Fond funciar

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA GHERLA

JUDEŢUL CLUJ

DOSAR NR. 3466/235/2009

  SENTINŢA CIVILĂ NR.

Şedinţa publică din data de 16.03.2010

Instanţa constituită din:

PREŞEDINTE :

GREFIER :

Pe rol fiind pronunţarea hotărârii privind cauza civilă formulată de reclamanta P E C, în contradictoriu cu pârâtele U H şi G D, având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act autentic.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei, după care:

Mersul dezbaterilor şi concluziile părţilor au fost consemnate în încheierea de şedinţă din data de 09.03.2010, încheiere care face parte integrantă din prezenta sentinţă civilă.

I N S T A N Ţ A

Deliberând asupra cauzei de faţă, reţine următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Gherla, sub nr. 3466/235/2009, reclamanţii P E C şi P A C au solicitat instanţei, în contradictoriu cu pârâtele U H şi G D, obligarea acestora din urmă să încheie cu reclamanţii act autentic de înstrăinare cu privire la casa, anexele şi terenul în suprafaţă de 1.000 mp, imobile situate în Iclozel, nr. 29, jud. Cluj, în baza actului sub semnătură privată încheiat la data de 29.08.2008, în caz contrar prezenta hotărâre să ţină loc de act apt de întabulare;

În motivarea în fapt a cererii reclamantele au arătat că la data de 29.08.2008 au încheiat cu pârâtele un antecontract de vânzare cumpărare, achitând preţul pentru imobilele casa, anexele şi terenul în suprafaţă de 1.000 mp, imobile situate în Iclozel, nr. 29, jud. Cluj. Reclamantele precizează că la data încheierii antecontractului nu era emis titlul de proprietate, dar suprafaţa de teren şi construcţiile erau menţionate în certificatul de moştenitor 9/1996, moştenitoare fiind cele două pârâte, ulterior fiind emis şi titlul de proprietate pe numele pârâtei U H. Datorită faptului că imobilul nu este înscris în cartea funciară, reclamantele arată că sunt în imposibilitate de a încheia un înscris autentic pentru a se putea înscrie în CF, fiind necesară intervenţia instanţei în acest sens.

În drept cererea a fost întemeiată pe art. 23 din Legea 7/1996.

În dovedirea cererii reclamantele au ataşat la dosar, conform art. 112 C.pr. civ., antecontract de vânzare cumpărare (f. 4), titlu de proprietate nr. 16667/13.08.2009 (f. 5), certificat de moştenitor nr. 9/1996 (f. 6), certificat de atestare a construcţiilor (f. 12) şi raport de expertiză tehnică extrajudiciară (f. 13-17).

Pârâtele, deşi legal citate, nu s-au prezentat la judecarea cauzei şi nici nu au formulat întâmpinare.

La termenul de judecată din data de 12.01.2010, instanţa a invocat şi admis excepţia lipsei calităţii procesual active a reclamantului P A C.

Pe parcursul judecăţii reclamanţii au solicitat, iar instanţa a încuviinţat, administrarea probei cu înscrisuri, depunând la dosarul cauzei, în copie, antecontract de vânzare cumpărare (f. 4), titlu de proprietate nr. 16667/13.08.2009 (f. 5), certificat de moştenitor nr. 9/1996 (f. 6), certificat de atestare a construcţiilor (f. 12) şi raport de expertiză tehnică extrajudiciară (f. 13-17) şi certificat fiscal emis de Primăria comunei Iclod (fila 30).

Analizând probele administrate în cauză, instanţa reţine următoarele:

Prin Titlul de Proprietate nr. 16667 din data de 13.08.2009 emis de Comisia Judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor (f. 5) a fost reconstituit dreptul de proprietate al numitei U H asupra terenului în suprafaţă de 1000 mp, situat în intravilanul localităţii Iclozel, categoria de folosinţă teren arabil 400 mp, tarla 1, parcela 1 şi curţi construcţii 600 mp, tarlaua 1, parcela 2.

De asemenea, prin certificatul de moştenitor nr. 9/1996 din data de 11.01.1996 (f. 6), a fost constatată calitatea de moştenitoare a pârâtelor, după defunctul U I, cu privire la cota de ? din imobilele casă şi teren situate în Iclozel, nr. 29 , jud. Cluj, cealaltă cotă de ? revenind pârâtei UH în calitate de soţie supravieţuitoare.

Totodată, din raportul de expertiză tehnică extrajudiciară depus la dosar rezultă că din măsurătorile efectuate la faţa locului terenul de 1000 mp şi construcţia edificată pe acesta, descrise în certificatul de moştenitor nr. 9/1996, se identifică cu terenul din titlul de proprietate nr. 16667 emis la data de 13.08.2009, situat la adresa Iclozel nr. 29, respectiv cu categoria de folosinţă teren arabil 400 mp, tarla 1, parcela 1 şi curţi construcţii 600 mp, tarlaua 1, parcela 2, pe acest teren fiind edificată şi construcţia menţionată în certificatul de moştenitor.

La data de 29.08.2008 părţile (reclamanta şi pârâtele în cauză) au încheiat contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată având ca obiect imobilul situat în Iclozel, nr. 29, jud. Cluj compus din casă, anexe gospodăreşti şi teren în suprafaţă de 1000 mp, imobil înscris în certificatul de moştenitor nr. 9/1996, imobil dobândit în posesie de reclamanta, pentru preţul de 5.000 lei (cincimiilei), achitat integral de reclamantă la data semnării convenţiei.

În acest context, trebuie avută în vedere dispoziţia cuprinsă în art. 1 C.civ conform căreia legea civilă dispune numai pentru viitor fără a avea putere retroactivă, fiind astfel consacrat legislativ principiul  tempus regit actum (actele juridice sunt  guvernate de legea în vigoare la momentul încheierii lor).

Raportat la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, 29.08.2008, instanţa reţine în speţă incidenţa dispoziţiilor art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 potrivit căruia terenurile cu sau fără construcţii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate si dobândite prin acte juridice intre vii, încheiate in forma autentica, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Din examinarea conţinutului clauzelor contractuale cuprinse în înscrisul menţionat, instanţa constată că în realitate convenţia în cauză apare drept o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare inaptă să transfere proprietatea asupra imobilului teren întrucât forma autentică este impusă de legiuitor ad validitatem pentru ipotezele înstrăinării sau constituirii de drepturi reale asupra imobilelor terenuri.

Potrivit art. 1295 C.civ „ vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului  şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat iar preţul încă nu se va fi numărat” dar această transmitere nu poate opera pe baza unui contract întocmit  sub forma înscrisului sub semnătură privată ci numai pe baza unui act autentic sub sancţiunea nulităţii operaţiunii juridice, conform art. 2 alin. 2 din titlul X al Legii nr. 247/2005.

Cu toate acestea având în vedere dispoziţiile art. 978 C.civ  care consacră principiul conversiunii actelor juridice, instanţa  valorifică posibilitatea juridică de înlăturare a efectelor nulităţii şi apreciază că deşi nul ca act de transmitere a dreptului de proprietate asupra terenului, convenţia din 29.08.2008 apare ca fiind valabilă drept antecontract de înstrăinare.

În consecinţă, în virtutea contractului menţionat, constată că reclamanta apare ca titulară a unui drept de creanţă corelativ obligaţiei pârâtelor promitent vânzătoare de a proceda la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect terenul înscris în T.P. nr. 16667/13.08.2009 emis de Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, respectiv tarlaua 1 parcela 2 în suprafaţă de 600 mp, curţi construcţii, şi tarlaua 1 parcela 1, în suprafaţă de 400 mp., arabil şi a construcţiilor edificate pe acest teren.

Astfel, art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 274/2005 permite ca, în situaţia in care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligaţiile  să sesizeze instanţa competenta pentru  a pronunţa o hotărâre care sa tina loc de contract.

În acest context, trebuie avută în vedere împrejurarea că antecontractul ca şi convenţie nenumită generează numai un drept de creanţă al promitentei cumpărătoare de a pretinde pârâtelor, în realizarea obligaţiei corelative care le incumbă, perfectarea actului în forma prescrisă de lege pentru producerea efectelor juridice urmărite.

De asemenea, instanţa reţine că în măsura în care promitentul-vânzător nu-îşi îndeplineşte de bună-voie obligaţia asumată, promitentul cumpărător are posibilitatea de a solicita instanţelor de judecată pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să suplinească consimţământul la înstrăinare al pârâţilor, întemeindu-se chiar pe dispoziţiile art. 5 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.

Cu toate acestea, pronunţarea hotărârii judecătoreşti nu poate interveni automat ci este necesară îndeplinirea şi respectiv dovedirea de către reclamant, în condiţiile art. 1169 C.civ şi art. 129 alin. 1 C.p.civ a cerinţelor necesare pentru transferul valabil al proprietăţii, mai puţin forma autentică a actului.

În cauză, instanţa reţine că pârâtele au calitatea de titulari al dreptului de proprietate asupra suprafeţei de teren pe care a înstrăinat-o şi că au refuzat încheierea actului de înstrăinare în formă autentică, aspecte reţinute din coroborarea atitudinii sale procesuale (neprezentarea la judecată) cu neprezentarea în faţa notarului public pentru a încheia contractul în formă autentică.

În consecinţă, reclamanta a dovedit refuzul pârâtelor de a se prezenta la notar şi a încheia în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare astfel încât instanţa va dispune admiterea cererii astfel cum a fost precizată.

Astfel, faţă de considerentele anterioare şi având în vedere principiul executării în natură a obligaţiilor de a face ( art. 1074 şi 1077 Cod civil), reclamanta justificând interesul în vederea obţinerii unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, precum şi poziţia vânzătorilor – în sensul că nu s-au opus admiterii acţiunii – instanţa va obliga pârâtele U H şi G D să se prezinte în faţa notarului public în vederea încheierii cu reclamanta P E C a unui act autentic de vânzare-cumpărare pentru casa, anexele şi terenul pe care acestea sunt edificate, în suprafaţă de 1000 mp., situate în Iclozel, nr. 29, com. Iclod, jud. Cluj, terenul fiind înscris în titlul de proprietate 16667/13.08.2009 emis de Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, respectiv tarlaua 1 parcela 2 în suprafaţă de 600 mp, curţi construcţii, şi tarlaua 1 parcela 1, în suprafaţă de 400 mp., arabil, iar în caz de refuz prezenta sentinţă, la rămânerea irevocabilă, să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Raportat la soluţia argumentată şi dispoziţiile art. 274 C.pciv, constatând că nu au fost solicitate cheltuieli de judecată, instanţa va lua act de acest fapt.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Admite acţiunea civilă formulată de reclamanta P E C, cu domiciliul procesual ales ……., împotriva pârâtelor U H, domiciliată în ……..şi G D, domiciliată în …...

Obligă pe pârâtele U H şi G D să se prezinte în faţa notarului public în vederea încheierii cu reclamanta P E C a unui act autentic de vânzare-cumpărare pentru casa, anexele şi terenul pe care acestea sunt edificate, în suprafaţă de 1000 mp., situate în Iclozel, nr. 29, com. Iclod, jud. Cluj, terenul fiind înscris în titlul de proprietate 16667/13.08.2009 emis de Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, respectiv tarlaua 1 parcela 2 în suprafaţă de 600 mp, curţi construcţii, şi tarlaua 1 parcela 1, în suprafaţă de 400 mp., arabil, iar în caz de refuz prezenta sentinţă, la rămânerea irevocabilă, să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Fără cheltuieli de judecată.

Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţa publică din data de 16.02.2010 .

PRESEDINTE, GREFIER,

Domenii speta

Spete similare