Hotarire care sa tina loc de act autentic

Acestaeste document finalizat

Cod ECLIECLI:RO:JDBRLD:2021:001.003184

Dosar nr. X

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA BÂRLAD

JUDB

Sentinţa Civilă Nr. 3184/2021

Şedinţa publică de la 08 Decembrie 2021

INSTANŢA

Deliberând asupraacţiunii civilede faţă, constată:

Prin cererea înregistrată la această instanţă la data de 17.06.2020 sub nr. de dosar X, reclamantul X a chemat în judecată pe pârâta X, solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare privind terenulintravilan în suprafată de 2500 mp,situat în comuna Pogana. jud. Vaslui ?i individualizată în T X, P X/1 din TP X/X, cod X, eliberat pe numele defunctului X, tatăl pârâtei, conform în?elegerii dintre ei men?ionată în înscrisul sub semnătură privată încheiat între păr?i în data de 06.04.2001 ?i intitulat ”contract de vânzare-cumpărare”şi obligarea la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, reclamantul arată că tatăl pârâtei, X, în prezent decedat, era consătean cu el. Acesta avea teren în proprietate ?i a dorit să vândă o parte din acest teren. În aceste împrejurări s-a în?eles cu tatăl pârâtei ?i a cumpărat printr-un înscris sub semnătură privată, intitulat ”contractde vânzare- cumpărare” suprafa?a de 2500 mp, teren intravilan pentru a construi o casă fiului său.

Terenul cumpărat este situat în intravilanul satului Pogana ?i individualizat în tarlaua T X, parcela P X/1 din titlul de proprietate TP X/X, cod X, eliberat pe numele defunctului X ?i are ca vecini pe X la Sud ?i X la Est, iar pe celelalte două laturi se află drum sătesc.

La data întocmirii actului el a predat vânzătorului X pre?ul la care s-au în?eles, respectiv suma de ?ase milioane lei vechi. Pre?ul a fost predat în prezen?a martorilor X?i X, care au ?i semnat înscrisul întocmit.

De la data cumpărării nu au reu?it să meargă la notar pentru întocmirea actului de vânzare cumpărare în formă autentică. Între timp, vănzătorul - X a decedat la data de 23 decembrie 2007 ?i nu au mai putut astfel perfecta actele.

Pârâta X este unica mo?tenitoare a defunctului X. Din momentul în care a cumpărat terenul, el a achitat taxele ?i impozitele aferente acestuia la Primăria Pogana.

A procedat la notificarea prealabilă a pârâtei în calitate de unică mo?tenitoare a defunctului X. De?i legal notificată, aceasta nu s-a prezentat a?a cum rezultă din încheierea notarului public X.

Având în vedere această situa?ie de fapt, în cauza sunt aplicabile dispozi?iile art. 1669 NCC ”Când una dintre păr?ile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare, refuză în mod nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să fina loc de contract, dacă toate celelalte condi?ii de validitate sunt îndeplinite.

Conform în?elegerii dintre par?i, promitentul cumpărător a îndeplinit obliga?iile asumate, respectiv a plătit pre?ul vânzării, precum ?i datoriile acestuia cu titlu de impozit. Promitentul vânzător nu a îndeplinit obliga?ia sa de a semna actul autentic Ia notar. Vânzătorul are obliga?ia să transmită proprietatea asupra imobilului vândut, obliga?ie pe care refuză în mod nejustificat să o îndeplinească, obligând cumpărătorul să apeleze la ac?iune în justi?ie pentru realizarea dreptului său.

În drept, a invocat disp. art. 1669 şi următoarele din NCC, precum ?i dispozi?iile art.35 NCPC.

În susţinere a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâtei, proba testimonială expertiza topografică şi aataşat copie de pe înscrisuri ( f. 6-21).

Pârâta X a formulat întâmpinare pe care a depus-o la dosar la data de 11.08.2020 (f. 34).

În motivarea în fapt, pârâta arată căare cuno?tin?ă desprefaptul ca reclamantul Xa cumpărat de la defunctul X în urma cu circa 20 de ani o suprafa?a de 2500 mp teren intravilan, pe raza satului si comunei Pogana, jude?ul Vaslui, unde a construit ulterior, o casa pentru fiul sau X.

De asemenea a aflat despre faptul ca acesta nu a mai făcut apoi actul în forma autentica la un notar deoarece vânzătorul a decedat, iar ea a locuit mult timp in Ia?i cu fiica ei, iar în prezent locuie?te în satul si comuna Pogana la locuin?a proprietate.

Este adevărat faptul ca Xi-a solicitat să-i întocmească în calitate de succesoare legală a defunctului X actul de vânzare cumpărare pentru terenul cumpărat, dar men?ionează faptul că ea a refuzat acest lucru deoarece este o persoană în vârstă, bolnavă si nu se poate deplasa. In plus ea nu are nici banii necesari pentru deplasări, dezbaterea moştenirii rămase de pe defunctului X, întocmirea de acte cadastrale etc., deoarece pensia abia îi ajunge de medicamente.

Din aceste motive nu se poate prezenta la termenele de judecată.

La data de 17.02.2021 reclamantul a depus la dosarul cauzei precizări,prin care a arătat că suprafa?a de 2500 m.p. se află în P X/2şi nu în P X/1 cum din eroare a redactat în cuprinsul cererii.

În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri,proba testimonială şi proba cuexpertizatehnică judiciarăîn specialitateatopografie-geodezie-cadastru.

Analizând cererea de chemare în judecată prin prisma motivelor invocate, pe baza probatoriului administrat şi a dispoziţiilor legale aplicabile, instanţa reţine următoarele:

Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Vaslui a emis la data de 07.04.1997 Titlul de proprietate nr. X/Xpe numele luiX prin reconstituirea dreptului de proprietate cu privire la suprafaţa de 5 ha 2.500 m.p. teren situat pe raza satului Pogana, com. Pogana jud. Vaslui , din care 4 ha 7.000 m.p. teren extravilan şi 5.500 m.p. teren intravilan, din care suprafaţa de 2.500 m.p. în T X, P X/2.

Prinînscrisul sub semnătura privatăintitulat „Contract de vânzare-cumpărare„ datat 06.04.2001se consemnează că X, în calitate de vânzător vinde lui X, în calitate de cumpărător, suprafaţa de 2.500 m.p. teren aflat în intravilanul satului Pogana, tarlaua nr. X, parcela X/2 situată între vecinii: N-X, S-X, E-drum sătesc şi la V drum sătesc.S-a consemnatcă preţul vânzării este 6.000.000 lei ( ROL) suma care a fost primită de vânzător în întregime la data încheierii actului. S-aredactat o clauză de dezicere în sensul că, în situaţia în care o parte încearcă să se întoarcă, preţul achitat se va plăti de 10 ori mai mult.De asemenea, s-a stipulat ca acest contract să fie valabil până la încheierea actului final la Biroul Notarului Public Bârlad. Martori au fost trecuţi Xsi X.

La data de 23.12.2007 a decedat X cu ultim domiciliu în sat/com. Pogana, jud. Vaslui, aşa cum rezultă din extrasul de pe actul de deces aflat în copie la fila 9 dosar.

Potrivit Anexei nr. 24 privind sesizare pentru deschiderea procedurii succesorale emisă de Comuna Pogana sub nr. X/06.03.2019 de pe urma defunctului X a rămas în calitate de prezumtiv moştenitor X, în calitate de nepoată de frate.

Părţile nu au dovedit calitatea de moştenitor acceptant al pârâtei cu referire la defunctul X.

Potrivit Certificatul de sarcini nr. X/25.02.2021 emis de Oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară Vaslui, Biroul Bârlad,cu privire la X, respectiv cu privire la suprafaţa de 2.500 m.p. T X/2, UAT Pogana , jud. Vaslui, nu sunt înregistrate sarcini ( f. 51).

Potrivit Certificatului de atestare fiscală nr. X/04.03.2020,emis de Primăria com. Pogana, jud. Vaslui, defunctul X figurează în evidenţele fiscale ale acestei instituţiicuo suprafaţa de 2.500 teren intravilan şi nufigurează cu creanţe bugetare de plată la bugetul local ( f. 16).

Aceleaşi informaţii se regăsesc şi în Adeverinţa nr. X/06.03.2019 emisă de Comuna Pogana ( f. 17)

La data 06.03.2020 reclamantul a emis către pârâtă o notificare,în care făcându-se referire la calitatea de succesoare legală a defunctului X, i s-a pus în vedere ca la data de 19.03.2020 să se prezinte la Biroul Individual X, cu sediul în mun. Bârlad, cu toate documentele necesare în vederea dezbaterii succesiunii defunctului X, în vederea perfectării contractului de vânzare -cumpărare în formă autentică, pentru lotul de teren intravilan în suprafaţa de 2500 m.p. din sat/com. Pogana, jud. Vaslui.

Notificarea a fost primită de pârâtă la data de 09.03.2020( f. 19).

Din Încheierea de certificare nr. 05/19.03.2020 emisă de Birou Individual Notarial Xrezultă căpârâta nu s-a prezentat la sediul biroului notarial.

Prin declaraţia dată în faţa instanţei, martorul X, audiat la propunerea reclamantului, a arătat că a fost martor când reclamantul a cumpărat o suprafa?ă de teren de la X. X a decedat demult. Acesta a fost căsătorit si a avut un copil. Sotia era decedată la data mor?ii lui X si copilul acestuia este mort. Nu stie dacă a avut nepo?i. Crede că parata este rudă cu X. S-a vandut un teren,dar nu stie ce suprafa?ă, arătând că nu a citit actul. Terenul este intravilan. Vecinii suprafe?ei de teren sunt X in dreapta si Xin stanga. Are iesire la drum în ambele păr?i. Reclamantul a posedat după acel moment terenul.

Prin declaraţia dată în faţa instanţei, martorul X, audiat la propunerea reclamantului, a arătat că X este mătu?a reclamantului. X a fost vecin cu martorul, nu mai trăie?te, de vreo 15 ani. Reclamantul i-a spus că X este nepoata lui X. Intre X si X a existat o înţelegere în privin?a unui teren intravilan cu suprafa?a de25-30 ari, incheiat in urma cu 12, 13 ani, inainte de decesul lui X. La incheierea inscrisului au fost : X,X şi X. S-au în?eles la suma de 30 milioane. Xi-a dat banii lui X. S-a discutat să meargă la notariat. Are iesire la drumul sătesc în două păr?i. De la momentul incheierii inscrisului, Xposeda suprafa?a de teren.

Pentru justa soluţionare a cauzei şi identificarea imobilului ce face obiectul litigiului a fost efectuată o expertiză tehnică judiciară în specialitatea topografie.

Astfel, prin Raportul de expertiză tehnică judiciară în specialitate topografie-geodezie -cadastru întocmitde expert Xşi depus la dosarul cauzei la data de 27.08.2021 ( f. 69-77) s-a identificat şi măsurat suprafa?a de teren ce face obiectul prezentului litigiu, în suprafaţă de 2.500 m.p. , real măsurată 2270 m.p., situată în sat/com. Pogana , jud. Vaslui, tarlaua X, parcela X/2, având următoarele categorii de folosinţă 584 m.p. curţi construcţii, 863 m.p. viţă de vie, 823 m.p. arabil.Suprafaţa de teren a fost delimitata în Anexa nr. 1 pe punctele de contur X, având următoarele vecinătăţi: N X, E drum sătesc, S X, V drum sătesc.

S-a precizat că există identitate între suprafaţa de teren solicitată în cererea de chemare în judecată şi cea menţionată în Contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 06.04.2001.

Potrivit art. 330 Cod. proc. civ., raportul de expertiză este apreciat ca util şi concludent, urmând a fi reţinut în soluţionarea cauzei.

Instanţa reţine că, în cauză sunt incidente prevederile art. 102 alin.1 din Legeanr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, conform cărora „Contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa”.

La data de 06.04.2001 (dată la care a fost încheiat actul de vânzare-cumpărare sub semnătura privată) erau în vigoaredispoziţiile Codului civil din anul 1864.

Din cuprinsul dispoziţiilor art. 1073 C. civ. 1864reiese ca o parte are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a unei obligaţii de a face, iar art.X Cod civil permite părţii care nu se afla în culpă ca, în caz de neexecutare a obligaţiei de către cealaltă parte, să fie autorizată chiar ea la ducerea la îndeplinire, pe cheltuiala acesteia din urma, dispoziţii ce se corelează cu cele ale art. 969 Cod civil, ce conferă putere de lege convenţiilor încheiate de părţi, reprezentând manifestarea lor de voinţa în scopul producerii unor consecinţe juridice şi din Titlul Xart.5 alin.2 din Legea nr.247/2005 ce reglementează "Circulaţia juridica a terenurilor", conform căruia " În situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract".

Având în vedere dispoziţiile legale mai sus menţionate, în lumina principiului executării în natură a obliga?iilor ?i reparării în natură a pagubelor, instanţa ar putea să pronun?e, o hotărâre care să ?ină loc de contract de vânzare cumpărare, cu caracter constitutiv de drepturi, operând transferul proprietă?ii de la data rămânerii definitive.

Pentru aceasta, instanţa trebuie să verifice dacă există un antecontract valabil încheiat între părţi care să fie dovedit în condiţiile dreptului comun, dacă există refuzul părţii acţionate în judecată de a încheia contractul în formă autentică, dacă promitentul cumpărător şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract şi nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronunţării hotărârii, dacă promitentul vânzător este la momentul actual proprietarul bunului vândut.

Totodată instanţa este obligată să verifice respectarea tuturor dispoziţiilor legale privind valabilitatea actelor de transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor.

Din analiza probelor administrate de la dosar, instanţa reţine că, în cauză nu sunt îndeplinite condiţiile pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, sub mai multe aspecte.

Referitor la aspectul invocat mai sus referitor la calitatea de proprietar , instanţa constată ca în cauză nu există dovada că pârâta are calitatea de proprietar asupra terenului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, calitate care trebuie să fie verificată în mod obligatoriu si care trebuie să existe la momentul la care instanţa pronunţă o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.

Instanţa retine aşa cum s-a menţionat şi mai sus ca titlul de proprietate nr. X/X din 07.04.1997în care este inclus şi terenul în litigiu este eliberat pe numele X. Astfel, dreptul de proprietate al terenului în litigiu aparţine titularului X şi tot această persoană este cea care figurează în calitate de promitent-vânzător în antecontractul invocat, iar la dosar nu există nicio dovadă că pârâta este moştenitor acceptant al succesiunii defunctului X.

Instanţa constată că nu s-a făcut nici măcar dovada existenţei pentru pârâtă a unei aparente voca?ii generale legale la succesiunea defunctului, în condiţiile în care din actele de stare civilă depuse la dosar nu rezultă legătura de rudenie dintre cei doi, dar chiar daca ar exista această aparenţă nu ar putea fi echivalată în nici un caz cu calitatea de moştenitor legal acceptant al succesiunii, calitate ce implică verificarea mai multor condiţii în cadrul unei proceduri distincte prevăzută de lege.

Instanţa apreciază că în aceste cazuri se impune a fi parcursă procedura succesorală prevăzută de lege.

Această interpretare este susţinută şi de dispoziţiile Legii 36/1995 în vigoare la data decesului defunctului (deschierii succesiunii), care prevăd la art. 76  că  “în cadrul procedurii succesorale, notarul public stabileşte calitatea moştenitorilor şi legatarilor, întinderea drepturilor acestora, precum şi compunerea masei succesorale”, eliberându-se  certificatul de moştenitor sau de legatar, care va cuprinde constatările referitoare la masa succesorală, numărul şi calitatea moştenitorilor şi cotele ce le revin din patrimoniul defunctului potrivit art. 83 din aceeaşi lege.

În fine, instanţa consideră în sistemul juridic actual dovada dreptului de proprietate asupra imobilelor se face fie prin înscrisuri din care să reiasă în mod direct calitatea de proprietar titularului (titlu de proprietate eliberat in baza Legii 18/1991, hotărâre de partaj, tranzacţie judiciară, partaj voluntar autentic, contract de vânzare-cumpărare în formă autentică etc.),  fie prin înscrisuri din care, chiar dacă nu reiese în mod direct calitatea de proprietar a persoanei în cauză, se coroborează cu alte înscrisuri care relevă în mod direct calitatea de proprietar al autorului ei, aşa cum se întâmplă spre exemplu în cazul existenţei unui certificat de moştenitor şi titlul de proprietate emis în baza Legii 18/1991 pe numele autorului moştenitorului.

Ceea ce este important în această chestiune este faptul că în orice caz, dovada dreptului de proprietate în ipoteza unei înstrăinări a unui imobil se face prin înscrisuri şi în niciun caz cu martori sau cu prezumţii, astfel încât instanţa consideră că pârâta nu poate fi considerată proprietar pe baza titlului de proprietate emis pe numele presupusului autor al ei, înscris care se coroborează cu prezumţia potrivit căreia în eventualitatea unei dezbateri succesorale pârâta, va deveni moştenitor acceptant al succesiunii autorului său, pentru simplul fapt că ar fi rudă cu acesta.

Instanţa apreciază că pronunţarea unei hotărâri care să transfere către reclamant un drept de proprietate despre care nu s-a făcut dovada existenţei în prezent în patrimoniul pârâtei, ar contraveni în mod flagrant celor mai fundamentale principii şi reguli de drept material si procesual civil.

În opinia instanţei, nu ar putea fi întemeiate eventualele apărări ale reclamantului potrivit cărora nu poate obţine realizarea dreptului său întrucât nu poate determina pârâta să dezbată succesiunea autorului său. Instanţa consideră că există mijloace juridice prevăzute de lege prin care creditorul promitent cumpărător poate exercita indirect anumite drepturi şi acţiuni ale debitoruluisău promitent vânzător, în cazul în care acesta, în prejudiciul creditorului, refuză sau neglijează să le exercite.

Pentru aceste motive, instanţa apreciază că reclamantul nu a făcut dovada că nu s-a putut realiza dreptul pretins şi anume încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma cerută de lege, astfel încât să solicite instanţei constatarea valabilităţii convenţiei.

Cum instanţele au obligaţia de a respecta prevederile legale şi de a pronunţa hotărâri care să se întemeieze pe textele legale în vigoare, se constată că în cauză părţile au încercat eludarea dispoziţiilor legale, (cuprinse în Legea nr. 36/1995 a notarilor publici) privitoare la autentificarea de către notar a actelor de vânzare-cumpărare a imobilelor.

Pentru toate aceste motive, urmează a respinge cererea.

Cererea a fost legal timbrată.

1

Domenii speta

Spete similare