Pretenţii

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr., din 11.04.2016, reclamanta SC CI SRL a chemat în judecată pe pârâţii SC C SRL şi F M, solicitând instanţei obligarea acestora la plata sumei de 20.439,08 lei din care 1860 lei chirie restantă, 127,58 lei utilităţi, 10.300 lei daune contractuale, 8142,5 lei penalităţi de întârziere de 0,5% calculate la debitul de 12287,58 lei, de la data introducerii acţiunii până la data achitării efective, precum şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, reclamanta a arătat că între părţi s-a încheiat contractul nr. având ca obiect închirierea unui spaţiu comercial. Spaţiul a fost predat pârâtei în bune condiţii, durata închirierii fiind de 5 ani. Din cauza dificultăţilor financiare la 24.04.2014 părţile au încheiat un act adiţional prin care au micşorat durata contractului la 31.03.2015. La aceeaşi dată s-a constatat că pârâta a efectuat modificări ale structurii construcţiei. Prin actul adiţional s-a obligat pârâta să readucă spaţiul la starea iniţială, iar dacă spaţiul nu va fi readus la această stare, pârâta urma să achite despăgubiri în valoare de 9000 lei. În luna aprilie 2015 s-a decis încetarea contractului şi predarea spaţiului la 30.04.2015.

Mai susţine reclamanta că pârâta nu a înţeles să predea spaţiul la 30.04.2015, iar la data de 22.09.2015 s-a adus la cunoştinţa pârâtei intenţia de reziliere a contractului. Nici la data de 28.10.2015 spaţiul nu a putut fi preluat, procesul verbal de predare-primire fiind încheiat la 29.10.2015. Pârâtul F M a garantat personal achitarea datoriilor societăţii pârâte. Pentru neaducerea spaţiului la starea iniţială pârâţii trebuie să achite despăgubirea în sumă de 9000 lei, precum şi suma de 8142,5 lei reprezentând penalităţi de întârziere de 0,5% pe zi, conform contractului dintre părţi, 10.300 lei reprezentând daune interese conform art.3 din actul adiţional.

În drept, reclamanta a formulat acţiunea potrivit prevederilor art.1270, 1530 Cod civil.

În dovedire, reclamanta a solicitat administrarea probei cu înscrisuri.

Cererea a fost legal timbrată.

Pârâta nu a formulat întâmpinare, dar s-a prezentat pentru a-şi preciza poziţia procesuală

Instanţa a încuviinţat pentru părţi proba cu înscrisuri existentă la dosar considerând-o necesară, utilă şi concludentă în soluţionarea prezentei cauze şi proba testimonială în cadrul căreia a fost audiat martorul D F.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarea situaţie de fapt:

Între reclamanta SC CI SRL în calitate de locator şi pârâta SC CSRL în calitate de chiriaş s-a încheiat contractul de închiriere nr. (f.15) având ca obiect închirierea imobilului spaţiu comercial în suprafaţă construită de 79,5 mp, pe un termen de 5 ani, de la 01.03.2013-28.02.2018, pentru o chirie de 1500 lei +TVA. Preţul convenit a fost de 1500 lei+TVA lunar, pentru neplata chiriei părţile prevăzând o penalitate de 0,5% pe zi.

La data de 24.04.2014 s-a încheiat actul adiţional la contract(f.18) prin care părţile au stabilit menţinerea duratei contractului până la 31.03.2015, în caz contrar urmând a se plăti o penalizare de 10.000 lei.Prin acelaşi act adiţional părţile au stipulat că, deoarece chiriaşul a realizat modificări ale structurii construcţiei faţă de situaţia existentă la data primirii, pârâta s-a angajat să aducă spaţiul la starea iniţială de la preluare în termen de 30 de zile de la data încetării contractului din orice motiv, pe cheltuiala sa, plătind pentru perioada reamenajării o chirie similară cu cea contractuală, ca şi despăgubire.LA art.3 din actul adiţional se prevede că în cazul în care pârâta nu va aduce imobilul la starea iniţială în termen de 30 de zile, va plăti o despăgubire de 9000 lei, în termen de 5 zile de la expirarea termenului de 30 de zile pentru reamenajarea spaţiului la starea iniţială.

La data de 22.09.2015 a fost notificată pârâta(f.21) cu privire la predarea spaţiului închiriat, iar la 25.09.2015 cu ocazia intrării în spaţiul respectiv, administratorul societăţii reclamanate a constatat o serie de modificări ale structurii pereţilor, construcţie cameră frigorifică şi alte instalaţii electrice.

La data de 29.10.2015 s-a realizat predarea-primirea spaţiului închiriat, potrivit procesului verbal de predare-primire aflat la fila 26 dosar, ocazie cu care s-au constatat următoarele: tavan murdar cu miros de fum impregnat, igrasie în partea din faţă şi în spatele caloriferelor, pereti murdari cu pete, gresie spartă pe alocuri, acoperiş spart pentru instalarea ţevilor de aerisire, instalaţie electrică nefuncţională, întrerupătoare desfăcute, canalizare WC înfundată, scările de acces deteriorate, lipsă neoane tavan.

Pentru efectuarea lucrărilor de reparaţii necesare aducerii spaţiului într-un grad adecvat de funcţionare, reclamanta a încheiat contractul de prestări servicii din 29.10.2015 cu II D F, prin contract părţile convenind asupra următoarelor reparaţii: reparatii la acoperiş exterior, reparatie perforaţie tavan, reparaţie scări de acces, etanşare magazie spate, tencuieli şi zugrăveli pereţi, igienizare mucegai, grăsimi şi mirosuri, refacere instalaţie de încălzire prin reţea interioară şi conexiuni centrală tremică, reparaţii perforaţii pardoseli.

Starea imobilului la momentul preluării acestuia de către reclamantă, la terminarea contractului de închiriere rezultă şi din declaraţia martorului D F audiat în cauză, care a relatat că în luna octombrie 2015, la cererea reclamantei, a efectuat o serie de reparatii la imobilul închiriat: a reparat instalaţia electrică, sanitară şi termică, a văruit peretii care prezentau urme de fum, a înlocuit ţevile de la instalaţia termică care erau deteriorate, a montat ţevi în locurile în care acestea lipseau, a schimbat corpurile de iluminat.

Din coroborarea declaraţiei martorului cu contractul de lucrări de reparaţii şi menţiunile cuprinse în procesele verbale întocmite la data de 29.10.2015, instanţa reţine că la data preluării spaţiului comercial de către reclamantă, acesta se afla într-o stare avansată de degradare, având pereţii murdari, impregnaţi cu fum, tavanul perforat, ţevi din instalaţiile termică şi sanitară lipsă, corpuri de iluminat lipsă sau deteriorate.

Totodată, instanţa reţine că la data preluării acestui imobil în chirie de către pârâtă, acesta se afla în stare bună, astfel cum rezultă din procesul verbal de predare-primire din 28.02.2013, semnat de administratorul pârâtei(f.17).

Având în vedere că spaţiul se afla în stare bună de funcţionare la data închirierii acestuia, respectiv în luna februarie 2013, iar în luna octombrie 2015 acesta era grav deteriorat, precum şi faptul că în tot acest timp spaţiul a fost ocupat de pârâtă, care a desfăşurat activitate comercială, se naşte o prezumţie relativă, care nu a fost răsturnată în cauză, că deteriorările intervenite între aceste două momente, s-au datorat acţiunii pârâtei.

Pârâta a recunoscut dealtfel că a efectuat o serie de modificări ale spaţiului închiriat, semnând actul adiţional nr. la contractul de închiriere(f.18), prin care s-a menţionat la art.3 că chiriaşul a realizat modificări ale structurii construcţiie faţă de situaţia existentă la data primirii, şi anume:spargeri de ziduri, goluri în pereţi, modificări ale instalaţiilor de încălzire, electrice şi sanitare, reconfigurări ale imobilului.

Totodată pârâta s-a obligat prin actul adiţional sus menţionat să aducă imobilul la starea iniţială, de la preluare, în termen de 30 de zile.

La data preluării spaţiului de către reclamantă, la terminarea raporturilor contractuale dintre părţi, spaţiul nu fusese adus la starea iniţială.

Pentru aducerea spaţiului la starea iniţială reclamanta a efectuat o serie de reparaţii, astfel cum rezultă din declaratia martorului D F, coroborată cu menţiunile din contractul de lucrări de reparaţii din 29.10.2015.

Potrivit art.1799 Noul Cod civil, locatarul este obligat să folosească bunul luat în locaţiune cu prudenţă şi diligenţă, iar dacă modifică bunul ori îi schimbă destinaţia sau dacă îl întrebuinţează astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere daune interese, potrivit art.1800 din acelaşi act normativ.

În consecinţă, în baza probatoriului administrat, instanţa reţine că pârâta nu şi-a respectat obligaţia de a nu modifica bunul şi de a nu-l folosi într-un mod prejudiciabil pentru locator, în aceste condiţii locatorul având dreptul la daune interese.

În ceea ce priveşte cuantumul acestor daune interese, instanţa reţine că părţile de comun acord au convenit prin art.3 din actul adiţional la contractul de închiriere ca în cazul în care pârâta nu va aduce imobilul la starea iniţială, aceasta să plătească suma de 9000 lei cu titlu de despăgubire.

Având în vedere aceste aspecte, în temeiul art.1800 Noul Cod civil, instanţa va obliga pârâta SC C SRL la plata către reclamantă a sumei de 90000 lei reprezentând daune interese contractuale.Aceasta este o sumă globală convenită de părţi ca echivalent al daunelor interese datorate de pârâtă pentru neaducerea bunului la starea iniţială, şi nu poate fi obligată pârâta la o sumă mai mare, respectiv la diferenţa de 1300 lei calculată de reclamantă proporţional cu numărul de zile necesar efectuării reparaţiilor. Pentru acest motiv instanţa nu va obliga pârâta la plata sumei de 1300 lei calculată de reclamantă pentru cele 26 de zile din luna noiembrie.

Totodată, instanţa reţine că pârâta a recunoscut că nu a achitat chiria aferentă lunii octombrie 2016, cuantumul acesteia fiind de 1860 lei, astfel cum rezultă din art.4 din contractul de închiriere.

Având în vedere dispoziţiile art.1796 lit.b Noul Cod civil, potrivit cărora locatarul este obligat să plătească chiria în cuantumul şi la termenul prevăzut în contract, instanţa va obliga pârâta şi la plata sumei de 1860 lei reprezentând chirie aferentă lunii octombrie 2016, către reclamantă.

În ceea ce priveşte solicitarea de obligare a pârâtei la plata penalităţilor de întârziere până la data introducerii cererii, în cuantum de 8142,5 lei, instanţa urmează să o respingă, deoarece pentru suma de 9000 lei nu se datorează penalităţi de întârziere, acesta fiind concepută de părţi ca o sumă globală echivalentă a prejudiciului produs reclamantei, iar forma de răspundere pe care se întemeiază acţiunea reclamantei este una contractuală, în cazul căreia pentru a curge dobânda legală este necesară punerea în întârziere, penalităţile de întârziere nefiind prevăzute prin contract în cazul daunelor interese contractuale.

Pentru aceleaşi considerente, instanţa va respinge capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata penalităţilor de întârziere de 0,5% pe zi de la data introducerii cererii până la data achitării efective, având în vedere că părţile nu au convenit penalităţi de întârziere de 0,5% pe zi pentru neplata daunelor interese sau a utilităţilor.

Instanţa va respinge capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata utilităţilor, deoarece reclamanta nu a făcut dovada acestora cu facturile emise de prestatorii de servicii, depunând la dosar doar o factură emisă de aceasta(f.19) prin care a refacturat către pârâtă aceste utilităţi.

În ceea ce priveşte cererea de obligare a pârâtului F M la plata sumelor de bani în solidar cu pârâta SC C SRL, instanţa reţine că raporturile contractuale s-au încheiat între reclamantă în calitate de locator şi pârâta SC C SRL în calitate de locatar, contractul de închiriere şi actul adiţional fiind semnate de societatea comercială, chiar dacă prin administrator.

Din modalitatea de încheiere a contractului rezultă că obligaţiile contractuale au fost asumate doar de pârâta SC C SRL, astfel că nu se poate reţine în sarcina pârâtului F M obligaţia de plată a unor daune contractuale sau a contravalorii chiriei datorate de societatea SC C SRL.

Domenii speta

Spete similare