Servitute – consfințirea unui drept de trecere în favoarea reclamantei: nu există o imposibilitate absolută de acces la calea publică, reclamanta având la dispoziție alte două modalități de acces la boxă

I N S T A N Ţ A

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 14.05.2019, sub nr. .../299/2019, reclamanta A a solicitat, în contradictoriu cu pârâta B, ca prin hotărârea ce se va pronunța să se consfințească un drept de trecere în favoarea sa, prin spațiul deținut în proprietate de pârâtă, în vederea accesului la boxa A.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 988/13.09.1995, a cumpărat parte din fostul magazin 1 Mai (parter, mezanin și boxă subsol), situat în București, ..., sector 1. Ulterior, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1978/07.06.1998, A a dobândit și terenul în suprafață de 66 mp aferent construcției anterior menționate.

Reclamanta a menționat că, în luna februarie 2018, a încercat să-și intabuleze în cartea funciară dreptul de proprietate aferent boxei aflate la subsol, însă solicitarea sa a fost respinsă prin încheierea nr. 46975/25.08.2018, motivat de faptul că nu există în documentația înaintată acordul în formă autentică al proprietarului IE ...-C1-U80 în vederea accesului la boxa din subsolul proprietatea sa.

Astfel, reclamanta a contactat-o pe pârâtă, proprietara spațiului indicat de registratorul de carte funciară, în vederea acordării sprijinului pentru intabularea dreptului în cartea funciară, sens în care a fost comunicată notificarea din data de 27.11.2018. Întrucât pârâta nu a furnizat niciun răspuns și, ținând cont de atitudinea ostilă a acesteia față de o solicitare similară din partea băncii,

Cu privire la dreptul de acces al băncii către boxă, prin spațiul pârâtei, reclamanta a arătat că, din releveul subsolului construcției, se observă că accesul la boxă nu se poate face decât tranzitând spațiul pârâtei; cu alte cuvinte, spațiul deținut de A se află într-un loc înfundat, acesta fiind și motivul pentru care registratorul de carte funciară a solicitat completarea documentației atașate cererii de intabulare cu acordul pârâtei în formă autentică.

Reclamanta a invocat prevederile art. 617 C.civ., arătând că pârâta a refuzat să-și exprime acordul pentru stabilirea dreptului de trecere în favoarea băncii. Astfel, în condițiile în care boxa se află într-un loc înfundat, singura posibilitate de acces presupune tranzitarea spațiului pârâtei, În fine, necesitatea stabilirii dreptului de trecere este dată de exercitarea rezonabilă a dreptului de proprietate asupra boxei

Totodată, ar fi excesiv să se considere că dreptul de trecere reglementat de prevedere art. 617-620 C.civ. se aplică doar terenurilor, iar nu și construcțiilor. Ipoteza vizată de articolele menționate este o limită legală a dreptului de proprietate privată, menită să înlăture neajunsurile cu care s-ar confrunta un proprietar lipsit de acces către bunul său.

Astfel, dacă instanță consideră că textele indicate, prin formularea lor, nu acoperă și situația dedusă judecății, atunci va trebui să facă apel la o interpretare extensivă a normelor respective. Cum situația unei boxe înfundate, către care accesul se poate face numai prin spațiul deținut în proprietate de un vecin este similară situației în care accesul la un teren înfundat se poate face numai prin terenul deținut de un vecin, este evident că și soluția trebuie să fie similară.

Pe cale de consecință, instanța trebuie să constate îndeplinite toate cerințele pentru ca băncii să-i fie recunoscut un drept de trecere către boxă și să pronunțe o hotărâre în consecință.

În subsidiar, în măsura în care instanța va aprecia că dispozițiile privitoare la dreptul de trecere nu ar putea fi interpretate într-o manieră extensivă, cererea băncii se poate întemeia pe dispozițiile referitoare la abuzul de drept – art. 15 C.civ. Astfel, prin refuzul său de a-și exprima acordul cu privire la accesul băncii către boxă, pârâta exercită prerogativele dreptului său de proprietate într-o manieră rezonabilă și excesivă, producând o vătămare A prin imposibilitatea exploatării spațiului respectiv.

Maniera abuzivă a refuzului de a-și exprima acordul cu privire la dreptul de trecere reiese cu atât mai mult din împrejurarea că, prin notificarea din 27.11.2018, se arată că acordul nu aduce niciun fel de modificare în modalitatea în care pârâta exercită dreptul asupra proprietății, întrucât spațiul este închiriat, iar chiriașul permitea în fapt accesul A la boxă. De asemenea, acordul nu presupune niciun cost pentru pârâtă, întrucât A s-a obligat să suporte toate costurile, iar lipsa acordului îi îngrădește dreptul de proprietate, prin imposibilitatea intabulării sale în cartea funciară și efectuarea oricăror acte de dispoziție asupra boxei.

În acest context, trebuie să se constate că pârâta a acționat într-o manieră abuzivă și, cum abuzul de drept atrage răspunderea civilă delictuală, rezultă că pârâta va fi ținută să repare paguba pricinuită băncii, care este dată de imposibilitatea intabulării boxei și imposibilitatea exercitării prerogativelor dreptului de proprietate asupra spațiului. Întrucât prejudiciul are caracter de continuitate, singurul mijloc apt să procure băncii o reparație în natură a prejudiciului, conform art. 1386 alin. 1 C.civ., este tocmai recunoașterea unui drept de trecere prin spațiul pârâtei.

În drept, au fost invocate prevederile art. 15, art. 617, art. 1386 alin. 1 C.civ., art. 195 și următoarele C.pr.civ.

În susținerea cererii, reclamanta a depus, în copie certificată pentru conformitate cu originalul: contract de vânzare cumpărare nr. 988/13.09.1995 (filele 8-9), contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1978/07.04.1998 de BNP C (filele 10-12), încheiere de respingere nr. 46975 (filele 14-15), referat nr. 46975/29.05.2018 (filele 16-17), extras CF (filele 19-20), corespondență e-mail (filele 22, 28-33), notificare din 27.11.2018 (filele 23-24), releveu (fila 35).

La data de 29.05.2020, prin serviciul registratură, reclamanta a depus precizările solicitate, arătând că imobilul asupra căruia pretinde consfințirea dreptului de proprietate este identificat cu numărul cadastral IE ...-C1-U80 și este situat la adresa din București, ..., sector 1. De asemenea, a arătat că valoarea imobilului se ridică la suma de 22.320 euro, sens în care a atașat, în copie, extras grile notariale anul 2019 (filele 50-53).

Cererea a fost legal timbrată, conform ordinului de plată depus la dosar (fila 60).

La data de 11.07.2019, prin serviciul registratură, la solicitarea instanței, Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară – Serviciul Publicitate Imobiliară – Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sector 1 București a depus, în copie: extras CF (filele 67-68), încheiere nr. 251/04.01.2017 (fila 69), contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2718/21.12.2016 de BIN D (filele 70-74).

La data de 20.08.2020, prin serviciul registratură, pârâta a depus întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale active, iar, pe fond, a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca nefondată, cu cheltuieli de judecată.

Pârâta a arătat că, începând cu anul 1995, F S.A., care dobândise, în temeiul Legii nr. 15/1990, printre altele, imobilul compus din teren și construcție (fostul Magazin 1 Mai), situat în București, ..., sector 1, a împărțit și vândut imobilul pe bucăți către multipli proprietari, fără a proceda la efectuarea de lucrări cadastrale, la intabularea și la dezmembrarea prealabilă a acestuia.

Astfel, prin contractul de vânzare cumpărare nr. 988/13.09.1995, reclamanta a cumpărat parte din imobil – construcție compusă din parter, mezanin și boxă subsol, formalitățile de intabulare nefiind efectuate până la acel moment.

De asemenea, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1501/06.07.2000, E S.R.L. a achiziționat de la F S.A. mai multe bunuri imobile libere de orice sarcini și servituți, fiind efectuate și formalitățile de intabulare, astfel:

- spațiu comercial situat la parter în suprafață utilă de 413 mp, identificat cu număr cadastral ...-C1-U81, înscris în cartea funciară nr. ...-C1-U81 a Sectorului 1 București (boxă);

- spațiu comercial situat la etajul 1 în suprafață utilă de 487 mp, identificat cu număr cadastral ...-C1-U82, înscris în cartea funciară nr. ...-C1-U82 a Sectorului 1 București (etaj);

- spațiu comercial situat la subsol în suprafață de 144 mp, identificat cu număr cadastral ...-C1-U80, înscris în cartea funciară nr. ...-C1-U80 a Sectorului 1 București (subsol).

Ulterior, prin contractul de vânzare autentificat sub nr. 2718/21.12.2016, încheiat cu E S.R.L., pârâta a transmis proprietatea asupra imobilelor anterior menționate, libere de orice sarcini și servituți. La momentul achiziției, proprietatea era închiriată societății G S.R.L., în baza unui contract de închiriere valabil până în anul 2028.

Pârâta a menționat că proprietățile sale și ale reclamantei se situează în fostul Magazin 1 Mai și se învecinează, de o parte și de alta,  cu bunuri similare deținute de alți proprietari.

În continuare, pârâta a arătat că, la data de 15.02.2018 și 21.02.2018, reprezentanții reclamantei au contactat-o pe e-mail, explicându-i situația cu privire la imposibilitatea intabulării dreptului de proprietate în lipsa anexelor la contractul de vânzare, sens în care i-au solicitat acordul pentru semnarea unui proces-verbal de vecinătate. Pârâta a susținut că reclamanta a avut o atitudine total nepotrivită, motiv pentru care a refuzat să dea curs solicitărilor formulate.

Astfel, respingerea cererii de intabulare a fost motivată de BCPI prin raportare la lipsa anexelor la contractul de vânzare-cumpărare, prin care să se identifice imobilul – suprafață, limite, vecinătăți etc.

Ulterior, la data de 27.11.2018, reclamanta a formulat o nouă notificare, prin care i-a adus la cunoștință că nu a reușit să intabuleze dreptul de proprietate al unei boxe situate la subsolul imobilului, la capătul din partea de sud a proprietății sale și care nu ar putea fi accesată decât trecând prin proprietatea sa. Renunțând fără explicații la solicitarea inițiale, de semnare a unui proces-verbal de vecinătate, reclamanta a solicitat, pe un ton agresiv și amenințător, acordul în formă autentică cu privire la accesul către boxă.

Pârâta a susținut că, de la momentul dobândirii proprietății, conform informațiile  comunicate de chiriașul său – G S.R.L., reclamanta nu a accesat niciodată vreo proprietate situată la subsolul imobilul.

Astfel, în condițiile în care accesul la boxă ar presupune tranzitarea pe toată lungimea a două sau trei dintre nivelurile proprietății sale, deși imobilele au fost cumpărate libere de orice sarcini și servituți, pârâta a refuzat să dea curs unei astfel de cereri abuzive și excesive.

În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale active, pârâta a arătat că singura probă prin care reclamanta înțelege să dovedească calitatea de proprietar asupra boxei care se învecinează cu proprietatea sa, este un contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată (nr. 988/13.09.1995), care conține incoerențe flagrante, este incomplet și ridică o reală discuție pe fond cu privire la transferul dreptului de proprietate.

În primul rând, contractul este semnat de altă persoană (H) decât cea indicată în partea introductivă ca fiind reprezentant al cumpărătoarei (I), astfel încât se pune în discuție calitatea de semnatar și toate drepturile care decurg din contract.

În al doilea rând, contractul anexat cererii nu cuprinde anexele care făceau parte integrantă din acesta și care conțineau descrierea și identificare bunului, aspect recunoscut de către reclamantă. Or, contractul nu conține nicio precizare cu privire la amplasarea, poziția, suprafața, vecinătățile, accesul la calea publică, existența/constituirea vreunui drept de servitute pentru bunul imobil, dar mai ales pentru boxa pe care reclamanta pretinde că o deține. Suprafața deținută de pârâtă la subsolul imobilului este înconjurată de proprietăți deținute de mai mulți proprietari și, presupunând că reclamanta va reuși să demonstreze valabilitatea titlului de proprietate, acest lucru nu ar fi suficient pentru a demonstra că boxa dobândită prin titlul de proprietate este cea pretinsă, și nu altă parte din imobil.

În plus, BCPI a constatat că reclamanta nu are niciun act doveditor cu privire la identificarea boxei, motiv pentru care i s-a respins cererea de înregistrare.

Pe fondul cauzei, pârâta a invocat faptul că prevederile art. 617 C.civ. sunt aplicabile exclusiv terenurilor, în condițiile în care legiuitorul s-a referit la „fond”  și „partea de teren”. Or, în cazul în care legiuitorul ar fi dorit să aplice extensiv dispozițiile art. 617 C.civ., acesta ar fi precizat în mod expres că trecerea la imobil fără acces la calea publică se va putea face și prin construcții sau ar fi folosit un termen general de natură să înglobeze toate tipurile de imobile.

A menționat că însăși reclamanta este conștientă de inaplicabilitatea art. 617 C.civ., motiv pentru care a simțit nevoia să arate că soluția cu privire la terenul înfundat trebuie aplicată prin analogie și în prezenta cauză. Cu toate acestea, situațiile nu sunt similare, iar acordarea unui drept de trecere prin proprietatea pârâtei ar constitui o violare a dreptului de proprietate privată și o limitare disproporționată a atributelor dreptului de proprietate.

În continuare, pârâta a susținut că lipsa accesului este imputabilă exclusiv reclamantei care pretinde trecerea, întrucât provine din actul juridic de cumpărare, în care nu se face nicio mențiunea cu privire la accesul către boxă prin vreo cale publică.  În acest sens, a arătat că reclamanta a avut posibilitatea să achiziționeze orice parte din imobil, putând opta pentru o parte cu acces la calea publică. Astfel, aceasta avea datoria să efectueze diligențele necesare pentru a verifica existența unei căi de acces la calea publică din toate părțile componente ale bunului achiziționat.

De asemenea, reclamanta ar fi trebuit să solicite vânzătorului să-i constituie un drept de servitute/trecere pentru a avea acces la întreg spațiul achiziționat. Or, reclamanta se află în culpă, întrucât, fie nu a conștientizat rezultatul cumpărării unui astfel de bun, fie l-a conștientizat, dar l-a acceptat, în ambele situații necomportându-se ca un proprietar diligent. Mai mult, reclamanta este în culpă și că nu este în măsură să-și identifice bunul în mod corect, din cauza „rătăcirii” anexelor la contractul de vânzare încheiat în anul 1995.

Pârâta a menționat că, în mod legitim, nu-și dă consimțământul în vederea constituirii vreunui drept de trecere prin proprietatea sa. În acest sens, a arătat că exercitarea dreptului de proprietate ar fi complet împiedicată, menționând că, potrivit Constituției și art. 1 Protocolul 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, stânjenirea adusă proprietarului imobilului cu acces la calea publică trebuie să fie proporțională cu beneficiul creat proprietarului fondului înfundat.

A menționat că accesul la calea publică prin proprietatea sa ar presupune traversarea proprietății sale, pe lungime, pe două sau chiar toate trei nivelurile ale acesteia. Or, boxa pe care reclamanta pretinde că o deține are o suprafață de aproximativ 25 mp și, în 23 de ani de la cumpărarea de către reclamantă a proprietății, nu a fost niciodată utilizată. Astfel, prin solicitarea sa, va împiedica total exercitarea dreptului de proprietate al pârâtei asupra unei suprafețe însumate de la 557 mp utili până la 1.044 mp utili, cererea fiind total disproporționată și nejustificată din punct de vedere economic și juridic.

Pârâta a susținut că prejudiciile fondului care ar fi aservit prin crearea unui drept de trecere ar fi incomparabil superioare beneficiilor aduse fondului dominant, având în vedere că reclamanta deține în imobil cu siguranță peste 500 mp, iar boxa constituie un procent de sub 5% din întreaga proprietate. O eventuală astfel de limitare adusă dreptului de proprietate al pârâtei ar fi nu numai disproporționată în raport cu beneficiul care ar rezulta în favoarea reclamantei, dar ar și aduce o încălcare gravă caracterului absolut al dreptului de proprietate al pârâtei.

În aceste condiții, este pe de deplin legitim ca pârâta să nu dea curs solicitării reclamantei, cu atât mai mult cu cât lipsa accesului îi este imputabilă acesteia din urmă. În ceea ce privește indemnizarea prejudiciilor suferite de reclamantă, aceasta se poate îndrepta împotriva vânzătorului de la care a dobândit bunul, și nu împotriva vecinilor de bună credință care au cumpărat proprietăți libere de orice sarcini și servituți.

Pârâta a susținut că, în cauză, nu este îndeplinită condiția sine qua non prevăzută de art. 618 C.civ., întrucât lipsa accesului reclamantei provine de la momentul cumpărării bunului imobil. Astfel, pârâtei nu i se poate imputa vreo vină și nici faptul că lipsa accesului la boxă este cauzată de vreo acțiune sau inacțiune a acesteia.

În ipoteza în care lipsa accesului la o proprietate provine din vânzare, art. 618 C.civ. stabilește condiția consimțământului proprietarului vecin pentru ca solicitantul să obțină un drept de trecere pe proprietatea acestuia. Prin urmare, în lipsa consimțământului expres prevăzut de către textul de lege, instanța nu se  va putea subroga drepturilor proprietarului și nici nu va putea trece dincolo de voința acestuia pronunțând o hotărâre care să-i înlocuiască consimțământul.

În continuare, pârâta a invocat posibilitatea creării unui acces propriu prin proprietatea reclamantei. În acest, a arătat că parterul reclamantei este poziționat chiar deasupra boxei pretinse, astfel că ar avea posibilitatea de a-și crea acces din parterul propriu. Dreptul de proprietate este garantat de Constituție, iar dacă accesul la un imobil înfundat se poate face printr-un alt imobil, care aparține aceluiași proprietar, această soluție trebuie, cu atât mai mult, privilegiată și luată în considerare de instanță.

De asemenea, reclamanta are posibilitatea creării unui acces prin proprietatea deținută de alți vecini. Conform art. 617 alin. 2 C.civ., reclamanta avea obligația să verifice, să se asigure și să demonstreze că, dintre posibilitățile de acces prin imobile învecinate, accesul prin proprietatea pârâtei reprezintă calea care aduce cele mai mici prejudicii proprietarilor vecini ai fondului înfundat.

Pârâta a mai susținut că, în cauză, nu sunt îndeplinite condițiile abuzului de drept. În acest sens, a menționat că reclamanta a omis să indice că accesul la boxă nu se poate face prin tranzitarea exclusivă a subsolului pârâtei, ci prin tranzitarea a minimum două niveluri din proprietatea sa, respectiv parter și subsol, sau, chiar, prin tranzitarea tuturor celor trei niveluri – etaj, parter și subsol. Această situație se explică prin faptul că nici subsolul deținut nu are acces propriu din calea publică, accesul făcându-se fie direct prin calea publică prin parter, fie din calea publică prin etaj și apoi parter. Or, o astfel de servitute ar limita excesiv și neproporțional dreptul de proprietate în comparație cu beneficiul creat în favoarea reclamantei.

Pârâta a învederat că susținerile reclamantei referitoare la faptul că i-a fost permis accesul de către chiriaș și că nu ar tulbura/modifica modul în care pârâta își exercită dreptul de proprietate sunt contrazise chiar de aceasta din urmă în e-mailul din data de 21.02.2018, în care recunoaște că este în imposibilitate de a-și identifica proprietatea corect.

În aceste condiții, reclamanta nu demonstrează în niciun fel abuzul pe care pretinde că l-a comis pârâta și nici nu arată în ce fel exercitarea contrar bunei credințe de către pârâtă a dreptului său de proprietate i-ar fi adus vreo vătămare sau vreo pagubă.

În drept, au fost invocate prevederile art. 205-208 C.pr.civ., art. 15, art. 617-618 C.civ.

În susţinerea întâmpinării, pârâta a depus, în copie certificată pentru conformitate cu originalul, releveu (filele 106-108).

La data de 24.09.2019, prin serviciul registratură, reclamanta a depus răspuns la întâmpinare prin care a solicitat respingerea excepției lipsei calității procesuale active și a apărărilor pârâtei, respectiv admiterea cererii astfel cum a fost formulată.

În motivare, a arătat că validitatea contractului, precum și împrejurarea că a fost încheiat în numele băncii de o persoană cu depline puteri de reprezentare au fost stabilite odată cu înscrierea sub nr. 843/13.09.1995 în Registrul de transcripțiuni al Judecătoriei Sectorului 1 București și în momentul intabulării dreptului de proprietate asupra parterului și mezaninului. Astfel, analizând releveul subsolului, se observă că boxa A este singura boxă din plan care se află într-un spațiu înfundat, astfel că nu poate plana niciun dubiu cu privire la identificarea exactă a acesteia.

Cu privire la aplicabilitatea art. 617 C.civ,, a invocat jurisprudența și doctrina în materie, arătând că nu există nicio rațiune pentru care legiuitorul să fi limitat aplicabilitatea dispozițiilor privind recunoașterea dreptului de trecere doar la situația proprietarului unui teren și să fi exclus din sfera sa de reglementare situația proprietarului unui spațiu înfundat aflat într-o construcție.

A mai arătat că, în cauză, nu sunt aplicabile prevederile art. 618 C.civ., ci cele ale art. 616-619 C.civ. 1864, texte de lege care nu neagă suplinirea acordului pârâtei de către instanță. De altfel, lipsa accesului nu-i este imputabilă, deoarece prevederea din noul Cod civil are în vedere situația în care vânzătorul înstrăinează partea din fondul său care avea acces la calea publică și rămâne cu partea înfundată.

În schimb, situația din speță se grefează pe dispozițiile art. 618 alin. 1 C.civ., care nu presupun culpa proprietarului care pretinde un drept de trecere, acesta necontribuind în niciun fel de înfundarea locului.

A mai precizat că, în urma dobândirii dreptului de proprietate asupra boxei A, vânzătorul avea obligația de a -i preda conform bunul vândut și, ca atare, în favoarea băncii s-a născut și un drept de trecere prin spațiul deținut în acel moment de vânzător, iar, întrucât pârâta are calitatea de succesor cu titlu particular al aceluiași vânzător, rezultă că a preluat și limita proprietății sale constând în recunoașterea unui drept de trecere băncii. De altfel, pârâta a cunoscut limita proprietății sale, măcar prin simpla împrejurare că, odată cu inspectarea bunului, a putut observa că în subsol există o boxă ce nu-i aparține și că accesul nu se poate face prin alt loc decât prin spațiul cumpărat.

Reclamanta a menționat că susținerile pârâtei referitoare la tranzitarea a două/trei niveluri din spațiul său sunt total neadevărate. Accesul dinspre calea publică putându-se face pe la intrarea din spate, imediat către scările care coboară la subsol, după care până la boxa A. De asemenea, existența unui prejudiciu nu poate constitui fundament al respingerii cererii de chemare în judecată, întrucât însuși legiuitorul, prin obligarea solicitantului la plata unei despăgubiri, a admis posibilitatea de a se crea un prejudiciu proprietarului fondului aservit.

Fiind la subsol, boxa este înconjurată de pământ pe trei laturi, mai puțin pe latura comună cu spațiul pârâtei, prin care se face accesul, neexistând nicio altă cale mai facilă de acces. A susținut că nu se poate face accesul prin proprietatea sa, întrucât nivelurile nu se suprapun și, chiar dacă s-ar fi suprapus, crearea unei căi de acces ar fi presupus perforarea unei găuri în tavan și în podeaua unei camere de birouri, operațiune ce ar putea afecta în mod semnificativ structura de rezistență a clădirii și care nu ar fi aptă să conducă la exploatarea eficientă a spațiului.

În realitate, accesul trebuie să fie făcut în maniera în care a fost proiectat prin planurile construcției, respectiv prin tranzitarea spațiului pârâtei.

Cu privire la abuzul de drept, reclamanta a susținut că, prin recunoașterea dreptului de trecere, pârâta nu ar suferi niciun prejudiciu, iar limitarea dreptului său ar fi minimă, mai ales în condițiile în care spațiul de la subsol este nefolosit din momentul cumpărării, banca are acces grație disponibilității manifestate de chiriaș, iar pârâtei nu i-ar fi pricinuit niciun cost.

În susținere, reclamanta a depus, în copie certificată pentru conformitate cu originalul: încheiere nr. 69992 (fila 126), extras CF (filele 127-128), releveu (filele 130-131, 144-145), Protocol predare primire nr. 785/17.02.1999 (filele 133-134), raport de expertiză juridică cadastrală (filele 136-142).

La termenul din data de 14.10.2019, pârâta a depus note de ședință.

La data de 11.11.2019, prin serviciul registratură, Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară – Serviciul Publicitate Imobiliară a depus, în copie, dosarul nr. 46975/29.05.2018 (filele 168-208).

La data de 25.02.2021, prin serviciul registratură, pârâta a depus concluzii scrise.

În cauză, au fost administrate proba cu înscrisuri, proba cu expertiză judiciară în specialitatea construcții, în cadrul căreia au fost depuse raportul de expertiză întocmit de expert J (filele 217-232) și răspunsul la obiecțiunile formulate de reclamantă (filele 278-280), respectiv proba cu expertiză MLPAT, în cadrul căreia a fost depus raportul de expertiză întocmit de specialistul K (filele 319-321).

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarea situație de fapt:

Între S.C. București S.A., în calitate de vânzător, și reclamanta A (fosta L S.A.), a fost încheiat contractul de vânzare – cumpărare nr. 988/13.09.1995, trecut în registrul de transcripțiuni al Judecătoriei Sectorului 1 București sub nr. 843/13.09.1995, având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate cu privire la activul compus din parte din Magazinul 1 Mai (parter, mezanin și boxă subsol), conform anexei la contract, situat în București, ..., sector 1.

Prin încheierea de respingere nr. 46975, emisă de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară București – Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sectorul 1 în dosarul nr. 46975/29.05.2018, a fost respinsă cererea reclamantei cu privire la imobilul cu număr cadastral 54, înscris în cartea funciară ... UAT București Sectorul 1, registratorul reținând, printre altele, că este necesară depunerea schițelor la contract în vederea identificării și descrierii imobilului, respectiv că este necesar acordul în formă autentică a proprietarului IE ...-CI-U80 în vederea accesului la boxa din subsolul proprietatea A (filele 14-15).

Astfel cum rezultă din extrasul de carte funciară depus la dosar (fila 19), pârâta Coman Miruna Alexandra are în proprietate imobilul situat în București, ..., sector 1, în suprafață utilă de 144 mp, înscris în cartea funciară nr. ...-C1-U80 București Sectorul 1.

În acest sens, instanța reține că, între E S.R.L., în calitate de vânzător, și pârâtă, în calitate de cumpărător, a fost încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2718/21.12.2016 de BIN D (filele 70-74), având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate cu privire la imobilele situate în București, ..., sc. B+C, sector 1, compuse din:

- spațiu comercial situat la parter în suprafață utilă de 413 mp, identificat cu număr cadastral ...-C1-U81, înscris în cartea funciară nr. ...-C1-U81 a Sectorului 1 București (boxă);

- spațiu comercial situat la etajul 1 în suprafață utilă de 487 mp, identificat cu număr cadastral ...-C1-U82, înscris în cartea funciară nr. ...-C1-U82 a Sectorului 1 București (etaj);

- spațiu comercial situat la subsol în suprafață de 144 mp, identificat cu număr cadastral ...-C1-U80, înscris în cartea funciară nr. ...-C1-U80 a Sectorului 1 București (subsol).

În prezenta cauză, reclamanta a solicitat să se consfințească un drept de trecere în favoarea sa, prin imobilul identificat cu număr cadastral ...-C1-U80, înscris în cartea funciară nr. ...-C1-U80 a Sectorului 1 București, și anume prin subsolul deținut în proprietate de către pârâtă, în principal, în temeiul art. 616 – 619 C.civ. 1864 (care reglementează instituția dreptului de trecere) și, în subsidiar, în temeiul răspunderii civile delictuale a pârâtei pentru abuzul de drept săvârșit.

Analizând cu prioritate, în temeiul art. 248 alin. 1 C.pr.civ., excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei A, faţă de fondul cererii de chemare în judecată, o constată neîntemeiată pentru următoarele motive:

Conform art. 36 C.pr.civ., calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părţi şi subiectele raportului juridic litigios dedus judecăţii, reclamantul fiind cel care trebuie să justifice atât calitatea procesuală activă, cât şi calitatea procesuală pasivă a persoanei pe care a chemat-o în judecată.

Instanța reține că pârâta a înțeles să invoce excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei în raport de faptul că nu fusese făcută dovada faptului că boxa dobândită prin titlul de proprietate este cea cu privire la care reclamanta solicită stabilirea unui drept de trecere.

Astfel cum rezultă din concluziile raportului de expertiză judiciară întocmit de expert expert J (filele 217-232), boxa deținută de reclamantă în temeiul contractului de vânzare – cumpărare nr. 988/13.09.1995 a fost identificată în Anexa nr. 2 la raport (fila 225). Or, în condițiile în care expertul a identificat același spațiu ca cel cu privire la care reclamanta a susținut că-i aparține (releveu subsol – fila 131), instanța apreciază că, în cauză, a fost făcută dovada calității de proprietar a boxei situate la subsolul imobilului, neavând relevanță că reclamanta nu a fost în măsură să depună anexa la contractul de vânzare – cumpărare nr. 988/13.09.1995.

De altfel, această împrejurare a fost recunoscută și de către pârâtă, care, la termenul din data de 15.02.2021, și-a schimbat poziția procesuală și a solicitat respingerea excepției invocate prin întâmpinare.

Pe cale de consecință, pentru aceste motive, instanța va respinge excepția lipsei calității procesuale active, ca neîntemeiată.

Pe fondul cauzei, instanța reține următoarele:

Cu titlu prealabil, instanța constată că, potrivit art. 59 din Legea nr. 71/2011, „Dispoziţiile art. 602-625 din Codul civil nu se aplică situaţiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acestuia.”

Astfel, având în vedere că reclamanta a invocat faptul că boxa este lipsită de acces la calea publică încă din momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 988/13.09.1995, instanța reține că, în cauză, în ceea ce privește stabilirea dreptului de trecere, sunt aplicabile prevederile vechiului Cod civil.

Referitor la stabilirea dreptului de trecere în temeiul art. 616 – 619 C.civ. 1864, instanța va înlătura susținerile pârâtei referitoare la inaplicabilitatea acestor prevederi legale în privința construcțiilor.

Conform art. 616 C.civ. 1864, „Proprietarul al cărui loc este înfundat, care nu are nici o ieșire la calea publică, poate reclama o trecere pe locul vecinului sau pentru exploatarea fondului, cu îndatorire de a-l despăgubi în proporție cu pagubele ce s-ar putea ocaziona.”

Astfel, deși textul legal se referă la noțiunea de „fond”, care, în mod evident, reprezintă un imobil teren, această împrejurare nu este de natură a conduce la concluzia că proprietarul unei boxe, cum este cazul în speță, despre care se pretinde că este lipsită de acces la calea publică, nu ar putea solicita stabilirea unui drept de trecere prin imobilul construcție deținut de vecinul său. O interpretare contrară, așa cum a propus pârâta, ar crea un vid legislativ și l-ar lipsi pe proprietarul boxei înfundate de prerogativele dreptului său de proprietate, acest drept fiind, în mod evident, golit de conținut în esența sa, cu încălcarea prevederilor art. 44 din Constituția României și ale art. 1 Protocolul nr. 1 CEDO.

Așadar, instanța urmează să analizeze în ce măsură sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 616-619 C.civ. 1864.

Pe baza concluziilor raportului de expertiză judiciară întocmit de expert J (filele 217-232), instanța reține că, într-adevăr, boxa situată la subsolul imobilului din București, ..., sc. B+C, sector 1, aflată în proprietatea reclamantei, este lipsită de acces la calea publică, expertul reținând că nu există niciun acces la nivelul subsol direct din calea publică, ci doar acces de la nivelul parter.

Potrivit art. 576 - 577 C.civ. 1864, servitutea este definită ca fiind o sarcină impusă unui imobil, pentru uzul și utilitatea unui imobil având un alt stăpân și izvorăște din situația naturală a locurilor, din obligația impusă de lege sau din convenția intervenită între proprietari. Așadar, dreptul de servitute este un drept real imobiliar care presupune existența a cel puțin două imobile vecine, aparținând unor proprietari diferiți (fond dominant și fond aservit), prezentând un caracter de accesorialitate în raport cu dreptul de proprietate, în sensul că urmează soarta acestuia, este perpetuu și indivizibil.

Instanța reține că dreptul de trecere, reglementat de art. 616 C.civ. 1864, reprezintă o simplă sarcină ce se impune ca o limitare sau îngrădire legală a exerciţiului atributelor dreptului de proprietate, asupra unui imobil pentru uzul şi utilitatea unui imobil având un alt stăpân.

De asemenea, art. 617 și art. 618 C.civ. prevăd următoarele: „Cu toate acestea trebuie a se alege trecerea prin locul ce ar pricinui o mai puțină pagubă acelui pe al cărui loc trecerea urmează a fi deschisă. Trecerea trebuie regulat făcută pe partea ce ar scurta calea proprietarului fondului închis, ca sa iasă din drum.”

Astfel, la stabilirea concretă a traseului căii de acces trebuie avut în vedere interesul aceluia care va suporta efectele servituții, pentru a diminua consecințele negative asupra dreptului său de proprietate, instanța neputând să țină cont doar de interesul celui care urmează să beneficieze de dreptul de trecere.

Instanța reține că, în cauză, expertul judiciar a identificat trei modalități de acces la boxa reclamantei, și anume:

1. accesul din exterior la nivel parter, prin spațiul pârâtei, urmat de accesul la subsol în spațiul pârâtei și traversarea pe o distanță de aproximativ 25 m a spațiului subsol ce aparține pârâtei, trecând prin cinci încăperi cu rol de depozitare din acest spațiu (Anexa nr. 3 – fila 226);

2. acces direct din interiorul spațiului ce aparține reclamantei, întrucât boxa este situată sub spațiul ce aparține acesteia (Anexa nr. 4 – fila 227);

3. acces direct din calea publică prin practicarea unui acces exterior pe una dintre cele două laturi în care pereții boxei au legătură cu spațiul exterior, prin practicarea unei scări exterioare și a unui gol în peretele de rezistență de la nivelul subsol (Anexa nr. 5 – fila 228).

În opinia expertului, cea mai puțin costisitoare/prejudiciabilă modalitate în care se poate realiza accesul în boxă este cea reprezentată de a doua variantă, respectiv accesul direct din spațiul ce aparține reclamantei, întrucât implică un cost relativ redus, după parcurgerea procedurilor legale privind autorizarea lucrărilor de intervenții în timp asupra structurii de rezistență a imobilului.

De asemenea, în răspunsul la obiecțiuni, expertul judiciar a apreciat că o sarcină privind dreptul de trecere prin spațiul pârâtei, având în vedere destinația clară a acestui spațiu (care, în prezent, este închiriat către G S.R.L. pe o perioadă de 15 ani, și anume 01.06.2013 – 01.06.2028 – fila 19), reprezintă un potențial obstacol pentru ca acesta să fie exploatat corespunzător sau închiriat, fiind un factor de respingere în procesul de ofertare pe piață imobiliară. În acest sens, expertul a considerat că prejudiciul înregistrat, însemnând pierderea veniturilor din chirie cel puțin la nivelul spațiului situat la subsolul imobilului, s-ar ridica la suma de 8.640 euro/an (144 mp x 5 euro/mp x 12 luni), respectiv la 86.400 euro pe 10 ani, o soluție mult mai costisitoare decât realizarea accesului în boxa de la nivelul subsol pe verticală, din spațiul situat la nivelul parter al reclamantei (filele 278-280).

 În raport de concluziile raportului de expertiză, instanța apreciază că, dacă s-ar admite cererea de chemare în judecată, măsura luată de instanță ar fi prea împovărătoare pentru pârâtă, atâta timp cât nu există o imposibilitate absolută de acces la calea publică, reclamanta având la dispoziție alte două modalități de acces la boxă. În acest sens, instanța constată că accesul prin spațiul pârâtei implică traversarea a două niveluri pe o distanță de aproximativ 25 m și cinci încăperi cu rol de depozitare din acest spațiu, fiind evident că pârâta ar fi prejudiciată în mod substanțial, de vreme ce chiria obținută în prezent ar fi diminuată.

Instanța reține că, deși reclamanta a susținut că locatarul este de acord să-i permită accesul prin spațiul închiriat, aceasta nu a făcut dovada afirmațiilor sale, simplele afirmații neputând fi avute în vedere în lipsa unor probe în acest sens conform art. 249 C.pr.civ.

De asemenea, instanța constată că reclamanta a ales să încheie contractul de vânzare-cumpărare nr. 988/13.09.1995 în această modalitate (cu o boxă lipsită de acces la calea publică), dând dovada de pasivitate o perioadă de 23 ani. Or, aceasta avea posibilitatea, în momentul încheierii contractului ori ulterior, să solicite vânzătorului care, la acel moment, era unicul proprietar al spațiului, să-i stabilească un drept de trecere prin încăperile situate la subsol, lucru pe care, însă, nu l-a făcut. Prin urmare, instanța apreciază că, prin atitudinea sa, reclamanta și-a asumat necesitatea efectuării unor lucrări în spațiul său pentru a avea acces la boxă (scară interioară sau exterioară), neputându-i pretinde pârâtei acces la parter și traversarea a cinci încăperi de la subsolul aflat în proprietatea acesteia din urmă.

În același sens, instanța apreciază ca fiind vădit neîntemeiate susținerile reclamantei referitoare la nașterea unui drept de trecere prin spațiul deținut de vânzător, fiind evident că acest drept nu a fost constituit de proprietarul inițial, în condițiile în care acesta a înțeles să vândă celorlalți proprietari imobilele libere de orice sarcini și servituți. Or, dacă între părțile inițiale exista o înțelegere cu privire la vreun drept de trecere, chiar verbală, această împrejurare trebuia să se reflecte în contractele de vânzare încheiate cu celelalte persoane, inclusiv cu autorul pârâtei. Însă, în lipsa vreunei prevederi în acest sens în contractele de vânzare ulterioare, afirmațiile reclamantei sunt formulate cu rea-credință, motiv pentru care  vor fi înlăturate.

Instanța va înlătura și susținerile reclamantei referitoare la incertitudinea obținerii autorizației de construire necesare efectuării lucrărilor descrise de către expert, pentru motivele ce vor fi expuse în continuare.

Pe baza concluziile raportului de expertiză în specialitatea rezistență și stabilitate pentru construcții civile și industriale cu structură din beton, beton armat, zidărie și lemn, întocmit de specialistul K (filele 319-320), instanța reține că este posibilă obținerea unei autorizații de construire și execuția unui gol în planșeul de peste subsol în vederea realizării unei căi de acces (scară, lift, platformă ridicătoare etc.).

Deși este adevărat că specialistul a reținut că, pentru obținerea autorizației și execuției acestor lucrări, este necesară realizarea unei expertize detaliate, cu studierea planurilor de armare ale planșeului în care se execută golul, precum și realizarea unui proiect cu prevederea eventualelor măsuri de realizare a unor grinzi (lemn sau beton) și stâlpi pentru sprijinirea conturului tăiat al plăcii, această împrejurare nu este de natură a conduce la concluzia că, din punct de vedere tehnic, nu se poate realiza accesul direct din interiorul spațiului ce aparține reclamantei.

În acest sens, instanța reține că specialistul a răspuns la obiectivul stabilit (să se stabilească dacă soluţia dată de către expertul judiciar, constând în practicarea unei căi de acces pe verticală în spaţiul ce aparţine reclamantei este posibilă şi dacă un raport de specialitate (parte a procesului de a obţine autorizaţie de construire) poate fi elaborat în acest sens), acesta neavând obligația de a întocmi proiectul necesar obținerii autorizației de construire. Astfel, în măsura în care reclamanta avea o opinie diferită față de cei doi experți, trebuia să dea dovadă de diligență și să administreze un minim de probe în susținerea afirmațiilor sale, aceasta limitându-se doar să afirme, fără nicio dovadă, că obținerea autorizației de construire este pusă sub semnul incertitudinii.

De asemenea, instanța va înlătura susținerile reclamantei referitoare la faptul că specialistul a invocat prevederi ieșite din vigoare – metodologia MLPAT, aprobată cu Ordinul nr. 31/N//02.10.1995. Cu privire la acest aspect, instanța reține că, deși prevederile Ordinului și-au încetat aplicabilitatea în momentul intrării în vigoare a Ordinului nr. 1370/2014, potrivit art. 6 din Anexa nr. 3 la Legea nr. H.G. nr. 766/1997, imobilul se încadrează în continuare în categoria C de importanță, nefiind făcută dovada faptului că, odată cu ieșirea din vigoare a Ordinului nr. 31/N/02.10.1995, acesta și-ar fi schimbat nivelul de importanță.

Prin urmare, referirile specialistului la prevederile Ordinului nr. 31/N//02.10.1995 nu au relevanță și nu sunt de natură a modifica concluziile raportului.

Totodată, instanța apreciază că specialistul a răspuns și la cel de-al doilea obiectiv, arătând faptul că, în urma executării acestor lucrări, spațiul de la parter necesită o amenajare, având în vedere spațiul care va fi ocupat cu calea de acces pe verticală. Cu toate acestea, instanța nu poate reține susținerile reclamantei referitoare la faptul că demersurile reliefate de către expertul MLPAT ar implica costuri exorbitante, care ar culmina, în cele din urmă, cu scoaterea din uz a Agenției A Triumf și, implicit, deteriorarea relației cu clienții acesteia, nefiind administrat un minim de probe în acest sens.

Cu privire la acest ultim aspect, instanța reține că expertul în construcții a apreciat faptul că soluția propusă de către reclamantă este mult mai costisitoare decât realizarea accesului în boxa de la nivelul subsol pe verticală, din spațiul situat la nivelul parter al acesteia. Or, reclamanta nu a fost în măsură să demonstreze contrariul, având posibilitatea de a depune oferte de preț cu privire la lucrările necesare pentru obținerea accesului la boxă prin spațiul său, lucru pe care, însă, nu l-a făcut.

Prin urmare, față de cele redate anterior și, văzând dispozițiile art. 480 C.civ. 1864, precum și art. 1 din Protocolul I la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, care prevăd că proprietatea poate fi limitată prin îngrădirile prevăzute de lege, dar că aceste limitări trebuie să fie proporționale cu interesul protejat, instanța apreciază că măsura instituirii unui drept de trecere prin parterul și subsolul aflate în proprietatea exclusivă a pârâtei nu asigură respectarea principiului proporționalității.

Pe cale de consecinţă, având în vedere aceste considerente, instanța apreciază că, în cauză, stabilirea dreptului de trecere în modalitatea indicată de către reclamantă nu reprezintă cea mai cea mai puțin costisitoare/prejudiciabilă modalitate prin care se poate realiza accesul în boxă.

Referitor la abuzul de drept, instanța reține următoarele:

Potrivit art. 15 C.civ., niciun drept nu poate fi exercitat în scopul de a vătăma sau păgubi pe altul ori într-un mod excesiv şi nerezonabil, contrar bunei-credințe.

Conform art. 1349 C.civ., orice persoană are îndatorirea să respecte regulile de conduită pe care legea sau obiceiul locului le impune şi să nu aducă atingere, prin acţiunile ori inacţiunile sale, drepturilor sau intereselor legitime ale altor persoane, iar în cazul în care încalcă această obligaţie răspunde de toate prejudiciile cauzate, fiind obligat să le repare integral.

De asemenea, instanţa reţine că, potrivit art. 1357 C.civ., cel ce cauzează altuia un prejudiciu printr-o faptă ilicită, săvârşită cu vinovăţie, este obligat să îl repare. Astfel, pentru a antrena răspunderea civilă delictuală a unei persoane, trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: să existe un prejudiciu, să existe o faptă ilicită, să existe un raport de cauzalitate între fapta ilicită şi prejudiciu, să existe vinovăţia autorului faptei ilicite şi prejudiciabile.

Fapta ilicită, ca element al răspunderii civile delictuale este orice faptă prin care, încălcându-se normele dreptului obiectiv sunt cauzate prejudicii dreptului subiectiv aparţinând altei persoane.

Or, în cauză, reclamanta, deși îi incumbă sarcina probei conform art. 249 C.pr.civ., nu a făcut dovada săvârșirii vreunei fapte ilicite de către pârâtă. În acest sens, instanța reține că refuzul pârâtei de a-i constitui un drept de trecere prin spațiul său nu reprezintă un abuz de drept în sensul art. 15 C.civ., întrucât, așa cum a fost arătat anterior, reclamanta are posibilitatea de acces la boxă direct din interiorul spațiului care-i aparține, chiar dacă acest acces implică efectuarea unor lucrări și ale unor costuri.

Astfel, reținând considerentele expuse anterior, instanța apreciază că, în cauză, nu se poate reține săvârșirea unei fapte ilicite de către pârâtă, aceasta neexercitându-și drepturile într-un mod excesiv și nerezonabil, contrar bunei-credințe, în condițiile în care reclamanta are la dispoziție și alte modalități de a dobândi acces la boxa aflată în proprietatea sa.

Aşadar, având în vedere că nu există faptă ilicită, instanţa apreciază că nu mai este necesară cercetarea celorlalte condiţii ale răspunderii civile delictuale, şi anume existenţa prejudiciului, a raportului de cauzalitate între prejudiciu şi faptă ilicită şi a vinovăţiei pârâtei.

Pe cale de consecință, rezultă că nu sunt îndeplinite cerinţele legale cuprinse în art. 1349 şi art. 1357 C.civ. pentru angajarea răspunderii delictuale a pârâtei, astfel că cererea este neîntemeiată și din acest punct de vedere.

Prin urmare, în raport de toate aceste considerente, instanța va respinge cererea, ca neîntemeiată.

În ceea ce priveşte plata cheltuielilor de judecată, instanţa reţine că, potrivit art. 453 C.pr.civ., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată, iar când cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părţi poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată, putându-se dispune compensarea acestora. Aşa cum rezultă din art. 451 C.pr.civ., cheltuielile de judecată constau în taxele judiciare de timbru şi timbru judiciar, onorarii avocaţi sau experţi, sume cuvenite martorilor pentru deplasare, precum şi orice alte cheltuieli necesare pentru buna desfăşurare a procesului.

Astfel, fiind în culpă procesuală, reclamanta urmează a fi obligată la plata către pârâtă a sumei de 2.700 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu expert judiciar (ordin de plată din 17.10.2020 – fila 162; ordin de plată din 08.09.2020 – fila 300).

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge excepţia lipsei calităţii procesuale active, ca neîntemeiată.

Respinge cererea formulată de reclamanta A, ...., în contradictoriu cu pârâta B, cu ....., ca neîntemeiată.

Obligă reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 2.700 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la data comunicării, cerere care se depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei, astăzi, 01.03.2021.

PREŞEDINTE, GREFIER,

Domenii speta

Spete similare