Civil. inalienabilitatea temporara de instrainare bunuri prevazuta de art. 9 din legea 112/1995. consecinte asupra conventiei de vanzare cumparare

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe reclamanţii MER şi MRN au solicitat în contradictoriu cu pârâţii SA şi SO pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti prin care să se dispună evacuarea pârâţilor din imobilul, pe care îl ocupă fără titlu de la data de 19.11.2007 şi până în prezent.

În motivarea în fapt a cererii, reclamanţii au învederat în esenţă că imobilul în litigiu , compus din 2 camere, bucătărie, baie, hol, magazie şi terenul de 81,16 mp aflat sub construcţie, a fost cumpărat în baza Legii 112/1995 de la RAM prin contractul de vânzare cumpărare iar actul normativ menţionat conţine o interdicţie de înstrăinare a imobilului pe termen de 10 ani de la data dobândirii proprietăţii acestuia.

Reclamanţii au mai arătat că la data de 19.11.1997 nu puteau vinde pârâţilor în mod valabil imobilul ce a făcut obiectul contractului, înstrăinat de RAM în baza Legii 112/1997, astfel că suma de 29000000 lei plătită de pârâţi nu poate reprezenta preţul locuinţei; în plus, la data de 19.11.1997 au concesionat dreptul de folosinţă asupra imobilului pe o perioadă de 10 ani în schimbul sumei de 29000000 lei pârâţilor, convenţia încheiată îmbrăcând forma unui înscris sub semnătură privată intitulat-chitanţă, convenţie prin care îşi asumau obligaţia ca timp de 10 ani să nu aibă nici o pretenţie şi să nu înstrăineze imobilul menţionat.

Au menţionat reclamanţii că la data de 19.11.1997 au încheiat testamente autentificate la notar care au fost revocate ulterior şi că la data de 18.06.2004 a fost pronunţată sentinţa civilă de Judecătoria Buzău prin care a fost respinsă acţiunea principală din cauza faptului că nu trecuse perioada de 10 ani ( cuprinsă în convenţie) exerciţiul atributului folosinţei deşi sunt titularii dreptului real de proprietate asupra locuinţei şi terenului situat sub aceasta.

Cu toate demersurile făcute, pârâţii au refuzat să elibereze de bunăvoie spaţiul , fapt ce i-a determinat să solicite evacuarea.

În drept au invocat dispoziţiile art 969, art 1436, art 1438 C.c.

Pârâta SA prin întâmpinarea depusă la dosar a invocat excepţia autorităţii de lucru judecat, iar pe fond a solicitat respingerea acţiunii motivat de faptul că banii privind cumpărarea imobilului în litigiu de la RAM provin de la aceasta, reclamanţii prin anumite combinaţii cu o firmă de agenţie imobiliară, fraudând legea şi profitând de situaţia existentă, a pus pârâţilor la dispoziţie imobilul, discuţiile purtate la acea vreme, precum şi întocmirea chitanţei de mână din care rezultă preţul achitat pentru locuinţă, au fost acelea că respectiva chitanţă sub semnătura privată are valoarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare.

A arătat pârâta că potrivit art 9 din Legea 112/1995, locuinţele cumpărate de la stat aveau o interdicţie de vânzare între vii pe o perioadă de 10 ani şi există acea promisiune că după trecerea acestui interval de timp să se poată perfecta contractul de vânzare-cumpărare, iar pentru întărirea celor afirmate, reclamanţii au fost de acord ca în faţa notarului să încheie un testament în favoarea pârâţilor; în plus, în aceeaşi zi s-a perfectat atât contractul de vânzare cumpărare între RAM şi reclamanţi cât şi chitanţa de mână prin care pârâta a achitat preţul locuinţei, astfel dacă reclamanţii erau interesaţi să-şi cumpere imobilul pentru a locui efectiv în acesta şi ar fi avut banii necesari, nu puteau să-l pună în vânzare în aceeaşi zi şi să intre în combinaţii cu agenţia imobiliară.

Pârâta a precizat că reclamanţii i-au ascuns faptul că locuinţa era cumpărată de la stat şi că prin contract se prevedea clauza expresă că nu se poate vinde timp de 10 ani, abia după ce aceştia i-au dat originalul contractului de vânzare încheiat cu RAM a observat clauza respectivă din contract, Şi predarea actelor originale demonstrează că nu aveau nevoie de locuinţa respectivă ci mai degrabă îmbogăţirea grabnică, reclamanţii având un câştig de 2000 lei, iar în toată perioada pârâta a plătit toate taxele şi impozitele locale.

Având în vedere că reclamanţii au mai încercat astfel de acţiuni , cu acelaşi obiect evacuare, a susţinut pârâta că în speţă sunt aplicabile art 166 C.p.c.

În drept au fost invocate dispoziţiile art 115-118, 166 CPC, art 242 alin. 2 Cpc.

Reclamanta MER, prin mandatar, a depus la dosar răspuns la întâmpinare prin care a arătat că suma încasată a avut titlu de chirie pentru perioada de 10 ani, testamentul a fost revocat ulterior, în speţă nu este autoritate de lucru judecat deoarece prima sentinţă a fost introdusă prematur.

Întrucât pârâtul SO a decedat la data de 11.07.2006, la termenul din 15,09.2008 reclamanţii au solicitat introducerea în cauză a moştenitorilor acestuia, respectiv a pârâţilor PVV şi SD

Pârâta SA a formulat cerere reconvenţională prin care a solicitat să se constate vânzarea imobilului conform antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între părţi la data de 19.11.1997 denumit chitanţă şi pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act de vânzare cumpărare; în plus a invocat excepţia inadmisibilităţii acţiunii.

În motivarea în fapt, pârâta reclamantă a învederat în plus, în esenţă, că obligaţiile stabilite prin antecontract au fost respectate şi din care rezultă fără echivoc numele părţilor, semnătura acestora, calitatea de vânzător şi cumpărător, precum şi preţul de 2900 lei achitat integral. Prin precizarea făcută în cuprinsul antecontractului că imobilul îl lasă prin testament pârâţilor, rezultă în mod indubitabil promisiunea de a acorda pârâţilor preferinţă în cazul adoptării unei hotărâri de a vinde; în plus, prin promovarea acţiunii reclamanţii îi produc grave prejudicii în sensul că aceasta a îngrijit locuinţa ca pe o proprietate personală, nu a lăsat-o să se degradeze iar dacă ar fi să predea imobilul se află în imposibilitatea de a mai achiziţiona altă locuinţă.

Pârâta reclamantă a considerat că dovada promisiunii de vânzare rezultă fără echivoc din elementele antecontractului de vânzare cumpărare şi se aplică principiul forţei obligatorii care guvernează această materie art 969 şi urm Cc fără a fi inserată o clauză de răzgândire.

Acţiunea este inadmisibilă întrucât acţiunea în evacuare este specifică raporturilor juridice de locaţiune, dreptul real de proprietate nu poate fi apărat decât pe calea acţiunii în revendicare.

În drept au fost invocate disp art 969 şi urm Cc, art 1410 şi urm Cc, art 480 Cc.

Reclamnţii-pârâţi , prin întâmpinarea la cerea reconvenţională au invocat excepţia prescrierii dreptului la acţiune , arătând că instanţa a stabilit că înscrisul doveditor al convenţiei părţilor are calificarea unei cesiuni a dreptului de folosinţă asupra imobilului, obligaţiile din cuprinsul înscrisului nu converg ca sens şi înţeles asupra unei promisiuni de vânzare cumpărare, pârâţii nu au formulat acţiunea în constatarea pretinsului drept de proprietate în 3 ani de la abrogarea Legii 112/2005, în cuprinsul înscrisului a fost strecurată o menţiune ce nu le aparţine, la nivelul anului 1997 preţul nu putea fi veritabil pentru amplasamentul imobilului, arătând că temeiul de drept al acţiunii este art 480 Cc.

În ceea ce-i priveşte pe pârâţii PVV şi SD, aceştia nu au formulat întâmpinare conform art 115 şi următoarele C.p.c.

La termenul de judecată din 26,01.2009 instanţa, potrivit art 137 alin 2 C.p.c a unit cu fondul excepţiile autorităţii de lucru judecat , a inadmisibilităţii acţiunii invocată de pârâtă şi excepţia prescrierii dreptului la acţiune în ceea ce priveşte cererea reconvenţională invocată de reclamanţii-pârâţi

La termenul de faţă, pârâta reclamantă SA a renunţat la a mai invoca excepţia autorităţii lucrului judecat.

În cauză, instanţa a administrat la solicitarea părţilor proba testimonială( depoziţiile martorilor UC, NI, HI şi SEF fiind depuse la dosar), proba cu interogatoriu ( răspunsurile părţilor fiind consemnate la dosar) şi proba cu înscrisuri în cadrul căreia au fost ataşate în copie xerox: sentinţa civilă a Judecătoriei Buzău, declaraţii autentificate de BNP SMC, contract de vânzare cumpărare, procură generală legalizată de BNPI TM, înscris sub semnătură privată intitulat „chitanţă”, testament autentificat de BNI FER, Ci pentru SA, certificat de deces pentru SO, contract de prestări servicii publice de salubrizare, contract de închiriere, contract de furnizare gaze naturale, contract de furnizare a energiei electrice, chitanţe, sentinţa civilă a Judecătoriei Buzău, adresa nr emisă de OCPI, titlu de proprietate, adeverinţa medicală emisă la 18.11.2008 de CM GM.

Pârâta SA a renunţat la a mai administra proba cu interogatoriu pentru reclamanta încuviinţat anterior de instanţă iar reclamanta  a depus un memoriu la dosar.

Analizând întregul material probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarea situaţie de fapt şi de drept:

Potrivit art 137 alin 1 C.p.civ instanţa se va pronunţa mai întâi asupra excepţiilor de procedură, precum şi asupra celor de fond, care fac de prisos, în totul sau în parte, cercetarea în fond a pricinii.

Întrucât toate excepţiile invocate în speţă sunt excepţii de fond absolute, peremptorii, de aceeaşi natură, instanţa, în stabilirea ordinii de soluţionare a acestora va ţine cont de succesiunea logică în rezolvarea lor impusă de efectul pe care îl determină diferitele excepţii invocate.

Instanţa, având în vedere poziţia procesuală exprimată la termenul de faţă de pârâta reclamantă SA, ţinând cont de principiul disponibilităţii părţii în procesul civil, urmează să ia act că aceasta a renunţat la excepţia autorităţii de lucru judecat.

Examinând excepţia inadmisibilităţii acţiunii invocată de pârâta reclamantă SA, instanţa urmează să o respingă având în vedere dispoziţiile art 21 din Constituţia României care prevăd expres că orice persoană se poate adresa justiţiei pentru apărarea drepturilor, a libertăţilor şi intereselor sale legitime şi nici o lege nu poate îngrădi acest drept.

Evident, pentru a se bucura de protecţie judiciară, dreptul subiectiv civil trebuie să îndeplinească anumite cerinţe.

Inadmisibilitatea este un mijloc de apărare specific, caracterizată prin trăsături ce o apropie şi în acelaşi timp o deosebeşte atât de apărările de fond, cât şi de excepţiile de procedură; prin intermediul său, pârâtul fără a contesta direct dreptul invocat de adversarul său, se opune acţiunii acestuia, declarând-o inacceptabilă, susţinând că instanţa nu poate examina cererea ce i s-a supus.

Motivul pentru care pârâta a invocat excepţia inadmisibilităţii  acţiunii, respectiv lipsa unor raporturi de locaţiune între părţi, nu se circumscrie cerinţelor arătate mai sus, pentru invocarea acestei excepţii, ci sunt mai degrabă apărări de fond, cu atât mai mult cu cât reclamanţii şi-au întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art 480 C.c.

În fine, acţiunea pendinte judecăţii este prevăzută de lege, dreptul invocat de reclamanţi nu intră în conţinutul unor raporturi juridice care să contravină normelor legale imperative sau regulilor de convieţuire socială şi ca urmare, instanţa este îndreptăţită să cerceteze în fond prezenta pricină.

Potrivit art 7 alin 1 din Decretul nr 167/1958 prescripţia începe să curgă de la data când se naşte dreptul la acţiune, în timp ce art 1886 C.c. statuează, la rândul său, că nici o prescripţie nu poate începe să curgă mai înainte de a se naşte acţiunea supusă acestui mod de stingere; cu alte cuvinte, prescripţia începe să curgă de la data naşterii dreptului material la acţiune. Data naşterii dreptului la acţiune este data la care dreptul subiectiv ori interesul legitim este încălcat, negat ori contestat sau, după caz, data la care dreptul la acţiune-chiar în lipsa unei contestaţii ori încălcări- trebuie după circumstanţe exercitat.

În speţă, nici una dintre părţi nu a susţinut că s-ar fi convenit vreo dată , vreun termen concret , la care ar fi trebuit să încheie contractul de vânzare cumpărare pentru imobilul în litigiu, în forma prevăzută de lege; ca urmare, până la data introducerii acţiunii pendinte judecăţii, dreptul pârâţilor reclamanţi nu fusese contestat.

Pe cale de consecinţă, instanţa urmează să respingă excepţia prescrierii  dreptului la acţiune în ceea ce priveşte cererea reconvenţională invocată de reclamanţii-pârâţi.

Pe fondul cauzei, instanţa va reţine din coroborarea înscrisurilor de la dosar că reclamanţii au dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu RAM în baza Legii 112/1995, dreptul de proprietate asupra unui imobil, alcătuit din locuinţă având două camere, bucătărie, baie, hol şi  o magazie zid -7,85 m.p. şi din terenul în suprafaţă de 81,16 mp aflat sub construcţie, pentru preţul de 11346455 lei ROL achitat integral conform chitanţei.

La aceeaşi dată, 19.11.1997, reclamanţii au încheiat cu pârâţii un înscris sub semnătură privată intitulat „chitanţă” prin care MR şi MER şi-au asumat obligaţia ca pe o perioadă de 10 ani să nu aibă” nici un fel de pretenţii de bani şi nici înstrăinarea imobilului” descris mai sus, cedându-l în schimbul sumei de 29000000 lei ROL pârâţilor.

Tot la data de 19.11.1997, reclamanţii au întocmit câte un testament autentic prin care au lăsat drepturile ce li se vor cuveni fiecăruia la data încetării comunităţii de bunuri din imobilul pârâţilor.

Aceste acte autentice produc efectul translativ al dreptului de proprietate numai la momentul decesului testatorilor, dacă imobilul se mai află în patrimoniul acestora la data respectivă şi dacă mai sunt în vigoare. Ulterior, prin declaraţiile notariale autentificate de BNPI SMC, reclamanţii au revocat în întregime cele două testamente făcute în favoarea pârâţilor

În acest context, având în vedere şi considerentele sentinţei civile a Judecătoriei Buzău , rămasă definitivă şi irevocabilă, între părţi a intervenit la data da 19.11.1997, în condiţiile art 1392 C.c o cesiune valabilă a dreptului de folosinţă asupra imobilului, pentru o perioadă de 10 ani cu începere de la data de 19.11.1997..

Din coroborarea depoziţiilor martorilor audiaţi în cauză cu atitudinea procesuală a părţilor exprimată în motivarea în fapt atât a acţiunii principale cât şi a cererii reconvenţionale( care sub aspect probatoriu au valoare juridică a unor mărturisiri judiciare spontane reglementate de art 1204 C.c), reiese că actualmente imobilul în litigiu este ocupat de pârâţi, deşi termenul de 10 ani prevăzut în înscrisul de la fila 18 dosar a expirat  .

Ca urmare, faţă de cele reţinute mai sus, văzând şi dispoziţiile art 480 C.civ. cât şi ale art 1075 C.civ., instanţa urmează să admită acţiunea pendinte judecăţii şi să dispună evacuarea pârâţilor din imobilul casă de locuit în litigiu, proprietatea reclamanţilor.

În ceea ce priveşte cererea reconvenţională, atât de constatare a vânzării cumpărării ce presupune ca vânzarea să fi avut loc şi să fi fost valabilă din punct de vedere legal ( art 1294-1295 C.civ) cât şi de pronunţare a unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, acţiune în realizare cu efect retroactiv( respectiv de la data de 19.11.1997), întemeiată pe dispoziţiile art 1073-1077 C.c, instanţa urmează să o respingă.

Soluţia instanţei va avea în vedere şi faptul că prin dispoziţia art 9 din Legea nr 112/1995 legiuitorul a prevăzut un caz de inalienabilitate temporară de înstrăinare a anumitor bunuri. Interdicţia vizează înstrăinările, pentru o perioadă de 10 ani de la data cumpărării , prin acte între vii, cu titlu oneros sau gratuit.

În practica judiciară s-a decis că actul de vânzare-cumpărare a unui imobil încheiat cu încălcarea interdicţiei prevăzute de art 9 din Legea nr 112/1995 este sancţionat cu nulitatea absolută, fiind vorba despre frauda la lege; invocarea necunoaşterii legii şi a bunei credinţe a cumpărătorilor nu salvează actul de la nulitate ; pe cale de consecinta , chiar dacă la data de 19.11.1997 părtile ar fi convenit cu privire la vânzarea cumpararea imobilului in litigiu , aceasta conventie ar fi nulă absolut.

În speţă, printr-un minim demers, pârâţii reclamanţi ar fi putut afla că bunul intră sub incidenţa dispoziţiilor Legii nr 112/1995; obligaţia de verificare aparţinea dobânditorilor care, cu minimă diligenţă, ar fi putut afla situaţia reală a bunului.

În temeiul art 274 C.p.civ. instanţa urmează să oblige pârâţii la plata către reclamanţi a sumei de 1603,50 lei reprezentând cheltuieli de judecată( taxa judiciară de timbru, timbrul judiciar şi onorariu avocat achitate de către aceştia)

Domenii speta

Spete similare