Hotărâre care tine loc de act autentic

Prin cererea înregistrată la data de 21.09.2016 pe rolul Judecătoriei Caracal sub nr. ..../207/2016, reclamanta  D. G. a chemat în judecată pe pârâtul  Ş. G., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să constate valabilitatea convenţiei încheiată la data de 13.05.2016, privind vânzarea-cumpărarea suprafeţei totale de 2673 m.p., teren arabil extravilan, situat pe raza comunei Fălcoiu, sat Cioroiu, judeţul Olt, iar hotărârea ce se va pronunţa să ţină loc de act autentic.

În motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că a cumpărat de la pârât suprafeţei totale de 2673 m.p., teren arabil extravilan, situat pe raza comunei Fălcoiu, sat Cioroiu, judeţul Olt, în T 14/41 P 12, cu vecini: la N- Ş. G., E- De 48/1, S- S.I., V- De 48/4.

Preţul vânzării în sumă de 500 lei a fost achitat pârâtului de către reclamanta la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare dar, ulterior, pârâtul  a refuzat să se prezinte la notariat în vederea perfectării contractului în formă autentică, până la data de 01.07.2016.

Întrucât pârâtul refuză în mod nejustificat să-şi respecte obligatia asumata, iar celelalte conditii de validitate sunt indeplinite, reclamanta a solicitata admiterea actiunii.

În drept, reclamanta şi-a întemeiat cererea pe disp. art. 1279 şi art. 1699 cod civ.

În dovedirea acţiunii reclamanta a solicitat probele cu înscrisuri, interogatoriul pârâtului şi martori şi a depus la dosar înscrisul sub semnătură privata denumit ,, chitanţă”,  TP nr. 7984/77/19.05.1995,  adeverinţă nr. 2200/21.06.2016,  adresa,  oferta de vanzare teren,  acte de identitate.

La data de 6.10.2016, în perioada verificării şi regularizării cererii,  prev. de art.200 Cpc,  reclamanta a depus la dosar actele solicitate prin rezoluţia dispusă de către instanţă, respectiv: taxă judiciară de timbru, certificat de atestare fiscala,  împuternicire avocatiala, încheiere de întabulare nr. 50896/2016 emisa de OCPI Olt.

Pârâtul nu a formulat întâmpinare în termenul prevăzut art. 205 Cpc. şi nu s-a prezentat în instanţă pentru a-şi formula eventuale apărări în cauză şi  a raspunde la interogatoriul adresat.

În şedinţa publică din data de 18.09.2017 , a fost audiat martorul N.C.F., a carui declaratie a fost consemnata si depusa la dosarul cauzei.

Examinând întreg materialul probatoriu administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:

Reclamanta D. G. a chemat în judecată pe pârâtul  Ş. G., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să constate valabilitatea convenţiei încheiată la data de 13.05.2016, privind vânzarea-cumpărarea suprafeţei totale de 2673 m.p., teren arabil extravilan, situat pe raza comunei Fălcoiu, sat Cioroiu, judeţul Olt, iar hotărârea ce se va pronunţa să ţină loc de act autentic.

Constată instanţa ca la data de 13.05.2016, reclamanta printr-un înscris sub semnătură privata intitulat ,, chitanţă” a cumpărat de la pârât suprafeţei totale de 2673 m.p., teren arabil extravilan, situat pe raza comunei Fălcoiu, sat Cioroiu, judeţul Olt, în T 14/41 P 12, cu vecini: la N- Ş. G., E- De 48/1, S- S.I., V- De 48/4.

Preţul stabilit de 500 lei a fost achitat de reclamantă în momentul încheierii  promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, iar pârâtul şi-a îndeplinit obligaţia de predare a bunului.

Terenul ce a făcut obiectul antecontractul de vânzare-cumpărare a fost întabulat astfel cum rezultă din extrasul de carte funciara pentru informare emis de catre OCPI Olt ( fila 21-25 dosar).

Ulterior, astfel cum declară martora  N.C.F. , reclamanta i-a solicitat pârâtului să se prezinte la Notariat în vederea perfectării actului în formă autentică, însă in cauza au fost probe cu privire la refuzul nejustificat al acestuia de a se prezenta..

Reclamanta a învederat instanţei că pârâtul s-a adresat Primăriei com. Fălcoiu pentru parcurgerea etapelor procedurale privind certificarea  dreptului de preemţiune, fapt confirmat de către aceasta unitate prin adresa nr. 2200/21.06.2016.

Dispoziţiile art. 6 din noul cod civil cu privire la aplicarea în timp a legii civile prevăd că, legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare, iar aceasta nu are putere retroactivă.

De asemenea, actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor.

Prin urmare, în speţă sunt aplicabile dispoziţiile legale prevăzute de noul cod civil.

Instanta retine că antecontractul încheiat în prezenta cauză reprezintă o promisiune bilaterală, prin care părţile s-au angajat să constituie în viitor un drept real asupra imobilelor care au făcut obiectul prezentului antecontract.

Prin urmare, acest antecontract nu transmite dreptul de proprietate asupra terenului de la promitent la beneficiar, ci dă naştere numai la obligaţii de a face în sarcina părţilor, respectiv de a vinde pentru promitentul vânzător şi de a cumpăra pentru beneficiarul cumpărător.

Dacă lucrul se mai găseşte în patrimoniul vânzătorului instanţa poate să pronunţe în baza prevederilor art. 1279 raportat la art. 1669 din Noul Cod Civil, o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Potrivit art. 1669 Cod civil „când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite”

De asemenea art. 1279 alin. 1  Cod civil  reglementează faptul că „promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea.”, iar potrivit alin. 3 „dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel. „

Întrucât odată cu intrarea in vigoare a Noului Cod Civil dispozitiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 au fost abrogate si luând in considerare prevederile art. 5 alin. 2 din Legea de punere in aplicare a Noului Cod Civil, Legea nr. 71/2011, potrivit cărora „dispoziţiile Codului civil sunt aplicabile şi efectelor viitoare ale situaţiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acestuia derivate din starea şi capacitatea persoanelor, din căsătorie, filiaţie, adopţie şi obligaţia legală de întreţinere, din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al bunurilor şi din raporturile de vecinătate, dacă aceste situaţii juridice subzistă după intrarea în vigoare a Codului civil.”, instanta apreciază că temeiul legal in baza căruia se poate pronunta o hotarare care să tină loc de act autentic il reprezinta dispozitiile Noului Cod civil mai sus enuntate.

Asadar, dacă vreuna din părţile convenţiei refuză să îşi îndeplinească obligatiile stabilite prin antecontractul încheiat, inclusiv obligaţia de a se prezenta în vederea încheierii actului în forma prevăzută de lege, cealaltă parte, care si-a îndeplinit toate obligatiile, are posibilitatea de a se adresa instanţei de judecată competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimţământului debitorului şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic.

Această soluţie se impune şi în temeiul principiului îndeplinirii în natură a obligaţiilor care permite creditorului să obţină îndeplinirea întocmai a obligaţiei asumate de către debitorul său.

Din analiza acestor dispozitii legale instanta constată că pentru a se pronunta o hotărâre care să tină loc de act autentic reclamantul are obligatia de dovedi îndeplinirea următoarelor conditii: dreptul de proprietate exclusivă a pârâtului-vânzător asupra terenului înstrăinat, acesta trebuind să fie în continuare în patrimoniul vânzătorului la data pronuntării hotârârii, plata pretului de către cumpărător, posesia neîntreruptă şi netulburată a reclamantului de la data încheierii conventiei, refuzul nejustificat al pârâtului de a încheia actele în formă autentică precum si demersurile făcute de reclamant în acest sens, achitarea taxelor si impozitelor pentru terenuri conform certificatului de atestare fiscală precum si lipsa oricăror sarcini asupra terenului conform certificatului de sarcini eliberat de OCPI Olt.

Asadar, o conditie esentială de admisibilitate a unei astfel de actiuni o reprezintă existenţa refuzului nejustificat al uneia dintre părţi de a-şi îndeplini obligatia asumată prin antecontract de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică.

Acest refuz nejustificat trebuie să fie dovedit prin orice mijloc de probă pentru a putea fi admisibilă o astfel de acţiune.

Analizând îndeplinirea acestei conditii în cauza de faţă, instanta retine că reclamanta  nu a reuşit să facă dovada în cauză a refuzului nejustificat al pârâtului de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, simpla afirmaţie că i-a solicitat pârâtului să se prezinte la notariat neputând forma convingerea instantei cu privire la refuzul nejustificat.

Apreciaza instanţa ca numai in condiţiile prezentării unei incheieri de certificare de fapte emisa de un birou notarial, anterioară introducerii cererii de chemare în judecata ar putea forma convingerea instanţei cu privire la refuzul nejustificat al pârâtului pentru perfectarea actului autentic.

Constată instanţa că nu sunt îndeplinite conditiile de admisibilitate pentru pronunţarea unei hotărâri care să tină loc de act autentic, părtile având posibilitatea de a se prezenta la un birou notarial pentru incheierea actului in forma cerută de lege.

Pentru aceste considerente, instanţa  urmează să respingă  acţiunea formulată de reclamantă, ca neîntemeiată.

Postat 06.10.2017

Domenii speta

Spete similare