Servitute

R O M Â N I A

TRIBUNALUL ARGEŞ

SECŢIA CIVILĂ

DECIZIE Nr. 2756/2014

Şedinţa publică de la 09 Decembrie 2014

Obiectul cauzei:servitute

INSTANŢA

Deliberând asupra recursului de faţă, constată următoarele:

La data de 13.08.2012 s-a depus cerere de chemare în judecată de către reclamanta (...) în contradictoriu cu pârâtul (...) prin care s-a solicitat instanţei ca, în baza probelor ce vor fi administrate, să dispună: constituirea unei servituţi de trecere cu piciorul peste terenul proprietatea pârâtului situat în (...) , de la spaţiul public (parcarea betonată a blocului C3) şi până la proprietatea petentei, teren şi clădire, situate în (...) , pe latura de Sud a proprietăţii sale; obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea acţiunii s-a arătat că: este proprietara unor imobile, construcţie şi teren, situate în (...); a devenit proprietara acestor imobile în urma unor vânzări succesive după cum urmează; în data de 19.09.2000, (...) cumpără de la (...) prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...) suprafaţa de teren de 164 mp situată în (...) , fără număr, jud. Argeş; ulterior, prin contractul de vânazare-cumpărare autentificat sub numărul (...) , (...) vinde către (...) această suprafaţă de teren; devenită proprietara terenului, în baza autorizaţiei de construcţie nr. 407/12.05.2003, (...) edifică pe acest teren o construcţie - spaţiu comercial, iar conform proiectului accesul principal în clădire se face pe latura de sud a acesteia; urmare a acestui fapt se amenajează peste terenul din partea de sud a construcţiei o cale de acces între spaţiul public (parcarea betonată a blocului C3) şi imobilele teren şi construcţie; la momentul amenajării acestei căi de acces, terenul din partea de sud a construcţiei era teren de stat, fiind spaţiu verde; prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul (...) (...) vinde către (...)  terenul şi construcţia edificată pe acest teren; prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...) soţii (...) şi (...) transmit către (...)  dreptul de proprietate asupra terenului şi construcţiei situate în (...) ; astfel, imobilul construcţie cumpărat devine sediul filialei judeţene a (...) , loc unde trebuie să îşi desfăşoară activitatea; la momentul la care a devenit proprietară a imobilelor construcţie şi teren, accesul la acestea se făcea cu piciorul, pe latura de Sud a proprietăţii, pe o alee care traversa spaţiul verde proprietate de stat şi care era situată între parcarea betonată a blocului C3 şi proprietatea sa; (...) a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului pe care l-a înstrăinat către (...) de la bunica sa paternă (...) , mama pârâtului (...) , căreia îi fusese reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului înstrăinat în baza legii fondului funciar; ulterior, în baza sentinţei civile nr. 193/06.10.2008 Tribunalul Argeş dispune reconstituirea în natură în favoarea lui (...) , decedată şi având ca moştenitor pe (...) , a suprafeţei de 257 mp teren, astfel cum este identificat acesta prin RET (...) ; sentinţa pronunţată de către Tribunalul Argeş a rămas definitivă şi irevocabilă; urmare a acestei reconstituiri în natură, pârâtul este pus în posesie cu suprafaţa de teren reconstituită în natură şi devine, conform procesului verbal de punere în posesie, vecin cu imobilul proprietatea petentei - teren şi construcţie, pe latura de Sud şi pe latura de Vest a proprietăţii, respectiv pe latura de Nord şi Est a proprietăţii sale; după ce a fost pus în posesie, invocând calitatea sa de proprietar, pârâtul le-a interzis accesul la proprietate pe laturile de sud şi vest ale proprietăţii, accesul în clădire fiind astfel blocat cu consecinţe grave asupra desfăşurării activităţii sale, respectiv activitatea de filială judeţeană a (...) – (...) ; conform art. Art. 617 alin. 1 din noul cod civil, proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publica are dreptul sa i sa permită trecerea pe fondul vecinului său pentru exploatarea fondului propriu; articolul 755 alin. 1 din acelaşi cod statuează faptul că "servitutea este sarcina care grevează un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar, în ceea ce priveşte utilitatea imobilului , textul alineatului 2 al aceluiaşi articol stabileşte faptul că "utilitatea rezulta din destinaţia economica a fondului dominant sau consta intr-o sporire a confortului acestuia."; petenta funcţionează în baza OG 65/19.08.1994 privind organizarea activităţii de expertiză contabilă şi a contabililor autorizaţi, republicată; articolul 18 din OG 65/1994 dispune înfiinţarea Corpul Experţilor Contabili şi Contabililor Autorizaţi, persoană juridică de utilitate publică şi autonomă, din care fac parte experţii contabili şi contabilii autorizaţi, în condiţiile stabilite de prezenta ordonanţă, având sediul în municipiul Bucureşti; conform art. 19 din aceeaşi ordonanţă, Corpul Experţilor Contabili şi Contabililor Autorizaţi îşi constituie filiale, fără personalitate juridică, în reşedinţele de judeţ şi în municipiul Bucureşti; este persoană juridică de utilitate publică, având atribuţii în ceea ce priveşte organizarea activităţii de expertiză contabilă şi contabilitate în România, fiind singurul organism abilitat în plan naţional în acest sens; prin introducerea reglementării privind servitutea de trecere în Capitolul III - Limitele juridice ale dreptului de proprietate privata, Secţiunea I - Limite legale, legiuitorul a înţeles ca prin noul cod civil servitutea de trecere să fie privită ca o limită legală a dreptului de proprietate, limită care obligă proprietarul fondului aservit să permită proprietarului fondului dominant trecerea peste terenul său pentru exploatarea fondului propriu în situaţia în care fondul dominant nu are acces la calea publică; acest mod de reglementare, coroborat cu dispoziţiile art. 755 alin. 1 din noul cod civil duce la ideea că reclamarea trecerii poate fi făcută nu numai pentru uzul unei proprietăţi ci şi pentru utilitatea acesteia; mai mult decât atât, această utilitate fată de care trebuie să se permită accesul la imobil, are în vedere atât din destinaţia economica a fondului dominant cât şi sporirea a confortului acestuia; altfel spus, în situaţia în care servitutea de trecere duce la sporirea utilităţii sau a confortului fondului dominant, proprietarul fondului dominant poate reclama proprietarului fondului aservit o servitute de trecere; ori , în condiţiile în care imobilul din Piteşti este sediul filialei judeţene a (...)  , persoană juridică de utilitate publică, în condiţiile în care accesul în clădire se realizează pe latura de sud a acesteia fiind singurul acces util în clădire în raport de destinaţia sa de sediu al filialei judeţene, iar pârâtul interzice accesul în acest imobil, consideră că, în vederea unei exploatări utile a imobilului proprietatea sa, pârâtul trebuie să fie obligat să îi permită accesul pe latura de sud a proprietăţii, acţiunea prezentă fiind fondată din acest punct de vedere.

Prin sentinţa civilă nr. 2376/2014, Judecătoria Piteşti a respins excepţiile invocate, dar şi acţiunea cu motivarea că raportat la obiectul acţiunii modificate, s-a observat că s-a solicitat de către petentă şi constatarea nulităţii absolute a unui contract de vânzare – cumpărare în care este parte şi pârâtul (...) (în calitate de vânzător).

Astfel, în cazul în care se contestă un act juridic, în mod cert calitatea de pârât nu o pot avea decât părţile acestui act, rezultând că în mod corect reclamanta a chemat în judecată şi pe intimatul (...) . Mai mult decât atât, după cum ambii pârâţi au precizat prin întâmpinările la modificarea adusă acţiunii, nu a fost înstrăinată de către intimat întreaga suprafaţă de teren pe care o deţinuse în respectivul punct. Astfel, era necesar să fie şi acesta chemat în judecată, în ceea ce priveşte capătul de cerere al servituţii, pentru a se determina dacă este sau nu cazul constituirii servituţii asupra terenului pe care încă îl mai are în patrimoniu.

În acelaşi timp s-au reţinut şi prevederile art. 36, teza a II-a din N.C.proc.civ., respectiv: „Existenţa sau inexistenţa drepturilor şi a obligaţiilor afirmate constituie o chestiune de fond.”. Aşadar, pârâtul este obligat în raportul juridic dedus judecăţii, iar chemarea sa în judecată s-a efectuat în mod corect şi numai în urma soluţionării fondului a rezultat că nu se impune instituirea unei servituţi.

Pentru aceste motive, în baza disp. art. 192 din N.C.proc.civ., s-a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive.

În ceea ce priveşte fondul cauzei, s-a reţinut că reclamantul este proprietarul unor imobile, construcţie şi teren, situate în (...) , respectiv a dobândit dreptul de proprietate în urma unor vânzări succesive; prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub numărul (...) , (...) , prin mandatar, vinde către (...) o suprafaţă de 164 mp., situată în intravilanul (...) (filele 8,9), iar aceasta din urmă edifică pe acest teren o construcţie (spaţiu comercial), imobilul fiind înstrăinat în totalitate către numita (...)  prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub numărul (...) (filele 11-14). Prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. (...) numiţii (...) şi (...) transmit către reclamantă dreptul de proprietate asupra terenului şi construcţiei (filele 18-21).

În ceea ce-i priveşte pe pârâţi s-a observat că în urma unei cereri de retrocedare admisă în parte şi contestată în faţa instanţei de judecată s-a pronunţat sentinţa civilă nr. 193/06.10.2008 de către Tribunalul Argeş (filele 26-28), hotărâre prin care s-a dispus reconstituirea în natură în favoarea pârâtului (...) a suprafeţei de 257 mp. teren, astfel cum este identificată aceasta prin raportul de expertiză al expertului (...) ; sentinţa pronunţată de către Tribunalul Argeş a rămas definitivă şi irevocabilă. Urmare a acestei sentinţe, s-a emis dispoziţia nr. (...) de către Primarul mun. Piteşti (filele 30,31), prin care s-a restituit în natură suprafaţă de mai sus intimatului. De asemenea, pârâtul este pus în posesie cu suprafaţa de teren reconstituită, conform procesului - verbal de punere în posesie cu nr. (...) (vecinii: Sud şi Vest – teren de stat, Nord şi Est – teren de stat şi (...) ).

În privinţa primului capăt de cerere (servitute - în accepţiunea noului cod o limită juridică a dreptului de proprietate privată) s-au reţinut dispoziţiile art. 617 din N.C.civ., respectiv: „Dreptul de trecere. (1) Proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i să permită trecerea pe fondul vecinului său pentru exploatarea fondului propriu. (2) Trecerea trebuie să se facă în condiţii de natură să aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea publică; în cazul în care mai multe fonduri vecine au acces la calea publică, trecerea se va face pe fondul căruia i s-ar aduce cele mai puţine prejudicii. (3) Dreptul de trecere este imprescriptibil. El se stinge în momentul în care fondul dominant dobândeşte un alt acces la calea publică.”.

Din raportul de expertiză tehnică, dar în special din cercetarea la faţa locului realizată în prezenţa reclamantei şi pârâtului (pârâta prin avocat), s-a constatat că reclamantă are ieşire la calea publică. Fondul său (terenul pe care îl deţine în proprietate) nu este lipsit de acces la calea publică, respectiv se învecinează la nord cu str. C. Brâncoveanu; această concluzie rezultă şi din schiţa întocmită de experta cauzei la fila 8 din raportul de expertiză (fila 185), în răspunsul la obiectul nr. 3 (transpunerea în teren a titlului petentei). Aceeaşi situaţie de fapt a rezultat şi în urma deplasării instanţei. Faptul că reclamanta ar dori ca intrarea în clădirea sa să se realizeze pe latura de sud, unde are amenajată o intrare mai mare, nu face ca acţiunea acesteia să fie întemeiată.

Ar putea beneficia de instituirea unei servituţi de trecere (în accepţiunea noului cod – limită juridică a dreptului de proprietate privată) numai în cazul în care ar fi lipsită de acces la calea publică, iar nu şi în cazul în care accesul s-ar realiza mai greu sau cu cheltuieli suplimentare. Chiar şi cu ocazia cercetării la faţa locului s-a reuşit a se pătrunde în clădire şi a fi traversată aceasta până la accesul din partea de sus (s-a intrat prin latura de nord şi s-a ieşit prin cea de sud); şi în măsura în care construcţia edificată de unul dintre autorii petentei ar fi împiedicat accesul nu se putea institui servitutea; şi în cazul în care lipsa accesului la calea publică este rezultatul acţiunii proprietarului fondului presupus dominant (culpa sa) nu poate fi reţinută necesitatea instituirii servituţii.

În fapt, se doreşte instituirea acestei limitări a dreptului de proprietate pentru că accesul la clădirea petentei s-ar putea face mai uşor în acest mod, iar nu pentru că fondul ar fi lipsit de acces la calea publică.

În ceea ce priveşte invocarea disp. art. 755 din N.C.civ. (Noţiune. (1) Servitutea este sarcina care grevează un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar. (2) Utilitatea rezultă din destinaţia economică a fondului dominant sau constă într-o sporire a confortului acestuia.”), se observă că aceste prevederi legale nu-şi găsesc aplicabilitatea în prezenta cauză, raportat chiar la disp. art. 756 din acelaşi cod, respectiv: „Constituirea servituţii. Servitutea se poate constitui în temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune, dispoziţiile în materie de carte funciară rămânând aplicabile.”.

O servitute de natura celei solicitate de reclamantă, în baza disp. art. 755 (pentru uzul sau utilitatea imobilului) se poate constitui numai prin  act juridic ori prin uzucapiune, prevederile legale fiind exprese în acest sens. Prevederile de mai sus fac parte din Capitolul IV al Titlului III din Cartea a III-a a N.C.civ., iar cele referitoare la servitutea de trecere (limită juridică a dreptului de proprietate privată) din Capitolul III al Titlului II al Cărţii a III-a. Astfel, prevederile legale invocate de petentă şi-ar găsi aplicabilitatea în cazul în care ar exista un act juridic încheiat de părţi sau de autorii acestora, ori ar fi incidentă uzucapiunea. Nu s-a probat existenţa unui act juridic şi nu s-a invocat uzucapiunea.

Cu ocazia cercetării la faţa locului s-a încercat soluţionarea amiabilă a litigiului, eventual prin instituirea unei servituţi prin acordul părţilor, atât in modalitatea solicitată de petentă, cât şi în una propusă de instanţă, însă s-a refuzat de către pârâţi (pârâtul şi apărătorul intimaţilor personal prezenţi).

S-a observat şi că, prin modalitatea de acces propusă de reclamantă (identificată de expertă în marea majoritate a schiţelor - filele 185-189), prejudiciul pe care l-ar suferi pârâta ar fi excesiv, respectiv terenul acesteia ar fi împărţit şi greu utilizabil.

Pentru aceste motive, în baza disp. legale citate mai sus, s-a respins acest capăt de cerere.

În ceea ce priveşte cererea de constatare a nulităţii contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub cu nr. (...) la B.N.P. (...) (filele 51, 52), s-a observat că, prin modificarea cererii de chemare în judecată a fost invocată lipsa obiectului determinat, invocându-se şi disp. art. 1179, alin. 1 din N.C.civ. („Condiţiile esenţiale pentru validitatea contractului. (1) Condiţiile esenţiale pentru validitatea unui contract sunt: 1. capacitatea de a contracta; 2. consimţământul părţilor; 3. un obiect determinat şi licit; 4. o cauză licită şi morală.”.

Analizând conţinutul actului s-a observat că acesta conţine un obiect determinat. Faptul că în mod greşit, în aprecierea reclamantei, a fost identificat bunul imobil transmis, nu face ca obiectul actului juridic să nu fie determinat, raportat şi la precizarea din alin. 2 al acestui contract privind titlul vânzătorului (sentinţa civilă a Tribunalului Argeş, dispoziţia primarului şi procesul – verbal de punere în posesie). În mod evident părţile din această convenţie au contractat asupra bunului dobândit prin dispoziţia Primarului mun. Piteşti nr. (...) , iar nu au înţeles să se transmită şi respectiv dobândească şi un drept asupra unui teren ce s-ar afla în patrimoniul petentei. S-a făcut expres trimitere în contractul de vânzare – cumpărare la titlul vânzătorului, rezultând în mod cert care a fost voinţa părţilor.

Astfel, nu s-a putut reţine nici o intenţie de fraudare a pârâţilor, în sensul înstrăinării şi respectiv dobândirii unui drept pe care vânzătorul nu l-ar fi deţinut în patrimoniu, rezultând că acţiunea în nulitate nu este întemeiată.

S-au reţinut şi disp. art. 1246 din C.civ., respectiv: „(1) Orice contract încheiat cu încălcarea condiţiilor cerute de lege pentru încheierea sa valabilă este supus nulităţii, dacă prin lege nu se prevede o altă sancţiune.”. În ceea ce priveşte solicitarea de anulare a documentaţiei cadastrale şi respectiv în subsidiar de rectificare a acesteia se observă că, nici acestea nu sunt întemeiate.

Astfel, din chiar convenţia de vânzare – cumpărare contestată s-a observat că pârâtul a înstrăinat către pârâtă întregul său drept de proprietate, însă din măsurători a rezultat numai suprafaţa de 187 mp. Astfel se explică neconcordanţa în ceea ce priveşte vecinătăţile menţionate în act, respectiv nu s-a reuşit a se identifica şi suprafaţa lipsă de 70 mp. S-a reţinut şi că, reclamanta nu a probat cum că s-ar fi reuşit de către pârâtă intabularea unui drept asupra şi asupra unei părţi din terenul său, pentru a se reţine că documentaţia cadastrală întocmită de intimată i-ar provoca o vătămare şi ar exista un folos practic în vederea rectificării acesteia.

Mai mult, s-a reţinut şi concluzia expertei în analiza efectuată la obiectivul nr. 4 (fila 186 penultimul aliniat), cum că, suprafaţa de 187 mp. înstrăinată păstrează limitele la sud şi vest ca şi în raportul de expertiză întocmit de expert (...) , rezultând că prin vânzarea efectuată de pârâţi nu s-a adus o atingere dreptului de proprietate al petentei. Invocarea de către pârâţi în întâmpinări a faptului că reclamanta ar fi edificat o parte din construcţie pe terenul lor nu poate fi reţinută decât ca o tehnică de negociere raportat la sentinţa Tribunalului Argeş şi expertiza întocmită în acel litigiu. Expertul din acea cauză, (...) , prin raportul de expertiză completat (filele 107-111), a identificat numai suprafaţa de teren liberă şi pentru care ar fi fost posibilă restituirea, precizând expres că numai suprafaţa de 257 mp. poate fi atribuită în natură, iar pe aceasta se află o alee placată cu gresie şi asfalt, iar nu şi o construcţie (fila 111). Această expertiză a fost avută în vedere de instanţe în soluţia asupra cererii de restituire formulată în baza Lg. 10/2001, menţionându-se expres în sentinţa Tribunalului cum că se are în vedere identificarea efectuată de expertul (...) .

Astfel, pârâţii nu pot invoca că dreptul lor de proprietate ar avea o altă întindere sau un alt amplasament, ci deţin numai pe cel ce a rezultat din sentinţa civilă. Numai în cazul în care vor putea prezenta un alt titlu de proprietate ar putea pune în discuţie pe cel deţinut de reclamantă.

De asemenea, nu a fost reţinută nici analiza asupra titlului de proprietate al pârâtului efectuată de experta (...) , raportat la obiectul prezentei acţiuni. În cazul în care s-ar reţine un alt amplasament al titlului autoarei pârâtului (care este autoarea iniţială şi a reclamantei - conform susţinerilor părţilor din acţiune şi întâmpinări), ar rezulta că reclamanta a formulat acţiunea împotriva unei persoane ce nu deţine dreptul asupra terenului pe care se solicită instituirea servituţii (în acest sens edificatoare este schiţa de la fia 183).

Mai mult decât atât, nu a fost avută în vedere această analiză având în vedere că s-a reconstituit (pentru autoarea iniţială a reclamantei) şi respectiv restituit dreptul de proprietate în modalitatea în care rezultă din titlurile de proprietate emise şi prezentate de părţi, posibil prin nerespectarea în totalitate a amplasamentului iniţial. În prezenta cauză s-au avut în vedere aceste titluri prezentate de către părţi, iar numai într-o acţiune în revendicare se va analiza dacă s-a efectuat sau nu corect reconstituirea/restituirea pe vechiul amplasament.

Pentru toate aceste motive, în baza disp. legale citate, s-a respins în totalitate acţiunea.

Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamantul pe care a criticat-o pentru următoarele: în mod greşit prima instanţă a respins capătul de cerere ce viza constituirea unei servituţi de trecere în contextul în care dispoziţiile art. 755 Ncciv. permit constituirea acesteia, iar recurentul este o persoană juridică de utilitate publică; astfel, legiuitorul a înţeles să impună o limitare a dreptului de proprietate care obligă proprietarul fondului aservit să permită proprietarului fondului dominant trecerea pe terenul său pentru exploatarea fondului propriu în situaţia în care nu există acces la calea publică sau este necesar pentru utilitatea fondului dominant, în raport de destinaţia economică a acestuia; susţinerea instanţei conform căreia constituirea unei servituţi nu se poate face decât prin uzucapiune sau în temeiul unui act juridic este greşită, întrucât art. 617 Ncc trebuie coroborat cu art. 755 Ncc, în sensul că este necesară înţelegerea părţilor sau o hotărâre judecătorească; în mod greşit prima instanţă a respins şi celelalte capete de cerere, întrucât nu a avut în vedere coroborarea textelor de lege din care rezultă că actul de vânzare cumpărare nr. (...) /2012 este lovit de nulitate parţială pentru faptul că obiectul său nu este determinat, întrucât terenul în litigiu nu se învecinează, pe laturile de N şi E cu rest proprietate (...) , ci cu recurentul; pentru a putea fi determinat obiectul contractului trebuia identificat conform sentinţei civile nr. 193/2008 şi raportului (...) ; documentaţia cadastrală trebuia să identifica un teren liber de orice construcţie a cărui configuraţie să respecte sentinţa civilă arătată, aspect învederat şi de expertul cauzei, (...) ; chiar pârâţii, prin întâmpinare recunosc acest lucru şi, cu toate acestea, prima instanţă respinge acţiunea; instanţa de fond nu analizează speţa şi din perspectiva dispoziţiilor art. 19 din legea 7/1996 R, întrucât odată ce a fost înstrăinată întreaga suprafaţă de teren, în mod evident, nu puteau exista ca vecini „rest proprietate vânzător”, astfel că actele ce au stat la baza înscrierilor în cartea funciară sunt lovite de nulitate absolută parţială pentru că nu se respectă sentinţa civilă nr. 193/2008; prima instanţă nu se pronunţă şi nu motivează respingerea capetelor subsidiare de cerere referitoare la stabilirea vecinătăţilor imobilului în litigiu şi rectificarea cărţii funciare sub acest aspect; sentinţa atacată cuprinde motive contradictorii, în sensul că, deşi se reţine că (...) a înstrăinat întreaga suprafaţă de teren către (...) , în mod evident nu mai putea rezulta o altă suprafaţă de teren în proprietatea acestuia.

Intimaţii au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului.

Analizând actele şi lucrările dosarului prin prisma motivelor invocate şi în raport de prevederile art. 304 ind. 1 Cpc, tribunalul reţine următoarele:

Prima instanţă a pronunţat o soluţie legală şi temeinică în cauză, amplu şi judicios motivată, având la bază un probatoriu complet administrat.

Astfel, este de reţinut că aceasta a fost învestită cu o acţiune având mai multe capete principale de cerere şi un subsidiar, respectiv: 1. constituirea unei servituţi de trecere cu piciorul peste terenul proprietatea pârâtului, situat în (...) , de la spaţiul public (parcarea betonată a blocului C3) şi până la proprietatea petentei, teren şi clădire, situate în (...) , pe latura de Sud a proprietăţii sale; 1 A. constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. (...) de B.N.P. (...) şi a documentaţiei cadastrale avizate şi înregistrate de O.C.P.I. Argeş sub nr. (...) (nr. cadastral (...) ) în ceea ce priveşte vecinătăţile imobilului teren în suprafaţă de 257 mp., din măsurători 187 mp., în sensul acesta se învecinează: pe latura de NORD cu (...)  şi Corpul Experţilor Contabili şi Contabililor Autorizaţi din România, şi nu cu (...)  şi rest proprietate (...) ; pe latura de EST se învecinează cu teren de stat şi (...) şi nu cu teren de stat, rest proprietate (...)  şi Corpul Experţilor Contabili şi Contabililor Autorizaţi din România; 2 A. rectificarea cărţii funciare nr. (...)  UAT Piteşti şi a documentaţiei cadastrale avizate şi înregistrate sub nr. (...) (nr. cadastral (...) ) de O.C.P.I. Argeş – Piteşti, în sensul sus expus; 1 B. să se constate că în ceea ce priveşte vecinătăţile imobilului teren în suprafaţă de 257 mp., din măsurători 187 mp., vândut prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...) de B.N.P. (...)  acesta se învecinează: pe latura de NORD cu (...)  şi Corpul Experţilor Contabili şi Contabililor Autorizaţi din România, şi nu cu (...)  şi rest proprietate (...) , pe latura de EST se învecinează cu teren de stat şi (...) şi nu cu teren de stat şi rest proprietate (...)  şi Corpul Experţilor Contabili şi Contabililor Autorizaţi din România; 2 B. rectificarea cărţii funciare nr. (...)  UAT Piteşti şi a documentaţiei cadastrale avizate şi înregistrate sub nr. (...) (nr. cadastral (...) ) de O.C.P.I. Argeş – Piteşti, în sensul sus expus.

Aşadar, judecătorul fondului a avut de analizat o speţă complexă asupra căreia s-a aplecat cu simţ de răspundere juridic, analizând toate problemele de drept deduse judecăţii.

Verificând motivele de recurs, tribunalul constată că acestea vizează interpretarea legală dată, în contextul ansamblului probator administrat, de către prima instanţă asupra situaţiei de fapt. Astfel, analizând fiecare capăt de cerere, reţine următoarele:

În ceea ce priveşte constituirea unei servituţi de trecere, s-a invocat de către recurent faptul că instanţa de fond nu ar fi avut în vedere dispoziţiile art. 755 Ncc şi caracterul de persoană juridică de utilitate publică aparţinând recurentului.

Verificând cuprinsul cererii de chemare în judecată de la fila 6, dosar fond, tribunalul constată că au fost invocate, drept temeiuri de drept, în susţinerea acestui capăt de cerere, atât dispoziţiile art. 617, cât şi pe cele ale 755 Ncc.

Or, aşa cum, în mod corect, a reţinut judecătorul fondului, cele două texte de lege nu se pot aplica coroborat, întrucât vizează instituţii de drept diferite atât ca denumire, cât şi ca întindere şi modalitate de exercitare.

Astfel, dacă art. 617 Ncc instituie un drept legal de trecere (o limitare legală a exerciţiului dreptului de proprietate), ale cărui întindere şi mod de exercitare, conform art. 619 Ncc, sunt determinate prin înţelegerea părţilor, prin hotărâre judecătorească sau prin folosinţă continuă de 10 ani, art. 755 Ncc vizează dreptul de servitute, dezmembrământ al dreptului de proprietate, care se poate constitui doar în temeiul unui act juridic sau prin uzucapiune, astfel cum, se statuează fără echivoc în cuprinsul art. 756 Ncc. 

Cât priveşte dreptul legal de trecere, textul art. 617 Ncc statuează în mod expres despre necesitatea existenţei unui loc înfundat. În doctrina şi practica judiciară s-a prevăzut că noţiunea de „loc înfundat” trebuie înţeleasă nu numai în sensul imposibilităţii absolute de a ieşi la calea publică, ci trebuie să-şi găsească aplicarea şi atunci când ieşirea este insuficientă pentru exploatarea fondului sau prezintă inconveniente grave sau periculoase.

Or, raportat la speţa de faţă, tribunalul constată că această condiţie esenţială nu este îndeplinită, astfel cum, în mod corect a reţinut şi judecătorul fondului. Această împrejurare se deduce atât din procesul verbal de cercetare locală (f. 115, dosar fond), când instanţa a constatat prin propriile simţuri existenţa accesului la calea publică a clădirii aparţinând recurentului, cale pe care a pătruns în imobil, din raportul de expertiză efectuat în cauză, cât şi din titlul de proprietate pe care recurenta îl exhibă, şi anume, contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. (...) (f. 18 – 21, dosar fond), unde, pe latura de N apare ca vecinătate (...) .

Faptul că acest acces are un caracter secundar, în raport de poziţionarea clădirii a cărei intrare principală a fost prevăzută pe latura de Sud, nu poate constitui o situaţie în care locul să fie considerat înfundat, întrucât nu s-a făcut dovada că ar fi o ieşire insuficientă pentru exploatarea clădirii sau care să prezinte inconveniente grave.

Aşadar, în mod corect, în ceea ce priveşte incidenţa dispoziţiilor art. 617 Ncc, prima instanţă a constatat că nu sunt întrunite condiţiile prevăzute de legiuitor pentru a putea proceda la admiterea cererii formulată în acest sens.

Referitor la dispoziţiile art. 755 Ncc, nu contestă nimeni faptul că s-ar putea stabili o servitute de trecere pentru utilitatea unui imobil, însă, modalitatea de constituire este numai cea expres prevăzută de către legiuitor la art. 756 Ncc, respectiv prin act juridic sau prin uzucapiune, ceea ce nu este cazul în speţă unde se solicită luarea acestei măsuri printr-o hotărâre judecătorească.

Drept urmare, faţă de considerentele expuse, tribunalul reţine că, în mod corect, judecătorul fondului a respins primul capăt de cerere.

În legătură cu celelalte două capete din acţiunea completată la data de 12.12.2011 (f. 79, dosar fond), respectiv: constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. (...) de B.N.P. (...)  şi a documentaţiei cadastrale avizate şi înregistrate de O.C.P.I. Argeş sub nr. (...) (nr. cadastral (...) ) în ceea ce priveşte vecinătăţile imobilului teren în suprafaţă de 257 mp., din măsurători 187 mp., în sensul că acesta se învecinează: pe latura de NORD cu (...)  şi Corpul Experţilor Contabili şi Contabililor Autorizaţi din România, şi nu cu (...)  şi rest proprietate (...) ; pe latura de EST se învecinează cu teren de stat şi (...) şi nu cu teren de stat, rest proprietate (...)  şi (...) şi rectificarea cărţii funciare nr. (...)  UAT Piteşti şi a documentaţiei cadastrale avizate şi înregistrate sub nr. (...) (nr. cadastral (...) ) de O.C.P.I. Argeş – Piteşti, în sensul sus expus, se reţin următoarele:

În argumentarea cererii formulate, recurentul – reclamant a invocat faptul că obiectul contractului încheiat de pârâţii - intimaţi nu este determinat, fiind indicate greşit vecinătăţile terenului în litigiu faţă de sentinţa civilă nr. 193/2008 şi de raportul de expertiză ce a stat la baza acesteia, (...) .

Drept urmare, în soluţionarea acestui capăt de cerere trebuia analizat dacă, la momentul încheierii contractului (...) , s-a respectat condiţia esenţială de valabilitate, prevăzută de art. 1179 pct. 3 Ncc.

Or, pentru a constitui un motiv de nulitate a contractului, din interpretarea per a contrario a dispoziţiilor art. 1225 Ncc (legea aplicabilă la data de 28.06.2012) tribunalul reţine că obiectul acestuia trebuia să fie nedeterminat şi ilicit.

În speţă, însă, astfel cum reiese din înscrisul de la fila 51, dosar fond, şi din actul adiţional la acesta (fila 229), obiectul contractului - un imobil – teren, este determinat cu precizie prin indicarea suprafeţei acestuia, de 187 mp, a categoriei de folosinţă – curţi –construcţii, a amplasamentului său – intravilanul mun. (...) ., a vecinătăţilor – N. – (...)  şi rest proprietate vânzător, E – teren de stat, rest proprietate vânzător şi (...) , S – teren stat şi (...)  şi V – teren stat şi a identificării cadastrale prin nr.(...)  dată prin încheierea nr. (...) . Aşadar, suntem în prezenţa unui obiect suficient de caracterizat, neexistând vreun dubiu în acest sens.

Drept urmare, nu se justifică solicitarea recurentului – reclamant de constatare a nulităţii absolute a contractului pentru nerespectarea acestei condiţii esenţiale de valabilitate. Aceasta cu atât mai mult, cu cât, pentru o cât mai bună individualizare, în cuprinsul actului, s-a specificat că este vorba despre terenul din sentinţa civilă nr. 193/2008 şi procesul verbal de punere în posesie (...) , fiind evident că părţile au fost în cunoştinţă de cauză asupra bunului tranzacţionat.

Cât priveşte vecinătăţile din contractul de vânzare cumpărare atacat, acestea sunt corect menţionate, aspect ce reiese şi din actul adiţional de la filele 229 – 230, dosar fond., dar şi din documentaţiile cadastrale aferente, astfel că, în mod corect, prima instanţă a respins solicitările recurentului – reclamant sub aspectele invocate.

Pentru aceleaşi considerente, dar şi cu menţiunea, în plus, că solicitarea din subsidiarul acţiunii completate, referitoare la constatarea vecinătăţilor corecte ale terenului în litigiu este inadmisibilă faţă de prevederile art. 111 cpc, întrucât vizează constatarea unei situaţii de fapt, tribunalul reţine că acest subsidiar nu putea fi primit.

În consecinţă, având în vedere toate motivele expuse, reţinând că prima instanţă a pronunţat o soluţie legală şi temeinică în cauză, amplu motivată, în baza art. 312 Cpc, recursul va fi respins ca nefondat.

 În temeiul art. 274 Cpc, fiind în culpă procesuală, recurentul va fi obligat la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 1000 lei, în speţă, onorariu apărător ales (f. 31, dosar recurs).

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge recursul declarat de către (...) împotriva sentinţei civile nr. 2367/2014 pronunţată de Judecătoria Piteşti în prezenta cauză, intimaţi fiind (...)  ŞI (...) , ca nefondat. Obligă recurentul să plătească intimaţilor suma de 1000 lei cheltuieli de judecată. Irevocabilă. Pronunţată în şedinţa publică de la 09 Decembrie 2014.

Domenii speta

Spete similare