Hotarâre care sa tina loc de act autentic

Cod ECLI ECLI:RO:TBARG:2016:013.001280

Dosar nr. 1015/214/2013

R O M Â N I A

TRIBUNALUL ARGEŞ*

SECŢIA CIVILĂ

DECIZIA CIVILĂ Nr. 1280/2016

Şedinţa publică de la 20 Aprilie 2016

Obiectul cauzei:hotarâre care sa tina loc de act autentic

TRIBUNALUL

Asupra apelului civil de faţă ,

Constată că, la data de 22.04.2013, prin acţiunea formulată în contradictoriu cu pârâtul, (...) , reclamanta, (...) , a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la terenul arabil de 14300 mp, situat în extravilanul comunei (...) , cu vecinătăţile: la N- (...) , la E şi V- Drum, iar la S- (...) .

Reclamanta a mai cerut şi plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, s-a arătat că la data de 19.09.2012, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. (...) , la Biroul Notarilor Publici Asociaţi – (...) , prin care pârâtul, prin mandatar, (...) , în baza unei procuri speciale, autentificată sub nr. (...) la Biroul Notarului Public (...) , s-a obligat, în schimbul preţului de (...)  lei, achitat anterior, să vândă reclamantei, în termen de două luni, suprafaţa totală de 14300 mp, situată în extravilanul comunei (...) , cu vecinătăţile: la N-(...) , la E şi V-Drum, iar la S-(...) .

S-a menţionat faptul că în situaţia în care acel contract nu se va încheia până la termenul fixat, reclamanta este îndreptăţită să se adreseze instanţei, potrivit clauzelor din antecontract, în scopul pronunţării unei hotărâri care să suplinească vânzarea-cumpărarea terenului.

În scopul soluţionării cauzei, s-au depus înscrisuri, s-a efectuat o expertiză de identificare a terenului, s-a administrat proba testimonială şi s-a încuviinţat proba cu interogatoriu.

Prin sentinţa civilă nr. 924/21.10.2015 pronunţată de Judecătoria Costeşti  s-a respins acţiunea reclamantei reţinând în considerente  că, prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, autentificată sub nr. (...) , la Biroul Notarilor Publici Asociaţi – (...) , pârâtul, prin mandatar, (...) , împuternicit în temeiul unei procuri speciale, autentificată sub nr. (...) la Biroul Notarului Public (...) , şi-a asumat obligaţia de a-i vinde reclamantei suprafaţa totală de 14300 mp, situată în extravilanul comunei (...) , cu vecinătăţile: la N-(...) , la E şi V-Drum, iar la S-(...) , la preţul stabilit în sumă de (...)  lei şi achitat de către promitenta-cumpărătoare.

Ambele părţi s-au obligat să se prezinte la notariat în termen de două luni de zile de la data perfectării prezentei promisiuni, în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Potrivit art. 1669 din  Codul civil, „ când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.”

Chiar dacă prin dispoziţiile legale, mai sus enunţate, se conferă părţilor contractante dreptul de a apela la instanţă în scopul pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare, această posibilitate, în situaţia înstrăinărilor de terenuri situate în extravilanul localităţilor, cum este şi cel din speţa de faţă, trebuie să  se raporteze şi la condiţiile impuse de Legea nr. 17/07.03.2014.

Astfel,  art. 4  stabileşte că „(1) Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale.

(2) Prin excepţie de la dispoziţiile alin. (1), înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate se face potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, cu modificările ulterioare.”

În conformitate cu art. 5 din acelaşi act normativ, „(1) În toate cazurile în care se solicită, în conformitate cu art. 1.669 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fie încheiat în formă autentică şi să fie îndeplinite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege.”

Întrucât reclamanta nu a demonstrat îndeplinirea cerinţelor, mai sus enumerate, prevăzute în art. 4 şi 5 din Legea nr. 17/2014, instanţa a respins acţiunea formulată de către aceasta, ca fiind inadmisibilă.

Împotriva sentinţei instanţei de fond a declarat apel reclamanta (...) apel înregistrat pe rolul Tribunalului Argeş la data de  08.01.2016  sub nr. 1015/214/2013 .

In motivarea apelului se arata ca un prim aspect care trebuie avut în vedere este acela că Legea 17/2014  a fost publicată  în MO  Partea I nr. 178 din 12.03.2014,astfel că reclamanta nu a demonstrat îndeplinirea cerinţelor  prevăzute  în art. 4 şi 5 din Legea 17/2014 , astfel că instanţa a respins acţiunea ca inadmisibilă.

În mod greşit ,instanţa de fond a respins  cererea de chemare în judecată cu motivarea că nu a respectat nişte dispoziţii legale care nu erau în vigoare  nici la  momentul semnării antecontractului de vânzare cumpărare (...) şi nici la momentul înregistrării pe rolul instanţei a  cererii de chemare în judecată.

Apreciază  apelanta că  dispoziţiile  legale reglementate de Legea 17/2014 au putere numai pentru viito, iar această interpretare venind  în consens  şi cu practica CEDO  referitoare la acel principiu al previzibilităţii .

Analizând sentinţa apelată  în raport de criticile formulate, în raport de actele şi lucrările dosarului,tribunalul  constată că apelul este nefondat pentru următoarele considerente de fapt şi de drept : 

Tribunalul constată că obiectul cererii de chemare în judecată este reprezentat  de pronunţarea unei  hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare cu privire la terenul arabil  de 14.300 mp  situat în extravilanul  comunei (...) ,  între părţi încheindu-se la data de 19.09.2012  un antecontract de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. (...) , la Biroul Notarilor Publici Asociaţi – (...) , prin care pârâtul, prin mandatar, (...) , în baza unei procuri speciale, autentificată sub nr. (...) la Biroul Notarului Public (...) , s-a obligat, în schimbul preţului de (...)  lei, achitat anterior, să vândă reclamantei, în termen de două luni, suprafaţa totală de 14300 mp, situată în extravilanul comunei (...) , cu vecinătăţile: la N-(...) , la E şi V-Drum, iar la S-(...) .

Potrivit art. 1669 din  Codul civil, „ când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.”

Tribunalul reţine că promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare încheiată între părţi, priveşte aplicarea dispoziţiilor noului cod civil, iar  în cauză trebuie reţinute totodată  dispoziţiile Legii 17/07.03.2014 , cum corect reţine şi instanţa de fond.

Astfel,  art. 4  stabileşte că „(1) Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale.

(2) Prin excepţie de la dispoziţiile alin. (1), înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate se face potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, cu modificările ulterioare.”

În conformitate cu art. 5 din acelaşi act normativ, „(1) În toate cazurile în care se solicită, în conformitate cu art. 1.669 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fie încheiat în formă autentică şi să fie îndeplinite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege.”

Critica apelantei referitoare la faptul că  în cauză  nu trebuie reţinute  dispoziţiile Legii 17/2014 raportat la faptul că această lege este publicată în Monitorul Oficial ulterior  datei de încheiere între părţi a antecontractului de vânzare cumpărare  este nefondată  .

Tribunalul are în vedere tocmai decizia  Curţii Constituţionale nr. 755/16.12.2014 , decizie prin care s-a admis excepţia de neconstituţionalitate formulată în mai multe dosare civile  şi s-a constatat că prevederile art.20 alin.1  din Legea 17/2014 referitoare la exceptarea  de  la aplicarea Legii nr. 17/2014  a antecontractelor autentificate la notarial anterior intrării în vigoare a acesteia sunt neconstituţionale .

La pronunţarea acestei decizii  Curtea a  constatat că  excepţia instituită de legiuitor prin art. 20 alin.1 din Legea 17/2014  de la principiul aplicării imediate  a legii noi , reprezentată de regimul juridic  diferit  aplicabil efectelor  generate de antecontracte în formă  autentică , încheiate anterior  intrării în vigoare a legii noi este de natură a genera o situaţie  privilegiată  în privinţa  dreptului de creanţă al persoanelor care au  încheiate astfel de antecontracte în formă autentică, contrară exigenţelor principiului constituţional  al egalităţii în faţa legii în competenţa  sa referitoare la interzicerea privilegiilor coroborat cu cel al garantării şi ocrotirii egale a dreptului de proprietate  privată.

Tribunalul la pronunţarea prezentei decizii are in vedere si faptul ca regimul  juridic al transmiterii proprietăţii  asupra unui imobil este  reglementat din art. 1676 C.civ. potrivit căruia în materie de vânzare de imobile strămutarea proprietăţii de la vânzător la cumpărător este supusă dispoziţiilor de carte  funciară.

Potrivit art. 885  C.civ. ,drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc  numai prin înscrierea lor pe baza actelor sau faptelor juridice de natură să justifice această  operaţie juridică. 

Cu privire la aplicarea în timp a disp.art. 885 din codul civil, prin art 76 din legea 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii 287/2009 privind codul civil , cazurile ,condiţiile ,efectele şi regimul înscrierii în cartea funciară se aplică numai actelor şi faptelor  juridice săvârşite după intrarea în vigoare a codului civil.

Din dispoziţiile evocate rezultă că, antecontractul de vânzare cumpărare având ca obiect un imobil teren, încheiat anterior intrării în vigoare a noului cod civil , nu este supus regimului juridic reglementat de dispoziţiile de carte funciară ,în sensul că pentru aceste imobile  instanţa poate să pronunţe o hotărâre care să ţină  loc de act de vânzare cumpărare autentic şi  în lipsa unui extras de carte funciară  dacă nu există vreo formă specială care să reglementeze  altfel, ori in cauza este vorba despre un antecontrat de vinzare cumparare incheiat sub imperiul noului cod civil.

Condiţia existenţei extrasului de carte funciară este reglementat în mod expres  numai pentru  vânzarea cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilanul proprietăţii , potrivit art 5 din Legea 17/07.03.2014, privind unele  măsuri de reglementare a vânzării cumpărării terenurilor agricole .

Reglementarea specială nu se extinde şi la terenurile  situate în intravilanul localităţii care au făcut  obiectul unei promisiuni de vânzare cumpărare încheiată anterior intrării în vigoare a noului cod civil şi nici terenurile situate în extravilan având o altă destinaţie.

Din categoria terenurilor cu destinaţie agricolă fac parte :terenurile arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, plantaţiile de hamei şi duzi, păşunile, fâneţele ,serele ,solariile , răsadniţe, terenurile cu vegetaţie forestieră dacă nu fac parte din amenajările silvice, păşunile împădurite , cele ocupate de construcţii agrozootehnice şi îmbunătăţiri funciare, amenajările piscicole, drumurile tehnologice şi de depozite, potrivit unei clasificări legale.

 Ori, in speta avem un antecontract de vinzare cumparare incheiat pe de o parte, ulterior intrarii in vigoare a  noul cod civil si priveste si terenuri arabile cu destinatie agricola, .situate in extravilan pentru care este necesara  inscrierea in cartea funciara si  eliberarea extrasului de carte funciara, conditie neindeplinita in speta., nefiind dovedite nici indeplinirea conditiilor prevazute de art. 4 si 5 din Legea 17/2014.

Faţă de cele reţinute şi în raport de disp.art.480 C.pr.civ.  va respinge apelul ca nefondat .

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge , ca nefondat apelul  declarat de apelanta-reclamantă (...), împotriva sentinţei civile nr. 924/21.10.2015 pronunţată de Judecătoria Costeşti în dosarul nr. 1015/214/2013 în contradictoriu cu intimatul-pârât (...) . Definitivă. Pronunţată în şedinţă publică, azi, 20.04.2016.

Domenii speta

Spete similare