Revendicare imobiliară. Încheierea unui contract de donatie a unui teren. Decesul donatorului imediat după semnarea acestui contract. Instrăinarea terenului de către sotia donatorului cu ignorarea actului de donatie. Neîmplinirea termenului de 5 ani.

Evaluând toate dispoziţiile legale aplicabile în spe?ă, s-a stabilit că nu poate fi opusă nici o situaţie de stingere a acţiunii în revendicare formulate de donatar, ca fiind adevăratul titular al dreptului de proprietate; că nu a operat încetarea clauzelor contractului de donaţie (nefiind posibilă renunţarea donatarului la drepturile dobândite prin acceptare expresă în actul solemn); că înscrierea în cartea funciară a drepturilor intimatei pârâte şi ulterior, a intimaţilor pârâţi a fost făcută fără cauză legitimă, dreptul de proprietate înstrăinat nefiind în patrimoniul vânzătorului; că în comparare de titluri, intimaţii nu se pot întemeia în acest caz pe bună credinţă ori pe alte aspecte irelevante în raport de dreptul de proprietate anterior, valid, al reclamantului.Astfel, decizia recurată este supusă reformării, în raport de dispoziţiile art. 488 alin. 1 pct. 8 cod procedură civilă (casare când hotărârea a fost dată cu aplicarea greşită a normelor de drept material).

Art. 931 alin. 1 cod civil

Art. 488 alin. 1 pct. 8 cod procedură civilă

Situaţia de fapt. Premisele declanşării litigiului.

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanţa la 10.10.2016, reclamantul [...] a solicitat instanţei să dispună obligarea pârâtei [...] să-i lase reclamantului, în deplină proprietate şi posesie, terenul intravilan situat în [...], sat [...], în suprafaţă totală de 2.000 m2, situat în parcela A 504/43, sola 100, în suprafaţă de 1.000 m2, respectiv în parcela A 504/44, sola 100, în suprafaţă de 1.000 m2, având următoarele vecinătăţi: la nord-proprietatea lui [...], la vest-moştenitorii lui [...], la sud - [...] şi la est - moştenitorii lui [...], cu cheltuieli de judecată.

Reclamantul a arătat că prin Titlurile de proprietate nr. 18401/74/24.02.1993 şi nr. 18401/75/24.02.1993 emise de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Constanţa a fost reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 10.000 m2 ce a aparţinut autorilor [...] şi [...].

Moştenitorii legali ai autorilor [...] şi [...] sunt cele cinci persoane menţionate pe Titlurile de proprietate şi anume [...], [...] (tatăl reclamantului), [...] (soţul pârâtei), [...] şi [...].

Prin contractul de donaţie înregistrat sub nr. 59/08.01.1999 la B.N.P. [...], [...] a donat tatălui reclamantului, [...], cota sa de 1/5 din terenul având suprafaţa totală de 10.000 m2, situat în extravilanul satului [...], comuna [...], compus din parcelele A504/11-sola 100, parcela A504/43-sola 100, parcela A504/12-sola 100 şi parcela A 504/44-sola 100, donaţia fiind făcută cu scutire de raport.

Donatorul [...] a decedat după semnarea acestui contract, în octombrie 2004; ulterior, prin sentinţa civilă nr. 3767/29.02.2008 a Judecătoriei Constanţa s-a dispus ieşirea din indiviziune asupra terenului menţionat de pe urma autorilor comuni, fără însă să aibă în vedere această donaţie. În aceste condiţii, cota succesorală de 1/5 a fost atribuită pârâtei [...], soţia supravieţuitoare a unchiului [...], care a ascuns instanţei existenţa donaţiei. Tatăl reclamantului a încercat ulterior să discute cu pârâta, dar nu s-a ajuns la o înţelegere.

Reclamantul, în calitate de fiu, este unicul moştenitor al lui [...], după cum rezultă din certificatul de moştenitor nr. 26/20.11.2012 emis de B.N.P. [...].

Pârâta refuză în continuare să recunoască această donaţie, care nu a fost niciodată revocată, iar reclamantul - în calitate de unic moştenitor al defunctului donatar - nu se poate bucura de atributele dreptului său de proprietate.

În drept, s-au invocat art. 555 şi urm. C. civil, art. 563, 566 C. civil.

Pârâta a invocat prin întâmpinare faptul că nu a avut niciodată cunoştinţă despre existenţa actului de donaţie făcut de soţ către [...], după cum nu ar fi cunoscut nici existenţa procesului de partaj, întrucât adresa sa este greşit indicată - ceea ce înseamnă că nu poate fi considerată de rea-credinţă. A mai susţinut că nici [...] nu a comunicat instanţei de partaj existenţa donaţiei, fiind de acord să i se atribuie doar terenul corespunzător cotei de 1/5 şi nu 2/5. Deşi contractul de donaţie a fost depus la dosarul de partaj, nici instanţa şi nici părţile nu l-au luat în considerare, iar donatarul a fost de acord ca terenul corespunzător acestei cote să-i fie atribuit lui [...], moştenitor al lui [...].

Terenul în litigiu nu putea să facă parte din moştenirea lui [...], pentru că el era atribuit după realizarea partajului către [...].

Faptul că autorul reclamantului nu s-a considerat proprietar asupra terenului deţinut de pârâtă rezultă din atitudinea acestuia manifestată în procesul de partaj, întrucât a fost de acord ca pârâtei să-i fie atribuită suprafaţa de 2.000 m2.

Dacă s-ar accepta că reclamantul se legitimează drept proprietar în temeiul contractului de donaţie, este evident că nu poate proba decât dreptul de proprietate asupra unei cote indivize dintr-un teren de 10.000 m2, nu şi dreptul de proprietate asupra terenului de 2.000 m2, deţinut de pârâta [...] şi întabulat în favoarea acesteia.

Pârâta a mai susţinut că la data de 08.11.2016, fără să aibă cunoştinţă despre existenţa donaţiei şi a procesului de partaj, a înstrăinat bunul prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3176/08.11.2016 la B.N.P. [...], către [...] şi [...], dreptul de proprietate asupra terenului ce face obiectul litigiului, în suprafaţă de 2.000 m2 din acte şi 1.820 m2 din măsurători.

Prin precizările depuse la data de 10.02.2017, reclamantul şi-a modificat acţiunea, în sensul că a solicitat introducerea în cauză a pârâţilor [...] şi [...] în cadrul acţiunii în revendicare, solicitând totodată şi anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3176/08.11.2016 la B.N.P. [...].

În subsidiar, s-a solicitat obligarea pârâţilor în solidar la plata către reclamant a contravalorii terenului în suprafaţă de 2.000 m2, cu cheltuieli de judecată.

Reclamantul a argumentat că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3176/08.11.2016 la B.N.P. [...], s-a dorit fraudarea intereselor sale, iar intenţia frauduloasă rezultă din preţul foarte mic al terenului trecut în contract.

Reclamantul mai arată că a încercat să noteze un alt dosar la Oficiul de Cadastru, iar încheierea de respingere a fost comunicată şi pârâtei [...], fapt ce a determinat-o pe aceasta să încheie contractul de vânzare-cumpărare.

La dosarul instanţei de fond au depus întâmpinare pârâţii [...] şi [...], prin care au solicitat respingerea acţiunii, cu cheltuieli de judecată.

Pârâţii susţin că preţul menţionat în contract este de 1.000 euro şi corespunde preţului evidenţiat în Studiile de evaluare pentru uzul notarilor publici, nefiind un preţ derizoriu.

Pârâţii arată că sunt dobânditori de bună credinţă, astfel cum această noţiune este definită prin art. 901 alin. 2 C. civil.

Conform acestui text de lege, buna credinţă reprezintă credinţa dobânditorului dreptului tabular că antecesorul său avea toate însuşirile cerute de lege pentru a-i transmite acel drept, buna credinţă fiind în această situaţie creatoare de drepturi, în sensul că dobânditorul cu titlu oneros al unui drept real imobiliar pe care l-a înscris în cartea funciară va fi considerat titularul acelui drept chiar dacă, ulterior înscrierii dreptului în favoarea sa, s-a dispus radierea dreptului autorului său tabular.

S-a argumentat că, dacă s-ar aprecia că titlul reclamantului este unul valabil, atunci trebuie avut în vedere că titlul ambelor părţi provine de la acelaşi autor, deci va avea prioritate titlul care este mai întâi intabulat, adică al pârâţilor.

Reclamantul nu poate face dovada întinderii dreptului şi nici că terenul revendicat este acela pentru care se pretinde proprietar, de vreme ce din certificatul de moştenitor nr. 19/30.09.2015 eliberat de B.N.P. [...] reiese că terenul revendicat nu face parte din masa succesorală.

În cauză s-a administrat şi proba cu interogatoriu, iar în data de 05.02.2018 s-a depus raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de expert [...].

Soluţiile instanţelor devolutive.

Prin sentinţa civilă nr. 10051/09.10.2018 pronunţată de Judecătoria Constanţa s-a admis în parte acţiunea reclamantului, astfel cum a fost completată, în sensul că pârâţii [...] şi [...] au fost obligaţi să lase reclamantului, în deplină proprietate şi posesie, imobilul teren intravilan în suprafaţă de 1.820 m.p. situat în comuna [...], sat [...], judeţul Constanţa, parcela A504/43 şi A 504/44-lot 2, având vecinătăţile: …

S-a respins capătul de cerere având ca obiect anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3176/08.11.2016 al B.I.N. [...], ca nefondat.

Instanţa a obligat pe pârâţi şi la suportarea cheltuielilor de judecată, de 3.381,65 lei taxă judiciară de timbru şi 1000 lei onorariu avocaţial.

A fost respinsă ca neîntemeiată atât cererea reclamantului de obligare a pârâtei [...] la plata cheltuielilor de judecată, cât şi cererea pârâţilor de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.

Prin decizia civilă nr. 1044/03.06.2019 a Tribunalului Constanţa – Secţia I civilă a fost admis apelul pârâţilor [...] şi [...], fiind schimbată în parte hotărârea atacată, în sensul că s-a respins ca nefondată acţiunea în revendicare formulată de reclamant.

Intimatul reclamant [...] a fost obligat la plata, către apelanţii pârâţi, a sumei de 2.584,24 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată aferente căii de atac.

S-a menţinut restul dispoziţiilor sentinţei civile apelate, în măsura în care nu au fost opuse soluţiei din apel.

După reluarea prezentării situaţiei de fapt, instanţa de apel a reţinut că soluţia primei instanţe în legătură cu anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3176/08.11.2016 la B.I.N. [...] nu a fost atacată de partea interesată cu apel, ceea ce conduce la o dezlegare definitivă, dispusă cu puterea lucrului judecat.

Continuând evaluarea, tribunalul a arătat că dreptul de proprietate asupra acestui imobil a fost intabulat pe numele pârâţilor [...] şi [...] la data de 09.11.2016. Că în mod greşit instanţa de fond s-a raportat la prevederile art. 79 al.1 din Legea pentru punerea în aplicare a Legii 287/2009 privind Codul civil, potrivit cărora, în cazul în care, pentru prima dată, s-au înscris în cartea funciară, fără cauză legitimă, drepturi reale potrivit art. 58 ind. 1 din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, terţii dobânditori cu titlu oneros ai vreunui drept real imobiliar, întemeindu-se cu bună-credinţă pe cuprinsul cărţii funciare, nu se pot prevala contra adevăraţilor proprietar, străini de cartea funciară, de dispoziţiile art. 901 din codul civil sau ale art. 31 din Legea 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, după caz, cât timp nu s-a împlinit termenul de uzucapiune tabulară prevăzut de codul civil sau dacă în acest termen s-a înscris o acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare.

Tribunalul Constanţa a apreciat, totodată, că în cauză nu îşi găseşte relevanţa nici textul art. 931 al. 1 C. civil, conform cu care drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-credinţă a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată.

Concluzia instanţei de fond, potrivit căreia înscrierea în favoarea pârâtei [...] a dreptului de proprietate în cartea funciară nu a fost una cu cauză legitimă, întrucât la acea dată era deja încheiat contractul de donaţie, a fost înlăturată.

 Instanţa de apel a arătat că independent de motivul pentru care donaţia nu a fost valorificată în dosarul de partaj, ceea ce nu se poate contesta este că sentinţa de partaj produce efecte juridice declarative, iar cota succesorală de 1/5 a fost atribuită retroactiv pârâtei [...], soţia supravieţuitoare a numitului [...]. Nu interesează sub acest aspect dacă pârâta a fost de rea credin?ă, în sensul că ar fi ascuns instanţei existenţa contractului de donaţie, câtă vreme sentinţa menţionată nu a fost desfiinţată în sistemul căilor ordinare sau extraordinare de atac, iar apelan?ii pârâ?i [...] şi [...] au contractat cu credin?a că tratează cu adevăratul proprietar.

Pe cale de consecinţă, din punct de vedere juridic, nu se poate afirma că înscrierea dreptului dobândit prin partaj în favoarea pârâtei [...] ar fi fost lipsită de cauză legitimă.

Litigiul are ca premisă existenţa a două titluri aflate în conflict, iar calea procedurală pentru a se stabili pe cale judecătorească prevalenţa (preferabilitatea) unuia dintre ele este acţiunea în revendicare, fiind aplicabile regulile de drept comun.

Verificând con?inutul contractului de dona?ie autentificat sub nr. 59/08.01.1999 la B.N.P. [...], rezultă că numitul [...] a donat o cotă indiviză de 1/5 din suprafa?a totală de 10.000 m2, care nu este materializată şi nici identificabilă sub aspectul întinderii şi al amplasamentului.

Intimatul reclamant admite că titlul său nu a fost întabulat, invocând împrejurarea că la acel moment nu se realizase ieşirea din indiviziune, în zonă neexistând nici plan parcelar.

Or, situa?ia premisă pentru ac?iunea în revendicare este aceea a probării identită?ii dintre imobilul revendicat si imobilul dobândit de către apelan?ii pârâ?i.

Apelan?ii pârâ?i au opus la fond reclamantului contractul de vânzare-cumpărare autentificat de B.I.N. [...] sub nr. 3176/08.11.2016, care are ca obiect un bun imobil determinat, identificat cu număr cadastral şi înscris în cartea funciară.

În cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare men?ionat s-a consemnat că vânzătorul a dobândit imobilul înstrăinat ca bun propriu, în baza sentin?ei civile nr. 3767/29.02.2008 pronun?ate de Judecătoria Constan?a în dosarul nr. .../212/2005.

Buna-credinţă este un concept complex ce îşi are originea în resorturile psihologice ce trebuie să se circumscrie normelor morale care guvernează activitatea subiectelor de drept în cadrul relaţiilor sociale. Deoarece participarea la viaţa juridică, prin încheierea de acte juridice, presupune manifestarea în exterior a unei voinţe conştiente (voinţa liberă şi voinţa reală, internă), buna-credinţă este una din condiţionările ce trebuie să apară în procesul psihologic al deliberării, la momentul încheierii unui act juridic.

Ceea ce interesează în contextul solu?ionării prezentului apel este buna credin?ă a apelan?ilor pârâ?i la momentul încheierii contractului, care este prezumată şi consolidată prin men?iunile inserate în contract, respectiv referirile la titlul vânzătorului şi la cuprinsul căr?ii funciare. Or, dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în favoarea unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credin?ă, cât timp nu se dovedeşte contrariul, ca o consecin?ă a principiului for?ei probante a înscrierilor de drepturi reale. În schimb, certificatul de moştenitor emis pe numele intimatului reclamant [...] nu men?ionează nimic în legătură cu dreptul primit prin dona?ie, aspect care de asemenea este relevant în identificarea titlului preferabil.

În cadrul ac?iunii în revendicare, instan?a este ?inută a compara titlurile exhibate de păr?i, dându-se efecte titlului mai bine caracterizat.

Instan?a nu poate acorda prevalen?ă unui titlu de proprietate care nu este suficient de clar şi creează nesiguran?ă cu privire la întinderea dreptului de proprietate, implicând mai departe şi o nesiguran?ă a circuitului civil.

Pentru toate aceste motive, în aplicarea art. 563 C. civil, tribunalul a considerat că este mai bine caracterizat titlul apelan?ilor pârâ?i, acţiunea în revendicare fiind respinsă.

Recursul. Criticile formulate.

Împotriva acestei hotărâri a formulat recurs, în termen legal, reclamantul [...], care a susţinut că se impune modificarea în tot a deciziei, cu consecinţa men?inerii ca temeinică şi legală a sentinţei primei instanţe, cu obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

Recurentul a susţinut că în raport de situaţia de fapt, dreptul său de proprietate este preferabil, fiind conform contractului de dona?ie nr. 59/08.01.1999 autentificat la BNP [...].

S-a arătat că nu are nici o relevanţă faptul că la momentul încheierii contractului de donaţie (08.01.1999) nu erau efectuate planurile cadastrale şi intabularea, ca urmare a faptului că nu avusese loc ieşirea din indiviziune, succesiunea lui [...] fiind dezbătută abia în cursul anului 2016. Prin sentinţa civilă nr. 3767/29.02.2008 a Judecătoriei Constanţa s-a  dispus ie?irea din indiviziune asupra terenului de 10.000 m2 fără să se aibă în vedere dona?ia, soţia supravieţuitoare a lui [...] ascunzând cu rea-credinţă existenţa acestui act, întreaga cotă succesorală de 1/5 fiind atribuita pârâtei.

Recurentul a solicitat să se înlăture dispoziţiile art. 563 cod civil avute în vedere pentru stabilirea titlului pârâtei ca pârâtei [...] ca fiind mai bine caracterizat, ca urmare a intabulării pentru prima dată a dreptului. S-a arătat că solicitarea sa de notare a litigiului la CF a fost respinsă, cu acea ocazie pârâta [...] constatând că face demersuri în instanţă pentru recunoaşterea dreptului său – motiv pentru care pârâta a procedat la încheierea vânzării. Intabularea dreptului ei de proprietate este efectuata abia în data de 06.10.2016, după pronun?area încheierii de respingere a notarii litigiului, din august 2016.

Nu se poate pretinde că tatăl reclamantului ori acesta din urmă au ,,renunţat’’ la donaţie, pentru că într-un asemenea caz renunţarea urma să se facă în formă autentică, potrivit principiului simetriei actelor juridice.

Norma consacrată prin art. 565 cod civil se aplică doar după finalizarea lucrărilor de cadastru şi intabulare; în prezenta speţă, acestea au fost efectuate mult după pronun?area hotărârii de partaj.

Recurentul a apreciat că tribunalul a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 563 cod civil, potrivit cărora proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl de?ine fără drept.

S-a arătat că dreptul la acţiunea în revendicare este imprescriptibil, cu excepţia cazurilor în care prin lege se dispune altfel şi că dreptul de proprietate dobândit cu bună-credin?ă, în condiţiile legii, este pe deplin recunoscut.

Hotărârea judecătorească prin care s-a admis acţiunea în revendicare este opozabilă şi poate fi executată şi împotriva ter?ului dobânditor, în condiţiile Codului de procedură civilă.

Prin ,,titlu’’ în materia revendicării trebuie înţeles actul juridic sau jurisdicţional, translativ sau declarativ, care generează o prezum?ie relativă de proprietate în favoarea persoanei care îl invocă sau înscrisul doveditor al temeiului juridic al dobândirii dreptului de proprietate: legea, conven?ia de orice fel cu un astfel de obiect (conven?ia de partaj sau hotărârea judecătorească de partaj).

Pârâ?ii nu au contestat că acel contract de dona?ie se referă la terenul ce face obiectul cererii de revendicare, astfel că instanţa de apel nu putea reţine lipsa certitudinii în privinţa titlului recurentului, pe aspectul neindividualizării exacte a lotului donat.

S-a mai arătat în recurs că potrivit contractului de dona?ie , donatarul a intrat în posesia şi folosin?a efectivă a terenului ce a făcut obiectul dona?iei, [...] fiind cel care a achitat impozitul pentru acest teren după încheierea contractului, ulterior bunul fiind folosit şi exploatat de către acela?i arenda? care lucrează şi terenul extravilan. Conform adresei nr. 18010/ 12.10.2015 emise de Primăria [...], în Registrul agricol din perioada 2004-2007  [...] figurează înscris cu o suprafa?a de 4000 mp în parcela A 504/43+A504/44 + A 504/12 + A 504/ 11 - lot 1, ca urmare a înscrierii la Biroul de impozite şi taxe locale a contractului de dona?ie autentificat sub nr. 59/08.01.1999.

Recurentul a arătat că a aflat de împrejurarea că mai figurează în evidenţele primăriei cu 2000 m2 după depunerea la serviciul de impozite şi taxe a sentin?ei de partaj.

S-a solicitat să se constate că pârâţii apelanţi [...] nu au putut face dovada că au fost înscri?i în cartea funciară şi au avut posesia imobilului pentru mai mult de 5 ani, astfel încât termenul de uzucapiune tabulară nu s-a împlinit şi nu poate fi invocat pentru paralizarea acţiunii în revendicare.

Recurentul a criticat soluţia tribunalului şi prin prisma neverificării relei-credinţe a apelanţilor pârâţi, scopul încheierii contractului atacat – nr. 3176/ 08.11.2016 la BNP [...] – neputând fi apreciat ca având o cauză licită şi morală, câtă vreme pre?ul primit de vânzătoare este mult sub pre?ul de pe pia?a imobiliară pentru terenuri intravilane (anume, de 15 ori mai mic decât cel stabilit de expertiză).

 Recurentul a făcut trimitere şi la probatoriul administrat şi care dovedeşte modalitatea în care pârâţii [...] au fost contactaţi pentru perfectarea acestui contract (de fratele pârâtei [...], tatăl lui [...]), de mărturisirea legată de neplata preţului indicat prin contract, precum şi suportarea cheltuielilor legate de perfectarea convenţiei de către procuristul/fratele pârâtei [...].

Recurentul a solicitat totodată să se aibă în vedere conduita procesuală a pârâtei [...], care deşi şi-a angajat imediat apărător, după primirea cererii de chemare în judecată, a formulat întâmpinare tardiv, abia după perfectarea contractului de vânzare-cumpărare. S-a apreciat în concluzie că a existat o conivenţă frauduloasă a pârâţilor în acest sens.

S-a invocat, în drept, art. 488 alin. 1 pct. 8 cod proc. civilă.

Intimaţii pârâţi [...] şi [...] nu au depus întâmpinare, ci doar note de şedinţă pentru termenul de judecată din 22.01.2020, reiterând poziţia lor procesuală.

Considerentele instanţei de recurs.

Potrivit art. 483 alin. 3 cod proc. civilă, recursul urmăreşte să supună Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile. Conform alin. 4, în cazurile anume prevăzute de lege, recursul se soluţionează de către instanţa ierarhic superioară celei care a pronunţat hotărârea atacată. Dispoziţiile alin. 3 se aplică în mod corespunzător.

Recursul este în consecinţă o cale extraordinară de atac dedicată exclusiv controlului în legalitate, fără ca prin aceasta să se poată readuce în dezbatere natura probelor administrate în ciclul devolutiv şi să se ceară reinterpretarea lor.

În absenţa caracterului devolutiv, care să permită judecătorilor să reia în analiză modul de abordare de către instanţa de apel a criticilor de netemeinicie aduse asupra soluţiei de primă instanţă, argumentele formulate de recurent nu pot aborda direct, indirect sau circumstanţial elementele care decurg din evaluarea materialului probator, cu scopul de a provoca o nouă raportare la înscrisuri, declaraţii de martori, concluzii ale experţilor sau răspunsuri date la interogatoriu.

În cauză, însă, recurentul a declanşat un veritabil control de legalitate asupra hotărârii instanţei de apel, câtă vreme a criticat modalitatea de interpretare şi de aplicare a normelor referitoare la dovedirea legală a existenţei dreptului de proprietate (art. 565 cod civil), la apărarea acestui drept (art. 563 cod civil), la efectele înscrierii drepturilor reale în cartea funciară (art. 931 alin. 1, 901alin. 1 cod civil), la efectele contractului de donaţie (art. 813 şi urm. cod civil 1865), precum şi la efectele hotărârii judecătoreşti definitive în materia ieşirii din indiviziune (art. 6731 şi urm. cod proc. civilă 1865).

Situaţia de fapt, evocată de către ambele instanţe şi necontestată în căile de atac, relevă în esenţă încheierea în formă autentică a unui contract de donaţie în cursul anului 1999, asupra unei cote determinate, de 1/5 din dreptul de proprietate aferent unui imobil în suprafaţă de 10.000 m2, pentru care atât donatorul [...], cât şi fratele său donatar, [...] erau coproprietari în temeiul Titlurilor de proprietate emise de Comisia Judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor jud. Constanţa, nr. 18401/75 din 24.02.1993, transcris sub nr. 17729/1998 la Judecătoria Constanţa şi respectiv, nr. 18401/74 din 24.02.1993, transcris sub nr. 17730/1998 la Judecătoria Constanţa.

Contractul de donaţie autentificat sub nr. 59/08.01.1999 nu a consemnat doar cota parte determinată ce a făcut obiectul donaţiei, ci şi componenţa terenului indiviz, cu indicarea parcelelor pentru care s-a recunoscut celor cinci moştenitori ai numitului [...] ([...]) dreptul de proprietate conform Legii nr. 18/1991.

Contractul de donaţie constituie un act juridic unilateral, solemn prin forma autentică impusă şi ca regulă irevocabil (în sensul că donatorul nu îl mai poate revoca decât în condiţiile legii), care asigură translaţia dreptului de proprietate asupra bunului donat din patrimoniul donatorului în cel al donatarului de la momentul stabilit prin contract. Fiind act de liberalitate, donatarul nu are în principiu nici o obligaţie faţă de donator, astfel încât în absenţa revocării ori constatării nulităţii lui, contractul îşi produce pe deplin efectele translative de drepturi.

În cauză, autorul reclamantului, [...], a acceptat donaţia făcută de fratele său, [...] (aspect consemnat în cuprinsul actului), astfel încât transferul dreptului real asupra cotei părţi determinate a donatorului a operat în mod irevocabil. Actul autentic consemnează că pentru donaţie au fost efectuate formalităţile de publicitate la Judecătoria Constanţa, la 08.01.1999 – cele două titluri emise conform Legii nr. 18/1991 fiind, după cum s-a menţionat în precedent, înscrise pentru publicitate în registrul transcripţiunilor.

Ca orice act juridic, contractul de donaţie produce pe deplin efecte între părţile sale, iar după decesul acestora, între succesorii care au acceptat drepturile transmise mortis causa, în calitate de avânzi-cauză.

Intimata pârâtă [...] a urmărit să se apere susţinând că nu a avut cunoştinţă de existenţa liberalităţii făcute de soţul său, că nu a cunoscut că s-a derulat procesul de partaj (ca urmare a unor deficienţe procedurale) şi că vânzarea bunului imobil s-a realizat fără nici o intenţie de a frauda interesele recurentului reclamant. Cu toate acestea, există elemente factuale şi de manifestare procesuală care impun un dubiu legitim asupra acestor apărări: împrejurarea că în cuprinsul raportului de expertiză efectuat de ing. [...] în dosarul civil nr. .../212/2005 al Judecătoriei Constanţa (vizând ieşirea din indiviziune) - în care [...] şi [...] au fost părţi - se menţionează punerea la dispoziţia expertului a contractului de donaţie autentificat sub nr. 59/08.01.1999; indicarea în cuprinsul hotărârii de partaj că s-a procedat la interogatoriul pârâtei [...]; inserarea în cuprinsul actului translativ de drepturi încheiat de intimata [...] cu intimaţii [...] a menţiunii că terenul a fost dobândit de vânzătoare ca bun propriu în baza hotărârii de partaj; calitatea necontestată dată de raporturile de familie dintre vânzătoare şi cumpărători şi nu în ultimul rând, vânzarea bunului după formularea prezentei cereri de chemare în judecată.

Cu toate acestea, instanţa de recurs constată că nu se poate pune în discuţie buna ori reaua credinţă a părţilor la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, faţă de necontestarea în apel a soluţiei dispuse petitului vizând nulitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3176/08.11.2016 la BNP [...] – şi în condiţiile în care o asemenea evaluare ar antrena verificarea corelată a probelor, analiză incompatibilă cu calea de atac a recursului.

Astfel fiind, aserţiunile referitoare la buna ori reaua-credinţă a intimatei pârâte [...] nu îşi găsesc relevanţa, în contextul în care ambele instanţe devolutive au fost chemate să evalueze în principal dacă titlul reclamantului este valabil şi poate fi opus cu succes într-o acţiune în revendicare în raport cu cei care au cumpărat ulterior acelaşi bun imobil.

Instanţa de recurs va avea în vedere, totodată, statuarea jurisprudenţială şi doctrinară potrivit căreia dobândirea bunului de către proprietarul neposesor de la acela care îl deţine în calitate de cumpărător nu obligă la constatarea prealabilă a nulităţii contractului de vânzare de care se prevalează cel din urmă; valabilitatea acestui act translativ fundamentează garanţiile privitoare la evicţiune, în măsura în care cumpărătorul pierde în revendicare bunul astfel dobândit. Înstrăinarea bunului nu reprezintă, prin ea însăşi, un impediment în demersul revendicării.

Prin urmare, instanţele urmau a aplica direct regulile specifice comparării titlurilor exhibate de părţi şi să indice explicit cazul de stingere a dreptului real al reclamantului, în măsura în care afirmau valabilitatea titlului pârâţilor [...].

Ori, în cauză, tribunalul a reţinut că:

- în contractul de donaţie nu este materializată şi nici identificabilă, sub aspectul întinderii şi al amplasamentului, suprafaţa reprezentând cota de 1/5 din totalul celei indivize, de 10.000 m2.

Acest considerent contravine dispoziţiei art. 801 din vechiul Cod civil şi doctrinei unanime în materie, anume că donaţia poate privi nu doar un bun determinat în materialitatea sa, ci şi o universalitate de bunuri prezente şi viitoare, precum şi o fracţie determinată ori determinabilă din patrimoniul donatorului.

Prin urmare, contractul de donaţie era perfect valabil între părţi, producând efecte juridice erga omnes (prin formalităţile de publicitate realizate în acord cu art. 58 din Legea nr. 7/1996, în forma iniţială, câtă vreme pentru terenul pentru care se emisese titlul de proprietate conform Legii nr. 18/1991 nu exista carte funciară deschisă, ci doar menţiune în registrul de transcripţiuni).

Faptul că donatarul a dispus asupra cotei sale determinate din terenul care urma a fi supus procedurii de ieşire din indiviziune nu invalidează liberalitatea, fiind în mod evident că odată cu partajul - convenţional sau judiciar - cota parte dobândea doar atributele de materializare fizică (existenţa ei fiind însă certă de la momentul naşterii stării de indiviziune).

Titlul recurentului reclamantului era aşadar valabil constituit şi cu toate elementele care îi confereau legitimitatea dreptului de proprietate asupra părţii de teren atribuite succesorului în drepturi al coindivizarului [...] (soţia sa supravieţuitoare, [...]).

- nu se poate pretinde că dreptul de proprietate al numitei [...] a fost înscris în cartea funciară fără cauză legitimă, câtă vreme în procesul de partaj nu s-a valorificat contractul de donaţie.

Aceste considerente ale instanţei de apel neagă caracterul hotărârii judecătoreşti de ieşire din indiviziune, anume cel declarativ - dându-i în mod eronat o valoare constitutivă de drepturi.

Instanţa de recurs reaminteşte faptul că intimata pârâtă [...] nu a dobândit dreptul de proprietate prin efectul sentinţei civile nr. 3767/29.02.2008 a Judecătoriei Constanţa, ci doar delimitarea fizică pe amplasamentul terenului indiviz a lotului la care ar fi fost îndreptăţit soţul său, potrivit cotei sale părţi. Dreptul de proprietate în modalitatea cotelor părţi era preexistent iniţierii procesului; în măsura în care [...] nu ar fi fost indicat în cuprinsul titlurilor emise conform Legii 18/1991, calitatea intimatei [...] în cadrul procedurii de partaj nu ar fi putut fi afirmată.

Sintagma ,,fără cauză legitimă’’ utilizată de dispoziţiile art. 931 alin. 1 cod civil nu se interpretează în sensul că înscrierea dreptului în cartea funciară, întemeiată pe un act juridic sau pe o hotărâre judecătorească definitivă, prezumă în mod absolut legitimitatea dreptului înscris; absenţa cauzei juridice se poate afirma şi în situaţia actului juridic translativ de drepturi, câtă vreme – cu titlu de exemplu – vânzătorul nu este şi titularul dreptului transmis. Mutatis mutandis, lipsa cauzei legitime se afirmă şi atunci când hotărârea judecătorească definitivă care a stat la baza înscrierii dreptului real a fost retractată în căi extraordinare, ori când într-o altă cauză se validează cu titlu retroactiv dreptul subiectiv al unui terţ, căruia hotărârea dispusă în cauza precedentă nu îi este opozabilă.

Prin urmare, împrejurarea că [...] şi-a înscris dreptul de proprietate asupra terenului stabilit ca fiind aferent cotei părţi de 1/5 în temeiul hotărârii de partaj nu instituie prezumţia absolută a intabulării fondate pe o cauză legitimă, cum a arătat tribunalul.

În egală măsură, neluarea în considerare, în cadrul unei acţiuni în partaj, a actelor juridice translative de drepturi încheiate de părţi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit nu generează invalidarea celor din urmă. Efectele hotărârii judecătoreşti declarative nu conduc la stingerea obligaţiilor juridice născute anterior, în legătură cu drepturile indivize.

 Disocierea este evidentă, întrucât ieşirea din indiviziune urmăreşte sistarea coproprietăţii şi desocotirea proprietarilor indivizi în legătură cu bunul partajat, decurgând din această stare – iar nu anularea drepturilor şi obligaţiilor rezultând dintr-o promisiune de vânzare, liberalitate, stingerea ipotecii ori a servituţilor, precum şi a oricărei obligaţii care însoţeşte dreptul indiviz.

Prin urmare, în cadrul unei asemenea acţiuni, de încetare a regimului coproprietăţii, părţile sau chiar judecătorul pot stabili să nu dea eficienţă respectivelor raporturi obligaţionale, bunul indiviz urmând a fi împărţit în loturi materializate fizic sau să fie atribuit, după caz, doar uneia dintre părţi, cu plata de sulte către ceilalţi copartajanţi.

Contractul de donaţie nu trebuia, aşadar, ,,valorificat’’ obligatoriu în cadrul acţiunii de partaj, câtă vreme până la momentul rămânerii definitive a hotărârii vizând ieşirea din indiviziune nu se cunoaşte atitudinea procesuală a copartajanţilor şi drepturile clamate asupra bunului indiviz, posibilitatea creării de loturi pentru fiecare dintre ei şi amplasamentul efectiv al departajărilor astfel realizate.

În acelaşi context, tribunalul urma să observe că înscrierea în cartea funciară a drepturilor astfel dobândite după pronunţarea hotărârii nu valida un drept real al pârâtei în detrimentul dreptului real anterior dobândit de către donatar, întrucât avândul-cauză nu poate pretinde inopozabilitatea efectelor juridice ale actelor translative de drepturi dispuse de antecesorul său. Principiul relativităţii efectelor contractului cuprinde în domeniul său de aplicare şi ipoteza succesorilor părţilor semnatare, care deşi nu au concurat la încheierea actului juridic, nu pot evoca întocmai ca şi terţii (penitus extranei) inopozabilitatea clauzelor contractului perfectat de autorii lor. Această viziune dezvoltată doctrinar şi îmbrăţişată în jurisprudenţă decurge din evocarea calităţii de continuator al patrimoniului părţii contractante, fiind evident că în acest mod s-a preluat universalitatea de drepturi şi obligaţii asumate în temeiul contractului/contractelor încheiate de defunct de-a lungul vieţii.

Prin urmare, indiferent dacă în realitate [...] a cunoscut sau nu că există contractul de donaţie autentificat sub nr. 59/08.01.1999, fiind succesoarea în drepturi de pe urma soţului său, [...], ea întruneşte şi calitatea de având cauză în raport cu drepturile şi obligaţiile asumate de acesta în timpul vieţii. Fiind succesor universal căruia îi este pe deplin opozabilă donaţia făcută de soţul său, nu era posibilă afirmarea calităţii sale de terţ în raport de actul juridic prezentat de recurentul reclamant.

Ceea ce este incontestabil – iar tribunalul a omis să observe – este că în absenţa unui act juridic care să conducă la desfiinţarea, potrivit legii, a efectelor contractului de donaţie, înstrăinarea bunului imobil către intimaţii [...] s-a realizat fără ca acesta să se mai fi aflat în patrimoniul vânzătoarei. Acest aspect nu invalidează vânzarea, dar fundamentează fără echivoc revendicarea.

Conform art. 563 al.1 cod civil, proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deţine fără drept.

Acţiunea în revendicare este cea prin care acela care se pretinde titular al dreptului de proprietate asupra unui bun individual determinat, dar nu are stăpânirea materială a acestuia, îl cheamă în judecată pe cel care are stăpânirea materială, solicitând instanţei să îi recunoască dreptul de proprietate şi, ca efect al acestei recunoa?teri, să i se confirme plenitudinea prerogativelor dreptului real. Acţiunea proprietarului neposesor îndreptată împotriva posesorului neproprietar constituie un mijloc de apărare a dreptului de proprietate, limitele de exercitare a acestui demers judiciar fiind exclusiv legale.

Verificând dacă în raport de intabularea dreptului real făcută de cumpărătorii [...] se mai poate da eficienţă vechiului drept de proprietate, al donatarului, neînscris în cartea funciară, instanţa de fond a arătat că o atare ipoteză s-ar înscrie doar în sfera de aplicabilitate a dispoziţiilor art. 79 alin. 1 din Legea pentru punerea în aplicare a Legii 287/2009 privind Codul civil şi art. 931 alin. 1 cod civil.

Conform acestora, în cazul în care pentru prima dată s-au înscris în cartea funciară, fără cauză legitimă, drepturi reale potrivit art. 581 din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, terţii dobânditori cu titlu oneros ai vreunui drept real imobiliar, întemeindu-se cu bună-credinţă, pe cuprinsul cărţii funciare, nu se pot prevala contra adevăraţilor proprietar, străini de cartea funciară, de dispoziţiile art. 901 din codul civil sau ale art. 31 din Legea 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, după caz, cât timp nu s-a împlinit termenul de uzucapiune tabulară prevăzut de codul civil sau dacă în acest termen s-a înscris o acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare.

Drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-credinţă a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată.

Instanţa de fond a considerat că în acest caz nu au incidenţă aceste norme, iar instanţa de recurs subscrie acestui punct de vedere.

Dispoziţiile art. 931 alin. 1 cod civil prevăd ipoteza uzucapiunii tabulare, pe care în mod evident nici intimata pârâtă [...] şi nici subdobânditorii cu titlu particular [...] nu o pot invoca în favoarea lor. Intimata [...] şi-a intabulat dreptul real în CF la 21.09.2016, iar intimaţii [...] – la 09.11.2016, după încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3176/08.11.2016, în condiţiile în care acţiunea în revendicare a reclamantului [...] a fost înregistrată la Judecătoria Constanţa la 10.10.2016.

Astfel fiind, termenul de cinci ani necesari pentru a opera uzucapiunea tabulară nu era împlinit în niciuna dintre situaţii, norma fiind explicită şi neputând fi interpretată în sensul apelării la o perioadă de simplă posesie a bunului.

Evaluând concordant toate aceste dispoziţii legale, în mod corect judecătorul fondului a stabilit că nu poate fi opusă nici o situaţie de stingere a acţiunii în revendicare formulate de donatarul [...], ca fiind adevăratul titular al dreptului de proprietate; că nu a operat încetarea clauzelor contractului de donaţie (nefiind posibilă renunţarea donatarului la drepturile dobândite prin acceptare expresă în actul solemn); că înscrierea în cartea funciară a drepturilor intimatei pârâte [...] şi ulterior, a intimaţilor pârâţi [...] a fost făcută fără cauză legitimă, dreptul de proprietate înstrăinat nefiind în patrimoniul vânzătorului; că în comparare de titluri, intimaţii [...] nu se pot întemeia în acest caz pe bună credinţă ori pe alte aspecte irelevante în raport de dreptul de proprietate anterior, valid, al reclamantului.

Astfel fiind, decizia recurată este supusă reformării, în raport de dispoziţiile art. 488 alin. 1 pct. 8 cod proc. civilă (casare când hotărârea a fost dată cu aplicarea greşită a normelor de drept material).

În raport de toate aceste considerente, pe temeiul art. 496 cod proc. civilă se va admite recursul reclamantului [...] şi se va casa decizia recurată, iar în rejudecare, se va respinge apelul pârâţilor [...] şi [...], ca neîntemeiat.

Faţă de dispoziţiile art. 453 cod proc. civilă, apelanţii [...] urmează a fi obligaţi la plata, către reclamantul [...], a sumei de 1.500 lei reprezentând cheltuielile de judecată din apel.

În raport de acelaşi temei de drept procesual, aplicat însă în actuala etapă, intimaţii pârâţi [...] şi [...] urmează a fi obligaţi la plata către recurent a sumei de 1.690,50 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.

Domenii speta

Spete similare