S***** R**** O*******
ContestatorS***** E******** I******
ContestatorM****** V*******
IntimatN****** F*********
IntimatAdmite cererea de îndreptare a erorii materiale formulată de contestatorii Serban Remus Octavian şi S***** E******** I******, în dosar nr. 14164/281/2015 pe rolul Judecatoriei Ploiesti, în contradictoriu cu intimaţii M****** V******* şi N****** F*********. Dispune îndreptarea erorilor materiale strecurate în considerentele Sentintei Civile nr. 5404 din data de 31.05.2016 pronuntate de Judecătoria Ploieşti în dosar nr. 14164/281/2015, în sensul înlocuirii considerentelor inserate eronat din altă hotărâre cu cele corecte, după cum urmează: „Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele: Prin contesta?ia la executare înregistrată pe rolul Judecătoriei Ploiesti la data de 28.07.2015, sub nr. 14164/281/2015, SERBAN REMUS OCTAVIAN şi ŞERBAN ELISABETA IULIANA în contradictoriu cu intimaţii M****** V******* şi N****** F********* au solicitat anularea Procesului verbal de licita?ie din data de 03.07.2015 emis de către BEJ Musat Ioan în cadrul dosarului execu?ional nr. 990/2015 ?i a actelor de executare subsecvente acestuia. Cu cheltuieli de judecată. În motivare, contestatorii au arătat că au calitatea de debitori pentru suma de 75.000 Euro, in cadrul Contractului de imprumut garantat cu ipoteca, autentificat sub nr. 381/21.02.2013 de către BNP Lupu Maria-Luiza. Drept garanţie pentru restituirea imprumutului menţionat in cele ce preced, aceştia au constituit o garanţie constând in imobilul situat in Ploieşti, str. Alexandru Odobescu, nr. 65, jud. Prahova, compus din teren in suprafaţa de 278 m.p, indiviz din 555 m.p şi construcţie CI, regim de inaltime S+P+E+M, pereţi de zidărie din cărămida, acoperiş cu invelitoare din tabla, cu o suprafaţa de 383 m.p -anexa cu o suprafaţa construita de 18 mp. Având in vedere imposibilitatea contestatorilor de restituire a imprumutului contractat, creditorul urmăritor M****** V******* a formulat cerere de executare silită la BEJ Musat Ioan, luând astfel naştere dosarul executional nr. 990/2015. In cadrul acestui dosar a fost dispusa o evaluare a imobilului in discuţie, la data intocmirii raportului de specialitate valoarea imobilului ipotecat fiind stabilita la 222.600 Euro, suma ce a reprezentat si preţul de pornire in cadrul licitaţiilor organizate de către BEJ. Prin Publicaţia de vânzare nr. 2/05.06.2015, care anunţa vânzarea la licitaţie publica a imobilului anterior menţionat, executorul judecătoresc arata ca preţul de pornire al licitaţiei este de 166.950 Euro, pret redus cu 25% din preţul stabilit prin expertiza, iar licitaţia urmează sa aiba loc la data de 03.07.2015. La aceasta data, are loc vânzarea la licitaţie a imobilului, BEJ MUSAT IOAN emiţând procesul-verbal de licitaţie din 03.07.2015, potrivit căruia imobilul este adjudecat de către intimata N****** F********* la preţul de 79.000 Euro. Contestatorii au învederat că preţul de adjudecare a imobilului este cu mult sub valoarea de piaţa a imobilului, stabilita prin raportul de evaluare menţionat anterior, respectiv 222.600 Euro, in condiţiile in care licitaţia a avut loc la câteva luni de la data evaluării. Au mai aratat că, asa cum rezulta din conţinutul Publicaţiei de vânzare nr. 2/05.06.2015,preţul de incepere al licitaţiei este de 166.950 Euro, pret redus cu25% din preţul stabilit prin expertiză. Mai mult, din conţinutul procesului verbal de adjudecare contestat, rezulta ca in cadrul licitaţiei din 03.07.2015 s-a dispus acceptarea celui mai mare pret oferit de către unul dintre licitatori, fiind formulate strigări succesive, cu nesocotirea preţului indicat in cadrul publicaţiei de vânzare nr. 2/05.06.2015. Or, potrivit art. 845 alin (8) teza finala, „in conţinutul publicaţiei de vânzare întocmite pentru cel de-al doilea termen vor fi inserate, sub sancţiunea nulităţii, toate aceste menţiuni privind modul de stabilire a preţului de adjudecare a imobilului la al doilea termen". Au apreciat că demersurile urmate de către BEJ Musat Ioan, ce nu a indicat in cadrul Publicaţiei de vânzare procedura de urmat in situaţia in care nu se va oferi preţul iniţial stabilit, produce o grava vătămare procedurii de executare si participanţilor la aceasta fiind sancţionată cu nulitatea expresa a actului, având in vedere ca pe de o parte, contestatorii nu si-au putut fructifica drepturile neavand cunoştinţa ca imobilul se poate adjudeca la alt pret decât cel indicat in cadrul publicaţiei de vânzare, iar pe de alta parte, aceasta maniera deficitara de a proceda la publicitatea vânzării, a condus la neparticiparea la licitaţie si a altor potenţiali adjudecatari, ce s-au raportat de asemenea strict la acelaşi pret indicat in cadrul publicaţiei de vânzare. Interesele contestatorilor sunt fraudate prin vânzarea bunului la un pret cu mult sub valoarea de circulaţie prin emiterea procesului verbal de licitaţie contestat si a actului de adjudecare (si operarea transferului de proprietate către adjudecatar), patrimoniul acestora micsorandu-se in mod artifical, desi exista si aiti creditori ce au iniţiat proceduri de executări silite împotriva acestora, iar diferenţa de pret ce ar fi putut fi obţinută din imobilul in discuţie ar fi putut îndestula terţe persoane. Contestatorii au mai învederat existenta unei coincidente stranii intre preţul efectiv obţinut la licitaţie si suma ce a făcut obiectul executării silite compusa din creanţa rezultata din contractul de împrumut, respectiv cheltuieli de executare reprezentând onorariu de executor. Or împrejurarea expusa conduce la ideea unei înţelegeri tacite ilicite intre creditor, participanţii la licitaţie si executorul judecătoresc. Au mai arătat contestatorii că potrivit art. 1660 NCC, preţul de vânzare trebuie sa fie serios. Totodată, potrivit art. 1665 din NCC, vânzarea este anulabila atunci cand preţul este stabilit fara intenţia de a fi plătit. Alineatul 2 al aceluiaşi articol statuează ca vânzarea este anulabila cand preţul este atat de disproporţionat fata de valoarea bunului, incat este evident ca părţile nu au dorit sa consimtă la o vânzare. Prin noţiunea de pret serios, astfel cum prevăd dispoziţiile art. 1660 C.civ., se intelege preţul care constituie o cauza suficienta a obligaţiei luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării. Preţul serios se transpune in existenta unei proporţii intre cuantumul preţului stabilit de parti si valoarea reala a lucrului vândut (valoarea de circulaţie a bunului in sensul art. 411 alin. 3 C.proc.civ.). Seriozitatea preţului constituie o condiţie de validitate a vânzării indiferent de forma in care se realizează. Preţul reprezintă obiectul prestaţiei cumpărătorului (adjudecatarului) si corespunde valorii lucrului vândut, el trebuie sa fie fixat in bani; determinat sau determinabil; sincer si serios. Daca aceste condiţii nu sunt indeplinite, contractul (procesul- verbal de licitaţie) este nul absolut, cel puţin ca vanzare-cumparare pentru ca ii lipseşte un element esenţial asupra căruia trebuie sa se realizeze acordul de voinţa. Chiar daca vânzarea contestată este una silita, realizata prin intermediul executorului judecătoresc, in cadrul procedurii de executare, ea trebuie să fie în accord cu prevederile art. 1660 NCC datorită specificului sau si a necesitaţii respectării si ocrotirii drepturilor pârtilor implicate in procedura executării. Prin urmare, executorul judecătoresc fiind cel ţinut sa respecte principiul enunţat, este si cel căruia ii revine obligaţia de a aprecia asupra seriozităţii preţului vânzării, in asemenea circumstanţe si sa nu adjudece bunul. În drept, contestatia a fost întemeiată pe dispozi?iile art. 622 CPC. În dovedire, contestatorii au solicitat proba cu înscrisuri, ata?ând la dosarul cauzei publica?iile de vânzare ?i procesul verbal de licita?ie contestat. La data de 07.12.2015 intimatul M****** V******* a formulat întâmpinare, prin care a invocat excep?ia tardivită?ii contestatiei, având în vedere că publica?ia de vânzare nr. 2 a fost comunicată la data de 07.06.2015, iar contesta?ia a fost formulată peste termenul de 15 zile de la comunicarea acesteia, iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea contesta?iei ca neîntemeiată, întrucât procesul verbal de licita?ie a fost încheiat cu respectarea prevederilor legale aplicabile. Intimata N****** F*********, în calitate de adjudecatară a imobilului, a formulat întâmpinare, prin care a invocat de asemenea excep?ia tardivită?ii, iar pe fond a învederat că nu există nicio aparen?ă de nelegalitate a executării silite ?i niciun fel de prejudiciu ireparabil prin desfasurraea executării silite. Licita?ia publică a început ?i s-a desfasurat cu respectarea dispozi?iilor aplicabile din Codul de Procedură Civilă, iar aceasta, în calitate de licitator, se consideră ter? dobânditor de bună credin?ă. Sub aspect probator, instan?a a încuviin?at ?i administrat proba cu inscrisuri. La solicitarea instan?ei la dosarul cauzei a fost ata?at dosarul de executare silită nr. 990/2015. Analizand actele si lucrările dosarului, prin prisma legislatiei aplicabile, instanta re?ine următoarele: În fapt, la cererea creditorului M****** V*******, în dosarul execu?ional nr. 990/2015 al BEJ Musat Ioan s-a început executarea silita împotriva debitorilor Serban Remus Octavian ?i S***** E******** I****** pentru recuperarea creantei in valoare de 75.000 Euro, izvorâtă din contractul de împrumut garantat cu ipotecă, autentificat sub nr. 381 din 21.02.2013 de BNP Lupu Marian Luiza, precum ?i a tuturor cheltuielilor de executare. La data de 08.05.2015 BEJ Musat Ioan a emis Publica?ia de vânzare nr. 1 din data de 08.05.2015 privind vânzarea prin licita?ie a imobilului situat în Ploiesti, str. Alexandru Odobescu, nr. 65, jude?ul Prahova, la pre?ul de începere de 222.600 EUR. Întrucât la acel termen nu s-a prezentat niciun licitator, licita?ia a fost reprogramată pentru data de 03.07.2015, fiind emisă Publica?ia de vânzare nr. 2 din data de 05.06.2015, pentru vânzarea imobilului la pre?ul diminuat cu 20% din pretul ini?ial, respectiv de 166.950 EUR. La a doua licita?ie, s-au prezentat doi licitatori, iar imobilul a fost adjudecat la pre?ul de 79.000 EUR în favoarea adjudecatarei Nicolae Florentina. În drept, potrivit art. 846 (8) CPC, “în cazul în care nu este oferit nici preţul la care imobilul a fost evaluat, vânzarea se va amâna la un alt termen, de cel mult 30 de zile, pentru care se va face o nouă publicaţie, în condiţiile art. 839, cu excep?ia publicării anun?ului într-un ziar de circula?ie na?ională sau locală. La acest termen, licitaţia va începe de la preţul de 75% din preţul de pornire al primei licitaţii. Dacă nu se obţine preţul de începere a licitaţiei şi există cel puţin 2 licitatori, la acelaşi termen, bunul va fi vândut la cel mai mare preţ oferit, dar nu mai puţin de 30% din preţul de pornire al primei licitaţii. Vânzarea se va putea face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă preţul de la care începe licitaţia. În conţinutul publicaţiei de vânzare întocmite pentru cel de-al doilea termen vor fi inserate, sub sancţiunea nulităţii, toate aceste menţiuni privind modul de stabilire a preţului de adjudecare a imobilului la al doilea termen”. Prevederile legale mai sus men?ionate se aplică exclusiv celei de-a doua licita?ii, acesta fiind momentul în care pre?ul de pornire al licita?iei poate scădea până la limita de 30% din pre?ul de pornire, spre deosebire de prima licita?ie, în care acesta nu poate coborî sub nivelul de 75% din pre?ul ini?ial. Inserarea men?iunilor privind modul de stabilire a pre?ului în publicatia de vânzare este astfel semnificativă, în lipsa acestora poten?ialii licitatori putând fi descuraja?i să participe la licita?ie ca urmare a pretului ridicat, din care nu cunosc limita inferioară până la care pot sa liciteze. Vătămarea produsă debitorilor prin lipsa acestor men?iuni este prezumată, fără a fi necesară probarea existen?ei acesteia, art. 849 (4) CPC reglementând în mod expres sanc?iunea nulită?ii pentru omisiunea men?iunilor privind modul de stabilire a pre?ului de adjudecare. Instan?a are în vedere că sanc?iunea nulită?ii se aplică întregii proceduri de licita?ie imobiliară, respectiv atât publica?iei de vânzare în sine, cât ?i vânzării efectuate cu nerespectarea prevederilor legale mai sus men?ionate. Verificând actele dosarului de executare silită, instan?a constată ?i alte nereguli ale publicatiei de vânzare, conturându-se ideea că s-a urmărit în mod expres descurajarea prezen?ei unor ter?i licitatori la licita?ia publică. Conform dovezii de publicare a publicatiei de vânzare nr. 2/05.06.2015 în Registrul Electronic (f. 148 din dosar) data licitatiei a fost afi?ată ca fiind data de 05.06.2015, ora 15.00. Inserarea în extrasul Registrului a unei date eronată a licita?iei, respectiv 05.06.2015, ridică suspiciuni majore asupra legalită?ii procedurii de vânzare imobiliară programate pentru data de 03.07.2015, la care au participat doar doi licitatori, respectiv numărul necesar pentru ca pre?ul să coboare până la limita de 30% din pre?ul de pornire a licita?iei. Mai mult, potrivit art. 839 (4) CPC, “publicaţia, în extras sau în întregul ei, va putea fi publicată şi în ziare, reviste şi alte publicaţii existente care sunt destinate vânzării unor imobile de natura celui scos la licitaţie, inclusiv pe pagini de internet deschise în acelaşi scop”. Aceste demersuri sunt doar faculative, potrivit textului de lege mai sus men?ionat, însă, în contextul dat, lipsa acestora, în condi?iile în care imobilul este unul ofertant pe pia?a imobiliară locală, denotă inten?ia de a confiden?ializa procedura de licita?ie ?i, în consecin?ă, vătămarea drepturilor contestatorilor, care au fost nevoiti astfel să accepte un pre? la limita crean?ei creditorului. În ce prive?te argumentele contestatorilor în sensul nulită?ii vânzării pentru lipsa pre?ului serios, reglementat de prevederile art. 1660 Cod Civil, instan?a urmează să le respingă ca neîntemeiate. Vânzarea prin licita?ie publică comportă regulile sale procedurale speciale. Or în condi?iile în care însă?i legea, prin art. 846 (8) CPC, stabile?te că pre?ul vânzării poate fi licitat până la limita de 30% din pre?ul de pornire al licita?iei, pre? care, la rândul său, a fost stabilit pe baza unei evaluări de specialitate, prevederile art. 1660 Cod Civil nu pot avea inciden?ă asupra perfectării vânzării la acest pre?, cu condi?ia, desigur, a respectării ?i a celorlalte condi?ii de legalitate a procedurii de vânzare. Potrivit considerentelor de mai sus, acestea nu au fost respectate în cauză. Pentru aceste motive, instan?a urmează a admite contesta?ia la executare ?i a anula Procesul verbal de licitaţie din data de 03.07.2015 emis de BEJ Muşat Ioan în cadrul dosarului execuţional nr. 990/2015, precum şi toate actele de executare silită subsecvente acestuia. În temeiul art. 451-453 NCPC, reţinând culpa procesuală a intima?ilor, instanţa va admite şi solicitarea de acordare a cheltuielilor de judecată, obligând pe acestia în solidar la plata sumei de 3000 lei, reprezentând onorariu de avocat. Ca urmare a admiterii cererii principale, cheltuielile de judecată suportate de intima?i vor rămâne în sarcina acestora”. Cu apel în termen de 10 zile de la comunicare. Pronuntată în sedintă publică, astazi, 07 octombrie 2016.
Incheiere indreptare eroare materiala din 07.10.2016Admite contestaţia la executare formulată de contestatorii SERBAN REMUS şi S***** E******** I****** împotriva intimaţilor M****** V******* şi N****** F*********. Anulează Procesul verbal de licitaţie din data de 03.07.2015 emis de BEJ Muşat Ioan în cadrul dosarului execuţional nr. 990/2015, precum şi toate actele de executare silită subsecvente acestuia. Obligă intimaţii în solidar la plata către contestatori a cheltuielilor de judecată în valoare de 3000 lei, reprezentând onorariu de avocat achitat în prezentul dosar. Cu drept de apel în termen de 10 zile de la comunicare. Cererea de apel se va depune la Judecătoria Ploieşti. Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 31 mai 2016.
Hotarare 5304/2016 din 31.05.2016Amână pronunţarea la data de 31.05.2016
pentru a depune înscrisuri
Incheiere de sedinta din 05.04.2016