Restituire arvună. Condiţii.

 Restituire arvună. Condiţii.

 Dacă vânzarea nu s-a executat din cauza culpei uneia din părţile contractante, art.1298 Cod civil decide că partea în culpă pierde arvuna dată sau o restituie îndoit, afară numai dacă partea care nu este în culpă cere executarea contractului.

 Arvuna se înfăţişează deci ca un fel de clauză penală, stipulată pentru cazul când vânzarea nu s-ar mai realiza din culpa Uneia din părţi şi care corespunde în intenţia presupusă a părţilor, cu determinarea convenţională şi anticipată a daunelor ce va trebui să plătească partea din a cărei culpă nu s-a putut executa contractul.

 Prin Sentinţa civilă nr.8429/9 octombrie 2007 a Judecătoriei Braşov, s-a admis acţiunea civilă formulată şi precizată de reclamanţii Tăbăcaru Gheorghe şi Tăbăcaru Maria, în contradictoriu cu pârâţii Hamas Mihai şi Hamas Maria şi, în consecinţă, s-a dispus rezoluţiunea actului sub semnătură privată încheiat de părţi în data de 29 iunie 1996, având ca obiect imobilul teren şi construcţie situat în Săcele, str.Rodnei, nr.1, jud.Braşov.

 Au fost obligaţi pârâţii să plătească reclamanţilor suma de 140.971 RON, reprezentând valoarea actualizată a dublului avansului achitat de reclamanţi în vederea achiziţionării imobilului menţionat mai sus.

 Au fost obligaţi pârâţii să plătească reclamanţilor suma de 6.566,10 RON cu titlul de cheltuieli de judecată.

 Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut în esenţă că, la data de 29 iunie 1996, reclamanţii şi pârâţii au încheiat un act sub semnătura privata intitulat „Minută” şi prin care pârâţii recunosc faptul că au încasat de la reclamanţi, suma de 30.000.000 lei cu titlul de avans pentru vânzarea casei situate în Săcele, str.Rodnei, nr.1, jud.Braşov, urmând ca părţile cumpărătoare să mai achite suma de 3.000.000 lei, la momentul perfectării actelor de vânzare-cumpărare în formă autentică. Prin acelaşi act, pârâţii vânzători îşi iau obligaţia de a restitui reclamanţilor cumpărători, dublul sumei achitate de aceştia cu titlul de avans, în situaţia în care nu vor mai vinde casa respectivilor cumpărători.

 Potrivit susţinerilor părţilor, imobilul ce a făcut obiectul vânzării este cel înscris în CF nr.4589/A – Satulung, nr.top 1226/2, compus din curte intravilan de 261 mp., construcţia existentă pe acest teren nefiind înscrisă în Cartea Funciară, iar potrivit extrasului de CF, asupra imobilului teren ce face obiectul vânzării sunt coproprietari pârâtul – cu cota de 2/3 şi numita Ciortea Paraschiva, născuta Hamas, sora pârâtului - cu cota de 1/3.

 Faţă de această situaţie, existentă şi în prezent, nu a fost posibilă perfectarea actului de vânzare – cumpărare în forma autentică.

 Instanţa de fond a mai reţinut că pârâţii deţin o Autorizaţie de construire nr.15/19.05.1993, eliberată de Consiliul Popular al Oraşului Săcele, cu privire la casa compusă din parter şi etaj, situată în Săcele, str.Rodnei, nr.1, precum şi un Certificat de urbanism de dare în folosinţă a respectivei construcţii, înregistrat în data de 12.06.1996.

 Mai mult, fapt recunoscut de pârâţi la interogatoriu şi probat prin înscrisul aflat la fila 43 din dosarul primei instanţe de fond, numita Ciortea Paraschiva a lăsat procura autentică încă din anul 1996, în scopul reglementării situaţiei juridice a imobilului şi perfectării autentice a vânzării intervenită între părţi.

 În  data de 11.12.1997. între pârâţi şi numiţii Hamas Ioan şi Manole Maria a intervenit un act de partaj autentic prin care întreg imobilul teren mai sus identificat a fost atribuit în proprietate exclusivă pârâtului Hamas Mihai.

 Cu toate acestea, până în prezent pârâţii nu au înscris în CF construcţia care, împreuna cu terenul menţionat mai sus, fac obiectul actului sub semnătura privată încheiat de părţi şi nici nu s-au prezentat la notar pentru perfectarea actelor autentice de vânzare – cumpărare, cu toate că, astfel cum aceştia recunosc la interogatoriu, şi-au luat angajamentul perfectării actelor autentice după încheierea partajului cu privire la respectivul imobil, partaj consfinţit prin actul autentificat la data de 11.12.1997 de către B.N.P. „Miess Georgeta” (fila 48 din primul dosar de fond).

 Aşa cum se reţine şi în considerentele deciziei pronunţate în recurs, prin martorul Hududui Teodor (audiat în prima instanţă de fond) reclamanţii au făcut dovada faptului că au întreprins numeroase demersuri pe lângă pârâţi în vederea reglementării situaţiei juridice a imobilului şi perfectării actelor autentice, însă au fost întâmpinaţi de refuzul pârâţilor de a comunica cu aceştia.

 În concluzie, instanţa de fond a reţinut că pârâţii nu pot invoca în apărarea lor niciun argument care să justifice împrejurarea că nici până în prezent situaţia imobilului ce a făcut obiectul vânzării intervenite între părţi nu a fost reglementată de aceştia, fiind evident că întreaga culpă a faptului că actele autentice nu sunt perfectate la aceasta oră, le aparţine.

 Instanţa de fond a mai reţinut această culpă şi având în vedere contextul în care reclamanţii de faţă au promovat prima acţiune în data de 06.10.2004, iar cu toate acestea, nici după trei ani de zile de la luarea la cunoştinţă a poziţiei reclamanţilor vânzători, pârâţii nu au înţeles să îşi îndeplinească obligaţiile asumate prin actul sub semnătură privată.

 La soluţionarea cauzei, instanţa de fond a avut în vedere şi dispoziţiile art.969 Cod civil, potrivit cărora „Convenţiile legal făcute au putere de lege între părţi”.

 Este fără echivoc faptul că la baza acţiunii formulate stau prevederile art.969 Cod civil, deci existenţa unei convenţii care naşte obligaţii reciproce între părţi.

 Una din consecinţele reciprocităţii obligaţiilor din contractele sinalagmatice, o constituie rezoluţiunea pentru neexecutare, prevăzuta de dispoziţiile art.1020 Cod civil, potrivit cărora, în cazul în care una dintre părţi nu-şi îndeplineşte angajamentul luat, cealaltă parte poate cere rezoluţiunea contractului sau antecontractului, condiţia rezolutorie fiind subînţeleasă.

 Potrivit art.1021, teza a doua Cod civil, „Partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă parte a executa convenţia, când este posibil, sau să îi ceară desfiinţarea cu daune interese”. Dacă într-un contract bilateral, unul dintre contractanţi nu îşi execută obligaţia, celălalt va putea fie să urmărească executarea ei, fie să ceară instanţei rezoluţiunea contractului. Posibilitatea de a alege, este o favoare creată de legiuitor părţii care a executat sau declară că este gata să îşi execute obligaţia.

 Textul de lege nu instituie o ordine în exercitarea celor două variante în care se manifestă dreptul material la acţiune şi nu trebuie interpretat în sensul că îl obligă pe creditor să ceară mai întâi executarea silită, iar dacă aceasta nu mai este posibilă, să ceară rezoluţiunea.

 Legiuitorul a folosit în mod expres termenul de „alegere”, ceea ce dă posibilitatea creditorului să opteze în favoarea rezoluţiunii, chiar dacă executarea în natură este posibilă. Sintagma „când este posibil” se referă la opţiune doar în ipoteza în care executarea în natură nu a devenit imposibilă ori lipsită de interes pentru creditor.

 Astfel, rezoluţiunea contractului sau antecontractului de vânzare-cumpărare - sancţiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic - intervine dacă sunt întrunite următoarele cerinţe: una din părţi să nu-şi fi executat obligaţiile ce îi revin, neexecutarea să fi fost imputabilă părţii care nu şi-a îndeplinit obligaţia, iar debitorul obligaţiei neexecutate să fi fost pus în întârziere.

 În speţă, instanţa de fond a reţinut că reclamanţii cumpărători şi-au îndeplinit întocmai obligaţiile asumate prin contract, spre deosebire de vânzătorii pârâţi care nici până în prezent - la mai bine de 11 ani de la încheierea actului - nu au reglementat situaţia juridică a imobilului ce a făcut obiectul vânzării. S-a mai reţinut, de asemenea, că nici după punerea lor în întârziere - realizată prin promovarea acţiunii iniţiale de chemare în judecată, în anul 2004, pârâţii nu au acţionat în sensul îndeplinirii obligaţiilor asumate, astfel că nici în prezent imobilul construcţie nu este înscris în CF, iar pârâtul nu apare ca fiind proprietarul tabular exclusiv al acestuia.

 Din înscrisurile aflate la dosar, prima instanţă a reţinut că pârâţii se află în posesia autorizaţiei de construire şi a certificatului de urbanism de dare în folosinţă, necesare întabulării construcţiei în CF şi că, mai mult, posedă aceste documente de ani buni de zile, astfel că aceştia nu au putut oferi instanţei nicio justificare pentru care nici până în prezent nu au reglementat situaţia juridică a imobilului vândut reclamanţilor, şi pentru care au încasat preţul pretins.

 Susţinerile pârâţilor că actele lor s-au pierdut au rămas la stadiul de simple afirmaţii, neprobate.

 Pe de altă parte instanţa de fond a mai reţinut că reclamanţii nu pot cere executarea contractului, respectiv pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, câtă vreme nici până în prezent pârâţii nu pot face dovada că sunt proprietarii tabulari ai întregului imobil vândut, casă şi teren.

 Faţă de toate aceste aspecte, văzând şi înţelegerea recunoscută a părţilor, instanţa de fond a pronunţat rezoluţiunea contractului şi i-a obligat pe pârâţi să restituie reclamanţilor dublul avansului achitat de aceştia, reactualizat în raport cu indicele de inflaţie.

 Rezoluţiunea unui contract sinalagmatic, pentru neexecutarea obligaţiilor de către o parte contractantă, are ca efect repunerea părţilor în situaţia anterioară a încheierii contractului, prin restituirea reciprocă a prestaţiilor, bineînţeles în măsura în care părţile solicită acest lucru.

 În baza dispoziţiilor art.274 Cod procedură civilă, prima instanţă i-a obligat pe pârâţi şi la plata cheltuielilor de judecată avansate de reclamanţi în prezenta cauză.

 Împotriva sus-menţionatei sentinţe, au declarat apel pârâţii Hamas Mihai şi Maria, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.

 Tribunalul Braşov, prin Decizia civilă nr.173 din 20 mai 2008, a admis apelul pârâţilor Hamas Mihai şi Hamas Maria, împotriva Sentinţei civile nr.8429/09.10.2007, pronunţată de Judecătoria Braşov în dosarul civil nr.7896/197/2006, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a obligat pârâţii Hamas Mihai şi Hamas Maria să plătească reclamanţilor Tăbăcaru Gheorghe şi Tăbăcaru Maria suma de 6.000 lei, reprezentând dublul avansului achitat de reclamanţi, actualizată cu indicele de inflaţie începând cu data introducerii acţiunii civile – 06.10.2004 – până la data plăţii efective.

 A înlăturat dispoziţia privind obligarea pârâţilor la plata în favoarea reclamanţilor a sumei de 140.971 lei, reprezentând valoarea actualizată a dublului avansului achitat de reclamanţi, actualizare calculată pentru perioada iunie 1996 – mai 2007 şi a păstrat celelalte dispoziţii ale sentinţei civile. 

 A obligat intimaţii reclamanţi să plătească în favoarea apelanţilor pârâţi suma de 2.815 lei cu titlu de cheltuieli de judecată efectuate în apel.

 Instanţa de apel a reţinut, în considerentele deciziei, următoarele:

 Din conţinutul actului sub semnătură privată dedus judecăţii, rezultă în mod cert intenţia părţilor de a încheia la un moment ulterior actul de vânzare cumpărare, fapt care duce în mod logic la concluzia că actul sub semnătură privată ce face obiectul cauzei nu poate fi însuşi contractul de vânzare – cumpărare, ci are natura juridică a unei promisiuni bilaterale de vânzare – cumpărare, sau a unui antecontract de vânzare – cumpărare. Astfel, părţile au stipulat că la un moment ulterior semnării antecontractului – act sub semnătură privată – vor perfecta contractul într-o altă formă, care nu poate fi decât forma autentică.

 Actul sub semnătură privată a fost încheiat în această modalitate deoarece promitentul vânzător, respectiv pârâtul Hamas Mihai, nu era la momentul respectiv proprietarul exclusiv al terenului pe care era amplasată construcţia, ci era proprietarul unei cote-părţi, coproprietarul fiind sora acestuia, numita Ciortea Paraschiva, iar construcţia nu era intabulată în cartea funciară. Or, în condiţiile stării de coproprietate asupra terenului, nici construcţia nu putea avea un alt regim juridic, fiind în raport de accesorietate cu terenul şi având în vedere prezumţia instituită de prevederile art. 492 Cod civil.

 Rezultă că, în urma încheierii antecontractului de vânzare – cumpărare, pârâţii intenţionau şi s-au obligat în faţa beneficiarilor cumpărători să obţină proprietatea exclusivă asupra construcţiei şi terenului aferent acesteia, obligaţie mai dificil de executat, în condiţiile în care se punea şi problema răsturnării prezumţiei instituite de textul de lege mai sus menţionat, pârâţii Hamas Mihai şi Maria, susţinând pe parcursul procesului că imobilul construcţie era bun comun edificat în timpul căsătoriei (termenul de judecată din data de 10.04.2007 – fila nr. 17 dos. fond II).

 Este adevărat că pentru înstrăinarea unei construcţii este aplicabil principiul consensualismului, nefiind necesară încheierea unui act autentic ad validitatem în acest sens. Dar chiar şi dacă s-ar aprecia că obiectul convenţiei sub semnătură l-ar fi constituit doar construcţia, este evidentă voinţa părţilor de a încheia ulterior actul de vânzare – cumpărare, voinţa lor fiind aceea de a da o altă formă convenţiei, fapt ce conferă caracter de antecontract de vânzare – cumpărare actului dedus judecăţii. În consecinţă, nu are relevanţă sub acest aspect susţinerea apelanţilor în sensul că terenul, nefăcând obiectul vânzării, nu era necesară încheierea în formă autentică a vânzării – cumpărării, deoarece, indiferent de obiectul convenţiei intitulată „Minută”, părţile au stipulat perfectarea ulterioară a actului de vânzare – cumpărare, perfectare care nu ar putea îmbrăca decât o formă solemnă, forma autentică, din moment ce actul iniţial era încheiat sub semnătură privată.

 De altfel, la interogatoriile luate de prima instanţă, pârâţii au recunoscut că actul autentic nu s-a putut încheia deoarece nu au clarificat situaţia juridică a imobilului, fiind de acord cu admiterea acţiunii reclamanţilor şi cu plata sumei de 60.000.000 lei vechi (întrebările de la pct. 4, 5 şi 7 –  filele nr. 43 şi 44 din dos. fond I şi întrebările de la pct. 6 şi 8 – filele nr. 46 şi 47 dos. fond II, după casare).

 Nici în faţa primei instanţe, nici în recurs şi nici în faţa instanţei de fond de rejudecare după casare, pârâţii nu au susţinut vreodată că obiectul convenţiei intitulată „Minută” l-ar fi constituit doar construcţia, că această convenţie ar fi reprezentat veritabilul contract de vânzare - cumpărare şi că nu le revenea obligaţia perfectării actului autentic de vânzare – cumpărare. Dimpotrivă, prin nota de şedinţă depusă la fila nr. 32 a primului dosar de fond, pârâţii au susţinut că înscrisul încheiat cu reclamanţii nu poate fi calificat decât ca o promisiune de vânzare – cumpărare, respectiv un antecontract, prin care părţile s-au obligat să încheie în viitor contractul de vânzare – cumpărare. Apoi, în recurs şi în rejudecare au formulat apărări doar cu privire la inexistenţa culpei lor relativă la neperfectarea actului autentic de înstrăinare al imobilului. Noile apărări referitoare la natura actului juridic dedus judecăţii au fost formulate pentru prima oară în prezentul apel.

 Nu poate fi primită nici susţinerea apelanţilor, în sensul că actul de vânzare – cumpărare nu trebuia încheiat în formă autentică, deoarece obiectul înstrăinării l-ar fi constituit doar construcţia şi că astfel nu le incumbă obligaţia de intabulare. Astfel, pornind de la interpretarea dată de apelanţi obiectului convenţiei, chiar dacă legea nu prevede respectarea cerinţelor înscrisului autentic pentru înstrăinarea construcţiilor, trebuie avut în vedere faptul că orice construcţie este cu necesitate amplasată pe un teren, care de cele mai multe ori aparţine cu titlu de drept de proprietate proprietarului construcţiei. Aşadar, terenul şi construcţia formează un tot, nefiind de conceput înstrăinarea construcţiei fără terenul aferent. Aproape întotdeauna, cele două bunuri neputând fi practic despărţite, sunt înstrăinate printr-un singur act juridic, fapt pentru care actul trebuie să îmbrace forma autentică. Şi în ipoteza în care totuşi părţile s-au înţeles doar cu privire la înstrăinarea unei construcţii, acest lucru nu s-ar putea realiza fără reglementarea situaţiei juridice a terenului aferent construcţiei, părţile urmând a stipula instituirea unui drept de folosinţă sau de superficie asupra terenului aferent în favoarea cumpărătorului. Or, un asemenea drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate, asupra unui imobil teren nu poate fi instituit decât prin încheierea unui înscris autentic, cerinţă necesară ad validitatem (art. 46 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, art.2 din Legea nr.54/1998, în vigoare la momentul încheierii antecontractului  şi art.2 din Titlul X din Legea nr.247/2005, în vigoare în prezent).

 În consecinţă, faţă de argumentele mai sus expuse, instanţa de apel a considerat că nu are relevanţă dacă obiectul convenţiei l-a constituit construcţia şi terenul aferent sau doar construcţia, deoarece aceasta nu are natura juridică a unui veritabil contract de vânzare – cumpărare care să strămute proprietatea asupra imobilului în patrimoniul reclamanţilor ci este un antecontract de vânzare – cumpărare, prima instanţă dând o calificare juridică şi o interpretare corectă actului juridic dedus judecăţii. Drept urmare, pârâţii aveau obligaţia reglementării situaţiei juridice a imobilului construcţie, inclusiv a terenului aferent şi prezentării la notarul public în vederea încheierii actului de vânzare – cumpărare în forma autentică pentru ca vânzarea – cumpărarea, indiferent dacă privea doar construcţia sau atât construcţia cât şi terenul, să poată fi operată în cartea funciară. Este evident că şi în ipoteza susţinută de apelanţi relativă la obiectul convenţiei, atâta vreme cât situaţia juridică a terenului nu era clarificată reclamanţii nu îşi puteau intabula dreptul de proprietate asupra construcţiei.

 În plus, faţă de susţinerile apelanţilor pârâţi, în sensul că înscrisul sub semnătură privată ar reprezenta însuşi actul de vânzare - cumpărare şi că nu şi-ar fi asumat obligaţia de intabulare a construcţiei, este greu de crezut că, în regim de carte funciară (indiferent de efectele care s-ar atribui intabulării – constitutivă de drepturi sau doar pentru opozabilitate faţă de terţi), reclamanţii să nu fi urmărit obţinerea unui înscris apt a fi intabulat în cartea funciară şi care să confere legitimitate dreptului lor de proprietate asupra unui bun atât de important.

 În acest context, atitudinea pe care părţile au avut-o cu privire la imobil ulterior încheierii actului juridic dedus judecăţii, respectiv dacă reclamanţii s-au purtat sau nu ca adevăraţi proprietari, dacă au închiriat sau nu imobilul martorului Aniţi Petre, dacă au efectuat sau nu reparaţii la imobil, dacă pârâţii le-au permis sau nu liniştita folosire a imobilului, nu are nicio relevanţă, motiv pentru care proba testimonială, respectiv reaudierea martorului Aniţi Petre în apel, a fost respinsă ca nefiind utilă soluţionării cauzei.

 Motivele de apel relative la reţinerea culpei pârâţilor pentru neperfectarea actului de vânzare – cumpărare, respectiv pentru neîndeplinirea obligaţiei de intabulare a construcţiei, sunt nefondate.

 În primul rând, faţă de cele argumentate anterior în legătură cu natura juridică şi interpretarea actului juridic dedus judecăţii, între motivele de apel există o strânsă legătură cauzală. Astfel, înlăturarea primelor motive de apel produc consecinţa logică a înlăturării celor relative la culpa pârâţilor pentru neîndeplinirea obligaţiei de intabulare a construcţiei. După cum s-a arătat mai sus, pârâţilor le revenea această obligaţie, împrejurare pe care au recunoscut-o la interogatoriile luate atât de prima instanţă de fond cât şi de instanţa de rejudecare a fondului şi pe care nu au contestat-o decât prin prezentul apel.

 Prima instanţă a reţinut în mod corect că nici până la momentul pronunţării sentinţei civile apelate pârâţii nu au clarificat situaţia juridică a terenului, pârâtul Hamas Mihai fiind proprietar al cotei părţi de 2/3 din imobilul teren iar sora sa Ciortea Paraschiva coproprietar al celeilalte cote de 1/3 iar construcţia nu este intabulată, în condiţiile în care numita Ciortea Paraschiva împuternicise pe numita Mogoşanu Lucreţia să vândă reclamantului Tăbăcaru Gheorghe cota sa parte din teren, tocmai în scopul reglementării situaţiei juridice a terenului şi implicit a construcţiei (fila nr. 43 dos. fond I).  Acest argument al primei instanţe este valabil şi în apel deoarece nici în prezent situaţia juridică a terenului nu este reglementată (extrasul C.F. de la fila nr. 34 apel).

 În ceea ce priveşte construcţia, apelanţii pârâţi au făcut demersuri la Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Braşov pentru intabularea acesteia în cartea funciară abia după introducerea prezentului apel, cererea fiindu-le respinsă prin încheierea din data de 05.03.2008 deoarece nu au prezentat documentaţia cadastrală necesară şi nu au achitat tariful pentru serviciul solicitat (fila nr. 36 dos. apel). Pârâţii nu au făcut dovada că ar fi promovat apel împotriva încheierii de respingere, ceea ce face evidentă culpa lor în neexecutarea obligaţiei asumate prin antecontract. Construcţia nefiind evidenţiată în cartea funciară iar regimul ei juridic în raport cu terenul aferent nefiind clarificat, încheierea unui act notarial autentic, indiferent dacă ar viza doar construcţia şi un drept de folosinţă asupra terenului sau ar viza ambele imobile, nu este posibilă.

 Antecontractul se bucură de forţa obligatorie a oricărui contract, încheierea pentru viitor a contractului de vânzare – cumpărare nefiind o simplă facultate a părţilor, fiind aplicabile dispoziţiile art. 1020 Cod civil.

 În consecinţă, prima instanţă a dispus în mod corect rezoluţiunea antecontractului de vânzare cumpărare pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiilor asumate de promitenţii vânzători.

 Consecinţele rezoluţiunii nu au fost însă reţinute pe deplin în mod corect de către prima instanţă, ultimul motiv de apel al pârâţilor fiind în parte fondat.

 Astfel, părţile trebuie repuse în situaţia anterioară încheierii antecontractului, restituindu-şi una alteia tot ceea ce şi-au prestat în temeiul contractului desfiinţat iar beneficiarul cumpărător are dreptul la daune interese (art. 1021 Cod civil).

 Fiind pe tărâmul antecontractului de vânzare – cumpărare, clauza având ca obiect restituirea de către promitentul vânzător a dublului sumei primite către beneficiarul cumpărător, în ipoteza desistării unilaterale a promitentului, constituie o clauză penală care, potrivit art. 1066 Cod civil poate însoţi orice obligaţie iar nu o convenţie de arvună care este specifică vânzării cumpărării. Părţile au evaluat în cadrul convenţiei încheiate despăgubirile datorate de promitentul vânzător beneficiarului cumpărător, în ipoteza încălcării obligaţiei asumate de către promitent. Cauza penală fixează anticipat valoarea prejudiciului cauzat creditorului prin neexecutare, instanţa de judecată neavând dreptul să-i reducă sau să-i mărească cuantumul.

 Însă prin actualizarea cu indicele de inflaţie a sumei cuprinsă în clauza penală instanţa nu a procedat la modificarea cuantumului acesteia ci pur şi simplu a transpus în timp cuantumul prejudiciului evaluat de părţi. Astfel, cuantumul clauzei penale, în raport cu realităţile economice prezente de la momentul plăţii, este, în echivalent, acelaşi cu cel avut în vedere la momentul perfectării convenţiei. Reactualizarea clauzei penale cu indicele de inflaţiei este prin urmare, o măsură de conservare a sumei avută în vedere de părţile convenţiei iar nu de modificare a cuantumului acesteia.

 În mod evident, suma de 60.000.000 lei vechi din clauza penală nu mai acoperă prejudiciul efectiv evaluat de părţi la momentul încheierii antecontractului – iunie 1996, câtă vreme după această dată, pârâţii au achiziţionat cu avansul încasat de la reclamanţi – 30.000.000 lei – un apartament în Braşov, după cum au recunoscut la interogatoriu, iar în prezent, dublul acestei sume nu ar putea acoperi o astfel de investiţie imobiliară (întrebarea de la pct. 2, filele 41- 42 dos. fond I).

 Abordând această chestiune dintr-un alt punct de vedere, potrivit art. 1085 Cod civil, debitorul contractual care nu şi-a executat obligaţiile răspunde numai pentru prejudiciul cauzat, care a fost prevăzut ori era previzibil la momentul încheierii contractului, afară dacă prejudiciul nu provine din culpa sa gravă, asimilată dolului. Devalorizarea monedei naţionale, în condiţiile de instabilitate economico - financiare existente după anul 1990 reprezintă un prejudiciu previzibil, este adevărat, nu sub aspectul calculului cu precizie a ratei inflaţiei ci sub aspectul survenirii acestei împrejurări. În plus, dacă s-ar aprecia totuşi că prejudiciul rezultat din devalorizarea monedei naţionale nu era previzibil, atitudinea apelanţilor pârâţi prin neexecutarea din iunie 1996 a obligaţiei asumate relativă la reglementarea situaţiei juridice a imobilului în vederea perfectării actului de vânzare – cumpărare, îmbracă forma unei culpe grave, transpunând prejudiciul evaluat de părţi pe tărâmul răspunderii civile delictuale unde răspunderea este integrală iar cel care a cauzat paguba răspunde atât pentru pagubele previzibile cât şi pentru cele neprevizibile, deci şi pentru devalorizarea cuantumului sumei cuprinsă în clauza penală. 

 Clauza penală accesorie reprezentând o evaluare convenţională a daunelor interese care intervine în urma rezoluţiunii convenţiei principale, nu este datorată decât atunci când sunt întrunite condiţiile acordării de despăgubiri. Condiţia neexecutării culpabile a obligaţiei asumate de către debitorul promitent este îndeplinită, după cum s-a analizat mai sus.

 O altă condiţie o reprezintă necesitatea punerii în întârziere a debitorului cu privire la executarea obligaţiei sale, despăgubirile, inclusiv clauza penală, fiind datorate de la acest moment. Câtă vreme creditorul nu cere constatarea întârzierii debitorului prin formele specifice prevăzute de lege, se presupune că ea nu l-a păgubit. În speţă, reclamanţii creditori nu au făcut dovada că i-au pus în întârziere pe pârâţii debitori prin notificare emisă de executorul judecătoresc, potrivit art. 1079 Cod civil, fapt pentru care punerea în întârziere a debitorilor pârâţi s-a realizat prin chemarea lor în judecată la data de 06.10.2004.

 În consecinţă, prima instanţă trebuia să îi oblige pe pârâţi la restituirea dublului avansului achitat, actualizat cu indicele de inflaţie, de la data punerii lor în întârziere – 06.10.2004 – şi până la data plăţii efective iar nu de la data încheierii actului sub semnătură privată dedus judecăţii – iunie 1996.

 Având în vedere aceste considerente, instanţa de apel a admis apelul declarat de pârâţii Hamaş Mihai şi Hamaş Maria şi a schimbat în parte sentinţa civilă sub acest aspect, înlăturând dispoziţia de plată a clauzei penale actualizată pentru perioada iunie 1996 – mai 2007 şi păstrând celelalte dispoziţii ale sentinţei civile apelate.

 În temeiul art.274 Cod procedură civilă, intimaţii reclamaţi au fost obligaţi să plătească apelanţilor pârâţi suma de 2.815 lei cu titlu de cheltuieli de judecată efectuate în apel, reprezentând taxa judiciară de timbru, timbrul judiciar şi onorariul avocaţial (filele 19 şi 33 dos. apel), nefiind posibilă reducerea sumei proporţional cu cuantumul pretenţiile modificate în favoarea apelanţilor, în temeiul art. 276 Cod procedură civilă, câtă vreme nu s-a efectuat un astfel de calcul al pretenţiilor în varianta admisă de instanţa de apel. Un astfel de calcul nu s-a solicitat deoarece dispozitivul deciziei cuprinde criterii suficiente pentru a fi pus în executare, potrivit art. 371/2 alin.2 şi 3 Cod procedură civilă.

 Împotriva acestei decizii, au declarat recurs atât reclamanţii Tăbăcaru Gheorghe şi Tăbăcaru Maria, cât şi pârâţii Hamas Mihai şi Hamas Maria.

 Recursul reclamaţilor se întemeiază pe dispoziţiile art.304, pct.9 Cod procedură civilă.

 În motivarea cererii de recurs, se arată că ambele instanţe au reţinut culpa exclusivă a intimaţilor pârâţi la neîncheierea în formă autentică a actelor de vânzare-cumpărare pentru imobilul obiect al convenţiei încheiate în data de 29.06.1996.

 Pentru evitarea unei îmbogăţiri fără justă cauză în patrimoniul pârâţilor, nu ar putea fi admisă o restituire a prestaţiilor începând cu momentul introducerii acţiunii, întrucât nu ar fi echitabil, decât dacă pârâţii vor fi obligaţi la suma pretinsă de 140.971 lei, ce reprezintă actualizarea valorii de 60 milioane din iunie 1996 până la data de 31 mai 2007.

 De esenţa rezoluţiunii este repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii convenţiei, acestea fiind obligate să îşi restituie una alteia tot ce s-a prestat.

 În speţă sunt aplicabile dispoziţiile art.1079, alin.3 Cod civil, potrivit cărora debitul obligaţiei este de drept în întârziere în situaţia în care obligaţia nu putea fi îndeplinită decât într-un timp determinat, ce debitorul l-a lăsat să treacă.

 Atitudinea intimaţilor-pârâţi de lăsare a trecerii timpului, de a încheia actele în formă autentică, nu poate rămâne nesancţionată.

 Prin decizia atacată nu numai că nu s-a făcut aplicarea principiului repunerii părţilor în situaţia anterioară încheierii convenţiei, dar se creează şi o îmbogăţire fără justă cauză în patrimoniul intimaţilor pârâţi.

 Cu privire la cheltuielile de judecată, acestea trebuiau admise numai în parte, dat fiind că acţiunea a fost modificată în privinţa cuantumului actualizării sumei de 6.000 lei.

 În dezvoltarea motivelor de recurs, pârâţii Hamas arată că nu există nicio referire la imobilul-teren în cuprinsul convenţiei sub semnătură privată încheiat de părţi.

 Prezumţia prevăzută la art.492 Cod civil nu poate prevala în faţa dovezii incontestabile a dreptului de proprietate cu înscrisuri şi mai mult, aceasta ar putea fi aplicabilă numai în cazul în care proprietarul terenului ar fi invocat accesiunea imobiliară.

 Orice construcţie se poate înstrăina valabil independent de existenţa vreunui titlu asupra terenului de sub imobil.

 Având în vedere obiectul actului sub semnătură privată, instanţa a dat o calificare juridică eronată acestuia, considerându-l un antecontract de vânzare-cumpărare şi nu un veritabil contract de vânzare-cumpărare.

 La momentul întâlnirii acordurilor de voinţă, a operat transferul dreptului de proprietate de la vânzători la cumpărători. Faptul că plata restului de preţ ura să aibă loc la o dată ulterioară, sau că părţile urmau să încheie convenţia şi într-o altă formă, nu constituie decât o modalitate de executare a acesteia şi nu o condiţie de validitate.

 Conduita ulterioară a părţilor denotă incontestabil că transferul dreptului de proprietate a operat de la data semnării Minutei.

 În mod nelegal instanţa a reţinut că pârâţilor vânzători le incumbă obligaţia de întabulare a construcţiei obiect al convenţiei sub semnătură privată şi, pe cale de consecinţă, a reţinut culpa acestora.

 Această obligaţie nu este prevăzută în cuprinsul actului dedus judecăţii şi nu face obiectul obligaţiilor asumate de către vânzători.

 În mod nelegal s-a reţinut culpa pârâţilor pentru neîndeplinirea obligaţiei de întabulare a construcţiei, obligaţie pe care aceştia nu şi-au asumat-o în cuprinsul convenţiei şi, pe cale de consecinţă, a pronunţat rezoluţiunea cu obligarea pârâţilor la plata de daune interese.

 Examinând decizia atacată în raport cu motivele invocate de recurenţii pârâţi, instanţa constată că recursul este nefondat.

 Critica invocată de recurenţii pârâţi, vizând obiectul convenţiei dintre părţile contractante, este nefondată. Înstrăinarea unei construcţii nu s-ar putea realiza fără terenul aferent sau fără reglementarea situaţiei juridice a terenului aferent construcţiei.

 Construcţia proprietatea înstrăinătorului face un tot cu terenul pe care este amplasată proprietatea aceluiaşi înstrăinător.

 Indiferent de obiectul convenţiei, părţile au stipulat perfectarea ulterioară a actului de vânzare-cumpărare. Vum aceste bunuri practic nu pot fi separate, chiar dacă regimul înstrăinării lor este diferit din punct de vedere al formei actului, ele sunt înstrăinate cu necesitate într-un singur act juridic.

 Nefondată este şi critica privind natura juridică a convenţiei încheiate de părţi.

 În cazul construcţiilor obiect al antecontractului de înstrăinare, sub semnătură privată, situate în regimul de publicitate prin cărţile funciare, situaţia este diferită, datorită faptului că dobândirea dreptului de proprietate, se realizează numai prin înscrierea titlului în cartea funciară. Această înscriere în cartea funciară are efect constitutiv de drepturi reale şi nu numai efectul opozabilităţii operaţiunii faţă de terţi.

 În acest sistem de publicitate, dreptul de proprietate asupra unui imobil nu se dobândeşte prin actul de înstrăinare indiferent că este valabil încheiat în formă autentică, sau sub semnătură privată, ci numai prin înscrierea actului în cartea funciară, conform art.17 din Decretul-Lege nr.115/1938.

 Prin urmare, pentru a ne afla în prezenţa unui veritabil contract de vânzare-cumpărare, cerinţa încheierii actului în formă autentică este impusă şi de necesitatea înregistrării valabile a actului în sistemul de publicitate prin cartea funciară, înstrăinare ce nu se poate realiza decât dacă actul s-a încheiat într-o formă solemnă, fiind în afara prevederilor legale ca întabularea în cartea funciară a înstrăinării unei construcţii să se facă în temeiul unui act sub semnătură privată.

 Susţinerea potrivit căreia obligaţia de întabulare nu ar face obiectul convenţiei este neîntemeiată, în condiţiile în care vânzătorul este obligat ca la încheierea unui act translativ de proprietate cu titlu oneros, să dea cumpărătorului act apt pentru întabulare, sau să efectueze demersuri în vederea înscrierii în cartea funciară pe numele dobânditorului pentru a realiza scopul convenţiei, respectiv strămutarea proprietăţii de la vânzător la cumpărător.

 Împrejurarea că părţile au înţeles să dea un caracter solemn actului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, rezultă din conţinutul acestuia, în sensul că voinţa părţilor a fost aceea de achitare a diferenţei de preţ la momentul semnării actului juridic în formă autentică.

 Pe de altă parte, a susţine că partea care s-a obligat la transmiterea proprietăţii nu s-a obligat şi la efectuarea demersurilor în vederea înscrierii în cartea funciară, este contrazisă de răspunsurile la interogatoriu ale recurenţilor pârâţi.

 Recurenţii pârâţi nu pot invoca în apărarea lor argumente de natură să justifice împrejurarea că nici până în prezent situaţia juridică a imobilului care a făcut obiectul vânzării dintre părţi nu a fost reglementată de acestea.

 Construcţia nefiind evidenţiată în cartea funciară, iar regimul ei juridic în raport cu terenul aferent, nefiind clarificat, încheierea unui act autentic nu este posibilă. Obligaţia pentru întabularea construcţiei aparţine în exclusivitate promitenţilor vânzători, în calitate de proprietari ai imobilului teren.

 Întrucât antecontractul se bucură de forţa obligatorie a oricărui contract, neexecutarea culpabilă a obligaţiilor asumate de către promitenţii vânzători,a  avut drept consecinţă rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.

 Recursul reclamanţilor Tăbăcaru Gheorghe şi Maria este întemeiat.

 Cauza având ca obiect restituirea de către promitentul vânzător a dublului sumei primite către beneficiarul cumpărător, constituie o convenţie de arvună.

 Dacă vânzarea nu s-a executat din cauza culpei uneia din părţile contractante, art.1298 Cod civil decide că partea în culpă pierde arvuna dată sau o restituie îndoit, afară numai dacă partea care nu este în culpă cere executarea contractului.

 Arvuna se înfăţişează deci ca un fel de clauză penală, stipulată pentru cazul când vânzarea nu s-ar mai realiza din culpa Uneia din părţi şi care corespunde în intenţia presupusă a părţilor, cu determinarea convenţională şi anticipată a daunelor ce va trebui să plătească partea din a cărei culpă nu s-a putut executa contractul.

 Probatoriul administrat în cauză, atestă cu deplină evidenţă că din momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare până în prezent, pârâţii nu au efectuat demersurile necesare în vederea înscrierii construcţiei în cartea funciară, în vederea perfectării actului de vânzare în formă autentică.

 Ori, una din consecinţele reciprocităţii obligaţiilor din contractele sinalagmatice o constituie rezoluţiunea pentru neexecutare prevăzută de art.1020 Cod civil. De esenţa rezoluţiunii este repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii convenţiei, acestea fiind obligate să îşi restituie una alteia tot ce s-a prestat.

 Pentru evitarea unei îmbogăţiri fără justă cauză în patrimoniul pârâţilor, nu ar putea fi admisă o restituire a prestaţiilor începând cu momentul introducerii acţiunii, decât dacă pârâţii ar fi obligaţi la suma reprezentând actualizarea valorii de 60 de milioane primite în luna iunie 1996.

 Faţă de considerentele relevate mai sus, în temeiul art.312 Cod procedură civilă, recursul pârâţilor urmează să fie respins, iar recursul declarat de reclamanţi va fi admis, decizia civilă atacată modificată, în sensul respingerii apelului pârâţilor Hamas şi a păstrării sentinţei civile a Judecătoriei Braşov, ca fiind temeinică şi legală.

 Reţinându-se culpa procesuală a recurenţilor pârâţi, în temeiul art.274 Cod procedură civilă, vor fi obligaţia la plata cheltuielilor de judecată către recurenţii reclamanţi, în sumă de 1978,31 lei.

 Decizia civilă nr. 234/R din 24 septembrie 2008 – C.J.

Domenii speta

Spete similare