Revendicare imobiliară - excepţia de inadmisibilitate a cererii vizând înscrierea construcţiei unui proprietar care nu este şi proprietarul terenului

SENTINŢA CIVILĂ NR. 575

Şedinţa publică din 21 iulie 2016

Preşedinte: E.P.

Grefier: D.T.

Se procedează la soluţionarea cauzei având ca părţi pe reclamanta SC ....... SRL Lipova prin lichidator ........ SPRL, pe pârâtul S.R. şi pe intervenienta în interes propriu SC ...... SRL Lipova, cauză structurată pe cererea principală cu obiect constatare şi notare supraedificată în cartea funciară, pe cererea reconvenţională a pârâtului, cu obiect pretenţii şi pe cererea de intervenţie a intervenientei în interes propriu SC ......... SRL Lipova cu obiect constatare şi notare supraedificată în cartea funciară.

 La apelul nominal se prezintă reprezentanta pârâtului, avocat .........., lipsă fiind părţile.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

Grefierul de şedinţă efectuează referatul asupra stadiului cauzei, după care se pune în discuţie excepţia de inadmisibilitate a cererii vizând înscrierea în CF a construcţiei unui proprietar care nu este şi proprietarul terenului pe care este amplasată aceasta, execpţie decurgând şi din situaţia juridică a parcelei ocupată de mai multe construcţii aparţinând unor proprietari diferiţi şi cea decurgând din netimbrarea cererii de intervenţie.

Reprezentanta pârâtului lasă la aprecierea instanţei soluţia asupra excepţiilor.

Se procedează la deliberare asupra excepţiilor.

JUDECATA:

Constată că, prin cererea înregistrată la 17 februarie 2016 la această instanţă, reclamanta SC .......... SRL Lipova prin lichidator SC........ SPRL, în contradictoriu cu pârâtul S.R., a solicitat să se constate că pe terenul înscris în CF nr. ..... nr. top. ....... este edificată construcţia cu destinaţia atelier reparaţii şi WC uscat, precum şi să se dispună efectuarea cuvenitelor operaţiuni în cartea funciară.

În motivare, reclamanta a argumentat că imobilul în litigiu face parte din patrimoniul societăţii aflată în procedura de insolvenţă, fiind adjudecată prin licitaţie publică. Clădirea cu destinaţia atelier reparaţii şi WC uscat se afla în inventarul bunurilor care aparţinea debitoarei SC ...... SA fiind încheiat între aceasta şi societatea reclamantă un antecontract de vânzare – cumpărare în anul 2006, urmând ca până la data de 31.12.2014 să se încheie contractul de vânzare – cumpărare autentic.  Reclamanta  a mai precizat că, în urma achitării integrale a preţului, părţile nu s-au mai prezentat la notar pentru încheierea unui contract de vânzare – cumpărare în formă autentică.

 În drept, acţiunea este întemeiată pe dispoziţiile art. 35, art. 774 Cod procedură civilă, art. 24 alin. 3 din Legea nr. 7/1996.

Pentru probaţiune, reclamanta a depus:  procesul – verbal de adjudecare, antecontract de vânzare – cumpărare, extras de carte funciară , raport de evaluare, factură fiscală, adeverinţă, Sentinţa civilă nr. .... a Tribunalului Arad, Încheierea civilă nr.....a Tribunalului Arad, Încheierea OCPI nr...... documentaţia de divizare a patrimoniului ....... SA, încheiere de schimbare a denumirii din ...... SA, în ..........SA şi Încheierea nr........ a Tribunalului Arad.

 Pârâtul, prin întâmpinare şi cererea reconvenţională, a solicitat să se dispună desfiinţarea construcţiilor  constând din Atelier Reparaţii şi WC uscat, construcţii edificate pe terenul proprietatea pârâtului şi adjudecate de reclamantă.

 În subsidiar, pârâtul a solicitat obligarea pentru viitor a reclamantei, la plata unei sume de bani lunare, cu titlu de despăgubire, pentru prejudiciul adus pârâtului prin lipsa de folosinţă a terenului.

 În drept, pârâtul a invocat art. 205 şi art. 209 Cod procedură civilă, art. 492 – 494 Cod civil, art. 411 alin. 1, pct. 2, art. 453 – 454 Cod procedură civilă.

Pentru probaţiune, pârâtul a depus Extrasul de carte funciară nr. ......

Prin răspuns la întâmpinare, note de şedinţă, reclamanta a solicitat respingerea cererii reconvenţionale,  respectiv a pretenţiilor pârâtului, ca netemeinice şi nelegale. A invocat din nou motivele din cuprinsul cererii introductive şi că este dobânditoare de bună credinţă a construcţiilor respective.

 Prin cererea de intervenţie în interes propriu, intervenienta SC ..... SRL Lipova, a solicitat să se constate dobândirea dreptului de proprietate asupra atelierului de reparaţii auto şi a depozitului de carburant, înscrise în CF nr. ......, nr. top. ......., în suprafaţă de 267 mp, din totalul de 6018 mp, proprietatea pârâtului şi a soţiei acestuia. De asemenea, intervenienta a mai solicitat efectuarea cuvenitelor operaţiuni în cartea funciară.

 În drept, intervenienta a invocat art. 61, art. 35 şi art. 774 Cod procedură civilă.

 Pentru probaţiune, intervenienta a depus Facturile fiscale nr.........., nr. ..... şi Adeverinţa nr. .

Anterior examinării admisibilităţii cererii, instanţa va constata că reclamanta nu a formulat şi un capăt de cerere vizând instituirea unui drept de superficie asupra terenului pârâtului şi că, în acest stadiu al procesului este decăzută din dreptul de a modifica cererea de chemare în judecată.

Din probele administrate în cauză, necesare a fi examinate pentru soluţionarea excepţiei pusă în discuţie, respectiv: procesul – verbal de adjudecare, antecontract de vânzare – cumpărare, extras de carte funciară, raport de evaluare, factură fiscală, adeverinţă, Sentinţa civilă nr. .... a Tribunalului Arad, Încheierea civilă nr........a Tribunalului Arad, Încheierea OCPI nr..... documentaţia de divizare a patrimoniului .... SA, încheiere de schimbare a denumirii din ...SA, în ...... SA, Încheierea nr. .....a Tribunalului Arad, Extrasul de carte funciară nr. ....., Facturile fiscale nr. ......, nr. ..... şi Adeverinţa nr. ......, instanţa reţine următoarele considerente:

Referitor la supraedificata pentru care s-a solicitat notarea sa în cartea funciară de către reclamantă, se reţine că nu există un dubiu că ea ar figura printre  supraedificatele  înscrise în CF nr. ..... nr. top. .... De altfel, în această carte funciară este completat la rubrica ,,Descrierea imobilului” menţiunea ,,intravilan cu casa nr. 199 – veche şi birouri, 3 magazii, 3 ateliere, depozit, magazie carburant, şopron, 2 bazine, rezervor, anexe”. Dacă această menţiune s-ar fi referit inclusiv la atelierul vândut prin antecontractul aferent procesului verbal nr. 2/05.052004 care susţine reclamanta că ar fi fost adjudecat la licitaţie, evident că nu mai era necesară formularea unei cereri adresate instanţei în condiţiile în care aceasta a achitat integral preţul şi a efectuat demersuri pentru întabulare.

Din documentaţia depusă, rezultă că, într-adevăr, este înscrisă – în inventarul bunurilor care aparţineau debitoarei SC ....... SA clădirea cu destinaţia atelier reparaţii şi WC uscat. Însă, aşa cum s-a motivat pentru situaţia clădirilor ce fac parte din domeniul public şi privat al localităţilor şi în Decizia nr. 1080/2012 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie Secţia a VIII-a de contencios administrativ şi fiscal, existenţa unui titlu asupra construcţiilor nu suplineşte şi existenţa unui titlu valabil asupra terenului pe care este amplasată construcţia şi care să justifice înscrierea construcţiei în CF pe terenul proprietatea altei persoane decât proprietarul construcţiei, atare titlu neputând fi decât convenţia sau hotărârea judecătorească prin care să se constate că cel în cauză a dobândit, spre exemplu prin uzucapiune, un drept de superficie.

Or, în situaţia reclamantei, nu există un atare titlu constitutiv pentru dreptul de superficie, mai mult, nici prin cererea în constatare reclamanta nu individualizează un capăt de cerere care să permită instituirea unui atare titlu, mărginindu-se să solicite doar să se constate existenţa construcţiei şi să solicite înscrierea sa în cartea funciară. Însă, în CF nr. ....., nr. top. ....., figurează înscris ca proprietar un alt titular, pârâtul. O altă persoană nu poate solicita efectuarea de înscrieri în cartea funciară fără acordul titularului dreptului de proprietate înscris în aceasta sau fără un titlu care fie să suplinească consimţământul acestuia, fie să îl ateste.

În situaţia clădirii în litigiu, chiar dacă s-ar fi dovedit fără echivoc că reclamanta este titulara dreptului de proprietate asupra acestei clădiri, situaţia juridică creată prin construirea unei supraedificate de către o altă persoană decât titularul dreptului de proprietate asupra terenului nu se putea reglementa decât prin aplicarea art. 492 – 494 din vechiul Cod civil în condiţiile căruia s-au efectuat lucrările de construire. Atare situaţie ar fi implicat constituirea unui drept de superficie, dacă proprietarul terenului nu ar fi dorit să invoce dreptul de accesiune imobiliară. Or reclamanta nu a invocat nici măcar pe parcursul procesului dreptul de superficie care să justifice cererea sa de înscriere a clădirii care susţine că i-ar aparţine în cartea funciară în care este înscrisă ca proprietar pârâtul.

Din altă perspectivă, cererea reclamantei nu poate fi admisă datorită unor operaţiuni ce ar fi trebuit să fie solicitate încă de la introducerea cererii în considerarea situaţiei tabulare a supraedificatei. Astfel, din documentaţia tehnică aferentă imobilului, se constată că supraedificata care ar putea fi identificată drept atelier reparaţii, pentru care reclamanta a formulat acţiunea în constatare, face parte dintr-un ansamblu de mai multe corpuri de clădiri amplasate pe suprafaţa  unicei şi aceleiaşi parcele, respectiv pe parcela identificată în evidenţele de carte funciară aferente CF nr. .... nr. top. ...., pentru aceasta fiind înscris ca proprietar tabular pârâtul şi soţia sa. Cum clădirea ocupă doar parţial parcela, nu era posibilă notarea sa în aceste condiţii, ci era necesară stabilirea terenului aferent construcţiei din cadrul acelei parcele, dezmembrarea acestuia într-o nouă parcelă şi apoi se putea opera înscrierea. Este evident că, în condiţiile existenţei mai multor clădiri pe aceeaşi parcelă, nu întregul teren al acesteia este ocupat şi este aferent clădirii reclamantei. Situaţia juridică a parcelei ocupată de mai multe construcţii aparţinând unor proprietari diferiţi, implică inclusiv pentru stabilirea unor drepturi de superficie dezmembrări pentru a se nota drepturile de superficie asupra terenurilor aferente normalei utilizări a construcţiilor proprietarilor diferiţi cu consecinţa că vor fi diferiţi şi titularii drepturilor de superficie, diferită fiind inclusiv întinderea acestora.

Referitor la situaţia juridică a imobilului în litigiu, se mai reţine că, potrivit interpretărilor judiciare date legislaţiei anterioare în materia dreptului de superficie, art. 492 – 494 din vechiul Cod civil, se reţine că, din Decizia nr. 386/2012 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, rezultă că interpretarea pe care a dat-o instanţa supremă textelor legale specificate este aceea că dreptul de superficie constituia, în condiţiile vechiului Cod civil, o derogare de la regula  instituită de legiuitor că, în situaţia în care o altă persoană decât proprietarul construcţiei construieşte pe terenul celui din urmă, proprietarul are fie opţiunea de a-l despăgubi pe constructor şi a păstra pentru sine supraedificata, fie de a-l obliga să desfiinţeze şi să îşi ridice construcţia. Derogarea consta în posibilitatea ca proprietarul că îi constituie prin convenţie un drept de folosinţă constructorului pe perioada existenţei construcţiei. Acelaşi drept, putea fi obţinut prin lege, uzucapiune însă, interpretarea dată de instanţa menţionată a fost aceea că în nici un caz un atare drept nu putea fi obţinut pe calea unei acţiuni în constatare. În aceeaşi hotărâre, se face menţiune şi la Hotărârea din 15 februarie 2007 pronunţată de Curtea Europeană a Drepturilor Omului în cauza Bock şi Palade împotriva României. Analizându-se dacă, în situaţia reclamanţilor Bock şi Palade s-a produs o ingerinţă în dreptul lor de proprietate prin constituirea unui drept de superficia în favoarea Consiliului Municipal Arad în acea speţă, în mod incidental, inclusiv Curtea Europeană a Drepturilor Omului consideră justă aceeaşi interpretare a legislaţiei naţionale, făcută de instanţele naţionale, prin jurisprudenţă şi doctrină, respectiv cea că dreptul de superficie nu poate rezulta decât din lege, prescripţie achizitivă, legat sau acordul părţilor.

Or, în prezenta cauză, instanţa constată că nu numai că nu s-a dovedit existenţa niciuneia dintre aceste modalităţi de dobândire a dreptului de superficie, dar nici măcar nu s-a invocat vreun asemenea titlu, cum nu s-a invocat nici dreptul de superficie ca atare.

Chiar dacă reclamanta ar fi susţinut că a dobândit acest drept în condiţiile noului Cod civil, situaţia rămâne aceeaşi deoarece, art.693 reglementând modalităţile de dobândire a dreptului de superficie, specifică aceleaşi mijloace de dobândire a dreptului de superficie; convenţia părţilor, uzucapiunea sau alt mod care să fie prevăzut de lege. Ca atare, este valabilă şi în condiţiile actualelor reglementări legale în materie concluzia că instanţa nu poate constitui în absenţa unei cereri formulată în acest scop şi peste voinţa proprietarului terenului sau în afara unui titlu dobândit de proprietarul construcţiei, reglementat însă de lege, pe care instanţa nu este abilitată decât să îl constate.

În consecinţă, cum una din condiţiile fundamentale impuse legislaţiei, reiterată constant în hotărârile Curţii Europene a Drepturilor Omului, este aceea a predictibilităţii, cum instanţele judecătoreşti nu fac altceva decât să interpreteze legea şi să o aplice, pe baza acestei interpretări la cazurile concrete cu care sunt sesizate, condiţia predictibilităţii trebuie să se regăsească şi în opera de interpretare şi de aplicare a legii de către organele judiciare în cazurile de speţă. În aceste condiţii, interpretarea dată de jurisprudenţă pentru dreptul de superficie, aşa cum a fost ea rezumată în hotărârea Curtea Europeană a Drepturilor Omului menţionată mai sus, trebuie să primeze şi în cazul reclamantei, astfel că nu poate fi primită cererea acesteia de a se nota supraedificata cu destinaţie de atelier reparaţii şi a WC – ului uscat construite pe terenul proprietatea pârâtului în condiţiile în care nu a solicitat în prealabil să i se constituie pe cale judecătorească în lipsa invocării şi dovedirii existenţei unuia dintre titlurile menţionate dreptul de superficie solicitat, doar pe calea unei simple acţiuni în constatare.

În concluzie, capetele de cerere pe care este structurată cererea introductivă a reclamantei, inclusiv cel de efectuare a cuvenitelor operaţiuni în cartea funciară, în condiţiile în care nu se poate nici măcar discuta cererea având ca obiect dreptul de superficie, nu sunt admisibile deoarece atare cereri nu pot fi admise decât dacă sunt formulate de proprietarul terenului sau de către altă persoană căreia i s-a constatat existenţa unui titlu având ca obiect acest teren ori construcţia.

În condiţiile în care nu se poate reglementa situaţia juridică a construcțiilor în litigiu în cadrul procesual creat de părţi, cererea reconvenţională formulată de pârât pentru desfiinţare construcţie şi despăgubiri periodice urmează să fie respinsă ca rămasă fără obiect, potrivit situaţiei tabulare, pârâtul fiind proprietarul tuturor clădirilor care există pe acest teren până la răsturnarea prezumţiei de proprietate conform art. 492 – 494 Cod civil.

Pentru aceste considerente de fapt şi de drept, nefiind aplicabil în aceste condiţii art. 77 din Legea nr. 85/2006, invocat de reclamantă, instanţa va respinge cererea formulată de reclamanta SC ....... SRL Lipova, , prin lichidator SCP ..SPRL, cu sediul......, în contradictoriu cu pârâtul S.R., cu sediul în ........, cu obiect constatare şi notare supraedificată în cartea funciară.

Va respinge ca rămasă fără obiect, cererea reconvenţională formulată de pârâtul S. R., pentru desfiinţare construcţie şi despăgubiri periodice.

Pentru soluţionarea cererii de intervenţie în interes propriu formulată de intervenientă, acesteia i s-a comunicat obligaţia de a timbra cererea la valoarea construcţiei în considerarea căreia a formulat cererea de intervenţie. În consecinţă, în temeiul art. 197 Cod procedură civilă şi art. 31 din OUG nr. 80/2013, instanţa va anula ca netimbrată cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenienta Sc. .... SRL Lipova, cu sediul în .......

Constatând că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată în cauză, nefiind cazul să se aplice art. 451 - 453 Cod de procedură civilă, nu se vor acorda cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Constată incidentă în cauză, pentru cererea introductivă şi cererea de intervenţie în interes propriu,  excepţia de inadmisibilitate a cererii vizând înscrierea construcţiei unui proprietar care nu este şi proprietarul terenului pe care este amplasată aceasta, în condiţiile în care nu s-a solicitat şi instituirea unui drept de superficie, excepţie invocată de instanţă din oficiu.

Respinge, ca efect al incidenţei excepţiei, cererea formulată de reclamanta SC .... SRL Lipova, cu sediul în ........, prin lichidator SCP ...SPRL, cu sediul în ........, în contradictoriu cu pârâtul S.R., cu sediul în ......, cu obiect constatare şi notare supraedificată în cartea funciară.

Anulează ca netimbrată cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenienta Sc. .... SRL Lipova, cu sediul în .....

Respinge, ca rămasă fără obiect, cererea reconvenţională formulată de pârât pentru desfiinţare construcţie şi despăgubiri periodice.

Fără cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel, în 30 zile de la comunicare.

În temeiul art. 425 alin. ultim Cod procedură civilă, în cazul exercitării căii de atac, cererea de apel se va depune la Judecătoria Lipova.

Pronunţată în şedinţa publică din  21 iulie 2016.

Domenii speta

Spete similare