor înscrierii dreptului său in cartea funciară.

Pentru considerentele expuse, in temeiul art. 312 alin 1 şi 3 Cod pr.civilă Tribunalul a admis recursul, a modificat in tot sentinţa recurată, a respins acţiunea.

In temeiul art. 274 Cod pr.civilă Tribunalul a obligat pe intimată la plata cheltuielilor de judecată efectuate de către recurentă in ambele faze ale judecăţii.

Domenii speta

Spete similare