Recurs. Anulare autorizaţie de construire

Recurs. Anulare autorizaţie de construire

- Legea nr. 50/1991

Faţă de obiectul acţiunii reclamantei, anularea autorizaţiei de construire nr.263/2014, în mod corect s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a societăţii SC (...) SRL, autorizaţia fiind emisă pe numele  (...) (...).

În ceea ce priveşte acordul vecinilor, prima instanţă în mod corect a reţinut, din situaţia de fapt dar şi din coroborarea prevederilor legale,  că  obţinerea autorizaţiei a cărei anulare se cere nu era condiţionată de obţinerea acordului vecinilor. Conform Legii nr.50/1991 acordul vecinilor este necesar în următoarele situaţii: a) pentru construcţiile noi, amplasate adiacent construcţiilor existente sau în imediata lor vecinătate, numai dacă sunt necesare măsuri de intervenţie pentru protejarea acestora, b) pentru lucrări de construcţii necesare în vederea schimbării destinaţiei existente, c) în cazul amplasării de construcţii cu o alta destinaţie decât cea a clădirilor învecinate. În  speţa este vorba despre reamplasarea unei construcţii provizorii-anexa  la construcţia existentă – restaurant - pe durata de valabilitate a contractului de închiriere, de 10 ani, respectiv până în data de 31.10.2023, care nu este o construcţie nouă pentru care sunt necesare măsuri de intervenţie pentru protejarea ei şi  nu este o construcţie cu o altă destinaţie decât cea a clădirilor învecinate deoarece există în zonă atât un bloc de locuinţe cât şi restaurantul a cărei anexă este această magazie.

Cu toate acestea, acordul vecinilor a fost dat expres, în acest sens fiind Hotărârea adunării generale a proprietarilor nr. 5 din 12.08.2013, prin care Asociaţia de proprietari ,,(...)" şi-a exprimat acordul pentru amplasarea magaziei în spatele blocului turn situat în (...), (...).

Cu privire la suprafaţa de 16 mp aferentă construcţiei, instanţa de fond a reţinut în mod corect că  nu au fost eludate prevederile legale, întrucât aceasta face obiectul contractului de închiriere nr. 43 din data de 25.11.2013 încheiat intre Consiliul Local al Mun. (...) prin Administraţia Imobiliară (...) şi intimaţi, contract care  îşi produce efectele  pe toată perioada de valabilitate.

În contractul de închiriere nr. 43/25.11.2013 la art.7 alin.6 lit. a este prevăzută clauza de reziliere în cazul în care chiriaşul nu a obţinut autorizaţia de amplasare şi funcţionare până la data de 31.12.2013 însă la alin. 1 al aceluiaşi articol se prevede că orice modificare a clauzelor contractuale se va face prin închirierea unor acte adiţionale cu acordul părţilor. În  acest sens părţile de comun acord au încheiat un act adiţional la contractul de închiriere, la data de 30.12.2013,  nefiind în situaţia intervenirii rezilierii de drept a contractului de închiriere.

Prin urmare,  autorizaţia de construire pentru reamplasarea construcţiei cu caracter provizoriu - anexa ambalaje a fost emisă în favoarea pârâtei (...) (...) la data de 4 martie 2014, în cadrul termenului prevăzut în art.5 lit. b din contractul de închiriere nr.43 din 25 noiembrie 2013, astfel cum a fost prelungit prin actul adiţional încheiat la 30 decembrie 2013, iar  lucrările au fost finalizate la data de 3 iulie 2014, cu respectarea termenului prevăzut în art.5 lit. s din contractul de închiriere astfel cum a fost modificat şi completat prin acelaşi act adiţional.

Contrar susţinerilor recurentei, din documentaţia de autorizare, din avizele eliberate de către autorităţi, rezultă faptul că această construcţie nu afectează  nici un fel de reţele de utilităţi, subterane sau supraterane. Inclusiv în avizul favorabil de la (...) S.A. Sucursala (...), se arată că obiectivul nu este amplasat peste/sub instalaţiile electrice din zonă şi se încadrează în limitele normate de distanţă faţă de acestea.

În ceea ce priveşte faptul că deţinătorul construcţiei a fost somat să demoleze vechea magazie prin procesul verbal de contravenţie din data de 03.04.2012, s-a constatat că  acesta a fost contestat de către pârâta (...) (...) în dosarul  (...)/2012, iar prin hotărârea definitivă  nr.(...) din 01.03.2013 s-a admis plângerea şi procesul verbal a fost anulat, astfel încât pârâta nu a mai fost obligată la desfiinţarea construcţiei.

Susţinerile  cu privire la ocuparea locurilor de parcare sau zgomotul şi tulburarea liniştii publice nu au fost dovedite  şi nici în măsură să justifice nelegalitatea actului administrativ, cum corect a reţinut şi prima instanţă.

Curtea de Apel Oradea - Secţia a II-a civilă de contencios administrativ şi fiscal

Decizia nr. 1917 din 2 octombrie 2017

Prin sentinţa nr. (...) din 10.11.2015 Tribunalul (...) a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei (...) S.R.L., invocată de aceasta, şi, pe cale de consecinţă a respins acţiunea formulată de reclamanta (...), în contradictoriu cu pârâta (...) S.R.L., ca fiind formulată împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală. A respins excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi a lipsei de interes a reclamantei, invocate de pârâţii (…), ca neîntemeiate. A respins acţiunea în contencios administrativ formulată de reclamanta (...), în contradictoriu cu pârâţii PRIMARUL MUNICIPIULUI (...), PRIMĂRIA MUNICIPIULUI (...),  (…),  având ca obiect anularea autorizaţiei de construire nr.263 din 4 martie 2014 emisă de Primarul Municipiului (...), ca neîntemeiată. A respins cererea reclamantei de obligare a pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată. A luat act că pârâţii (...) (...) şi (...) (...) au arătat că vor solicita cheltuieli de judecată pe cale separată. A constatat că pârâţii PRIMARUL MUNICIPIULUI (...) şi PRIMĂRIA MUNICIPIULUI (...) nu au solicitat cheltuieli de judecată.

Prima instanţă a reţinut că eliberarea autorizaţiei de construire a fost realizată în conformitate cu cerinţele Legii nr.50/1991 şi ale Legii nr.230/2007.

Împotriva acestei sentinţe a formulat recurs (...), solicitând admiterea acestuia, casarea în parte a sentinţei atacate, iar pe cale de consecinţă respingerea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a SC (...) SRL. Admiterea acţiunii principale aşa cum a fost formulată în sensul anulării autorizaţiei de construire nr.263/263/04.03.2014 având ca obiect reamplasarea magaziei de ambalaje (construcţie provizorie) aferentă Restaurantului (...), situat la parterul blocului din Piaţa (…), aparţinând SC.(...) SRL.

În motivele de recurs, după o scurtă prezentare a stării de fapt,  recurenta a arătat următoarele:

Consideră ca soluţia instanţei privind admiterea excepţiei lipsei legitimităţii procesuale pasive a paratei – intimate - SC (...) SRL precum şi respingerea acţiunii  sunt contrare prevederilor legale.

Astfel, cu privire la excepţia invocată, precizează  faptul că SC (...) este beneficiara spaţiului în discuţie pe care îl foloseşte ca loc de depozitare. Ori, în această situaţie, fiind direct interesată în emiterea autorizaţiei şi a reamplasării construcţiei, deţine calitate procesuală pasivă.

Referitor  la necesitatea acordului vecinilor şi a persoanelor direct afectate de ridicarea construcţiei, în mod nelegal instanţa susţine că obţinerea unui asemenea acord-conform certificatului de urbanism, ar fi opţional. Chiar argumentele invocate de către instanţă, precum şi textele de lege invocate contrazic acest punct de vedere.

Astfel, conform pct.2.5.6 al anexei l din Legea nr.50/1991, acordul vecinilor, exprimat în forma autentică, este necesar - printre altele - şi în cazul amplasării de construcţii cu altă destinaţie decât cea a clădirilor învecinate.

Aceeaşi obligativitate este specificată şi de art.27 din Norma metodologică din anul 2009 de aplicare a Legii nr.50/1991.

Mai mult, instanţa a considerat actuala clădire ca nefiind o construcţie nouă, aspect contrazis de către reprezentantul reclamantei care, la termenul din data de 20 octombrie 2015, întrebat fiind dacă magazia în discuţie este cea veche sau o construcţie nouă, a răspuns fără echivoc ca este o construcţie nouă. Amplasarea acesteia s-a făcut conform proiectului şi autorizaţiei de construire.

Pe cale de consecinţă, fiind o construcţie nouă, cu altă destinaţie decât cea a clădirilor învecinate (blocuri de locuinţe) acordul tuturor vecinilor şi a persoanelor direct afectate de amplasarea ei era imperios necesar.

Face precizarea că, deşi locuieşte în imediata apropiere a construcţiei în litigiu, fiind direct afectata de existenta ei, nu i s-a cerut acordul.

Mai mult, asociaţia de proprietari din care face parte „(...)", prin adresa nr.606/13.08.2013, a fost împotriva amplasării acestei construcţii.

Pe de altă parte, însuşi termenul de reamplasare, în situaţia dată nu-si găseşte justificarea. Astfel, reamplasarea presupune o operaţiune de mutare a unei construcţii dintr-o parte într-alta. Cum baraca iniţială a fost edificată în mod abuziv, fără forme legale - aspect confirmat şi de către Primăria Mun.(...) - din punct de vedere legal, aceasta nu există. Ori, neavând o existenţă fundamentată pe prevederile legale, ea nu poate fi reamplasată pe o altă parte a terenului.

Eliberarea autorizaţiei a fost direct condiţionată de existenţa suprafeţei închiriate de 16 mp pe care să fie reamplasată construcţia. Şi această problemă a fost soluţionată de către instanţă tot prin aplicarea greşită a prevederilor legale. Astfel, suprafaţa în discuţie constituie proprietatea Mun.(...).

În vederea încheierii contractului de închiriere, prin Hotărârea Consiliului Local, nr.842/31.oct.2013 la solicitarea pârâţilor (...) (...) şi (...) (...) s-a aprobat închirierea unei suprafeţe de 16 mp teren, „situat în Mun.(...) (...), înscris în CF. (...) (...), identificat cu nr. top.(...)/24 - proprietatea Mun.(...) pe care este amplasată construcţia provizorie de tip magazie având destinaţia anexă la construcţia existentă ..., condiţionat de obţinerea autorizaţiei de amplasare şi funcţionare eliberată de Instituţia arhitectului şef, în condiţiile certificatului de urbanism, nr.2196/22.07.2013 (art. 1)".

Conform art.2, neobţinerea autorizaţiei de amplasare şi funcţionare în vederea reamplasării construcţiei în condiţiile certificatului de urbanism, nr. 2196 din 22.07.2013, eliberată de instituţia arhitectului şef până la data de 31.dec.2013, duce la rezilierea contractului de închiriere şi la obligaţia eliberării terenului închiriat.

După cum se poate observa din analiza celor două texte, termenul de 31.dec.2013 este un termen limită, care nu poate fi prelungit indiferent de buna credinţă sau insistenţele beneficiarilor în obţinerea actului administrativ.

Pârâţii nu au obţinut până la data limită menţionată autorizaţia de construire, aceasta fiind emisă doar în cursul lunii martie 2014.

Pe cale de consecinţă, aceştia au pierdut în mod irevocabil dreptul la închirierea suprafeţei de 16 mp indiferent de faptul că s-a procedat în mod abuziv la o prelungire a duratei de obţinere a autorizaţiei.

O asemenea prelungire putea fi acordată tot printr-o hotărâre a consiliului local, nicidecum de către AI(...) printr-un act adiţional la contractul de închiriere.

În consecinţă, nemaideţinând în mod legal o suprafaţă de teren pe care să fie amplasată construcţia şi  autorizaţia de construire este lovită de nulitate.

Prin reamplasarea construcţiei în discuţie, proprietarii de autoturisme care locuiesc în cele două blocuri învecinate sunt împiedicaţi de a beneficia de spaţiile de parcare necesare pe care le poate oferi spaţiul dintre cele două blocuri.

Din pozele depuse la dosar se poate observa ca respectiva construcţie ocupa cel puţin un loc de parcare, prezenta ei generând aglomerări şi blocări de autoturisme. Prezenţa acestei magazii constituie şi o permanentă sursă de zgomot şi tulburare a liniştii locatarilor apartamentelor din vecinătatea ei. Ea reprezintă loc de depozitare - dar şi cămara de alimente - care deserveşte localul (...), cu toate că acesta deţine un spaţiu identic şi la subsolul blocului turn cu acces direct din local.

Mai mult, cei doi solicitanţi - pârâţii (...) deţin şi un apartament nelocuit la etajul 1, situat chiar deasupra localului, astfel încât ridicarea ei nu le era nici necesară.

Instanţa a respins însă aceste argumente, pe considerentul nedovedirii lor.

Face precizarea însă că a solicitat - pentru probarea celor susţinute - audierea unui martor pe care însă instanţa 1-a respins, la fel cum a respins şi vizionarea CD pe care l-a prezentat, privind situaţia faptică reală.

În drept a invocat prevederile art.483, 486, 488, 498 Noul Cod de procedură civilă.

Intimaţii pârâţi (...) (...), (...) (...) şi SC (...) SRL prin întâmpinarea depusă la dosar au solicitat respingerea recursului şi menţinerea în totalitate a hotărârii instanţei de fond, ca fiind legală şi temeinică.

Intimaţii consideră că instanţa de fond a făcut o analiză corectă şi temeinică a probaţiunii administrate în cauză.

Faţă de obiectul acţiunii reclamantei, în mod corect s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a societăţii SC (...) SRL, autorizaţia de construire nr.263/04.03.2014 fiind emisă pe numele  (...) (...). Mai mult, societatea doar îşi desfăşoară activitatea în acest spaţiu comercial, în baza unor raporturi juridice de drept civil, nefiind în niciun fel implicată în solicitarea sau obţinerea actului administrativ contestat sau beneficiara acestei autorizaţii, având în vedere că este o entitate distinctă care se află în raporturi contractuale cu persoane fizice pentru folosinţa spaţiului în cauză.

Cu privire la fondul dreptului acţiunea reclamantei este netemeinică, întrucât autorizaţia de construire a cărei anulare se cere a fost emisă respectând prevederile legale, fapt dovedit cu înscrisurile depuse în probaţiune.

Din situaţia de fapt dar şi din coroborarea prevederilor legale se poate observa că în acest caz obţinerea autorizaţiei a cărei anulare se cere nu era condiţionată de acordul vecinilor. Conform Legii nr.50/1991 acordul vecinilor este necesar în următoarele situaţii: a) pentru construcţiile noi, amplasate adiacent construcţiilor existente sau în imediata lor vecinătate, b) pentru lucrări de construcţii necesare în vederea schimbării destinaţiei existente, c) în cazul amplasării de construcţii cu o alta destinaţie decât cea a clădirilor învecinate. În  speţa este vorba despre reamplasarea construcţiei provizorii-anexa ambalaje - la construcţia existentă – restaurant - pe durata de valabilitate a contractului de închiriere care este de 10 ani, respectiv până în data de 31.10.2023. Este o magazie anexă restaurantului (...) pentru depozitarea ambalajelor, nicidecum o construcţie cu o altă destinaţie decât cea a clădirilor învecinate.

Având în vedere înscrisurile depuse în probaţiune consideră că reclamanta se află în continuare într-o eroare. La baza tuturor acţiunilor intimaţilor stau nenumărate demersuri legale şi acte întocmite precum şi o autorizaţie de construire care a fost emisă după analizarea proiectului de investiţie şi a modului în care acesta urmează a fi implementat. Emitentul are obligaţia de a verifica toate dispoziţiile legale incidente şi de a decide, după caz, dacă este necesară sau nu obţinerea unor avize sau acorduri.

Cu toate acestea, susţin că  au arătat cu înscrisuri că acordul vecinilor există, în acest sens fiind Hotărârea adunării generale a proprietarilor nr. 5 din 12.08.2013 a Asociaţiei de proprietari, (...)".

Cu privire la suprafaţa de 16 mp aferentă construcţiei, instanţa de fond reţine de asemenea justificat, raportat la înscrisurile de la dosarul cauzei, faptul că  nu au fost eludate prevederile legale, întrucât aceasta face obiectul contractului de închiriere nr. 43 din data de 25.11.2013 încheiat intre Consiliul Local al Mun. (...) prin Administraţia Imobiliara (...) şi intimaţi. Acest contract a fost legal încheiat şi îşi produce efecte ca atare pe toată perioada de valabilitate.

În contractul de închiriere nr. 43/25.11.2013 la art.7 alin.6 lit. a) este prevăzută clauza de reziliere în cazul în care chiriaşul nu a obţinut autorizaţia de amplasare şi funcţionare până la data de 31.12.2013 însă la alin. 1 al aceluiaşi articol se prevede că orice modificare a clauzelor contractuale se va face prin închirierea unor acte adiţionale cu acordul părţilor. În  acest sens părţile de comun acord au încheiat un act adiţional la contractul de închiriere mai sus indicat conform prevederilor legale, nefiind în situaţia intervenirii rezilierii de drept a contractului de închiriere.

Contrar susţinerilor recurentei, care se află în continuare în eroare şi cu privire la racordurile secundare de energie termică, din documentaţia de autorizare, din avizele eliberate de către autorităţi, rezultă faptul că această construcţie nu afectează  nici un fel de reţele de utilităţi, subterane sau supraterane. Inclusiv în avizul favorabil de la (...) S.A. Sucursala (...), se arată că obiectivul nu este amplasat peste/sub instalaţiile electrice din zonă şi se încadrează în limitele normate de distanţă faţă de acestea.

În ceea ce priveşte faptul că deţinătorul construcţiei a fost somat să demoleze vechea magazie prin procesul verbal de contravenţie din data de 03.04.2012, fixându-se termen limită până în 30.06.2012, arătă ca acesta a fost contestat de către pârâta (...) (...) în dosarul  (...)/2012, iar prin hotărârea definitivă  (...) din 01.03.2013 s-a admis plângerea şi procesul verbal a fost anulat, astfel încât pârâta nu a mai fost obligată la desfiinţarea construcţiei.

Celelalte aspecte invocate prin cererea de recurs nu sunt în măsură să facă dovada contrarie a faptului că autorizaţia de construire a fost emisă fără respectarea dispoziţiilor legale, din contra susţinerile cu privire la ocuparea locurilor de parcare sau zgomotul şi tulburarea liniştii nu sunt dovedite şi nici în măsura să justifice nelegalitatea actului administrativ.

 Reclamanta  a contestat pe cale separată autorizaţia de construire emisă de Primăria (...) pentru extinderea localului (...), dar prin hotărârea nr. (...) pronunţată în şedinţă publică în data de 16 octombrie 2014 în dosarul cu nr. (...)/2013* şi rămasa definitivă prin Decizia (...)/2015 din 11.05.2015 a fost respinsă ca nefondată acţiunea formulată de reclamanţii (...) şi (...), menţinându-se ca legală şi temeinică autorizaţia de construire 10257/05.08.2011 privind extinderea localului.

În aceste condiţii solicită respingerea recursului şi obligarea recurenţilor la plata cheltuielilor de judecată.

Prin întâmpinarea formulată de Primăria (...) s-a solicitat respingerea ca nefondat a recursului declarat de (...) împotriva Sentinţei nr.(...)/Ca/2015.

Aşa cum a arătat, autorizaţia de construire nr.263/4.03.2014, a fost emisă pentru reamplasarea magaziei de ambalaje (construcţie provizorie) aferentă restaurantului (...). La baza emiterii acestei autorizaţii a stat contractul de închiriere nr. 43/25.11.2013 şi actul adiţional nr.1 la acesta, încheiat în conformitate cu HCL nr. 542/31.10.2013, avizele, acordurile solicitate prin certificatul de urbanism şi proiectul pentru autorizarea lucrărilor întocmit conform legislaţiei în vigoare.

Extinderea restaurantului „(...)" s-a realizat în baza autorizaţiei de construire nr.1027/5.08.2011. Reclamanta a solicitat anularea acestei autorizaţii, acţiunea fiind respinsă de Tribunalul (...), în prima instanţă, dosar nr.(...)/2013.

În ceea ce priveşte adresa SC (...) - Direcţia (...), anexa la care se face referire avea o vechime de aproximativ 10 ani şi a existat într-adevăr o solicitare a acestei instituţii pentru facilitarea accesului la (eliberarea) racordul tehnic secundar către blocul 27. Pentru reamplasarea magaziei de ambalaje, SC (...) (...) SA şi-a exprimat acordul prin emiterea avizului de coexistenţă nr.1/2014.

Referitor la desfiinţarea magaziei existente, Politia Locală a luat măsuri de sancţionare contravenţională a deţinătorului magaziei - proces verbal de constatare şi sancţionare a contravenţiei nr. 126/2012, dispunând măsura desfiinţării acesteia. Anterior demarării lucrărilor autorizate, anexa a fost desfiinţată.

Prin  reamplasarea magaziei, la aceeaşi suprafaţă ocupată, nu avea cum sa fie diminuată nici suprafaţa destinată parcării şi nici diminuat numărul locurilor de parcare.

Reclamanta ridică şi în acest dosar problema acordului vecinilor însă aşa cum se poate observa, la documentaţie există un astfel de acord exprimat prin Hotărârea adunării generale a proprietarilor nr. 5/12.08.2013. D-na (...) nu este persoană direct afectată în înţelesul dat de legislaţia în vigoare acestei sintagme. Mai mult decât atât, d-na (...) nu locuieşte în blocul lângă care s-a reamplasat anexa (la o distanta de 15 m) şi cunoaşte şi punctul de vedere al instanţelor de judecată în legătură cu aceasta problemă din dosarul nr.(...)/2013.

În primul rând corect instanţa constată că "în Certificatul de urbanism nr.2196 din 22 iulie 2013 (f.63-64) nu se prevede ca şi condiţie de eliberare a autorizaţiei de construire acordul asociaţiei de proprietari al proprietarilor direct afectaţi, concluzie care se desprinde din faptul că în cuprinsul certificatului de urbanism, la pct.5 lit. d), după indicarea la d4) studii de specialitate, a acordului asociaţiei de proprietari al proprietarilor direct afectaţi, apare în paranteză menţiunea „dacă este cazul". Faţă de aceasta menţiune, urmează a se stabili, în raport de dispoziţiile Legii nr.50/1991 dacă pentru construcţia din speţă reprezentând reamplasare anexa la construcţie existentă, era necesar acest acord.

Prin Hotărârea nr.842 din 31 octombrie 2013 a Consiliului Local (...) (f. 12), s-a aprobat închirierea unei suprafeţe de 16 mp teren situat în municipiul (...), (...), înscris în CF (...) (...), identificat cu nr. topo.(...)/24 — proprietatea Municipiului (...), pe care este amplasată construcţia provizorie de tip magazie având destinaţia anexă la construcţia existentă, în favoarea pârâţilor (...) (...) (...) (...)-(...), condiţionat de obţinerea autorizaţiei de amplasare şi funcţionare eliberată de Instituţia Arhitectului Şef, în condiţiile certificatului de urbanism nr.2196 din 22 iulie 2013. Prin art.2 din această hotărâre s-a prevăzut că neobţinerea autorizaţiei de amplasare şi funcţionare în vederea reamplasării construcţiei în condiţiile certificatului de urbanism, până la data de 31 decembrie 2013, duce la rezilierea contractului de închiriere la obligaţia eliberării terenului închiriat.

În baza acestei hotărâri de consiliu local, la data de 25 noiembrie 2013 s-a încheiat contractul de închiriere nr.43 între Consiliul Local al Municipiului (...) prin Administraţia Imobiliară (...) în calitate de administrator şi pârâţii (...) (...) şi (...) (...) în calitate de chiriaş (f.65-67).

Prin cererea înregistrată la Administraţia Imobiliară (...) sub nr. 24329 din 5 decembrie 2013 (f.322), pârâţii au solicitat prelungirea termenului prevăzut la art.5 lit. b) din contractul de închiriere cu o perioadă de 6 luni (31 decembrie 2013 —30 iunie 2014).

Prin Actul adiţional nr. l din 30 decembrie 2013 la Contractul de închiriere nr.43 / 25noiembrie 2013 (f. 172-173), s-a modificat art.5 lit. b) din contract, în sensul ca termenul de îndeplinire a obligaţiei de a obţine autorizaţia de construire pentru reamplasarea construcţiei cu caracter provizoriu — magazie a fost prelungit până la data de 30 iunie 2014 şi s-a introdus un nou alineat, cu lit. s) în care s-a prevăzut obligaţia de finalizare a lucrărilor de construire a magaziei până cel târziu la data de 31 decembrie 2014. Tot prin acest act adiţional, s-a modificat contractul de închiriere în sensul ca termenul de „autorizaţie de amplasare funcţionare" din cuprinsul contractului de închiriere va fi înlocuit cu termenul „autorizaţie de construire pentru reamplasarea construcţiei cu caracter provizoriu — magazie". La data de 4 martie 2014, Primarul municipiului (...) a emis autorizaţia de construire nr.263 prin care s-a autorizat executarea lucrărilor de construire „pentru reamplasare construcţie provizorie — anexa ambalaje — la construcţia existentă (restaurant) pe durata de valabilitate a contractului de închiriere cu condiţia ca până la finalizarea lucrării să fie desfiinţată anexa existentă în vecinătate" iar la data de 3 iulie 2014, s-a emis autorizaţia de luare în folosinţă nr.268 din 3 iulie 2014, prin care s-a autorizat luarea în folosinţă a clădirii cu destinaţia „construcţie provizorie - anexă ambalaje".

Fata de aspectele învederate, solicită respingerea recursului ca nefondat.

În drept: art.205 alin.2 Cod de procedură civilă; Legea nr.50/1991.

În cauză a formulat excepţie de nelegalitate recurenta reclamantă (...), a Actului adiţional nr.1/30.12.2012 la Contractul de închiriere nr.43/25.11.2013, privind prelungirea până la data de 30.06.2014 a perioadei de obţinere a autorizaţiei de construire pentru amplasarea construcţiei cu caracter provizoriu - magazie, încheiat între Municipiul (...) – AI(...)- şi intimaţii paraţi (...) (...) şi (...) (...) 

Solicită a constata nelegalitatea acestui act, încheiat cu încălcarea normelor legale, cu consecinţa neluării lui în considerare la soluţionarea pe fond a pricinii constând în anularea Autorizaţiei de construire nr.263/4.03.2014.

Magazia în litigiu s-a ridicat pe un teren proprietate publică, înscris în CF (...) (...),top.(...)/24, aparţinând Municipiului (...).

Amplasarea ei pe suprafaţa necesară s-a realizat în temeiul HCL nr.842/31 octombrie 2013 precum şi a contractului de închiriere nr.43/25.11.2013 încheiat în baza acestei hotărâri.

Conform Hotărârii Consiliului local nr.842/31 octombrie 2013, s-a aprobat închirierea unei suprafeţe de 16 mp, teren situat în Municipiul (...), (...),.. pe care este amplasată construcţia provizorie de tip magazie, având destinaţia anexă la construcţia existentă, în favoarea soţilor (...) (...) şi (...), condiţionat de obţinerea autorizaţiei de amplasare şi funcţionare eliberata de Instituţia Arhitectului Şef, în condiţiile Certificatului de Urbanism nr.2196 din 22 .07.2013. (art. l)

Conform art.2, neobţinerea autorizaţiei de amplasare şi funcţionare în vederea reamplasării construcţiei în condiţiile certificatului de urbanism, nr.2196 din 22.07.2013 eliberată de instituţia arhitectului şef până la data de 31 dec. 2013, duce la rezilierea contractului de închiriere şi la obligaţia eliberării terenului închiriat.

După cum se poate observa din analiza celor două texte, termenul de 31 dec. 2013 este un termen limită care nu poate fi prelungit, indiferent de buna credinţă sau insistenţele beneficiarilor în obţinerea actului administrativ. Pârâţii nu au obţinut până la data limită menţionată autorizaţia de construire, aspect ce rezulta şi din cuprinsul adresei nr.301820/8.01.2014 emisă de către Primăria municipiului (...), Instituţia Arhitectului Şef, Serviciul Autorizări, conform căreia „… până în prezent (adică 8 ianuarie 2014) nu a fost emisă o autorizaţie de construire care să permită demararea lucrărilor întrucât nu au fost îndeplinite cumulativ condiţiile arătate mai sus (descrise în cuprinsul adresei)."

Prin urmare, conform art.2 din hotărârea consiliului local, neobţinerea autorizaţiei de construire până la termenul limită de 31.12.2013 are drept consecinţă pierderea în mod irevocabil a suprafeţei de teren de 16 mp, prin rezilierea de drept a contractului de închiriere, numiţii având obligaţia de a elibera terenul închiriat.

Pentru a le proteja însă interesele, la data de 30.12.2012 s-a încheiat Actul adiţional nr. 1 la Contractul de închiriere prin care termenul de obţinere a autorizaţiei a fost prelungit până la data de 30.06.2014.

Acest act este abuziv, încheiat cu încălcarea flagrantă a prevederilor legale deoarece: 

1. - începând cu data de 31 .decembrie 2013 contractul de închiriere era reziliat de drept, prin urmare nu mai era posibilă  încheierea unor acte adiţionale care să modifice condiţiile închirierii stabilite printr-o hotărâre a consiliului local.

2. - actul a fost încheiat de către Municipiul (...) prin A.I.(…).

3. - câtă vreme printr-o hotărâre a Consiliului local s-a aprobat încheierea contractului de închiriere condiţionat de îndeplinirea unei anumite obligaţii, într-un anumit termen, tot consiliul local prin hotărâre putea dispune prelungirea termenului de obţinere a autorizaţiei nicidecum un serviciu din cadrul primăriei.

4. - pe cale de consecinţă actul adiţional - cu consecinţa prelungirii termenului de obţinere a autorizaţiei de construire (condiţie esenţială pentru menţinerea contractului) - a fost încheiat de un serviciu lipsit de competenţă legală în acest sens.

Cât priveşte interesul în invocarea acestei excepţii, este cât se poate de evident că, în condiţiile în care se va stabili nelegalitatea actului adiţional atacat, pârâţii - intimaţi (...) nu mai justifică nici un drept cu privire la terenul în suprafaţa de 16 mp pe care au ridicat magazia, astfel încât, în lipsa acestuia şi autorizaţia de construire ce le-a fost eliberată rămâne lipsită de orice fundament legal.

În drept a invocat disp. art. 4 din Legea 554/2004.

Prin notele de şedinţă formulate de Primarul Municipiului (...) şi Primăria Municipiului (...) se solicită respingerea ca inadmisibilă şi în subsidiar ca nefondată a excepţiei de nelegalitate invocată de (...) împotriva Actului adiţional nr.1/30.12.2012 la Contractul de închiriere nr.43/2013 pentru următoarele:

Reclamanta invocă excepţia de nelegalitate prevăzută de art. 4 din Legea nr.554/2004 faţă de un contract civil, ceea ce atrage inadmisibilitatea acesteia.

Legea 554/2004 dă posibilitatea atacării unui act sau contract administrativ pe această cale. Contractul de închiriere nr.43/2013 şi actul adiţional nr.1/30.12.2012 nu sunt contracte administrative. Obiectul acestui contract îl reprezintă închirierea unei suprafeţe de teren de 16 mp către (...) (...) şi (...) (...) pentru amplasarea unei magazii.

Contractele administrative au ca obiect realizarea unui interes general, al unui interes public, fie prin prestarea unui serviciu public, fie prin exercitarea unei funcţii publice.

Jurisprudenţa din ţara noastră, prin diferite decizii, îndeosebi ale Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, a admis teza după care administraţia poate încheia cu particularii fie un contract de drept privat, supus regimului juridic al codului civil, fie un contract de drept public sau contract administrativ, guvernat de regimul dreptului public.

Având în vedere trăsăturile şi obiectul contractului de închiriere nr.43/2013 este evident că acesta se supune regimului juridic al Codului civil.

În ceea ce priveşte motivele de nelegalitate invocate, arată că la data încheierii actului adiţional, 30.12.2012, contractul de închiriere nr.43/2013 nu era reziliat de drept, termenul prevăzut iniţial în contract fiind de 31.12.2012.

Recurenta indică greşit părţile contractului de închiriere şi semnatarii actului adiţional. Astfel, se susţine că parte ar fi o direcţie a Primăriei Municipiului (...) ceea ce este eronat. Atât contractul de închiriere cat şi actul adiţional sunt încheiate de Administraţia Imobiliară (...), instituţie publică de interes local cu personalitate juridică, înfiinţată prin HCL 391/2007.

Recurenta nici nu indică textul de lege în baza căruia Administraţia Imobiliară (...) ar fi fost obligată să supună spre aprobare încheierea unui act adiţional la un contract de închiriere.

Atât timp cât Consiliul Local al Municipiului (...) a aprobat încheierea contractului de închiriere iar prin actul adiţional nu se modifică obiectul contractului, susţinerile recurentei sunt complet nefondate.

Pentru motivele arătate, solicită respingerea excepţiei de nelegalitate ca inadmisibilă şi în subsidiar ca nefondată.

Examinând excepţia inadmisibilităţii excepţiei de nelegalitate, instanţa de recurs a constatat că este nefondată.

Prin excepţia de nelegalitate formulată de recurentă s-a solicitat constatarea nelegalităţii actului adiţional nr.1/30.12.2013, la contractul de închiriere nr.43/25.11.2013, având ca obiect închirierea terenului aparţinând domeniului public al municipiului (...), în suprafaţă de 16 mp, cu nr. top. (...)/24, înscris în CF (...) (...), pe care se va reamplasa, pe perioada de valabilitate a contractului de închiriere, anexa-magazia de ambalaje, proprietatea chiriaşului.

 Prevederile  art.4 din Legea 554/2004 stabilesc că:

(1) Legalitatea unui act administrativ cu caracter individual, indiferent de data emiterii acestuia, poate fi cercetată oricând în cadrul unui proces, pe cale de excepţie, din oficiu sau la cererea părţii interesate.

(2) Instanţa învestită cu fondul litigiului şi în faţa căreia a fost invocată excepţia de nelegalitate, constatând că de actul administrativ cu caracter individual depinde soluţionarea litigiului pe fond, este competentă să se pronunţe asupra excepţiei, fie printr-o încheiere interlocutorie, fie prin hotărârea pe care o va pronunţa în cauză. În situaţia în care instanţa se pronunţă asupra excepţiei de nelegalitate prin încheiere interlocutorie, aceasta poate fi atacată odată cu fondul.

(3) În cazul în care a constatat nelegalitatea actului administrativ cu caracter individual, instanţa în faţa căreia a fost invocată excepţia de nelegalitate va soluţiona cauza, fără a ţine seama de actul a cărui nelegalitate a fost constatată.

(4) Actele administrative cu caracter normativ nu pot forma obiect al excepţiei de nelegalitate. Controlul judecătoresc al actelor administrative cu caracter normativ se exercită de către instanţa de contencios administrativ în cadrul acţiunii în anulare, în condiţiile prevăzute de prezenta lege.

Actul adiţional în litigiu este un act administrativ cu caracter individual, întrucât are ca obiect închirierea unui teren aparţinând  municipiului (...) şi este încheiat între intimaţii (...) (...) şi (...) (...) pe de o parte şi Consiliul Local al municipiului (...) prin A.I.O. pe de altă parte.

Prin urmare, acest act adiţional poate face obiectul excepţiei de nelegalitate, situaţie în care excepţia de inadmisibilitate este nefondată.

Analizând excepţia de nelegalitate a actului adiţional nr.1/2013, s-a constatat că:

Prin acest act administrativ (f. 172-173), s-a modificat art.5 lit. b din contractul de închiriere nr. 43/25.11.2013, în sensul că termenul de îndeplinire a obligaţiei de a obţine autorizaţia de construire pentru reamplasarea construcţiei cu caracter provizoriu - magazie a fost prelungit până la data de 30 iunie 2014.

Este adevărat că în contractul de închiriere nr. 43/25.11.2013, la art.7 alin.6 lit. a, este prevăzută clauza de reziliere în cazul în care chiriaşul nu  obţine autorizaţia de amplasare şi funcţionare până la data de 31.12.2013, însă la alin. 1 al aceluiaşi articol se prevede că orice modificare a clauzelor contractuale se va face prin încheierea unor acte adiţionale, cu acordul părţilor. În  acest sens părţile au încheiat un act adiţional la contractul de închiriere, nefiind în situaţia intervenirii rezilierii de drept a contractului de închiriere deoarece la data încheierii actului adiţional, 30.12.2012, nu era împlinit termenul prevăzut în contractul de închiriere nr.43/2013, până la care intimaţii aveau obligaţia obţinerii autorizaţiei, termenul prevăzut iniţial în contract fiind  31.12.2012.

Instanţa de recurs a constatat că nu era necesară nici intervenţia consiliului local deoarece prin Hotărârea  Consiliului Local nr.842/31 octombrie 2013, în temeiul art.36 alin.2 lit. c, alin.5 lit. b şi art.45 alin.3 din Legea 215/2001 privind administraţia publică locală, s-a aprobat închirierea unei suprafeţe de l6 mp, teren situat în Municipiul (...), (...),. pe care este amplasată construcţia provizorie de tip magazie, având destinaţia anexa la construcţia existentă, în favoarea soţilor (...) (...) şi (...).

Potrivit  art.36 alin.2 lit. c, alin.5 lit. b şi art.45 alin.3 din Legea 215/2001, consiliul local are atribuţii privind administrarea domeniului public şi privat al comunei, oraşului sau municipiului, hotărăşte vânzarea, concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate privată sau publică a comunei, oraşului sau municipiului, după caz, în condiţiile legii.

 În  baza acestei hotărâri a fost încheiat contractul de închiriere nr.43/2013 între Consiliul Local al Municipiului (...) prin Administraţia Imobiliară (...) în calitate de administrator şi pârâţii (...) (...) şi  (...) (...) în calitate de chiriaşi (f. 65-67), contract care reprezintă voinţa părţilor şi legea părţilor, de la data încheierii acestuia. Ca atare, părţile semnatare ale contractului de închiriere au uzat de clauza prevăzută la art. 7 alin.1 din contract şi au prelungit de comun acord şi în mod legal termenul prevăzut la art.7 alin.6, lit. a.

Faţă de aceste aspecte, s-a constatat că actul adiţional în litigiu este legal încheiat, iar excepţia de nelegalitate invocată de recurenta (...) a fost respinsă ca nefondată.

Examinând sentinţa atacată prin prisma motivelor de recurs invocate şi a prevederilor legale incidente în speţă,  instanţa a apreciat recursul declarat de reclamantă (...) ca fiind nefondat, pentru următoarele considerente:

Faţă de obiectul acţiunii reclamantei, anularea autorizaţiei de construire nr.263/2014, în mod corect s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a societăţii SC (...) SRL, autorizaţia fiind emisă pe numele  (...) (...).

În ceea ce priveşte acordul vecinilor, prima instanţă în mod corect a reţinut, din situaţia de fapt dar şi din coroborarea prevederilor legale,  că  obţinerea autorizaţiei a cărei anulare se cere nu era condiţionată de obţinerea acordului vecinilor. Conform Legii nr.50/1991 acordul vecinilor este necesar în următoarele situaţii: a) pentru construcţiile noi, amplasate adiacent construcţiilor existente sau în imediata lor vecinătate, numai dacă sunt necesare măsuri de intervenţie pentru protejarea acestora, b) pentru lucrări de construcţii necesare în vederea schimbării destinaţiei existente, c) în cazul amplasării de construcţii cu o alta destinaţie decât cea a clădirilor învecinate. În  speţa este vorba despre reamplasarea unei construcţii provizorii-anexa  la construcţia existentă – restaurant - pe durata de valabilitate a contractului de închiriere, de 10 ani, respectiv până în data de 31.10.2023, care nu este o construcţie nouă pentru care sunt necesare măsuri de intervenţie pentru protejarea ei şi  nu este o construcţie cu o altă destinaţie decât cea a clădirilor învecinate deoarece există în zonă atât un bloc de locuinţe cât şi restaurantul a cărei anexă este această magazie.

Cu toate acestea, acordul vecinilor a fost dat expres, în acest sens fiind Hotărârea adunării generale a proprietarilor nr. 5 din 12.08.2013, prin care Asociaţia de proprietari ,,(...)" şi-a exprimat acordul pentru amplasarea magaziei în spatele blocului turn situat în (...), (...).

Cu privire la suprafaţa de 16 mp aferentă construcţiei, instanţa de fond a reţinut în mod corect că  nu au fost eludate prevederile legale, întrucât aceasta face obiectul contractului de închiriere nr. 43 din data de 25.11.2013 încheiat intre Consiliul Local al Mun. (...) prin Administraţia Imobiliară (...) şi intimaţi, contract care  îşi produce efectele  pe toată perioada de valabilitate.

În contractul de închiriere nr. 43/25.11.2013 la art.7 alin.6 lit. a este prevăzută clauza de reziliere în cazul în care chiriaşul nu a obţinut autorizaţia de amplasare şi funcţionare până la data de 31.12.2013 însă la alin. 1 al aceluiaşi articol se prevede că orice modificare a clauzelor contractuale se va face prin închirierea unor acte adiţionale cu acordul părţilor. În  acest sens părţile de comun acord au încheiat un act adiţional la contractul de închiriere, la data de 30.12.2013,  nefiind în situaţia intervenirii rezilierii de drept a contractului de închiriere.

Prin urmare,  autorizaţia de construire pentru reamplasarea construcţiei cu caracter provizoriu - anexa ambalaje a fost emisă în favoarea pârâtei (...) (...) la data de 4 martie 2014, în cadrul termenului prevăzut în art.5 lit. b din contractul de închiriere nr.43 din 25 noiembrie 2013, astfel cum a fost prelungit prin actul adiţional încheiat la 30 decembrie 2013, iar  lucrările au fost finalizate la data de 3 iulie 2014, cu respectarea termenului prevăzut în art.5 lit. s din contractul de închiriere astfel cum a fost modificat şi completat prin acelaşi act adiţional.

Contrar susţinerilor recurentei, din documentaţia de autorizare, din avizele eliberate de către autorităţi, rezultă faptul că această construcţie nu afectează  nici un fel de reţele de utilităţi, subterane sau supraterane. Inclusiv în avizul favorabil de la (...) S.A. Sucursala (...), se arată că obiectivul nu este amplasat peste/sub instalaţiile electrice din zonă şi se încadrează în limitele normate de distanţă faţă de acestea.

În ceea ce priveşte faptul că deţinătorul construcţiei a fost somat să demoleze vechea magazie prin procesul verbal de contravenţie din data de 03.04.2012, s-a constatat că  acesta a fost contestat de către pârâta (...) (...) în dosarul  (...)/2012, iar prin hotărârea definitivă  nr.(...) din 01.03.2013 s-a admis plângerea şi procesul verbal a fost anulat, astfel încât pârâta nu a mai fost obligată la desfiinţarea construcţiei.

Susţinerile  cu privire la ocuparea locurilor de parcare sau zgomotul şi tulburarea liniştii publice nu au fost dovedite  şi nici în măsură să justifice nelegalitatea actului administrativ, cum corect a reţinut şi prima instanţă.

Pentru aceste aspecte, Curtea a reţinut că motivele de nelegalitate invocate de recurentă nu sunt întemeiate, situaţie în care, în baza art.496 Cod procedură civilă, a fost respins ca nefondat recursul, fără cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare