Vânzări- Cumpărări Valoare de circulaţie. Preţ actualizat.

Vânzări- Cumpărări

Valoare de circulaţie. Preţ actualizat.

art. 50 alin. 2  şi 3 şi art.50^1 din Legea nr. 10/2001

Din interpretarea sistematică a acestor dispoziţii legale, instanţa a apreciat că, după intrarea în vigoare a Legii nr. 1/2009, publicată în Monitorul Oficial nr.63/03.02.2009, trebuie făcută distincţia între preţul actualizat şi preţul de piaţă al imobilului, ce se cuvine persoanelor interesate, şi această distincţie funcţionează în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza unui contract de vânzare – cumpărare, încheiat în temeiul Legii nr.112/1995, a pierdut bunul imobil, fie prin desfiinţarea contractului de vânzare – cumpărare, încheiat cu rea-credinţă, ca o consecinţă a admiterii acţiunii în nulitate, fie prin admiterea unei acţiuni în revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteză ce presupune, prin definiţie, existenţa unor titluri valabile de proprietate.

Nu în toate cazurile în care chiriaşii cumpărători au fost evinşi (deposedaţi), în sens larg, se impune acordarea valorii de piaţă a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vânzare – cumpărare, încheiate în considerarea Legii nr.112/1995, ci această valoare ar trebui acordată în ipoteza în care, menţinându-se valabilitatea contractelor de vânzare – cumpărare, încheiate în temeiul Legii nr.112/1995, chiriaşii au fost evinşi prin efectul admiterii acţiunii în revendicare, prin compararea titlurilor.

(Curtea de Apel Bucureşti-Secţia a-IV-a Civilă, decizia civilă nr.1635/08.10.2013, în dosarul nr. 2079/3/2011**)

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti – Secţia a III-a Civilă, sub nr. 2079/3/2011, reclamanta CS a chemat în judecată pe pârâţii Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice şi Ministerul Finanţelor Publice, solicitând instanţei obligarea pârâtei la acordarea preţului de piaţă al imobilului pe care l-a deţinut conform Legii nr. 112/1995 în baza unui contract care a fost anulat prin sentinţa nr. 9944/17.06.1998 a Judecătoriei Sector 1 Bucureşti.

În motivarea cererii reclamanta susţine că, în anul 1997, a cumpărat imobilul situat în Bucureşti, str. C, sector 1, în baza Lg. 112/1995, înregistrat sub nr..

În anul 1998 contractul de vânzare-cumpărare nr. a fost anulat de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti prin Sentinţa nr. 9944/17.06.1998.

Conform sentinţei civile nr. 16442/27.09.2000 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, reclamanta arată că a primit contravaloarea reactualizată a apartamentului situat în str.C, de la pârâta Direcţia Generală a Finanţelor Publice, în sumă de 188.430.875 lei vechi, conform recipisei de ridicare numerar.

Urmare apariţiei Legii 1/2009 privind modificarea şi completarea Legii nr. 10/2001, cât şi Hotărârea nr. 923/2010 privind modificarea şi completarea Normelor de Aplicare a Lg. 10/2001, ambele acte normative la art. 50 indice 1 prevăd că „Proprietarii ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Lg. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare”.

La termenul din 22.06.2011 reclamanta şi-a precizat câtimea obiectului cererii de chemare în judecată, arătând că această valoare este de 294.000 lei, echivalentul a 70.000 Euro.

Prin sentinţa civilă nr. 2564/22.03.2012 Judecătoria Sectorului 5 Bucureşti a respins cererea ca neîntemeiată.

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că în anul 1997 reclamanta a cumpărat imobilul situat în Bucureşti, str. C.sector 1, în baza Lg. 112/1995,contract înregistrat sub nr. 3274/20226/06.02.1997.

Prin Sentinţa nr. 9944/17.06.1998 pronuntata de Judecatoria sectorului 1 Bucuresti contractul de vanzare-cumparare a fost constatat nul, fiind dispusa şi revenirea partilor la situatia anterioara incheierii lui, prin restituirea pretului platit de cumparatoare de catre vanzatoare, respectiv Primaria Municipiului Bucuresti. Aceasta din urma dispozitie (referitoare la restituirea pretului plătit de cumpărătoare) a fost înlaturata în apelul declarat impotriva acestei sentinte, prin decizia  civila nr 1683/30.06.1999 pronuntata de Tribunalul Bucuresti,  constatandu-se ca CS a redobandit calitatea de chirias, anterioara momentului cumpărării imobilului.

Prin sentinţa civila nr. 16442/27.09.2000 pronuntata de Judecatoria sectorului 1 Bucuresti reclamantei CS i-a fost recunoscut dreptul de creanta asupra vanzatorului aceluiasi imobil, constand în reactualizarea valorica a pretului achitat la achizitionarea apartamentului.

Prin actiunea de fata reclamanta, ulterior recunoasterii dreptului sau la restituirea pretului actualizat al imobilului, solicita despagubirea sa pentru acelasi apartament, cu valoarea de circulatie a imobilului.

Instanţa a retinut ca reclamanta a achizionat un imobil în temeiul Legii 112/1995, ca prin hotarari judecatoresti irevocabile s-a constatat nulitatea acestui contract, ceea ce semnifica existenta unor cauza contrare Legii 112/195 la momentul incheierii acestuia, deci echivaleaza cu nerespectarea conditiilor acestei legi pentru ca vanzarea sa fie valabila, precum şi ca ulterior acestor etape reclamanta a fost despagubita prin recunoasterea dreptului sau la restituirea pretului actualizat al imobilului.

In drept, instanţa a avut în vedere dispoziţiile art. 50 ^1 din Legea 10/2001, concluzionând că legea recunoaşte astfel dreptul foştilor chiriaşi la preţul de piaţa (sau de circulaţie) al imobilelor numai în ipoteza în care încheierea contractului s-a realizat cu respectarea dispoziţiilor Legii 112/1995, iar nu şi în ipoteza nesocotirii acestora, ceea ce s-a întâmplat în cauza, cata vreme s-a constatat nulitatea contractului de vanzare-cumpărare. în esenţă, legea nu recunoaşte dreptul la primirea valorii de circulatie a imobilului celui al carui contract de vanzare-cumpărare a fost constatat nul, situatie în care se gaseste reclamanta.

Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs reclamanta, calificat ulterior ca apel, cauza fiind înregistrată pe rolul Tribunalului Bcuureşti secţia a IV-a civilă la 25.06.2012.

Prin decizia civilă nr. 187 A din 26.02.2013, Tribunalul Bucureşti – Secţia a IV-a Civilă a respins apelul, ca nefondat, reţinând că prin cerere, reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la plata valorii de piaţă a imobilului cumpărat de aceasta în temeiul legii nr. 112/1995, imobil cu privire la care s-a admis acţiunea în constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare.

 Prin decizia civilă nr.1683/30.06.1999 a Tribunalului Bucureşti Secţia a IV-a s-a reţinut ca  motiv de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare reaua credinţă a ambelor părţi contractante şi astfel, fraudarea legii.

În cauză sunt incidente dispoziţiile art. 50 alin.2  din legea nr. 10/2001 potrivit cu care chiriaşii au dreptul la restituirea preţului actualizat al apartamentelor dobândite cu eludarea legii nr.112/1995.

Art. 50 ind.1 alin.1 din legea nr.  10/2001 recunoaşte dreptul la valoarea de circulaţie a bunului proprietarilor ale căror  contracte au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti irevocabile. Prin „contracte desfiinţate”, în sensul articolului menţionat, urmează a se înţelege ipoteza celor împotriva cărora au fost admise acţiuni în revendicare. Reclamanta nu se regăseşte într-o astfel de situaţie, contractul de vânzare fiind constatat nul pentru încălcarea unor norme imperative prevăzute de legea nr.112/1995.

Din acest punct de vedere, tribunalul constată că prima instanţă a făcut o corectă  aplicare a dispoziţiilor anterior enunţate, pronunţând astfel o hotărâre legală şi temeinică.

În concret, apelanta reclamantă era îndreptăţită numai la restituirea preţului menţionat în contractul de vânzare-cumpărare, actualizat, aceasta regăsindu-se, astfel cum s-a arătat şi anterior, în ipoteza prevăzută de art. 50 alin.2 din legea nr.10/2001. S-a constatat însă că prin sentinţa civilă nr. 16442/27.09.2000 pronunţată de Judecatoria Sectorului 1,  MB  a fost obligat sa ii restituie reclamantei suma de 129.711.733 lei reprezentând preţul reactualizat al imobilului.

În termenul legal prevăzut de art. 301 C.proc.civ., împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta C.S., în temeiul art. 304 pct. 8 C.proc.civ.

În dezvoltarea motivelor de recurs s-a arătat că instanţa de apel, prin prisma motivelor analizate în mod greşit a reţinut că în prezenta cauză reclamanta nu se regăseşte sub incidenţa art. 50 indice 1 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, prin care se recunoaşte dreptul la valoarea de circulaţie a bunului proprietarilor ale căror contracte au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti irevocabile.

Tot instanţa de apel, în mod greşit reţine faptul că, prin contractele desfiinţate, în sensul art. 50 indice 1 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, se înţelege ipoteza celor împotriva cărora au fost admise acţiuni în revendicare, iar reclamanta nu se regăseşte într-o astfel de situaţie.

Reclamanta-recurentă precizează că, în anul 1997 a cumpărat imobilul situat în Bucureşti str. C.sector 1, în baza Legii nr. 112/1995 conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 3274/20226/06.02.1997, iar în anul 1998, prin sentinţa civilă nr. 9944, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 3274/1997, dispunând repunerea părţilor în situaţia anterioară în sensul restituirii preţului pe care ea îl achitase.

Prin decizia civilă nr. 1683/1999 a Tribunalului Bucureşti – Secţia a IV-a Civilă în dosarul nr. 4283/1998 a fost schimbată în parte sentinţa civilă nr. 9944/1998 pronunţată de judecătorie în sensul înlăturării dispoziţiei privind restituirea preţului apartamentului, dispunând restabilirea situaţiei anterioare încheierii contractului de vânzare-cumpărare, iar ea, C.S., a revenit la calitatea de chiriaş.

Prin decizia civilă nr.1635/08.10.2013 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti- secţia a IV-a Civilă, a respinge, ca nefondat, recursul formulat de recurenta-reclamantă C.S., împotriva deciziei civile nr. 187A/26.02.2013, pronunţată de Tribunalul Bucureşti – Secţia a IV-a Civilă, în dosarul nr. 2079/3/2011**, în contradictoriu cu intimatul-pârât S R prin M F P.

Analizând actele şi lucrările dosarului sub aspectul motivelor de recurs invocate, Curtea a respins recursul pentru următoarele considerente:

Potrivit art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, republicata, cererile sau acţiunile în justiţie privind restituirea preţului actualizat, plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare – cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, sunt scutite de plata taxei de timbru.

Legea nr.1/2009 pentru modificarea şi completarea Legii nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 06 martie 1945 – 22 decembrie 1989 introduce un nou alineat, alin.2^1, cu următorul cuprins: „cererile sau acţiunile în justiţie, având ca obiect restituirea preţului de piaţă al imobilelor, privind contractele de vânzare - cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile sunt scutite de taxele de timbru”.

În acelaşi sens, art.50 alin.3 se modifică şi va avea următorul cuprins: „restituirea preţului prevăzut la alin.2 şi alin.2^1 se face de către Ministerul Economiei şi Finanţelor, din fondul extrabugetar, constituit în temeiul art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995, cu modificările ulterioare”.

Tot astfel, după art.50 se introduce un nou articol, art.50^1, cu următorul cuprins: „proprietarii ale căror contracte de vânzare – cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilului, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare; valoarea despăgubirilor, se stabileşte prin expertiză”.

Din interpretarea sistematică a acestor dispoziţii legale, Curtea apreciază că, după intrarea în vigoare a Legii nr. 1/2009, publicată în Monitorul Oficial nr.63/03.02.2009, trebuie făcută distincţia între preţul actualizat şi preţul de piaţă al imobilului, ce se cuvine persoanelor interesate, şi această distincţie funcţionează în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza unui contract de vânzare – cumpărare, încheiat în temeiul Legii nr.112/1995, a pierdut bunul imobil, fie prin desfiinţarea contractului de vânzare – cumpărare, încheiat cu rea-credinţă, ca o consecinţă a admiterii acţiunii în nulitate, fie prin admiterea unei acţiuni în revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteză ce presupune, prin definiţie, existenţa unor titluri valabile de proprietate.

Nu în toate cazurile în care chiriaşii cumpărători au fost evinşi (deposedaţi), în sens larg, se impune acordarea valorii de piaţă a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vânzare – cumpărare, încheiate în considerarea Legii nr.112/1995, ci această valoare ar trebui acordată în ipoteza în care, menţinându-se valabilitatea contractelor de vânzare – cumpărare, încheiate în temeiul Legii nr.112/1995, chiriaşii au fost evinşi prin efectul admiterii acţiunii în revendicare, prin compararea titlurilor.

În speţă, prin sentinţa civilă nr. /17.06.1998 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, definitivă şi irevocabilă, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. //06.02.1997  incheiat intre Primaria Municipiului Bucuresti prin mandatar SC Herăstrău Nord SA şi recurenta reclamantă din prezenta cauză, în temeiul Legii nr. 112/1995.

În consecinţă, în mod corect instanţa de apel a reţinut că recurenta reclamantă nu este îndreptăţită la restituirea preţului de piaţă şi că aceasta nu se încadrează în ipoteza avută în vedere de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost introdus prin Legea nr. 1/2009, deoarece acest text legal se referă exclusiv la „proprietarii ale căror contracte de vânzare – cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995” au fost desfiinţate prin hotărâre judecătorească.

Domenii speta

Spete similare