Condițiile rezilierii judiciare, respectiv: existența unui contract valabil încheiat

6.Sentința civilă nr. 78 din data de 13.01.2020 a Judecătoriei Galați, definitivă prin Decizia Civilă nr. 47 din data de 02.02.2021

Obiect: reziliere contract

Problema de drept:

Problema de drept ridicată de prezenta speță se referă la condițiile rezilierii judiciare, respectiv: existența unui contract valabil încheiat, neexecutarea obligațiilor contractuale de către o parte, neexecutarea să fie însemnată ori, deși neînsemnată, să fie repetată (în cazul contractelor cu executare succesivă), neexecutarea să fie culpabilă şi nejustificată, debitorul să fi fost pus în întârziere ori să fie de drept în întârziere.

Soluția instanței de fond:

În fapt, între reclamantul ___________ în calitate de locator și defunctul ________ (decedat la data de 24.07.2018) soțul pârâtei, în calitate de locatar a intervenit Contractul de închiriere nr. __________ având ca obiect  închirierea spațiului situat în ______, strada ______ nr. __.

Perioada de valabilitate a contractului a fost prevăzută în contract ca fiind până la data de 31.12.2000, prețul chiriei fiind stabilit la nivelul sumei de 60 lei /mp/lună.

Astfel cum rezultă din Fișa suprafeței locative închiriate, alături de titular, au dobândit drepturi locative asupra spațiului închiriat pârâta __________, în calitate de membru a familiei.

Din Certificatul de deces seria  ___ nr. ______ rezultă că titularul contractului de închiriere nr. __________ a decedat în data de 24.07.2018, astfel că în temeiul art.27 din Legea nr.114/1996 din contract, închirierea a continuat în beneficiul pârâtei.

În speță, se solicită rezilierea contractului de închiriere pentru neplata chiriei aferente spațiului de locuit situat în  ______, strada ______ nr. __.

Instanţa reține că rezilierea este o sancțiune pentru neexecutarea culpabilă a contractului sinalagmatic cu executare succesivă, constând în desființarea pentru viitor a acestuia.

Potrivit clauzei contractuale nr.13, în cazul când chiriașul nu respectă obligațiile cu privire la întreținerea, repararea, folosirea suprafeței locative închiriate, precum şi la plata chiriei potrivit prevederilor legii, proprietarul poate cere rezilierea contractului de închiriere şi evacuarea chiriașului în condițiile stabilite de lege.

Pactele comisorii reprezintă clauze convenționale privind rezoluțiunea contractului pentru neexecutare, fiind derogatorii de la prevederile art. 1021 Cod civ., în sensul că urmăresc să reducă rolul instanțelor în pronunțarea rezoluțiunii contractelor, funcție de cum acestea sunt redactate de părți.

Dat fiind modul în care părțile au înțeles să stipuleze clauza convențională de reziliere, instanţa reține că aceasta reprezintă un pact comisoriu de grad I, reiterând dispozițiile art.1020 Cod civil, în sensul rezilierii judiciare a contractelor sinalagmatice.

Instanţa reține că admisibilitatea acțiunii în reziliere judiciară este condiționată de întrunirea mai multor cerințe, principală fiind aceea ca una dintre părțile contractante să nu își fi îndeplinit, în mod culpabil, obligațiile ce îi revin şi considerate esențiale la încheierea contractului, precum şi să fi fost pusă în întârziere în condițiile prevăzute de lege.

Caracteristic rezilierii judiciare este posibilitatea părții în culpă de a face dovada, pe tot parcursul procesului, că şi-a îndeplinit obligațiile, spre a evita rezilierea contractului.

Potrivit Referatul Serviciului Administrare Fond Locativ nr. _____________, pârâta datora la data introducerii acțiunii suma de 2115 lei cu titlu de chirie restantă.

Or, instanţa reține că, pe parcursul procesului, pârâta a  achitat reclamantului suma de 2121 lei din care suma de 1792 lei reprezentând  contravaloare chirie, 312 lei taxă habitat, 11 lei taxă ecarisaj și 6 lei  cheltuieli efectuate cu executarea silită. Se constată astfel că pârâta a achitat în mare parte debitul datorat reclamantului rămânând de achitat doar suma de 323 lei reprezentând contravaloare chirie și majorări de întârziere aferente perioadei ___________.

În consecință, instanţa va obliga  pârâta la plata sumei de 323 lei reprezentând contravaloare chirie și majorări de întârziere aferente perioadei ______________.

Pentru considerentele expuse, instanţa apreciază că, în speță, nu poate interveni rezilierea contractului.

Referitor la capătul de cerere privind evacuarea pârâtei, instanţa constată că acesta este nefondat, având în vedere soluția dată capătului de cerere privind rezilierea contractului de închiriere şi existența, în privința pârâtei, a unui drept locativ asupra spațiului ce face obiectul contractului.

Pentru toate argumentele de mai sus, va admite în parte cererea și va obliga pârâta la plata către reclamantă a sumei de 323 lei reprezentând contravaloare chirie și majorări de întârziere aferente perioadei ____________.

Căi de atac exercitate:

Împotriva acestei sentințe s-a declarat apel de către reclamant, care a criticat soluția instanței pentru motive de nelegalitate şi netemeinicie.

Apelul a fost respins de către Tribunalul Galați prin Decizia civilă nr. 47 din data de 02.02.2021.

Soluția instanței de control judiciar:

În rezolvarea conflictului temporal de legi existent între dispozițiile vechiului Cod civil (din 1864) şi cele ale noului Cod Civil(Legea nr. 287/2009 republicată), instanţa de fond a făcut în mod corect aplicarea normelor vechiului Cod civil, deoarece, potrivit art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a noului Cod civil, contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea si încetarea sa.

În mod corect a reținut instanţa de fond şi situația de fapt, în sensul că în baza contractului de închiriere nr. ________, pârâta ____________ ocupă spațiul de locuit situat în ______, strada ______ nr. __, în calitate de soție supraviețuitoare a defunctul _________, decedat la data de __________.

S-a constatat într-adevăr că pârâta nu a înțeles să își îndeplinească în totalitate obligația constând în plata chiriei stabilite prin contractul de închiriere pentru mai mult de 3 luni consecutiv, pentru perioada ___________, figurând cu un debit în cuantum de 2.115 lei, care a fost achitat parțial pe parcursul procesului, astfel că a rămas de achitat doar suma de 323 lei, sumă la care a şi fost obligată prin sentința civilă atacată.

În drept, se reține că potrivit art. 969 C.civ. „convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante”, iar potrivit art.1073 C.civ. se reține şi faptul că în cauză „creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare”, potrivit art. 1080 „diligența ce trebuie să se pună în îndeplinirea unei obligații este totdeauna aceea a unui bun proprietar”.

Potrivit art.1082 C.civ. „debitorul este osândit, de se cuvine, la plata de daune-interese sau pentru neexecutarea obligației, sau pentru întârzierea executării, cu toate că nu este de rea-credință din parte-i, afară numai dacă nu va justifica că neexecutarea provine din o cauză străină, care nu-i poate fi imputată, conform art.1083” art.1084 „daunele interese ce sunt debite creditorului cuprind în genere pierderea ce a suferit şi beneficiul de care a fost lipsit, afară de excepțiile şi modificările mai jos menționate”, art.1088 „la obligațiile care au de obiect o sumă oarecare, daunele-interese pentru neexecutare nu pot cuprinde decât dobânda legală, afară de regulile speciale în materie de comerț. Aceste daune-interese se cuvin fără ca creditorul să fie ținut a justifica despre vreo pagubă”, art.1090 „cu toate acestea, veniturile pe timpul trecut, precum arenzi, chirii, venituri din rendite, produc dobândă din ziua cererii sau convenției”.

Totodată se rețin dispozițiile art. 1020-1021 C.civ., potrivit cărora „condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său”, „într-acest caz contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea, cu daune interese. Desființarea trebuie să se ceară înaintea justiției, care, după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate”.

Contractul de închiriere, pe lângă dispozițiile de drept comun aplicabil, este guvernat de dispozițiile art. 1410-1453 C.civ. şi Legea locuinței nr. 114/1996.

Se reține că pentru a interveni rezilierea unui contract, conform art. 1020-1021 şi art. 1439 alin.(2) C.civ. din 1864, este necesară îndeplinirea următoarelor condiții: să existe o obligație contractuală, obligația să nu fi fost îndeplinită de către debitorul acesteia, neîndeplinirea obligației să îi fie imputabilă debitorului, debitorul să fi fost pus în întârziere.

 În temeiul principiului disponibilității, s-a avut în vedere că instanţa, față de cererea de reziliere judiciară a contractului formulată de reclamant, va face aplicarea dispozițiilor legale şi va verifica îndeplinirea condițiilor necesare pentru constatarea rezilierii.

În mod corect s-a avut în vedere că în doctrină şi practica de specialitate se acceptă în unanimitate că rezilierea este o sancțiune care intervine pentru neexecutarea culpabilă a obligației în contractele sinalagmatice, cu executare succesivă, care face să înceteze efectele contractului viitor, lăsând neatinse prestațiile făcute anterior rezilierii.

Așadar, se concluzionează că pentru pronunțarea rezilierii trebuie îndeplinite următoarele condiții: să existe o neexecutare, chiar şi parțială, dar suficient de importantă, a obligației asumate de către cealaltă parte a contractului sinalagmatic; neexecutarea obligației să fie imputabilă debitorului ei; debitorul acestei obligații să fie pus în întârziere.

Prin cele reținute mai sus, instanţa de fond a reținut în mod corect faptul că pârâta nu şi-a îndeplinit obligația de plată în totalitate până la soluționarea cauzei pe fond, însă se constată în același timp şi faptul că după introducerea cererii de chemare în judecată şi până la pronunțarea prezentei decizii civile(deci, şi cu ocazia judecării căii de atac), aceasta a achitat integral debitul, depunând în acest sens chitanțele de plată.

Prin urmare, față de faptul că rezilierea este o sancțiune pentru neexecutarea culpabilă a contractului sinalagmatic cu executare succesivă, constând în desființarea pentru viitor a acestuia, față de faptul că pârâta (titulara contractului de închiriere) a făcut plăti atât în faza judecării fondului, cât şi în faza judecării apelului, achitând integral debitul, iar față de dificultățile de natură financiară ale pârâtei, se apreciază ca fiind dovedită astfel existența unor impedimente pertinente pentru neachitarea debitului la termenul stabilit, motiv pentru care nu se poate reține o rea-credință în neexecutarea obligației.

În consecință, apreciind că, în speță, nu s-a făcut dovada unei neexecutări culpabile din partea pârâtei a obligațiilor asumate prin contractul de închiriere, tribunalul apreciază că nu se impune rezilierea contractului de închiriere şi implicit evacuarea pârâtei.

Față de cele menționate, se constată că sentința instanței de fond nu se impune a fi reformată, motiv pentru care, potrivit art. 480 alin. 1 C.pr.civ., va respinge apelul, ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare