R O M Â N I A
JUDECATORIA GHERLA
JUDETUL CLUJ
DOSAR NR. 1122/235/2007
SENTINTA CIVILA Nr. 770/2009
Sedinta publica de la 06 Mai 2009
Instanta formata din:
Pe rol fiind solutionarea actiunii civile formulata de reclamanta S.C. F S.A. împotriva pârâtului J.G , având ca obiect prestatie tabulara .
La apelul nominal facut în cauza, se constata lipsa partilor.
Procedura de citare este legal îndeplinita.
S-a facut referatul cauzei dupa care:
Mersul dezbaterilor si concluziile partilor au fost consemnate în încheierea de sedinta din 29.04.2009, încheiere ce face parte integranta din prezenta sentinta.
I N S T A N T A
Deliberând retine ca prin actiunea civila precizata si extinsa, de reclamanta S.C. F., împotriva pârâtului J.G se solicita instantei sa se dispuna valabilitatea antecontractului de vânzare cumparare încheiat între numita M.V si pârât pentru terenul situat în B sat rascruci înscris în titlul de proprietate nr.26158/591/28.11.1995,tarlaua 19, parcela 528/15în suprafata de 4315 mp; valabilitate antecontractului de vânzare cumparare încheiat între reclamanta si pârât pentru terenul în suprafata de 4315 mp, tarla 19, parcela 528/15, din titlul de proprietate mai sus aratat; sa fie obligat pârâtul la încheierea contractului autentic de vânzare cumparare cu reclamanta pentru terenul în suprafata de 4315 mp, iar în caz contrar sentinta pronuntata sa tina loc de act notarial de vânzare cumparare, apt pentru întabulare;
Tot odata a renuntat la judecata fata de pârâtul L.I.
Pârâtul J.G prezent în fata instantei la data de 31.10.2007 a aratat ca M.V a fost matusa sa si ca acesta a decedat în 1994 si nu are acte de proprietate asupra terenului în cauza iar actul încheiat între el si reclamanta a fost de închiriere si nu de vânzare cumparare; F(57).
Analizând probele de la dosarul cauzei, instanta retine urmatoarele:
Conform titlului de proprietate nr. 26158/591/28.11.1995 a fost reconstituit dreptul de proprietate al defunctei M.V, pentru suprafata totala de 2 ha 1667 mp., în R comuna B (fila 42).
M.V a decedat în 1994, iar pârâtul a aratat ca terenul acesteia, care i-a fost matusa, i-ar fi ramas lui mostenire însa a aratat ca nu detine acte de proprietate pentru aceste terenuri si nici acte de mostenire dupa defuncta.
Reclamanta, desi avea avocat ales si a consultat de mai multe ori dosarul de-a lungul numeroaselor termene acordate acesteia, nu a facut demersurile necesare pentru a afla cine sunt mostenitorii legali sau testamentari ai defunctei, daca a fost dezbatuta succesiunea dupa defuncta, în functie de care sa precizeze actiunea corespunzator si sa-si extinda actiunea fata de mostenitorii acesteia potrivit principiului contradictorialitatii.
La data de 25.03.2009 reclamanta prin avocatul ales a depus un înscris intitulat „ contract de vânzare si cumparare” prin care defuncta M.V îi vindea pârâtului „ toate terenurile” pe care le folosea în baza unei adeverinte de proprietate eliberate în 1991, printre care se mentiona si o suprafata de 43 ari;
Astfel, acest act ridica numeroase discutii si anume: daca emana sau nu de la defuncta, pentru ca pârâtul a aratat ca nu are acte de mostenire si de proprietate de la defuncta; adeverinta de proprietate nu constituie un titlu valabil de proprietate pentru terenurile mentionate, si totodata nu exista vreun act care sa ateste ca terenurile pentru care defuncta a primit adeverinta de proprietate în 1991, sunt cele incluse în titlul de proprietate emis în 1995;
Fata de cele retinute mai sus precum si potrivit art.22-24 din decretul lege nr.115/1938 petitul formulat de reclamanta prin actiunea precizata de a se dispune valabilitatea antecontractului de vânzare încheiat între pârât si defuncta M.V , pentru terenul din titlul de proprietate aratat mai sus în suprafata de 4315 mp, nu îndeplineste conditiile unei actiuni în prestatie tabulara, motiv pentru care îl va respinge ca neîntemeiat;
Instanta nu îi va aplica pârâtului, lipsa la interogatoriu, dispozitiile art.225 cod procedura civila întrucât acesta a fost prezent în fata instantei si si-a expus pozitia fata de pretentiile reclamantei mentionând ca nu detine acte de proprietate pentru terenurile defunctei si nu a încheiat act de vânzare cumparare cu reclamanta, nefiind considerata o lipsa nejustificata la interogatoriu a acestuia.
Privitor la petitele doi si trei din actiunea precizata a reclamantei împotriva pârâtului de a dispune valabilitatea antecontractului de vânzare cumparare încheiat între reclamanta si pârât pentru terenul în suprafata de 4315 mp, tarla 19, parcela 528/15, din titlul de proprietate mai sus aratat; si sa fie obligat pârâtul la încheierea contractului autentic de vânzare cumparare cu reclamanta pentru terenul în suprafata de 4315 mp, iar în caz contrar sentinta pronuntata sa tina loc de act notarial de vânzare cumparare, apt pentru întabulare, instanta în temeiul art.20-22 din decretul lege nr.115/1938, art.481cod civil, art.969 cod civil, le va respinge ca neîntemeiate, pe de-o parte pentru ca nu a fost perfectat antecontractul de vânzare cumparare între defuncta titulara a titlului de proprietate si pârât, acesta neavând calitatea de proprietar al terenul în cauza iar pe de alta parte contractul încheiat între pârât si reclamanta este unul de „ închiriere „ si nu de vânzare cumparare, asa cum de altfel pârâtul a precizat în fata instantei, în data de 31.10.2007 si consemnata în încheierea de sedinta.
Faptul ca actul încheiat între parti nu constituie o promisiune de vânzare cumparare rezulta din urmatoarele considerente: actul încheiat între reclamanta si pârât este intitulat „contract de închiriere” aflat la filele 7-12 din dosar. Chiria stabilita de parti a fost de 239,72 Ron pe luna, fiind platita în mod anticipat pentru toata durata contractului ( art. 6 din contract ); Contractul încheiat între reclamanta si pârât expira la 10.01.2009( art. 5 din contract ), cu posibilitatea de prelungire.
În cuprinsul contractului s-a stipulat clauza din art.9.3, potrivit careia în ipoteza în care locatarul va opta pentru încheierea unui contract de vânzare-cumparare având ca obiect imobilul descris mai sus, locatorul se obliga sa vânda, obligatie ce poate fi interpretata ca o obligatie sub conditie pur potestativa, iar în temeiul art.1010 din Codul Civil, obligatiile asumate sub conditie pur potestativa din partea celui care se obliga sunt nule absolut si clauza art.20 potrivit caruia, daca reclamanta opteaza sa cumpere, pârâtul se obliga sa se prezinte la notarul public în vederea semnarii contractului de vânzare-cumparare în forma autentica, iar partile declara ca pretul vânzarii cumpararii a fost achitat.
Potrivit disp. art. 977 din Codul civil interpretarea contractelor se face dupa vointa interna a partilor , iar nu dupa sensul literal al termenilor utilizati.
Din analiza clauzelor contractuale aratate, precum si din pozitia pârâtului instanta si-a format deplina convingere, contrar sustinerilor reclamantei, ca vointa interna, reala a partilor a fost aceea de a încheia cel mult un pact de preferinta si în nici un caz o promisiune sinalagmatica de vânzare-cumparare, cum pretinde reclamanta. Pactul de preferinta inserat de parti în contractul de închiriere confera reclamantei doar un drept prioritar la cumparare si nu dreptul de a solicita încheierea contractului de vânzare-cumparare în forma autentica.
Clauza invocata de catre reclamanta nu întruneste cerintele de validitate ale unei promisiuni de vânzare-cumparare.
În primul rând, din modul în care este redactata clauza contractuala, nu reiese ca pârâtul s-ar fi angajat în mod concret sa încheie în viitor actul de vânzare-cumparare în forma autentica. Or, doar o atare obligatie defineste antecontractul de înstrainare si îndreptateste creditorul obligatiei neîndeplinite de bunavoie sa solicite instantei sa suplineasca acordul debitorului prin mecanismul conceput în temeiul disp. art. 1073 si 1077 din Codul civil. De altfel, reclamanta nici macar nu a facut dovada ca ar fi notificat pârâtilor intentia de a cumpara terenul din litigiu, ci a promovat direct prezenta actiune.
În al doilea rând, instanta constata absenta oricarei contraprestatii din partea reclamantei în conditiile în care aceasta din urma sustine ca nu datoreaza nici un pret în schimbul transmiterii proprietatii, sustinând ca suma platita cu titlu de chirie pârâtilor pentru transmiterea folosintei terenului pe o durata de trei ani reprezinta totodata si pretul pentru transmiterea proprietatii.
Din acestea instanta apreciaza ca reclamanta face o confuzie asupra naturii juridice a celor doua operatiuni juridice pe care le pretinde ca le-ar fi încheiat în mod succesiv cu pârâtii. De fapt, nu stie daca este vânzare-cumparare s-au închiriere, pentru ea este totuna, cu toate ca pretul e un element de validitate a contractului de vânzare cumparare asa cum chiria este contraprestatia obligatorie a locatarului în ipoteza unui contract de închiriere, iar în situatia în care cele doua acte juridice se încheie în mod succesiv între aceleasi parti si cu privire la acelasi obiect, iar închirierea este premergatoare vânzarii, proprietarul este îndrituit mai întâi sa încaseze chiria, ca un echivalent al transmiterii dreptului de folosinta ( art. 1411 din Codul civil ) si ulterior pretul în schimbul transmiterii dreptului real de proprietate ( art. 1294 din Codul civil).
În lipsa pretului, nu putem vorbi nici de un contract de donatie, pentru ca nu este încheiat în forma autentica, nu îndeplineste conditia de solemnitate prevazut de legiuitor într-o atare situatie. În plus, instanta oricum nu poate suplini consimtamântul donatorului la încheierea unui contract de donatie, mai ales ca pârâtii au precizat expres în fata instantei ca ei au încheiat un contract de închiriere, cunoscând exact natura juridica a actului pe care l-au încheiat cu societatea reclamanta.
În conformitate cu prev. art. 969 din Codul civil, instanta este obligata sa respecte conventia partilor si nu poate suplini consimtamântul pârâtilor la înstrainarea terenului din litigiu, de vreme ce nu s-a facut dovada încheierii unei promisiuni în acest sens care sa întruneasca toate cerintele de valabilitate si sa fie susceptibila de executare silita indirecta prin intermediul instantei de judecata în temeiul art. 1073 si 1077 din Codul civil.
În temeiul art.246 cod procedura civila va lua act de renuntarea la judecata a reclamantei la pârâtul L.I, pandurul;
Fara cheltuieli de judecata.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
H O T A R A S T E :
Ia act de renuntarea la judecata a reclamantei fata de pârâtul L.I, pandurul;
Respinge actiunea civila formulata de reclamanta SC F cu sediul ales în com. A sat S , str. … nr…, jud.Cluj împotriva pârâtului J.G domiciliat în B, sat R. nr. .., jud. Cluj, pentru actiune în prestatie tabulara. ;
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata în sedinta publica din 06.05.2009.
PRESEDINTE, GREFIER,