Rezolutiune antecontract de vanzare-cumparare. Contract de mandat. Incetare

Prin sentinţa civilă pronunţată de prima instanta a fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul CF, în contradictoriu cu pârâţii PN şi PE.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a reţinut că prin prezenta acţiune reclamantul solicită rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare semnat de părţi şi inserat în procura specială autentificată sub nr. .../.....2015 de către SPN IN şi CI, precum şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, respectiv restituirea sumei de 10500 euro la cursul de schimb din momentul restituirii sumei datorate, suma reprezentând preţul plătit de reclamant, precum şi restituirea sumei de 480 RON, reprezentând impozitul pe teren plătit de reclamant, sume ce urmează a fi restituite de către pârâţi şi actualizate cu dobânda legală până la data plăţii efective şi integrale a sumelor solicitate.

Instanţa a reţinut că la data de 05.11.2015 reclamantul a încheiat cu pârâţii un înscris intitulat Procură specială autentificata prin care reclamantul a fost împuternicit să facă în numele pârâţilor toate demersurile necesare în vederea întocmirii documentaţiei cadastrale şi a înscrierii în Cartea Funciară a imobilului, pe numele lor, demers absolut necesar pentru realizarea ulterioară a vânzării.

Totodată, prin acelaşi act reclamantul a fost împuternicit de către pârâţi să-şi vândă sieşi imobilul – teren în suprafaţă de 53250 mp, situat în extravilanul comunei S., la preţul de 10500 euro, preţ pe care pârâţii au declarat că l-au primit integral la data autentificării procurii.

Din împrejurarea că pârâţii au declarat că, la data autentificării procurii au primit integral preţul vânzării, vânzare pe care reclamantul a fost împuternicit să şi-o facă singur, rezultă că actul dintre părţi cuprinde două contracte: unul de mandat şi un  antecontract de vânzare-cumpărare prin care pârâţii au înţeles să se oblige să vândă reclamantului terenul extravilan arabil în suprafaţă de 53250 mp.

Reclamantul solicită rezoluţiunea  doar cu privire la antecontractul de vânzare cumpărare şi repunerea părţilor în situaţia anterioară respectiv restituirea preţului plătit.

Rezoluţiunea este desfiinţarea contractului pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiilor asumate în cadrul unui contract sinalagmatic, cu executare dintr-odată.

Pentru admiterea actiunii avand ca obiect rezolutiunea unui contract se cer indeplinite urmatoarele conditii: una dintre parti sa nu-si fi executat obligatiile sale, neexecutarea sa fi fost imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatia.

Noul Cod civil, a inserat in art.1564 alin.1, dispozitia conform careia contractul desfiintat prin rezolutiune se considera ca nu a fost niciodata incheiat. Daca prin lege nu se prevede altfel, fiecare parte este tinuta, in acest caz, sa restituie celeilalte parti prestatiile primite.

Aşadar, doar partea care şi-a îndeplinit obligaţiile asumate poate să ceară rezoluţiunea contractului dacă partea cealaltă nu şi-a îndeplinit la rândul său în mod culpabil obligaţia asumată.

Analizând acţiunea prin prisma acestor elemente,  instanţa a constatat că nu se poate reţine în sarcina pârâţilor neîndeplinirea obligaţiei de a vinde reclamantului terenul.

Pentru realizarea acestei obligaţii pârâţii au împuternicit chiar pe reclamant să o aducă la îndeplinire, adică să facă vânzarea către sine însuşi, iar mai înainte de vânzare să întocmească documentaţia cadastrală şi să obţină înscrierea în cartea funciară a imobilului. Împrejurarea că reclamantul nu a reuşit să îşi ducă la îndeplinire mandatul şi să realizeze vânzarea, nu este imputabila pârâţilor şi nu poate să ducă la rezoluţiunea antecontractului de vânzare cumpărare.

Părţile au stabilit şi un termen pentru mandat respectiv până la 05.11.2019, termen până la care reclamantul poate să continue să facă toate demersurile în vederea îndeplinirii mandatului şi realizării vânzării către sine.

Împrejurarea că există o carte funciară pentru imobil şi că în acesta figurează doi proprietari nu reprezintă o  împrejurare imputabila pârâţilor.

Aceştia au dovedit că au fost de bună credinţă, că au dobândit bunul la licitaţie publică  prin procesul verbal de adjudecare

Reclamantul de bună voie şi-a asumat obligaţia de a face toate demersurile să întocmească documentaţia cadastrală şi să obţină înscrierea în cartea funciară a imobilului, iar apoi să realizeze vânzarea către sine. A acceptat să încheie un act şi să plătească o sumă de bani, fără să fi cerut în prealabil un certificat de informare de la Cartea Funciară prin care să verifice situaţia juridică a terenului. Rezultă deci că în mod benevol a acceptat situaţia şi s-a angajat să o rezolve, condiţii în care nu poate să pretindă că pârâţii nu şi-au îndeplinit vreo obligaţie şi că s-ar impune rezoluţiunea contractului încheiat.

Ba mai mult, din împrejurarea că reclamantul s-a obligat să facă demersuri să întocmească documentaţia cadastrală şi să obţină înscrierea în cartea funciară a imobilului, rezultă că atât pârâţii vânzători cât şi reclamantul cumpărător au cunoscut la momentul încheierii actului situaţia reală şi problemele existente la cartea funciară, iar reclamantul şi-a asumat rezolvarea lor prin demersurile juridice potrivite.

Reclamantul nu dovedeşte care au fost demersurile pe care le-a făcut, nici că au fost epuizate demersurile care se puteau face  din punct de vedere juridic, iar pe de altă parte mandatul nu a ajuns la final, având termen 05.11.2019.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul CF, solicitând admiterea apelului, anularea hotărârii atacate şi rejudecând, admiterea cererii introductive astfel cum a fost formulată.

Arată că, deşi instanţa de fond a reţinut  că pârâţii au dovedit că au fost de bună- credinţă, au dobândit bunul la licitaţie publica prin procesul verbal de adjudecare nu acelaşi lucru se poate spune despre aceştia la momentul la care au vândut acest teren mai departe către reclamant, ştiind că este imposibila intabularea având in vedere ca anterior solicitaseră un extras de carte funciara din care reieşea că suprafaţa de teren cumpărată la licitaţie era in realitate un bun comun al soţilor D., asigurându-i la acel moment ca toate actele erau în regula si ca reclamantul nu avea de îndeplinit decât o simpla formalitate de a intabula acest teren.

Mai arată că reclamantul şi-a asumat obligaţia de a face toate demersurile sa întocmesc documentaţia cadastrală şi sa obţină înscrierea în cartea funciara a imobilului, iar apoi să realizeze vânzarea tocmai în considerarea celor mai sus arătate, respectiv ca acel teren fusese dobândit de pârâţi prin vânzare la licitaţie publică si nu ar fi trebuit sa existe niciun impediment la perfectarea actelor si ca urmare a asigurărilor pârâţilor despre finalitatea urmărită prin încheierea acelui antecontract.

Reţinerea instanţei că reclamantul s-a obligat să facă demersuri să întocmească documentaţia cadastrală şi să obţină înscrierea în cartea funciara a imobilului, de unde rezulta că, atât pârâţii vânzători cât şi reclamantul cumpărător au cunoscut la momentul încheierii actului situaţia reală si problemele existente la cartea funciară, este greşită.

Reclamantul menţionează că şi-a asumat rezolvarea acestei probleme juridice prin niciun alt mijloc juridic care sa presupună avansarea unor cheltuieli considerabile din partea mea ci doar prin solicitarea adresata OCPI în vederea intabulări suprafeţei de teren ce face obiectul litigiului de faţă, solicitare care a fost respinsa aşa cum rezulta din actele depuse la dosarul cauzei. Mai mult decât atât mandatul fiind unul cu titlu gratuit este de la sine înţeles că excludea din start avansarea altor cheltuieli decât cele strict necesare intabulării terenului.

Intimaţii au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului formulat arătând că soluţia anulării hotărârii instanţei de fond se poate pronunţa numai în cazurile prevăzute de art. 480 alin. 3, 4, 5 şi 6 CPC.

Se arată că apelantul a cunoscut situaţia reală a terenului şi problemele existente în cauză, în acest sens asumându-şi efectuarea tuturor demersurilor legale în cauză.

Arată că situaţia juridică a terenului este publică, iar extrasul de carte funciară nu a fost solicitat de către apelant.

Solicită respingerea apelului şi menţinerea ca temeinică şi legală a hotărârii pronunţate.

Deliberând asupra apelului formulat, Tribunalul reţine următoarele:

Apelantul critică soluţia instanţei de fond arătând că intimaţii la momentul la care au vândut acest teren mai departe către reclamant, ştiind că este imposibila intabularea având in vedere ca anterior solicitaseră un extras de carte funciara din care reieşea că suprafaţa de teren cumpărată la licitaţie era in realitate un bun comun al soţilor D., nu au fost de bună-credinţă.

Tribunalul apreciază că în cauză nu prezintă niciun fel de relevanţă juridică susţinerea apelantului.

Astfel, aşa cum a reţinut şi instanţa de fond, conform înscrisului aflat la fila 19 dosar fond, la data de 05.11.2015 apelantul reclamant a încheiat cu pârâţii un înscris intitulat Procură specială autentificată de către SPN IN si CI, prin care apelantul reclamant a fost împuternicit să facă în numele intimaţilor pârâţi toate demersurile necesare în vederea întocmirii documentaţiei cadastrale şi a înscrierii în Cartea Funciară a imobilului, pe numele lor, demers absolut necesar pentru realizarea ulterioară a vânzării, prin acelaşi înscris apelantul reclamant fiind împuternicit de către pârâţi să-şi vândă sieşi imobilul – teren, la preţul de 10.500 euro, preţ pe care intimaţii pârâţi au declarat că l-au primit integral la data autentificării procurii.

Apelantul reclamant a iniţiat demersul judiciar în faţa instanţei de fond, solicitând rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din cuprinsul Procurii speciale autentificată.

Potrivit art. 1549 (1) C. civ.: „Dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum şi la daune-interese, dacă i se cuvin. (2) Rezoluţiunea poate avea loc pentru o parte a contractului, numai atunci când executarea sa este divizibilă. De asemenea, în cazul contractului plurilateral, neîndeplinirea de către una dintre părţi a obligaţiei nu atrage rezoluţiunea contractului faţă de celelalte părţi, cu excepţia cazului în care prestaţia neexecutată trebuia, după circumstanţe, să fie considerată esenţială. (3) Dacă nu se prevede altfel, dispoziţiile referitoare la rezoluţiune se aplică şi în cazul rezilierii.”

Ca atare, rezoluţiunea judiciară a fost definită în literatura de specialitate ca fiind o sancţiune civilă pentru neexecutarea culpabilă a unui contract sinalagmatic.

Rezoluţiunea poate fi dispusă de instanţă, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptăţită.

Astfel, la solicitarea persoanei îndreptăţite, instanţa de judecată poate dispune rezoluţiunea, în cazul în care partea interesată face dovada neexecutării culpabile a obligaţiilor celeilalte părţi.

Raportat la dispoziţiile art. 1549 C. civ. coroborate cu art. 1516 şi art. 1551 C. civ., pentru a se dispune rezoluţiunea, trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: a) neexecutarea fără justificare a obligaţiei de către debitor, conform art. 1549 alin. 2 C. civ., b) neexecutarea să nu fie imputabilă creditorului potrivit art. 1517 C. civ., c) neexecutarea să aibă o anumită însemnătate sau gravitate, d) punerea în întârziere a debitorului.

În ceea ce priveşte prima condiţie necesară pentru a se dispune rezoluţiunea convenţiei intervenite între părţi, respectiv, neexecutarea fără justificare a obligaţiei de către debitor Tribunalul constată că aceasta nu este îndeplinită în cauză.

Astfel, în cauză apelantul se prevalează de faptul că, a încercat ulterior încheierii procurii în cauză să intabuleze suprafaţa de teren în cartea funciară însă, având în vedere că în cartea funciară figurează ca proprietari tabulari DI si DL, procesul verbal de adjudecare nu este opozabil proprietarului tabular DL şi ca atare nu se poate intabula terenul.

Potrivit convenţiei a cărei rezoluţiune este solicitată în cauză, între părţi a intervenit şi un contract de mandat prin care mandatarul a fost împuternicit, conform voinţei părţilor, „să facă orice cereri şi declaraţii, să se adreseze oricăror autorităţi persoane fizice sau juridice, inclusiv Primăria S., pentru îndeplinirea prevederilor legii 17/2014, efectuând toate demersurile necesare în vederea respectării prevederilor legii menţionate mai sus, putând depune şi solicita orice document în acest sens”.

De asemenea, în contract se precizează că „în vederea executării prezentului mandat, mandatarul nostru va face orice fel de cereri şi declaraţii necesare, ne va reprezenta cu depline puteri în faţa oricăror persoane fizice sau instituţii implicate în relizarea prezentului mandat (primăria competentă-direcţia de impozite şi taxe locale, ANCPI-OCPI competent, Biroul notarial, etc.), va solicita şi va ridica orice document necesar, va solicita notarului public obţinerea extrasului de carte funciară pentru autentificare, va depune actele de proprietate precum şi toate docuemntele solicitate pentru încheierea contractului de vânzare, va negocia toate clauzele contractului de vânzare, va declara că sunt de acord cu transmiterea proprietăţii cu toate atributele sale şi cu intabularea dreptului de proprietate pe numele cumpărătorului, va achita taxele şi impozitele aferente, semnând în numele meu şi pentru mine contractul de vânzare, precum şi oriunde trebuinţa o cere, semnătura lui fiindu-ne pe deplin opozabilă”.

În contract, se menţionează că mandatul este cu titlu gratuit, transmisibil şi valabil până la data de 05.11.2019.

Potrivit art. 2009 C. civ., mandatul este contractul prin care o parte, numită mandatar, se obligă să încheie unul sau mai multe acte juridice pe seama celeilalte părţi, numită mandant. Mandatul poate fi cu titlu gratuit, ca în prezenta cauză, ori cu titlu oneros, şi de asemenea se poate stipula o durată a mandatului pe cale convenţională, sau în caz contrar durata acestuia va fi de maxim trei ani de la încheierea lui.

Ca atare, părţile stipulând un termen pe cale convenţională, mandatul care face obiectul cauzei va înceta la data prevăzută de părţi, respectiv 05.11.2019.

În condiţiile date, apelantul este obligat să încheie în numele şi pe seama mandanţilor actele juridice pentru a căror încheiere a primit împuternicire, în limitele prescrise de mandatul încheiat.

Raportat la dispoziţiile art. 2018 alin. 1 C. civ., în executarea mandatului, mandatarul, apelant din prezenta cauză trebuie să manifeste diligenţa pe care o depune şi în privinţa propriilor afaceri.

În concluzie, având în vedere voinţa părţilor, aşa cum se concretizează în Procura specială autentificată, apelantul din prezenta cauză a fost împuternicit să îndeplinească toate operaţiunile necesare pentru încheierea contractului de vânzare, şi ca atare, în cauză nu se poate reţine culpa intimaţilor pentru o astfel de neexecutare, având în vedere că mandatul încheiat nu a încetat.

Din perspectiva celor menţionate mai sus, Tribunalul reţine că nu mai prezintă relevanţă juridică analiza îndeplinirii celorlalte condiţii pentru a se dispune rezoluţiunea şi de asemenea, nu prezintă relevanţă juridică nici susţinerea apelantului privind lipsa bunei-credinţe a inţimaţilor la data încheierii convenţiei şi respectiv neasumarea efectuării unor cheltuieli considerabile din partea apelantului.

Faţă de cele menţionate mai sus, în temeiul art. 480 alin. 1 CPC, Tribunalul a respins apelul,  ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare