Reclamantul nu a dovedit existența unei cauze ilicite sau imorale la încheierea contractului de vânzare cumpărare

Dosar nr. 14834/212/2012

SENTINȚA CIVILĂ NR. 8697/2017

Ședința din data de 25.07.2017

Completul constituit din:

PREȘEDINTE:

GREFIER:

reclamantul nu a dovedit existența unei cauze ilicite sau imorale la încheierea contractului de vânzare cumpărare

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamant SC SRL și pe pârât N, pârât I, pârât B, având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic.

La dosar au fost depuse concluzii scrise din partea pârâților N și B.

Dezbaterile au avut loc la data de 30.05.2017 fiind consemnate în încheierea de ședința de la aceea dată, care face corp comun cu prezenta hotărâre, când instanța, în aceeași compunere a completului de judecată, având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronunțarea la data de 13.06.2017, 27.06.2017, 11.07.2017  când,

INSTANȚA

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanța la data de 12.06.2012 sub nr. 14834/212/2012, reclamantul S.C.  S.R.L. a solicitat instanței în contradictoriu cu pârâtul N să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru terenul situat în extravilanul satului..., comuna..., cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că în baza antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3747/20.09.2002 de BNP, pârâta a promis să vândă terenul situat în extravilanul satului..., comuna..., jud. ..., în suprafață de ..., parcela ...., declarând la acea dată că a dobândit terenul ca bun propriu, prin reconstituirea dreptului de proprietate conform procesului-verbal încheiat la data de 19.08.1999 cu Primăria ....

Reclamantul a mai arătat că pârâta s-a obligat să semneze actul de vânzare-cumpărare în formă autentică până la data de 23.02.2003, până la care reclamantul trebuia să întocmească planurile cadastrale, însă nu a înțeles să îi pună la dispoziție titlul de proprietate, astfel că nu a putut să întocmească planul cadastral.

Reclamantul mai arată deși prețul integral al vânzării a fost achitat în întregime și a notificat-o pe pârâtă de mai multe ori, aceasta nu a înțeles să încheie contractul în formă autentică.

Reclamantul a arătat de asemenea că în anul 2006 a introdus o acțiune prin care a solicitat ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, respectiv dosarul nr. 3427/2006 al Judecătoriei Constanța, ocazie cu care a aflat că procesul-verbal de punere în posesie era falsificat, întrucât terenul a fost dobândit prin constituirea, și nu prin reconstituirea dreptului de proprietate, astfel că a renunțat la judecată.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 5 alin. 2 din Legea nr. 247/2005.

În susținerea cererii au fost depuse, în copie, înscrisuri.

Pârâta a formulat Note de ședință, prin care a invocat excepția inadmisibilității acțiunii, excepția prescripției dreptului material la acțiune, excepția prematurității introducerii cererii, care au fost respinse la termenul din 11.01.2013.

La termenul din 04.02.2013, pârâtul a formulat cerere reconvențională, prin care a solicitat să se constate desființarea antecontractului autentificat sub nr. 3747/20.09.2002 la BNP și în subsidiar constatarea nulității absolute a antecontractului pentru existența erorii ca viciu de consimțământ.

În fapt, pârâta - reconvenientă a arătat că în antecontract există o clauză de dezicere, în temeiul cărora s-a conferit ambelor părți contractante dreptul de a denunța (desființa) unilateral contractul pe care l-au încheiat în schimbul unei sume de bani, lucru care s-a și întâmplat în dosarul nr. 3427/2006, atunci când însăși SC SRL a solicitat activarea acestei clauze, lucru de care instanța a luat act.

Pârâta - reconvenientă mai arată că a răspuns pozitiv la solicitarea reclamantei și a consemnat la CEC pe numele acesteia dublul sumei plătite.

În ceea ce privește constatarea nulității absolute a antecontractului, pârâta -reconvenientă arată că suntem în situația unui viciu de consimțământ, întrucât se afla în eroare la data semnării antecontractului în ceea ce privesc chestiuni esențiale legate de obiectul contractului, de raportul juridic ce se năștea.

Pârâta - reconvenientă arată că eroarea se referea chiar la acea clauză strâns legată de obiectul contractului, de raportul juridic ce se năștea, iar notarul unde s-a semnat contractul nu i-a spus în nici un fel că nu și-ar produce efecte.

În drept, pârâtul a invocat art. 969 și urm., art. 953, 954 și urm. Cod civil, art. 119 C.proc.civ.

Prin Încheierea din 25.03.2013 instanța a dispus disjungerea cererii reconvenționale și înregistrarea acesteia sub nr. 14834/212/2012/a1, precum și suspendarea dosarului nr. 14834/212/2012 până la soluționarea cererii reconvenționale.

Prin sentința nr. 896 din 03.02.2015, pronunțată de Judecătoria Constanța, în dosarul nr.  14834/212/2012/a1, a fost respinsă ca neîntemeiată cererea reconvențională.

La data de 25.11.2016, reclamanta a depus o cerere de completare a obiectului cererii de chemare în judecată, solicitând introducerea în cauză a pârâților I și B și constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 432 din 19.03.2013 la BNP V, pentru cauză ilicită și imorală.

În motivare, reclamanta a arătat, în esență, că scopul contractului a fost scoaterea bunului imobil din proprietatea pârâtei N, în cursul procesului, pentru ca instanța să nu poată pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic.

Prin întâmpinarea depusă la 13.01.2017, pârâta B a invocat excepția tardivității completării cererii de chemare în judecată, iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.

În motivare, pârâta a arătat, în esență, că au încheiat antecontract de vânzare cumpărare cu pârâta N, la data de 26.10.2006, când a și achitat prețul în întregime, în condițiile în care, la data de 18.10.2006, reclamanta depusese în instanță o cerere prin care solicita reclamantei să i se achite dublul sumei achitate cu titlu de preț,

A mai precizat pârâta că nu există nicio încălcare a ordinii publice sau a legislației ca urmare a perfectării contractului de vânzare cumpărare.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 576 Cod civil, legea nr. 287/2009, art. 1073 vechiul Cod civil.

Analizând actele dosarului, instanța retine următoarele:

Prin cererea depusă în prezenta cauză reclamanta SC  SRL a solicitat în contradictoriu cu pârâta N pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de vânzare-cumpărare pentru imobilul teren situat în extravilanul satului ..., comuna ..., jud. ..., în suprafață de ..., parcela ..., în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP sub nr. 3747/20.09.2002, încheiat între părți.

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP sub nr. 3747/20.09.2002 pârâta-reconvenientă N s-a obligat să îi vândă reclamantei SC SRL terenul situat în extravilanul satului ...., comuna ..., jud. ..., în suprafață de ..., ..., în schimbul sumei de 10.000.000 ROL.

Vânzătoarea s-a obligat de asemenea să semneze actul de vânzare-cumpărare în formă autentică până la data de 23.02.2003, dată până la care societatea cumpărătoare era obligată să întocmească planurile cadastrale.

În penultimul paragraf al antecontractului se menționează faptul că în situația în care vânzătoarea nu va întocmi contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, acesta se obligă să restituie dublul sumei plătite.

Prin cererea ce a făcut obiectul dosarului nr. 3427/2006 al Judecătoriei Constanța, SC SRL a solicitat în contradictoriu cu N pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de vânzare-cumpărare pentru imobilul menționat mai sus, iar la termenul din 18.10.2006 și-a modificat acțiunea, în sensul că a solicitat obligarea pârâtei să îi restituie dublul sumei primite ca preț integral al vânzării, adică suma de 20.000.000 ROL, iar ulterior a formulat o cerere de renunțare la judecata cauzei.

Prin antecontractul autentificat sub nr. 1239 din 26.10.2006, de BNPA E, pârâta N s-a obligat să le vândă pârâților I și B terenul situat în extravilanul satului ..., comuna ..., jud. ..., în suprafață de ..., parcela ..., în schimbul sumei de 10.000 lei. Părțile s-au obligat să încheie contractul de vânzare cumpărare până la data de 26.10.2013.

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 432 din 19.03.2013 la BNP V, imobilul mai sus menționat, a fost vândut de către pârâta N, pârâților I și B. În contract se menționează că în cartea funciară este notat prezentul litigiu în favoarea reclamantei SC SRL.

În ceea ce privește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, instanța apreciază aplicabile în speță dispozițiile noului cod civil,  prin raportare la art. 6  Cod civil, precum și la faptul că deși acțiunea are la bază un antecontract încheiat pe vechiul cod, pronunțarea unei asemenea hotărâri se face în temeiul legii în vigoare la data pronunțării, fiind în concret încheiat un nou contract în care instanța suplinește voința părții care refuză să respecte promisiunea de a perfecta contractul de vânzare.

Astfel, în drept, potrivit art. 1279 alin. 3 Cod civil, ce reglementează promisiunea de a contracta, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.

Totodată, în conformitate cu dispozițiile art. 1669 alin. 1 Cod civil, când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.

Din interpretarea coroborată a dispozițiilor art. 1.279 și art. 1.669 din Codul civil rezultă că pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract, trebuie ca partea care cere instanței pronunțarea acestei hotărâri să își fi executat propriile obligații rezultate din promisiune, ca natura contractului să permită pronunțarea unei astfel de hotărâri și ca promisiunea de a contracta să respecte condițiile legii pentru validitatea contractului promis.

În speță, având în vedere că bunul imobil ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare încheiată între părți este reprezentat de un teren situat în extravilanul comunei ..., raportat și la destinația de folosință înscrisă în cartea funciară, instanța este datoare să verifice dacă, potrivit Legii nr.18/1991, categoria de teren extravilan nu ar atrage și incidența unei proceduri de preempțiune.

Astfel, potrivit  art.2 din Legea nr.18/1991, în funcție de destinație, terenurile sunt:

a) terenuri cu destinație agricolă, și anume: terenurile agricole productive - arabile, ...

Din analiza titlului de proprietate nr. 26258/1964, din data de 02.12.2002, emis de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Constanța, instanța reține că imobilul ce face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare este situat în extravilanul Comunei ..., și are destinația de folosință teren arabil, fiind încadrat, potrivit art.2 alin 1 lit a din Legea 18/1991, în teren cu destinație agricolă.

Mai departe, instanța constată totodată incidente dispozițiile Legii 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001.

Astfel, conform art. 5 din Legea 17/2014, că în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare, acțiunea este admisibilă dacă sunt întrunite cumulativ următoarele condiții: antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Codului civil și ale legislației în materie, referitoare la condițiile de valabilitate ale contractului (capacitatea părților, consimțământ valabil exprimat, obiect, cauză); sunt îndeplinite condițiile referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, prevăzute de art. 3, 4 și 9 din Legea nr. 17/2014 (privind existența avizelor specifice eliberate de Ministerul Apărării Naționale și de Ministerul Culturii și a avizului final care atestă parcurgerea procedurii de exercitare a dreptului de preempțiune reglementat prin legea specială, eliberat de structurile teritoriale sau de structura centrală din cadrul Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale), precum și condiția ca imobilul ce face obiectul contractului să fie înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.

Conform art. 3 din Legea nr. 17/2014, terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km față de frontiera de stat și țărmul Mării Negre, către interior, precum și cele situate în extravilan la o distanță de până la 2.400 m față de obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare-cumpărare doar cu avizul specific al Ministerului Apărării Naționale, eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuții în domeniul siguranței naționale, prin structurile interne specializate menționate la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 51/1991 privind securitatea națională a României, cu modificările și completările ulterioare.

Instanța reține că terenul în litigiu se află în extravilanul comunei ..., comună situată pe țărmul Mării Negre, fiind necesar avizul specific al Ministerului Apărării Naționale, pentru înstrăinarea acestuia.

Potrivit art. 4 din Legea nr. 17/2014, înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.

Conform art. 9 din Legea nr. 17/2014, Avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunțării de către instanță a unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafața de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafața de peste 30 de hectare, de către structura centrală.

Prin Decizia nr. 24/2016, ÎCCJ a stabilit că ”procedura instituită de Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, se aplică promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare privind terenuri agricole situate in extravilan, încheiate anterior intrării în vigoare a acestui act normativ și cererilor de chemare în judecată având ca obiect pronunțarea unor hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru asemenea terenuri, introduse pe rolul instanțelor de judecată anterior intrării în vigoare a actului normativ menționat.”.

De asemenea, prin aceeași decizie, ÎCCJ a statuat că ”instanța de judecată, în considerarea normelor imperative menționate, este obligată să verifice ca la momentul pronunțării hotărârii care ține loc de act de vânzare-cumpărare a unui teren agricol situat în extravilan, să fie obținute avizele prevăzute de art. 3 și art. 9 din Legea nr 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, și să fie respectate prevederile art. 4 din același act normativ.”.

Analizând probatoriul administrat în cauză, instanța constată că reclamanta SC SRL nu a făcut dovada obținerii avizului Ministerului Apărării Naționale, nici a  îndeplinirii condițiilor referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, astfel cum prevede art. 5 raportat la art. 3, 4 și 9 din Legea nr.17/2014, motiv pentru care acțiunea privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic nu este întemeiată, urmând a fi respinsă ca atare.

În ceea ce privește cererea de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 432 din 19.03.2013 la BNP V, instanța reține dispozițiile art. 1236 Cod civil, conform cărora, cauza trebuie să existe, să fie licită și morală. Cauza este ilicită când este contrară legii și ordinii publice. Cauza este imorală când este contrară bunelor moravuri.

În fapt, la data de 26.10.2006 între cei trei pârâți din prezenta cauză, s-a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare, având ca obiect imobilul din prezentul litigiu. La acea dată, între reclamantă și pârâta – promitent vânzătoare, se afla pe rolul Judecătoriei Constanța un alt litigiu având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic (ds. nr. 3427/2006). La data de 18.10.2006, reclamanta a depus la dosarul cauzei, prin apărător, cerere de modificare a acțiunii, solicitând instanței să oblige pârâta la plata dublului sumei prevăzute în contract cu titlu de preț (ulterior, reclamanta a renunțat la judecată).

Instanța apreciază că nu se poate reține că pârâții N și pârâții I și B ar fi fost de rea credință la încheierea acestui antecontract din data de 26.10.2006, câtă vreme promitenta cumpărătoare a depus la data de 18.10.2006, o cerere în instanță de modificare a obiectului acțiunii din ”hotărâre care să țină loc de act autentic” în ”pretenții”, solicitând despăgubirea prevăzută de părți în caz de neexecutare de către vânzător a obligației prevăzute în antecontract.

În consecință, instanța apreciază că încheierea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 432 din 19.03.2013 la BNP V, reprezintă în fapt o executare a obligațiilor asumate de părți prin antecontractul autentificat sub nr. 1239 din 26.10.2006, de BNPA E, contract prin care pârâta N s-a obligat să le vândă pârâților I și B terenul situat în extravilanul satului ..., comuna ..., jud. ..., în suprafață de ..., parcela ..., prin act autentic, până la data de 26.10.2013.

Mai mult, instanța reține că înstrăinarea bunurilor litigioase nu este interzisă de lege, în vechiul Cod civil, fiind reglementat retractul litigios, iar în actuala legislație fiind prevăzut expres la art. 39 Cod procedură civilă, situația procesuală a înstrăinătorului și a succesorilor săi. Chiar dacă prezentul litigiu se judecă sub incidența dispozițiilor vechiului cod de procedură civilă, instanța reține că practica judiciară era deja consecventă în ceea ce privește situația dobânditorilor de bunuri litigioase cu titlu particular, instanțele procedând și anterior intrării în vigoare a noului cod de procedură civilă conform celor statuate în prezent în noul cod de procedură civilă.

Totodată, instanța constată că nu au fost încălcate norme privind ordinea publică și nici nu există indicii privind încălcarea bunelor moravuri.

Susținerea reclamantei că acest contract s-a încheiat contrar bunelor moravuri și cu rea credință, întrucât cumpărătorii știau de existența litigiului, nu poate fi avut în vedere de instanță, întrucât, pe de o parte, încheierea acestui contract reprezintă îndeplinirea unor obligații asumate de părți prin antecontractul din 26.10.2006, iar, pe de altă parte, cumpărătorii și-au asumat riscul cumpărării unui bun litigios, în contract fiind menționat faptul că în cartea funciară este notat prezentul litigiu.

Având în vedere aceste aspecte și dispoziții legale, reținând că reclamanta nu a dovedit existența unei cauze ilicite sau imorale la încheierea contractului de vânzare cumpărare, instanța va respinge și acest capăt de cerere, ca neîntemeiat.

În ceea ce privește cheltuielile de judecată, instanța reține dispozițiile art. 274 Cod civil, conform cărora, partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată.

În consecință, instanța va respinge, ca neîntemeiate, pe de o parte, cererea reclamantei de obligare a pârâților la plata cheltuielilor de judecată, având în vedere că aceasta a căzut în pretenții, iar pe de altă parte, va respinge cererile pârâților de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, având în vedere faptul că nu există la dosar dovezi privind efectuarea unor asemenea cheltuieli.

Astfel, chitanța depusă la fila 50 dosar, reprezintă taxă de timbru aferentă cererii reconvenționale, depusă de pârâta Necula Gheorghița, care a fost disjunsă – dosar 14834/212/2012/a1.

De asemenea, instanța nu poate avea în vedere susținerile orale formulate de apărătorul pârâtei B, în sensul că solicită cheltuieli pe cale separată, atâta vreme cât prin cererea inițială s-au solicitat cheltuieli de judecată, iar apărătorul nu a prezentat un mandat special din care să rezulte că poate să efectueze acte de dispoziție, respectiv să renunțe la un capăt de cerere.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE

Respinge cererea formulată de reclamanta S.C. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta N,  având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, ca neîntemeiată.

Respinge cererea formulată de reclamanta S.C. S.R.L. cu în contradictoriu cu pârâții N, B și I, având ca obiect constatare nulitate absolută contract de vânzare cumpărare, ca neîntemeiată.

Respinge cererile pârâților N și B de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiate.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 25.07.2017.

PREȘEDINTE, GREFIER,

Domenii speta

Spete similare