Evacuare pentru lipsă titlu. Pârât aflat în procedura insolvenţei

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Vaslui, la data de 10.05.2018, sub dosar nr. 3841/333/2018,

reclamanta TRC SA(fosta R SA)., a solicitat, în contradictoriu cu pârâta B SRL, prin administrator judiciar

E.M.I. Vaslui – Cabinet individual de insolvenţă A.R., evacuarea acesteia din imobilul situat în mun. Vaslui,

str. ….., nr. ., jud. Vaslui, precum și obligarea acesteia la predarea spaţiului în suprafaţă de 205,31 mp în

stare bună de folosinţă, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că este proprietara imobilului din care se solicită

evacuarea pârâtei, astfel cum rezultă din extrasul de Carte funciară eliberat de OCPI Vaslui. Între părţi a

fost încheiat un contract de locaţiune cu nr. ……… din data de 18.07.2014, prelungit prin actul adiţional nr. 1

din 17.08.2016, contract care a încetat prin reziliere unilaterală datorită neachitării de către pârâtă a

chiriei şi utilităţilor începând cu luna martie 2017 în cuantum de 23.809,44 lei, sumă cu care reclamanta s-a

înscris în dosarul nr. …….. aflat pe rolul Tribunalului Vaslui.

Mai arată reclamanta că a notificat pârâta în mai multe rânduri să părăsească imobilul menţionat, însă aceasta

refuză să se conformeze.

Arată, de asemenea, reclamanta că deţinerea abuzivă de către pârâtă a spaţiului o afectează prin aceea că

debitul datorat să măreşte continuu, dar şi prin aceea că, neavând acces, în acest imobil nu poate lua măsurile

necesare pentru paza, siguranţa, securitatea bunurilor împotriva incendiilor, dezastrelor de orice fel, a

măsurilor pentru sănătatea şi siguranţa cetăţenilor.

În drept, au fost invocate prevederile art. 1033-1047 Cod procedură civilă.

În dovedire, reclamanta a propus proba cu înscrisuri, depunând, totodată, la dosar înscrisuri, certificate

pentru conformitate cu originalul.

Cererea de chemare în judecată a fost taxată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 100 lei conform

chitanţei depuse la fila 6.

Legal citată, la data de 10.07.2018 pârâta a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia necompetenţei

materiale a Judecătoriei Vaslui, competenţa aparţinând Tribunalului Vaslui în temeiul art. 41 alin. 1 al Legii

nr. 85/2014. De asemenea, a invocat excepţia inadmisibilităţii acţiunii arătând că potrivit art. 75 alin. 1

teza I din Legea nr. 85/2014 de la data deschiderii procedurii insolvenţei se suspendă de drept toate acţiunile

judiciare şi extrajudiciare sau măsurile de executare silită pentru realizarea creanţelor asupra averii

debitorului.

Susţine pârâta că finalitatea acţiunii promovate de reclamantă este aceea a declanşării procedurii de executare

silită împotriva pârâtei, fapt care nu se poate realiza datorită declanşării procedurii prevăzute de Legea nr.

85/2014, ceea ce face ca acţiunea să fie inadmisibilă.

Mai susţine pârâta că, pe fond, acţiunea este nefondată având în vedere dispoziţiile art. 77 alin. 1 din Legea

nr. 85/2014 care prevăd că furnizorii de servicii, electricitate, gaze naturale, apă, servicii telefonice sau

alte asemenea, nu pot, în perioada de observaţie şi în perioada de reorganizare, să schimbe, să refuze sau să

întrerupă temporar un astfel de serviciu către debitor sau averea acestuia, în cazul în care acesta are

calitatea de consumator captiv, potrivit legii. Aşadar, arată pârâta că, în acest moment, în procedura de

insolvenţă, este în perioada de observaţie, iar evacuarea din spaţiu ar produce întreruperea activităţii

acesteia.

În apărare, pârâtul a ataşat înscrisuri.

La data de 19.10.2018 reclamanta a depus la dosar note scrise prin care a solicitat respingerea excepţiilor

invocate de către pârâtă, arătând că Judecătoria Vaslui este competentă material în temeiul art. 1034 şi urm.

Cod procedură civilă. De asemenea, a susţinut că acţiunea este admisibilă, obiectul acţiunii fiind evacuarea

din spaţiul deţinut fără titlu şi nu obligarea pârâtei la plata chiriei.

De asemenea, susţine reclamanta că pârâta nu se încadrează în noţiunea de consumator captiv, iar reclamanta nu

este furnizor de servicii, astfel că nu sunt aplicabile prevederile art. 77 alin. 1 din Legea nr. 85/2014.

Prin încheierea de şedinţă din data de 24.10.2018 instanţa a respins excepţia necompetenţei materiale a

Judecătoriei Vaslui, excepţia inadmisibilităţii acţiunii, precum şi cererea de suspendare a cauzei în temeiul

art. 75 alin. 1 din Legea nr. 85/2014, pentru motivele acolo arătate.

În cursul cercetării judecătoreşti, instanța a încuviințat proba cu înscrisuri pentru ambele părţi.

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:

În fapt, reclamanta este proprietara imobilului în suprafaţă de 205,31 mp situat în mun. Vaslui, str. ………., nr.

….., jud. Vaslui în temeiul certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria M12

nr. 0073 (fila 13), astfel cum reiese şi din extrasul de Carte funciară pentru informare aflat la fila 11

dosar.

Între părţi s-a încheiat contractul de închiriere nr. …….. din data de 18.07.2014, prin care reclamanta a

închiriat pârâtei imobilul menţionat mai sus, în schimbul unei chirii lunare. Contractul a fost încheiat pe o

perioadă de doi ani cu începere de la data de 01.06.2014 şi până la data de 31.05.2016. La data de 17.08.2016

părţile au încheiat actul adiţional nr. 1 la contractul de închiriere menţionat prin care au prelungit perioada

contractuală cu încă patru ani, cu începere de la data de 01.06.2016-3.05.2020.

Ca urmare a nechitării chiriei lunare şi a utilităţilor aferente spaţiului închiriat, la data de 01.08.2017

reclamanta a emis notificarea nr. …………, prin care pârâta a fost somat să achite suma restantă de 25.710,64 lei,

iar în caz de neplată a notificat rezilierea contractului de închiriere începând cu data de 15.08.2017, în

temeiul art. 16.1 din contractul de închiriere. Prin aceeaşi notificare, pârâta a fost somată să elibereze

spaţiul începând cu data de 25.08.2017, ora 11.

Pârâta a fost notificată şi prin intermediul BEJ B.F.să elibereze spaţiul şi ă predea folosinţa imobilului în

suprafaţă de 205,31 mp situat în mun. Vaslui, str……….., nr……, jud. Vaslui, în termen de 5 zile de la primirea

notificării, astfel cum reiese din notificarea nr. 201/01/04/788 din 02.05.2018 (filele 9-10).

De asemenea, reclamanta a depus la dosar facturi şi situaţii de plată pentru a face dovada nerespectării

obligaţiei contractuale de plată a chiriei şi a utilităţilor aferente.

În drept, potrivit art. 1.038 Cod procedură civilă atunci când proprietarul unui imobil dorește să îl evacueze

pe ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris

ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de

la comunicarea notificării.

De asemenea, conform art. 1.040 Cod procedură civilă dacă ocupantul notificat refuză să evacueze imobilul și a

pierdut dreptul său de a folosi imobilul, locatorul poate solicita instanței să dispună evacuarea imediată,

pentru lipsă de titlu.

În temeiul art. 16.1 din Contractul de închiriere nr. ……….. din data de 18.07.2014, încheiat între părţi, „în

cazul în care locatarul nu-şi îndeplineşte oricare dintre obligaţiile prevăzute în secţiunile 4,6,10,12,14 şi

26 şi/sau oricare altă obligaţie considerată ca fiind substanţială sau le îndeplineşte în mod necorespunzător,

locatorul trebuie să notifice locatarul de neîndeplinirea obligaţiilor contractuale. Dacă locatarul nu-şi

îndeplineşte aceste obligaţii în termen de 15 zile de la primirea notificării, locatorul va fi îndreptăţit să

rezilieze prezentul contract”. În temeiul art. 1.796 Cod civil obligaţia de plată a chiriei este o obligaţie

principală şi esenţială în contractul de închiriere.

Conform art. 1.552 Cod civil „(1) Rezoluţiunea sau rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea

scrisă a debitorului atunci când părţile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori

când acesta nu a executat obligaţia în termenul fixat prin punerea în întârziere. (2) Declaraţia de rezoluţiune

sau de reziliere trebuie făcută în termenul de prescripţie prevăzut de lege pentru acţiunea corespunzătoare

acestora”.

Potrivit art. 1.553 Cod civil „(1) Pactul comisoriu produce efecte dacă prevede, în mod expres, obligaţiile a

căror neexecutare atrage rezoluţiunea sau rezilierea de drept a contractului. (2) În cazul prevăzut la alin.

(1), rezoluţiunea sau rezilierea este subordonată punerii în întârziere a debitorului, afară de cazul în care

s-a convenit că ea va rezulta din simplul fapt al neexecutării. (3) Punerea în întârziere nu produce efecte

decât dacă indică în mod expres condiţiile în care pactul comisoriu operează”.

Prin notificarea nr. ………………………., pârâtei i s-a adus la cunoştinţă rezilierea contractului de închiriere

încheiat între părţi începând cu data de 15.08.2017, în temeiul art. 16.1 din contractul de închiriere, în

condiţiile în care nu achită în termen de 15 zile de la comunicare chiria şi utilităţile restante în cuantum de

25.710,64 lei. Prin aceeaşi notificare, pârâta a fost somată să elibereze spaţiul începând cu data de

25.08.2017, ora 11. Or, pârâta nu a făcut dovada achitării de bunăvoie a chriei şi utilităţilor restante.

În ceea ce priveşte susţinerile pârâtei potrivit cărora în cauză sunt aplicabile prevederile art. 77 alin. 1

din Legea nr. 85/2014, instanţa urmează să le respingă ca neîntemeiate, contractul de închiriere încheiat între

părţi neînscriindu-se în categoria contractelor de furnizare de servicii enumerate de acest articol.

Constatând că sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1.034 şi urm. Cod procedură civilă, contractul de

locaţiune dintre părţi încetând prin reziliere unilaterală, iar pârâta ocupând în prezent imobilul situat în

mun. Vaslui, str. ………, nr. ……, jud. Vaslui fără drept, instanţa va admite acţiunea reclamantei şi, în

consecinţă, va dispune evacuarea pârâtei din imobilul în suprafaţă de 205,31 mp situat în mun. Vaslui, str.

……….., nr. ………, jud. Vaslui şi predarea acestuia către reclamantă.

Având în vedere soluţia de admitere a acţiunii, precum şi dispoziţiile art. 453 Cod procedură civilă, instanţa

va admite şi cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata către reclamantă a sumei de 100 lei cu titlu de

cheltuieli de judecată, reprezentând taxă de timbru.

Domenii speta

Spete similare