Partaj judiciar

Acţiune având ca obiect „unificarea” mai multor apartamente aparţinând unor proprietari diferiţi, crearea unui singur apartament şi partaj cu privire la acesta. Inadmisibilitate.

Prin acţiunea înregistrată la această instanţă, reclamantul X, în contradictoriu cu pârâtul Y, a solicitat identificarea apartamentelor nr. A, nr. B şi nr. C, situate în …, proprietatea sa, precum şi a apartamentului nr. D, proprietatea pârâtului, să se constate că folosinţa actuală a apartamentului nr. D tulbură posesia şi folosinţa apartamentelor sale nr. A, B şi C, să se dispună unificarea apartamentelor nr. A, B şi C cu apartamentul nr. D şi să se dispună crearea unui singur apartament cu păstrarea cotelor de proprietate ce vor rezulta din unificarea acestora, să se dispună ieşirea din indiviziune asupra apartamentului nou format în sensul atribuirii către el cu obligarea la plata unei sulte către pârât, precum şi efectuarea cuvenitelor menţiuni în cartea funciară, cu cheltuieli de judecată în caz de opunere.

În motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că este proprietarul imobilelor situate în …, ap. A, B şi C, învecinate cu apartamentul pârâtului nr. D, iar pentru a folosi apartamentul nr. D (format din 3 camere), este necesar să se treacă prin apartamentul nr. B format din coridor, baie şi boxă, aceste două apartamente formând odinioară o singură unitate locativă. Apartamentul nu are acces direct la părţile comune, accesul făcându-se prin apartamentul său, fiind abuziv subapartamentat din apartamentul nr. D, odată cu apartamentarea imobilului de către regimul comunist şi ulterior de Recons SA. Apartamentul cu pricina nu poate fi înstrăinat altcuiva decât lui, deoarece aşa cum a menţionat mai sus, nu poate constitui o unitate locativă, de sine stătătoare, ea nerespectând cerinţele legale impuse de Legea nr. 114/1996, neavând grup sanitar şi bucătărie.

Din cele 5 condiţii prevăzute în anexa 1 la Legea nr. 114/1996, trei dintre ele nu sunt întrunite, iar cea mai importantă, respectiv accesul liber individual la spaţiul locuibil, fără tulburarea posesiei şi a folosinţei exclusive a spaţiului deţinut de către o altă persoană sau familie, încalcă dreptul de folosinţă şi îi este tulburată folosinţa normală a apartamentelor aflate în proprietatea sa.

La momentul efectuării subapartamentării, a atras atenţia că subapartamentarea în forma aprobată îi încalcă dreptul la proprietate şi buna funcţionare a proprietăţii sale, însă nu a fost luat în seamă. Nici solicitarea sa cu privire la intenţia de a cumpăra cota parte aferentă apartamentului nr. D nu a fost soluţionată favorabil, în condiţiile în care această subapartamentare nu are la bază acordul lui cu privire la folosinţa independentă a apartamentului nr. D. De asemenea, oferta sa cu privire la acest apartament a fost una cu mult peste valoarea notarială şi valoarea de piaţă a imobilelor din Arad, respectiv 750 euro/mp, în condiţiile în care în anul 2017 metrul pătrat în zona A conform grilelor notarilor este de 600 euro/mp, iar pe piaţa liberă un apartament se vinde între 50.000 - 75.000 euro.

În drept, a invocat art. 669, art. 670 Cod civil, art. 980, art. 990 Cod procedură civilă, art. 26 alin. 8 şi art. 29 alin. 5 din Legea nr. 7/1996, anexa 1 din Legea nr. 114/1996.

Prin întâmpinare, pârâtul Y a solicitat respingerea acţiunii, arătând că nu există niciun temei legal pentru a cere unificarea şi ieşirea din indiviziune asupra imobilelor distincte. Accesul la apartamentul nr. D se face din casa scării, prin porţiunea din coridorul deschis, care face legătura şi reprezintă totodată calea de acces pentru apartamentele nr. A, B şi C. Între această porţiune de acces din coridorul deschis şi casa scărilor, a fost montată o uşă de către reclamant, în urmă cu  aproximativ 2 ani, fără să-i fi dat acceptul în acest sens, uşă care blochează accesul spre apartamentul nr. D. Apartamentele nr. A şi C, care au şi ele acces prin aceeaşi porţiune, sunt proprietatea reclamantului, însă porţiunea din coridorul deschis aferent accesului face parte din părţile comune ale tuturor celor 3 apartamente A, B şi C, aşa cum sunt ele subapartamentate în prezent D, B şi C. Reclamantul a construit uşa respectivă având acces la ambele apartamente proprietatea sa şi a îngrădit în mod nelegal dreptul asupra căii de acces la apartamentul proprietatea Statului Român. De asemenea, a arătat pârâtul, apartamentul nr. D reprezintă un spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, înainte de 1990 el aparţinând Sucursalei Judeţene CEC Arad, ulterior a fost folosit ca birou, iar din 2014 este folosit ca sediu pentru asociaţia...

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine că apartamentele nr. A, B şi C situate în …, proprietatea reclamantului, se învecinează cu ap. D (spaţiu cu altă destinaţie - birouri), proprietatea pârâtului.

Prin prezenta acţiune, reclamantul solicită unificarea celor 4 apartamente cu proprietari diferiţi, 3 apartamente aflate în proprietatea reclamantului şi un spaţiu cu altă destinaţie aflat în proprietatea pârâtului, şi apoi ieşirea din indiviziune asupra apartamentului rezultat, prin atribuirea reclamantului, cu plata unei sulte către pârât.

Câtă vreme pârâtul Y refuză unificarea imobilului său asupra căruia deţine un drept exclusiv de proprietate, cu apartamentele reclamantului, iar art. 879 alin. 5 Cod civil prevede că operaţiunile de modificare a imobilului înscris în cartea funciară, prin alipiri sau dezlipiri, au caracter material şi nu implică niciun transfer de proprietate, şi nici o altă prevedere legală nu îndreptăţeşte reclamantul să oblige pârâtul la această unificare, instanţa apreciază inadmisibilă solicitarea reclamantului de a unifica imobilele având proprietari distincţi.

Eventuala împiedicare a folosinţei apartamentelor reclamantului datorită spaţiului pârâtului nu poate conduce la unificare, întrucât s-ar încălca dreptul de proprietate al pârâtului, acesta fiind practic expropriat de bunul său, reclamantul având însă posibilitatea să cumpere spaţiul în discuţie cu acordul pârâtului.

Ca atare, cum în cauză nu există între părţi o stare de indiviziune cu privire la care instanţa să dispună partajul, în temeiul art. 669 şi 1143 Cod civil, va respinge întreaga acţiune.

Domenii speta

Spete similare