S* R*** S** P*** R*********** L****
Intimat ReclamantB****** M****
Recurent PârâtB****** M***** N******
Recurent PârâtDispune îndreptarea erorii materiale din considerentele deciziei civile nr. 144/AP/11.02.2015 pronunţată de Tribunalul Braşov în 21807/197/2013 în sensul că acestea vor avea următorul conţinut: Tribunalul Constată că prin sentinţa civilă nr. 6981/28.05.2014 pronunţată de Judecătoria Braşov în dosarul civil 21807/197/2013 s-a admis cererea de chemare in judecata astfel cum a fost formulată si precizata de reclamantul, S.C. Rial S.R.L în contradictoriu cu pârâţii, B****** M**** si B****** M****n-Nicolae, s-a constatat reziliat contractul de închiriere nr. 2978/24.07.2009, încheiat între reclamant si pârâţi, s-a dispus evacuarea pârâţilor, B****** M**** si B****** M****n-Nicolae, au fost obligaţi pârâţii să achite reclamantului suma de 103,87 lei/lună, cu titlu de chirie, începând cu luna 04.2014 şi până la data evacuării acestora şi suma de 220,51 lei cu titlu de cheltuieli de judecată. Pentru a pronunţa această soluţie instanţa de fond a reţinut următoarele: In data de 24.07.2009 a fost încheiat contractul de închiriere nr. 2978/24.07.2009 între reclamantul, S.C. Rial SRL, în calitate de locator şi pârâţii, în calitate de locatari, asupra imobilului compus din 1 camera si dependinţe. (f. 8-10). Potrivit cap. I din contract, locuinţa ce face obiectul închirierii este folosită de titularul contractului. Potrivit fişei de calcul a chiriei lunare depusă la dosarul cauzei (f. 11), la momentul introducerii acţiunii, pârâţii înregistrau restanţe la plata chiriei din dec. 2012. Pe parcursul derulării litigiului, pârâţii si-au îndeplinit obligaţiile contractuale, in sensul achitării sumelor restante solicitate cu titlu de chirie si penalităţi. In drept, instanţa de fond a reţinut că dispoziţiile art. 969 din C.civ. prevăd următoarele: “convenţiile legal făcute au putere de lege intre părţile contractante. Ele se pot revoca prin consimţământul mutual sau din cauze autorizate de lege.” Art. 24 lit. b pct. 4 din Legea nr. 114/1996 (legea locuinţei) prevede că “rezilierea contractului de închiriere se face la cererea proprietarului, atunci când chiriaşul nu a respectat clauzele contractuale” Astfel cum s-a reţinut de către instanţa, fata de înscrisurile depuse de reclamant in susţinerea cererii, între reclamantul, S.C. Rial S.R.L., în calitate de locator, şi pârâţi, in calitate de locatari, s-a încheiat un contract de închiriere având ca obiect imobilul compus din 1 camera si dependinţe, contract consensual, întrucât cerinţa formei scrise a contractului şi a înregistrării acestuia la organele financiare este prevăzută de lege numai ad probationem, nu ad validitatem. Pârâtii nu au contestat înscrisul constatator al acordului de voinţă, şi anume contractul de închiriere mai sus menţionat, sub aspectul conţinutului sau semnăturii, conform art. 273 din C.proc.civ. De asemenea, pârâţii nu au tăgăduit neîndeplinirea obligaţiilor contractuale astfel cum au fost asumate. Instanţa a acordat valoare probatorie înscrisurilor înfăţişate de reclamant şi care reprezintă în cauză suportul operaţiunii juridice ce constituie izvorul pretenţiilor supuse judecăţii, acest înscris având forţa juridică a unui act sub semnătură privată, netăgăduit de partea căreia i-a fost opus, producând, deci, efecte juridice depline între părţi, în condiţiile art. 273 din C.proc.civ. Din analiza clauzelor contractului de inchiriere (V al 1 lit a), instanţa de fond a reţinut că rezilierea contractului de închiriere intervine înainte de termenul stabilit dacă locatarul nu achită plata chiriei şi a utilităţilor de orice fel ce cad în sarcina locuinţei şi a persoanelor ce o folosesc pentru o perioadă mai mare de 3 luni consecutive. Părţile au inserat în contract un pact comisoriu, potrivit căruia, în caz de nerespectare a uneia din condiţiile prevăzute în capitolul V –contractul se consideră desfiinţat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere şi fără orice altă formalitate prealabilă, chiriaşul fiind obligat să predea locuinţa în maxim 48 de ore. Prin urmare, în cazul neexecutării culpabile a contractului de închiriere intervine sancţiunea rezilierii constând în desfiinţarea pentru viitor a acestuia. Având în vedere că suntem în prezenţa unui raport juridic obligaţional izvorât dintr-un contract şi nu dintr-un fapt juridic, din moment ce una dintre părţi a dovedit neexecutarea obligaţiei şi prejudiciul cauzat prin neexecutare, culpa părţii cocontractante se prezumă, revenind acesteia din urmă sarcina de a dovedi că neexecutarea s-a datorat unor cauze care nu-i sunt imputabile (cazul fortuit sau forţă majoră). Or, contrar art. 10 alin. 1 raportat la art. 249 din C.pr.civ., pârâţii nu au propus probe care sa ateste incidenta vreunui caz de exonerare a răspunderii civile contractuale. În ceea ce priveşte culpa neexecutării, instanţa a reţinut că neexecutarea contractului se datorează direct pârâţilor care nu si-au îndeplinit in mod corespunzător obligaţiile contractuale. De asemenea, s-a reţinut că în cazul în care una dintre părţile contractului nu îşi execută obligaţia de bună voie, creditorul are posibilitatea de a solicita rezoluţiunea sau obligarea debitorului la executare. In legătură cu pactele comisorii, indiferent de tipul lor, chiar şi pentru cel mai energic dintre ele, cel de gradul IV, singurul în drept a aprecia dacă este sau nu cazul să se aplice rezoluţiunea/rezilierea, după caz, a convenţiei este creditorul care şi-a executat sau se declară gata să-şi execute obligaţiile, înscrierea în contract a unui pact comisoriu expres neînlăturând facultatea acestuia de a cere executarea convenţiei şi, astfel, să nu se ajungă la încetarea contractului. In speţa de faţă, reclamantul a optat pentru desfiinţarea contractului de închiriere prin invocarea pactului comisoriu inserat in contract, investind in acest sens instanţa. De asemenea, este de precizat ca instanţa de judecata nu are alta posibilitate decât sa constate ca rezilierea contractului a avut loc de plin drept, neavând un drept de apreciere cu privire la caracterul necesar al rezilierii. Astfel, având în vedere neexecutarea culpabilă de către pârâţi a obligaţiilor contractuale, în baza art. 1020-1021 C.civ, art. 24 alin. l lit. b din Legea nr.114/l996 şi art. art. 1439 alin.2 C.civ, coroborat cu cap. IV raportat la cap. III lit., instanţa a constatat rezilierea contractului de închiriere şi, în consecinţă, a dispus evacuarea pârâţilor din imobilul ce face obiectul contractului, constatând că aceştia îl deţin în lipsa unui titlu valabil, cu obligarea acestora să achite reclamantului suma de 103,87 lei/lună, cu titlu de chirie, începând cu luna 04. 2014 şi până la data evacuării acestora. Reţinând culpa procesuală a pârâţilor, care prin neexecutarea la scadenţă a obligaţiilor contractuale a provocat introducerea prezentei acţiuni, în baza art. 453 C.proc.civ, instanţa i-a obligat pe aceştia la plata cheltuielilor de judecată efectuate de reclamantă, în cuantum de 220,51 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru, aferenta cererii de chemare în judecată, conform chitanţelor aflate la dosar. Împotriva acestei soluţii au declarat recurs pârâţii B****** M**** şi B****** M****n Nicolae solicitând instanţei de control judiciar casarea hotărârii pronunţate şi respingerea cererii de chemare în judecată ca netemeinică şi nelegală. În motivarea recursului pârâţii recurenţi au arătat că în anul 2009 li s-a atribuit de către reclamantă imobilul situat în Braşov Poarta Schei nr. 150 ap. 4, imobil închiriat în mod succesiv de pârâţi încă din anul 1985. Imobilul în litigiu a fost preluat într-o stare avansată de degradare şi fără utilităţile necesare unui trai decent, care, în timp, a suferit o serie de îmbunătăţiri care au necesitat importante sume de bani obţinute, de recurenţii pârâţi, prin credit bancar. Pârâta B****** M**** este pensionară de boală cu pensie de 1159 lei, care are instituită măsura popririi în procent de 50% pe pensie, suferă de diabet zaharat 2, insuficienţă respiratorie, HTA, reumatism, boli ale căror tratamente chiar parţial compensate necesită cheltuieli, la care se adaugă cele necesare supravieţuirii, întreţinerii imobilului, astfel încât chiria, în ultima perioadă i-a fost imposibil să o achite. Pârâtul B****** M****n Nicolae este căsătorit şi are un copil în întreţinere, urmând ca familia lui să se mărească, este şofer, având un venit de 431 lei, nici acesta neavând posibilitatea achitării chiriei, iar începând cu luna ianuarie 2014 au achitat lunar chiria, şi nu s-au mai înregistrat restanţe la plata acesteia. Apelanţii pârâţi nu deţin şi nu au deţinut în proprietate locuinţă personală, iar reclamanta a încălcat prevederile art. 28 din Legea chiriaşului, fiind încălcate şi prevederile art. 25 din Declaraţia Universală a Drepturilor Omului – „ orice om are dreptul la un nivel de trai decent care să-i asigure sănătatea şi bunăstarea lui şi a familiei sale”. Astfel, se impune verificarea în concret a cauzelor neplăţii la timp a chiriei convenite prin contract, pentru a se putea conchide dacă aceasta este consecinţa relei credinţe a pârâţilor, de natură a înlătura măsura rezilierii contratului şi a evacuării. În drept, recurenţii au invocat dispoziţiile art. 488 pct. 6 şi 8 C.pr.civ. Intimata reclamantă, prin întâmpinarea formulată în termen, a invocat, pe cale de excepţia inadmisibilitatea căii de atac promovate şi menţinerea sentinţei civile atacate. La termenul din data de 13.01.2015 instanţa, în temeiul dispoziţiilor art. 457 C.pr.civ. a apreciat că recursul ca şi cale de atac denumită este inadmisibil, stabilind natura juridică a căii de atac ca fiind cea a apelului. În apel, pentru apelanţii pârâţi instanţa a încuviinţat şi administrat proba cu înscrisuri. Examinând sentinţa civilă recurată în raport cu motivele de apel invocate, cu actele şi lucrările dosarului, tribunalul reţine următoarele: La momentul promovării acţiunii în justiţie – 22.08.2013 - pârâţii aveau chiria neplătită de 7 luni, respectiv din luna decembrie 2012. Tribunalul reţine că rezilierea contractului este sancţiunea care intervine pentru neexecutarea culpabilă a contractului. Temeiul juridic al rezilierii îl constituie reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor din contractul sinalagmatic. Neîndeplinirea culpabilă a uneia dintre obligaţii lipseşte de suport juridic obligaţia reciprocă, astfel că desfiinţarea – rezilierea - întregului contract se impune. În speţă, reclamanta şi-a îndeplinit obligaţia de a asigura intimaţilor pârâţi folosinţa spaţiul locativ ce le-a fost închiriat, în schimb aceştia nu şi-au îndeplinit obligaţia principală de plată a chiriei din luna decembrie 2012 până în luna august 2013, obligaţie îndeplinită abia după introducerea acţiunii, în luna decembrie 2013. Ori, potrivit cap.V alin.1 şi 2 intitulat „Pact comisoriu” din contractul de închiriere nr. 2978/24.07.2009 încheiat de intimata reclamantă cu recurentul pârât „părţile de comun acord convin ca în caz de nerespectare a uneia din condiţiile prevăzute în cap.V, lit.a-g, prezentul contract se consideră desfiinţat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere şi fără orice altă formalitate prealabilă, chiriaşul fiind obligat să predea locuinţa în maxim 48 de ore. Orice îngăduinţă din partea proprietarului sau administratorului pentru situaţii de excepţie, nu poate fi interpretată ca o renunţare la pactul comisoriu expres stipulat”. Din cele ce preced rezultă că părţile, la momentul încheierii contractului au înţeles să insereze o clauză contractuală expresă privind rezilierea convenţională a contractului pentru neexecutare. În speţă, în contract s-a inserat pactul comisoriu cel mai energic, potrivit căruia, în caz de neexecutare, contractul se consideră reziliat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere şi fără orice altă formalitate prealabilă. O asemenea stipulaţie are drept efect desfiinţarea necondiţionată a contractului, de îndată ce a expirat termenul de executare, fără ca obligaţia să fi fost adusă la îndeplinire. Înscrierea unui asemenea pact comisoriu nu mai face necesară intervenţia instanţei, iar dacă se apelează la ea, instanţa poate face numai verificările pe care însăşi clauzele convenţionale de reziliere le permit. Singurul în drept să aprecieze dacă este cazul să aplice rezilierea este creditorul care şi-a îndeplinit obligaţia, însă înscrierea în contract a unui pact comisoriu expres nu înlătură facultatea acestuia de a cere executarea silită a contractului şi de a nu se ajunge la reziliere. Aşa cum s-a arătat anterior, intimaţii pârâţi nu şi-au îndeplinit obligaţia de plată a chiriei la termenele convenite potrivit clauzelor contractuale, iar creditorul - recurenta reclamantă SC RIAL SRL Braşov - nu mai doreşte să menţină acest contract de închiriere încheiat cu recurentul pârât, fapt ce determină activarea pactului comisoriu expres stipulat de părţi, instanţa neputând constata decât faptul că debitorul - intimaţii pârâţi - nu şiu-a îndeplinit obligaţia contractuală principală mai mult de trei luni consecutiv, situaţie ce atrage rezilierea contractului potrivit clauzei inserate în cap.V, alin.1 lit.a din contractul de închiriere intervenit între părţi, neavând nici un efect plata chiriei restante şi a penalităţilor de întârziere în ce priveşte posibilitatea evitării sancţiunii rezilierii contractului. Mai mult, analizându-se precizarea la acţiune se poate constata că a fost precizat petitul 3 al acţiunii introductive, că s-a solicitat admiterea în parte a acţiunii introductive în sensul rezilierii contractului de închiriere, evacuării şi obligării pârâţilor la plata sumei de 102,39 lei/ lună începând cu luna 07.2013 şi până la data evacuării efective din imobil. Prin urmare, statuările primei instanţe sunt întemeiate, şi au fost confirmate în apel, iar pentru aceste motive, în temeiul dispoziţiilor art. 480 C.pr.civ., instanţa de apel, faţă de considerentele mai sus expuse, instanţa va respinge apelul şi va păstra sentinţa primei instanţe ca fiind legală şi temeinică. Definitivă. Pronunţată în şedinţă publică azi 14.10.2015.
Incheiere indreptare eroare materiala din 14.10.2015Respinge apelul declarat de apelanţii B****** M**** şi B****** M****n Nicolae împotriva sentinţei civile nr. 6981/28.05.2014 pronunţată de Judecătoria Braşov în dosarul civil nr. 21897/197/2013 pe care o păstrează. Definitivă. Pronunţată în şedinţă publică azi 11 februarie 2015.
Hotarare 144/2015 din 11.02.2015amână pronunţarea la data de 11.02.2015.
Incheiere amanare ulterioara a pronuntarii din 28.01.2015amână pronunţarea în data de 28.01.2015.
Incheiere amanare ulterioara a pronuntarii din 21.01.2015califică calea de atac ca fiind apel.
Incheiere de sedinta din 13.01.2015amână pronunţarea la data de 21.01.2015.
Incheiere amanare initiala a pronuntarii din 13.01.2015