Hotărâre care tine loc de contract de vânzare. Datorii fiscale ale vânzătorului.

Un cumpărător diligent verifică, înainte de a încheia o promisiune de vânzare, dacă bunul poate fi vândut. Prin urmare, şi recurenta trebuia să verifice dacă premisele respectării acestei condiţii de valabilitate există în concret. Faptul că recurenta a făcut abstracţie de acest aspect nu o îndreptăţeşte să obţină neaplicarea în cazul său a acestei condiţii legale de valabilitate a contractului de vânzare prefigurat, întrucât în caz contrar ar ajunge să beneficieze de roadele propriei culpe.

Recurenta a putut, din punct de vedere juridic, să plătească datoria intimaţilor, urmând a se regresa apoi împotriva acestora, aşa cum rezultă din par. 113 al deciziei preliminare nr. 42/2017, aplicabil mutatis mutandis şi în cazul vânzării. Faptul că nu ar fi putut lua în mod practic în calcul o astfel de plată, din cauza cuantumului datoriei fiscale, aşa cum susţine prin cererea de recurs, nu poate fi apreciat decât ca fiind rezultatul neglijării de către aceasta, la momentul încheierii promisiunii bilaterale de vânzare şi a actului adiţional la aceasta, a necesităţii îndeplinirii condiţiei prevăzute de art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015, prefigurând eludarea acesteia în faţa instanţei de judecată.

Faptul că datoria fiscală este relativ mare, iar recurenta a ales să plătească în avans, într-un mod atipic, întregul preţ al vânzării, aşa cum susţine prin cererea de recurs, astfel încât să nu aibă acum asupra cărei diferenţe de preţ să poată imputa suma pe care ar plăti-o în contul datoriilor fiscale ale intimaţilor, nu indică decât că părţile au construit situaţia de fapt contând pe eludarea art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015.

Decizia ICCJ nr. 42/2017

Art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015

Deliberând asupra recursului formulat de reclamanta [...], constată următoarele:

I. Motivele de casare invocate:

1. Prin decizia civilă nr. 314/7.04.2021, Tribunalul Tulcea, secţia civilă, de contencios administrativ ?i fiscal, a respins ca nefondat, cu majoritate, apelul formulat de reclamanta [...] în contradictoriu cu intimaţii pârâţi [...], [...] şi [...], împotriva sentinţei civile nr. 315/07.06.2019 a Judecătoriei Babadag.

2. Prin sentinţa nr. 315/07.06.2019 a Judecătoriei Babadag, s-a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanta [...] în contradictoriu intimaţii pârâţi [...], [...] şi [...], prin care aceasta a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare privind imobilul casă de locuit construit din chirpici, acoperit cu azbociment, format din trei camere, hol, bucătărie, baie şi anexă bucătărie de vară, imobil situat pe suprafaţa de 2.423,90 m.p. teren aferent, situat în intravilanul oraşului Babadag, ..., judeţul Tulcea.

3. Prin cererea de recurs, reclamanta a solicitat casarea deciziei recurate, admiterea apelului formulat de acesta, cu consecinţa admiterii cererii de chemare în judecată.

4. În motivarea cererii de recurs, reclamanta a invocat motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ. şi, în consens cu opinia separată formulată de unul dintre membrii completului care a soluţionat cauza în apel, a arătat că decizia Înaltei Cur?i de Casa?ie ?i Justi?ie nr. 42/2017 nu poate fi aplicată în speţa de faţă, întrucât aceasta este o speţă singulară care se aplică doar contractelor de schimb. A extinde aplicarea acestei decizii şi la contractele de vânzare-cumpărare înseamnă a se ieşi din cadrul circumscris de către Înalta Curte de Casa?ie ?i Justi?ie, a cărei decizie, întrucât nu face nicio distincţie, se aplică indiferent dacă cele două bunuri au valori egale sau valori diferite. Art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 este o normă de protecţie a dobânditorului şi se impune a se recunoaşte în speţă dreptul şi opţiunea celui ocrotit de a renunţa la protecţia prevăzută de această prevedere legală. Atâta timp cât norma fiscală nu ocroteşte un interes al organului fiscal, ci un interes privat al dobânditorului, nu trebuie interpretat împotriva, ci în beneficiul acestuia. În cazul contractului de schimb nu se poate renunţa la protecţia oferită de norma fiscală, pentru că renunţarea unei părţi la protejarea propriului interes poate conduce la lezarea interesului corelativ al celeilalte părţi, pe când în cazul contractului de vânzare-cumpărare există un singur dobânditor, care ar putea renunţa la protecţie fără să lezeze interesul corelativ al celeilalte părţi. Astfel, nu este nimic ilegal în a permite dobânditorului să îşi asume riscul unei eventuale urmăriri silite a bunului cumpărat. Art. 1270 Cod civil impune neaplicarea în cauza de faţă a art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015, care se aplică doar contractelor de schimb. Altfel, s-ar ajunge ca o prevedere a dreptului fiscal să invalideze forţa obligatorie a actului juridic civil. Or norma de drept civil material are prioritate la interpretare şi aplicare a raportului juridic civil dedus judecăţii. Refuzul promitenţilor vânzători de a achita propriile obligaţii fiscale constituie un abuz şi o conduită ilicită şi generează un nou abuz în tărâmul dreptului civil, asupra obligaţiei de executare a promisiunii de vânzare-cumpărare. Recurenta nu a putut opta pentru plata datoriilor fiscale din cauza cuantumului foarte mare al sumei datorate de intimaţi, de 13.024,26 lei la 12.11.2018, instituindu-se o sarcină disproporţionată atât asupra dreptului de acces la justiţie, cât şi a dreptului la un proces echitabil. Atitudinea culpabilă a intimaţilor a constat în neplata propriilor datorii fiscale şi în neexecutarea promisiunii de vânzare-cumpărare, un dublu refuz care a generat respingerea acţiunii, în condiţiile în care recurenta a executat toate obligaţiile ce decurgeau din promisiunea de vânzare-cumpărare, inclusiv plata integrală a preţului de 17.000 euro.

II. Analiza motivelor de casare invocate:

5. Potrivit art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., „casarea unor hotărâri se poate cere numai pentru următoarele motive de nelegalitate: [...] 6. când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei”.

6. Din cererea de recurs rezultă că acest caz de casare a fost invocat formal, fără a se prezenta niciun argument ori vreo susţinere expresă în sensul că hotărârea nu ar cuprinde motivele pe care se întemeiază sau că ar cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei. Ca urmare, acest motiv de casare nu poate fi primit.

7. Potrivit art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., „casarea unor hotărâri se poate cere numai pentru următoarele motive de nelegalitate: [...] 8. când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material”.

8. Din analiza prevederii legale citate rezultă că, fiind sesizată cu acest motiv de casare, instanţa de recurs verifică numai măsura în care instanţa de apel a aplicat normele de drept material, iar nu şi veridicitatea situaţiei de fapt reţinută de aceasta. De altfel, astfel cum rezultă din partea introductivă a art. 488 alin. (1) C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate, deci nu şi pentru motive de netemeinicie. Prin urmare, casarea se poate cere numai pentru motive de drept, privind aplicarea legii, iar nu şi pentru motive de fapt. Acest lucru se explică prin aceea că recursul este o cale extraordinară de atac, circumscrisă cazurilor prevăzute de lege şi subsecventă parcurgerii a două faze procesuale în care devoluţiunea cauzei a fost totală (judecata în primă instanţă şi cea în apel).

9. Analizând, aşadar, motivul de casare invocat, prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin raportare la normele de drept material aplicabile litigiului, Curtea este obligată să reţină situaţia de fapt stabilită de cele două instanţe care au soluţionat cauza în fond (în primă instanţă şi în apel), în măsura în care acea situaţie de fapt nu a fost reţinută „cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material”.

10. Recurenta solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare a unui imobil format din teren şi construcţie, ca modalitate de executare în natură a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate între părţi şi neexecutate de către intimaţi. Acţiunea a fost respinsă de către judecătorie întrucât art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 instituie o condiţie suplimentară, constând în achitarea, de către vânzători, a obligaţiilor faţă de bugetul local, iar această condiţie nu este îndeplinită, în condiţiile în care intimaţii înregistrează datorii fiscale la bugetul local al Oraşului Babadag ([...] – 13.024,26 lei, [...] – 15.039,47 lei şi [...] – 5.463,69 lei). Tribunalul, cu majoritate, a validat această soluţie, respingând ca nefondat apelul reclamantei.

11. Art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală prevede următoarele: „Pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a mijloacelor de transport, proprietarii bunurilor ce se înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2). Pentru bunul ce se înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în care se înstrăinează bunul, cu excepţia cazului în care pentru bunul ce se înstrăinează impozitul se datorează de altă persoană decât proprietarul.” Totodată, alin. (6) al aceluiaşi articol prevede că „actele prin care se înstrăinează clădiri, terenuri, respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor alin. (5), sunt nule de drept.”

12. Aşadar, art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 instituie, sub sancţiunea nulităţii absolute prevăzută de alin. (6), o condiţie de valabilitate, de fond, a oricărui act juridic prin care are loc înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi mijloacelor de transport, constând în aceea ca proprietarii bunurilor ce se înstrăinează să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează.

13. Aşa fiind, orice notar public care ar fi sesizat de părţi în vederea întocmirii unui contract având ca efect înstrăinarea unui imobil precum cel care face obiectul pretenţiilor reclamantei în prezenta cauză, ar fi obligat să refuze încheierea actului (chiar şi în pofida acordului deplin al părţilor de a-l încheia), atâta timp cât nu i se prezintă un certificat de atestare fiscală din care să rezulte că proprietarii actuali ai terenului şi-au achitat toate obligaţiile de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează.

14. Mecanismul prevăzut de art. 1279 alin. (3) C. civ. (pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de contract) funcţionează ca un remediu judiciar prin care se suplineşte consimţământul promitentului la încheierea contractului de înstrăinare, nu însă şi neîndeplinirea altor condiţii prevăzute de lege pentru valabilitatea contractului. În acest sens, partea finală a tezei I a art. 1279 C. civ. prevede expres că pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de contract se poate dispune atunci când „condiţiile legii pentru valabilitatea acestuia sunt îndeplinite”. La fel, partea finală a art. 1669 alin. (1) C. civ. prevede că pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare este posibilă „dacă toate celelalte condiţii de valabilitate sunt îndeplinite”.

15. Prin urmare, instanţa poate pronunţa o hotărâre care ţine loc de contract de vânzare dacă singura condiţie de valabilitate rămasă neîndeplinită a fost refuzul promitentului vânzător de a încheia contractul. Instanţa nu poate însă poate pronunţa o hotărâre care ţine loc de contract de vânzare în prezenţa oricărei alte cauze de nulitate absolută, întrucât în acest caz ar încălca o normă imperativă a legii, prevăzută pentru ocrotirea unui interes general.

16. Recurenta susţine că art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 îl protejează exclusiv pe dobânditor şi, de aceea, se aplică doar în cazul contractului de schimb, întrucât doar în acel caz ambele părţi dobândesc bunuri, iar renunţarea uneia dintre ele la această protecţie ar putea leza „interesul corelativ al celeilalte părţi”. Acest raţionament este greşit, după cum se va arăta în continuare.

17. În primul rând, ideea că norma aflată în discuţie ar proteja exclusiv pe dobânditor contra perspectivei unei executări silite fiscale nu poate fi primită. Recurenta susţine aceasta pornind de la par. 111 al deciziei preliminare nr. 42/2017 (decizie despre care, de altfel, susţine că nu se aplică în speţă), în care s-a reţinut, într-adevăr, că „norma cuprinsă în art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală este una de protecţie a dobânditorului”.

18. Totuşi, Înalta Curte de Casa?ie ?i Justi?ie nu a statuat şi că această normă urmăreşte exclusiv protecţia dobânditorului. Dimpotrivă, instanţa supremă a reţinut în această privinţă şi jurisprudenţa Curţii Constituţionale, în sensul că „dispoziţiile examinate dau expresie obligaţiei pozitive a statului de a asigura ritmicitatea şi certitudinea alimentării bugetelor locale cu sumele de bani aferente obligaţiilor fiscale care revin în sarcina contribuabililor” (par. 108), iar „raţiunea care a stat la baza soluţiei legislative în dezbatere a fost crearea unui climat de stabilitate şi securitate juridică, nu doar preocuparea statului în a găsi metode eficiente pentru a determina contribuabilul să îşi execute obligaţiile fiscale, indiferent de natura şi cuantumul lor” (par. 110).

19. Reţinând constituţionalitatea unor dispoziţii legale având în esenţă acelaşi conţinut cu art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 [art. 254 alin. (7) şi art. 259 alin. (61) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal], Curtea Constituţională a constatat prin decizia nr. 1069/2009 că „raţiunea care a stat la baza unei atari soluţii legislative a fost crearea unui climat de stabilitate şi securitate juridică, precum şi preocuparea statului în a găsi metode eficiente pentru a determina contribuabilul să îşi execute obligaţiile fiscale indiferent de natura şi cuantumul lor. Astfel, Curtea reţine că o asemenea măsură este expresia obligaţiei pozitive a statului de a asigura ritmicitatea şi certitudinea alimentării bugetelor locale cu sumele de bani aferente obligaţiilor fiscale care revin în sarcina contribuabililor. Prin urmare, faptul că legiuitorul a condiţionat înstrăinarea unui teren sau a unei clădiri de stingerea tuturor creanţelor fiscale locale ale titularului dreptului de proprietate nu echivalează cu instituirea unei incapacităţi de a vinde sau de a dona bunul imobil în cauză, ci, din contră, o asemenea condiţionare este menită să asigure în mod eficient îndeplinirea unei obligaţii legale şi constituţionale a persoanelor fizice sau juridice, şi anume plata sarcinilor fiscale, indiferent de natura lor, la bugetele locale”.

20. În acelaşi sens, prin decizia nr. 497/2017, Curtea Constituţională, constatând că prevederile art. 159 alin. (5) şi (6) din Legea nr. 207/2015 sunt constituţionale, a reţinut că acestea au fost stabilite de legiuitor „în virtutea art. 56 alin. (1) din Constitu?ie cu privire la obliga?ia cetă?enilor de a contribui, prin impozite ?i taxe, la cheltuielile publice, precum ?i a preocupării statului în a găsi metode eficiente pentru a determina contribuabilul să î?i execute obliga?iile fiscale” (par. 20). Totodată Curtea Constituţională a constatat că prevederile amintite nu încalcă art. 44 din Constituţie referitor la dreptul de proprietate, „întrucât chiar textul constitu?ional referitor la garantarea dreptului de proprietate statornice?te că limitele ?i con?inutul acestuia sunt stabilite prin lege, exercitarea unui drept de către titularul său nu poate avea loc decât într-un anumit cadru, prestabilit de legiuitor, cu respectarea anumitor exigen?e, cărora li se subsumează ?i instituirea unor condi?ii, care, dacă nu sunt respectate, fac ca valorificarea respectivului drept să nu mai fie posibilă. Astfel, departe de a constitui o negare a dreptului în sine, exigen?ele impuse de textul de lege criticat dau expresie ordinii de drept, precum ?i drepturilor sau intereselor legitime ale altor persoane, cărora statul este ?inut să le acorde ocrotire în egală măsură” (par. 31).

21. Prin urmare, fără a pune la îndoială constatarea instanţei supreme cu privire la valenţa art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 de a proteja interesul dobânditorului, Curtea de apel reţine că raţiunea principală a acestei prevederi legale este protejarea interesului general reflectat în persoana creditorului fiscal, ca reprezentant al întregii comunităţi locale, de a asigura, cel puţin cu ocazia transmiterii proprietăţii unui bun supus impozitării dintre cele expres prevăzute (inclusiv terenurile şi clădirile), colectarea integrală a creanţelor fiscale faţă de proprietarii care doresc să îl înstrăineze.

22. Întrucât norma protejează în primul rând acest interes general, concluzie sprijinită de sancţiunea nulităţii absolute expres prevăzute de art. 159 alin. (6) din Legea nr. 207/2015, nu poate fi recunoscut niciun efect juridic declaraţiei promitentului dobânditor prin care acesta renunţă la protecţia conferită lui personal de aceeaşi normă. Această renunţare nu înlătură cu nimic interesul general de colectare a creanţelor fiscale.

23. În al doilea rând, susţinerea recurentei că art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 se aplică doar contractului de schimb întrucât doar în acel caz ambele părţi dobândesc bunuri, iar renunţarea uneia dintre ele la această protecţie ar putea leza „interesul corelativ al celeilalte părţi”, nu poate fi primită întrucât, presupunând că un copermutant ar dobândi un bun cu încălcarea art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 (ceea ce legea interzice, sub sancţiunea nulităţii absolute, deci nu poate avea loc într-un cadru legal), nu se poate înţelege cum cealaltă parte ar fi afectată din acest motiv, de vreme ce tocmai va fi reuşit să înstrăineze un bun fără a-şi achita datoriile fiscale, dobândind în schimb un bun pentru care acestea au fost achitate de acealaltă parte. Desigur, se poate ca ambii copermutanţi să dorească să încalce art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015, „renunţând” împreună la protecţia acordată de lege, caz în care, urmând raţionamentul recurentei, presupusele lezări ale interesului corelativ al celeilalte părţi s-ar anula reciproc fără a fi nevoie ca vreuna dintre părţi să-şi mai achite datoriile fiscale.

24. Prin urmare, fiind sesizate cu o acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, cele două instanţe de fond au reţinut corect aplicabilitatea art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015, care instituie o condiţie de valabilitate, de fond, a contractului de vânzare-cumpărare, a cărei neîndeplinire împiedică admiterea unei astfel de acţiuni.

25. Susţinerea recurentei că decizia Înaltei Cur?i de Casa?ie ?i Justi?ie nr. 42/2017 nu poate fi aplicată în speţa de faţă, întrucât aceasta se aplică doar contractelor de schimb, nu poate fi primită întrucât este rezultatul unui mod eronat de punere a problemei.

26. Pe de o parte, nu se poate omite să se observe că instanţa de trimitere din cauza respectivă (Tribunalul Bistriţa-Năsăud, în dosarul nr. .../190/2014) nu a avut nicio îndoială că art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 se aplică în cazul unei acţiuni având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare, ridicând problema doar dacă specificul contractului de schimb impune o soluţie diferită. În acest sens, în cadrul punctului de vedere al completului de judecată, prezentat la par. 35 al deciziei preliminare nr. 42/2017, instanţa de trimitere „a considerat că dispoziţiile art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 sunt incidente întotdeauna în cazul pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare”.

27. Aşadar, nici nu s-a pus problema, în cadrul dosarului în care s-a pronunţat decizia preliminară menţionată, dacă art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 se aplică sau nu în cazul pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, ci doar dacă el se aplică şi în cazul pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract de schimb – instanţa supremă stabilind că se aplică.

28. Pe de altă parte, normele care reglementează contractul de schimb derogă în foarte mică măsură de la cele care reglementează vânzarea. Contractul de schimb este reglementat în cadrul capitolului II al Cărţii a V-a a Codului civil, la art. 1763-1765. Art. 1763 conţine definiţia contractului de schimb, art. 1764 alin. (1) prevede că „dispoziţiile privitoare la vânzare se aplică, în mod corespunzător, şi în cazul schimbului”, art. 1764 alin. (2) prevede că fiecare parte este considerată în acelaşi timp vânzător şi cumpărător, iar art. 1765 prevede că ambele părţi suportă în mod egal cheltuielile pentru încheierea contractului, în lipsa unei stipulaţii contrare. Rezultă cu evidenţă că măsura în care normele privind contractul de schimb diferă faţă de cele privind contractul de vânzare este minimă şi în niciun caz nu poate fi considerată esenţială. Esenţial este, dimpotrivă, că ambele contracte produc transferul proprietăţii, ceea ce se circumscrie fără dubiu noţiunii de „înstrăinare” prevăzută de art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015.

29. Nu se pune problema, în aceste condiţii, de a se extinde efectele deciziei preliminare nr. 42/2017 şi în cazul pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, aşa cum susţine recurenta, ci de a constata că, dacă art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 se aplică în cazul pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract de schimb, atunci se aplică a fortiori în cazul pronunţării unei hotărârii care să ţină loc de contract de vânzare – întrucât normele referitoare la vânzare se aplică, potrivit art. 1764 alin. (1) C. civ., în mod corespunzător şi contractului de schimb. Aşadar, art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 se aplică în cazul contractului de schimb, inclusiv în procedura prevăzută de art. 1279 alin. (3) C. civ., tocmai ca urmare a faptului că se aplică şi în cazul contractului de vânzare, ale cărui norme sunt aplicabile corespunzător şi în cazul schimbului.

30. Nu există niciun motiv pentru a se crede că art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 ar constitui o dispoziţie derogatorie în materia contractului de schimb, în raport cu normele referitoare la vânzare, de vreme ce premisa aplicării sale o constituie „înstrăinarea” clădirilor, a terenurilor şi a mijloacelor de transport, deci nu doar schimbul acestora, ci orice fel de înstrăinare: în primul rând vânzarea, care este reglementată de norme de drept comun, în materia contractelor speciale având ca obiect transmiterea unui drept, potrivit art. 1650 alin. (2) C. civ., dar şi schimbul, donaţia, renta viageră, contractul de întreţinere, aportul unui bun la patrimoniul unei societăţi cu personalitate juridică etc. Orice transmitere a proprietăţii unui bun este o înstrăinare, în sensul art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015, dar în primul rând vânzarea.

31. Prin urmare, problema dacă decizia preliminară nr. 42/2017 se aplică sau nu în prezenta cauză este falsă. În măsura în care priveşte contractul de schimb, această decizie nu se aplică în prezenta cauză, unde se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare. Constatarea instanţei supreme privind incidenţa art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 în cazul schimbului este însă aplicabilă în prezenta cauză întrucât aceasta confirmă, a fortiori, că aceeaşi prevedere este aplicabilă în cazul vânzării. Dar aplicabilitatea art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 în cazul vânzării este oricum suficient de evidentă, date fiind formularea foarte clară a textului şi raţiunea lui incontestabilă, evidenţiată prin deciziile Curţii Constituţionale nr. 1069/2009 şi nr. 497/2017, de apărare cu prioritate a interesului general constând în îndeplinirea obligaţiei constituţionale şi legale a celui care înstrăinează de a-şi plăti datoriile fiscale la bugetul local.

32. Recurenta a mai susţinut că art. 1270 C. civ. (forţa obligatorie a contractului) ar fi de natură să înlăture aplicabilitatea în cauza de faţă a art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015, întrucât altfel s-ar ajunge ca o prevedere a dreptului fiscal să invalideze forţa obligatorie a actului juridic civil.

33. Această susţinere nu poate fi acceptată întrucât nu există, în cazul dreptului pozitiv, vreo subordonare între dreptul civil şi cel fiscal, care să împiedice reglementarea, printr-o normă cuprinsă într-un act normativ care reglementează procedura fiscală, a unei condiţii de valabilitate a contractului de vânzare sau care să înlăture aplicarea unei asemenea norme. Condiţiile de valabilitate a actului juridic sunt la fel de eficiente, indiferent dacă sunt prevăzute în Codul civil, în Codul de procedură fiscală sau în orice altă lege. Nu există vreo „prioritate la interpretare şi aplicare” a normelor juridice, după criteriul materiei juridice căreia îi aparţine actul normativ în care sunt incluse.

34. Pe de altă parte, art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 nu limitează cu nimic forţa obligatorie a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare. Aceasta rămâne la fel de obligatorie pentru părţi ca şi cum ar fi fost dacă art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 nu ar fi existat. Dar pentru că el există şi instituie o condiţie de valabilitate, de fond, a contractului de vânzare, ambele părţi sunt obligate să îl respecte, neputând încheia valabil contractul fără îndeplinirea acestei condiţii.

35. În ceea ce prive?te susţinerea recurentei că refuzul promitenţilor vânzători de a achita propriile datorii fiscale constituie un abuz, respectiv o neexecutare a promisiunii de vânzare-cumpărare, Curtea constată că această chestiune nu prezintă relevanţă în cauza de faţă, putând fi eventual luată în considerare din perspectiva unei eventuale rezoluţiuni a promisiunii de vânzare, ceea ce nu face însă obiectul cauzei de faţă.

36. Nu s-ar putea reţine că, prin neîndeplinirea de către promitentul vânzător a condiţiei prevăzute de art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015, acesta poate împiedica în mod absolut pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare. Astfel cum a reţinut instanţa supremă în par. 113 al deciziei preliminare nr. 42/2017, „pentru a se evita o conduită abuzivă din partea copermutantului pârât, ar trebui să se acorde copermutantului reclamant (dacă formulează un petit în acest sens), posibilitatea de a plăti el însuşi obligaţiile datorate la bugetul local de către cealaltă parte, simultan cu abilitarea de a cere, în cadrul aceluiaşi proces sau pe cale separată, obligarea acesteia din urmă la suportarea unor daune-interese egale cu cuantumul obligaţiilor achitate”.  Mutatis mutandis, o astfel de soluţie este valabilă şi în cazul pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare, în sensul că promitentul cumpărător poate plăti el însuşi datoriile fiscale ale promitenţilor vânzători, urmând a imputa suma plătită asupra preţului sau, în cazul în care preţul a fost plătit, urmând a se regresa împotriva promitenţilor vânzători.

37. Din cererea de recurs rezultă că recurenta a luat în calcul plata de către aceasta a obligaţiilor fiscale ale intimaţilor, dar susţine că nu le poate plăti din cauza cuantumului ridicat al acestora. La termenul de judecată din 14.12.2021, recurenta a prezentat o declaraţie notarială că se obligă să achite impozitul cu privire la imobilul litigios datorat de intimaţi, împreună cu o adeverinţă din care rezultă că nu are venituri înscrise în evidenţele fiscale, tinzând astfel să dovedească că nu poate plăti impozitul respectiv. Altfel spus, recurenta insistă că hotărârea care ţine loc de contract de vânzare se poate pronunţa şi cu încălcarea art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015. Acest lucru nu este însă posibil, întrucât condiţia respectivă este prevăzută sub sancţiunea nulităţii absolute de alin. (6) al aceluiaşi articol.

38. Limitarea exerciţiului dreptului promitentului cumpărător la încheierea contractului de vânzare potrivit art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 se menţine într-un raport rezonabil de proporţionalitate cu scopul legitim al apărării interesului general al unităţii administrativ-teritoriale de a realiza creanţele fiscale acumulate de intimaţi, interes care se subsumează atât ordinii publice, cât şi drepturilor altor persoane, anume ale membrilor comunităţii locale respective de a beneficia de serviciile publice finanţate din bugetul local.

39. Astfel, bunul nu este indisponibilizat total, ci doar până la plata datoriilor fiscale ale intimaţilor – promitenţi vânzători. Recurenta – promitenta cumpărătoare îşi poate valorifica dreptul, cu condiţia îndeplinirii acestei condiţii de valabilitate a contractului de vânzare. Recurenta nu a dobândit niciodată dreptul de a cumpăra terenul altfel decât cu respectarea prevederilor legale, deci inclusiv cu condiţia respectării art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015.

40. Un cumpărător diligent verifică, înainte de a încheia o promisiune de vânzare, dacă bunul poate fi vândut. Prin urmare, şi recurenta trebuia să verifice dacă premisele respectării acestei condiţii de valabilitate există în concret. Faptul că recurenta a făcut abstracţie de acest aspect nu o îndreptăţeşte să obţină neaplicarea în cazul său a acestei condiţii legale de valabilitate a contractului de vânzare prefigurat, întrucât în caz contrar ar ajunge să beneficieze de roadele propriei culpe.

41. Recurenta a putut, din punct de vedere juridic, să plătească datoria intimaţilor, urmând a se regresa apoi împotriva acestora, aşa cum rezultă din par. 113 al deciziei preliminare nr. 42/2017, aplicabil mutatis mutandis şi în cazul vânzării. Faptul că nu ar fi putut lua în mod practic în calcul o astfel de plată, din cauza cuantumului datoriei fiscale, aşa cum susţine prin cererea de recurs, nu poate fi apreciat decât ca fiind rezultatul neglijării de către aceasta, la momentul încheierii promisiunii bilaterale de vânzare şi a actului adiţional la aceasta, a necesităţii îndeplinirii condiţiei prevăzute de art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015, prefigurând eludarea acesteia în faţa instanţei de judecată.

42. Faptul că datoria fiscală este relativ mare, iar recurenta a ales să plătească în avans, într-un mod atipic, întregul preţ al vânzării, aşa cum susţine prin cererea de recurs, astfel încât să nu aibă acum asupra cărei diferenţe de preţ să poată imputa suma pe care ar plăti-o în contul datoriilor fiscale ale intimaţilor, nu indică decât că părţile au construit situaţia de fapt contând pe eludarea art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015.

43. Remediul juridic aplicabil acestei situaţii este totuşi aplicarea prevederii legale amintite, iar nu eludarea ei. În mod corect ambele instanţe de fond au ajuns la aceeaşi concluzie.

44. Întrucât, în limita motivelor de casare invocate, pentru considerentele mai sus expuse, soluţia pronunţată prin decizia instanţei de apel se dovedeşte legală, în baza art. 496 alin. (1) Cod proc. civ., Curtea va respinge recursul formulat în cauză ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare