Actiune în evacuare. Imobil restituit fostului proprietar în baza Legii nr. 10/2001. Protectia chiriasilor conform oug nr. 40/1999 si Legii nr. 10/2001. Limite.

1. Actiune în evacuare. Imobil restituit fostului proprietar în baza Legii nr. 10/2001. Protectia chiriasilor conform OUG nr. 40/1999 si Legii nr. 10/2001. Limite.

O.U.G. nr.40/1999 reprezinta o reglementare a folosirii bunurilor, care urmareste un scop de interes general, dar limitarea dreptului de folosinta a bunului de catre proprietar pentru ca problema locativa a chiriasilor sa poata fi rezolvata nu poate interveni decât pentru o perioada rezonabila si cu respectarea unui just echilibru între modul de exercitare a dreptului de proprietate si dreptul chiriasilor la un trai decent si la o locuinta; în caz contrar s-ar impune proprietarului o sarcina excesiva în privinta posibilitatii de a dispune de bunul sau. Ori, limitarile aduse dreptului de proprietate în conditiile alin.(2) ale aceluiasi Protocol, deci care urmaresc un scop de interes general, trebuie sa nu fie nici arbitrare, nici imprevizibile.

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta sub nr. 4856/212/2007, reclamantul R.I. a chemat în judecata pe pârâta P.E., solicitând instantei ca prin hotarârea ce o va pronunta sa dispuna evacuarea pârâtei din imobilul situat în Techirghiol, str.G.A. nr.1, cu cheltuieli de judecata.

În motivarea cererii, reclamantul a aratat ca este proprietarul imobilului situat la adresa mentionata, format din teren si constructie, potrivit dispozitiei nr. 312 emise de Primarul Orasului Techirghiol la 15 noiembrie 2001. Prin procesul-verbal întocmit la 19 noiembrie 2001, imobilul restituit a fost predat reclamantului, iar prin adresa nr.7685 din 19 noiembrie 2001, Primarul Orasului Techirghiol a facut cunoscut chiriasului P.G., sotul numitei P.E., ca urmare emiterii dispozitiei nr.312/2001 de restituire a imobilului, contractul de închiriere a încetat urmând sa încheie un nou contract de închiriere cu noul proprietar. A mai sustinut reclamantul ca la data de 28 noiembrie 2001 l-a convocat pe fostul titular al contractului de închiriere P.G. la Circumscriptia Fiscala Techirghiol în vederea încheierii contractului de închiriere, iar acesta din urma a raspuns în sensul ca este de acord sa încheie contract de închiriere numai dupa ce va fi finalizata judecata promovata de acesta în legatura cu restituirea imobilului. S-a mai aratat ca între parti au existat mai multe procese civile si penale având ca scop anularea dispozitiei emise pe numele reclamantului, care au fost finalizate în mod irevocabil, stabilind valabilitatea titlului de proprietate al lui R.I., respectiv valabilitatea dispozitiei emise de primar. În timpul acestor litigii, P.G. a decedat, actiunile fiind continuate de sotia acestuia, pârâta P.E.. Desi notificata, pârata a refuzat încheierea unui nou contract de închiriere.

În drept, au fost invocate dispozitiile O.U.G. nr. 40/1999, ale Legii nr. 241/2001 si O.G. nr.8/2004.

Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea actiunii ca neîntemeiata si cerere reconventionala, prin care a solicitat obligarea reclamantului-pârât la încheierea contractului de închiriere pentru spatiul detinut în imobilul în litigiu. În motivarea cererii, pârâta-reconvenienta a aratat ca detine o parte din imobilul situat în Techirghiol, str. G.A. nr.1, respectiv 2 camere, plus dependinte si 80 mp teren, suprafata pe care a detinut-o si pâna la decesul sotului sau, P.G., în baza contractului de închiriere nr. 588/26.01.2001, în cuprinsul caruia figureaza în calitate de sotie. Se arata ca în termen de 30 de zile de la data când i-a fost comunicata cererea de chemare în judecata, pârâta l-a încunostiintat pe reclamant ca solicita încheierea unui contract de închiriere pentru spatiul detinut în imobil. În drept, au fost invocate dispozitiile art. 10 alin.2 din O.U.G. nr.40/1999.

Prin sentinta civila nr.5993/17.05.2007 Judecatoria Constanta a admis actiunea reclamantului si a dispus evacuarea pârâtei din imobilul mentionat. Cererea reconventionala a pârâtei a fost respinsa ca nefondata.

Împotriva acestei sentinte a declarat apel pârâta, criticând-o pentru nelegalitate si netemeinicie.

Prin decizia civila nr.431 din 5 octombrie 2007 pronuntata de Tribunalul Constanta, s-a respins ca nefondat apelul pârâtei.

Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de apel a retinut, în esenta, ca reclamantul în calitate de proprietar al imobilului restituit în procedura Legii nr.10/2001, si-a îndeplinit obligatia impusa de art.10 din O.U.G. nr.40/1999, dar titularul contractului de închiriere P.G., în prezent decedat si pârâta P.E. au refuzat încheierea unui nou contract de închiriere, promovând multiple actiuni în justitie, prin care au contestat dreptul de proprietate al reclamantului, actiuni care nu s-au finalizat nici pâna în prezent.

S-a mai retinut ca pârâta a locuit în acest spatiu fara plata vreunei chirii, situatie în care nu se mai poate prevala de prelungirea contractului de închiriere conform O.U.G. nr.40/1999.

Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs pârâta P.E., criticând-o pentru nelegalitate, conform dispozitiilor art.304 pct.9 Cod pr. civila, sub urmatoarele aspecte :

- Instantele de fond si de apel au facut o aplicare gresita a dispozitiilor O.U.G. nr.40/1999, retinând ca pârâta si sotul sau P.G. au refuzat încheierea contractului de închiriere. Întrucât sotul sau a avut pretentii proprii cu privire la imobilul în litigiu, în calitate de succesor al lui P.I. si a promovat mai multe litigii în contradictoriu cu reclamantul, a solicitat ca încheierea contractului de închiriere sa fie amânata pâna la definitivarea acestor actiuni.

- Dupa primirea cererii de chemare în judecata, pârâta l-a notificat pe reclamant printr-o scrisoare recomandata, pentru încheierea noului contract de închiriere, conform art.10 din O.U.G. nr.40/1999, dar reclamantul a refuzat.

Analizând legalitatea hotarârii recurate în raport cu criticile pârâtei, se constata ca recursul este nefundat pentru urmatoarele considerente:

Reclamantul R.I. s-a legitimat ca proprietar al imobilului situat în orasul Techirghiol, str. G.A. nr.1, judetul Constanta, în baza Dispozitiei nr.312 din 15 noiembrie 2001, emisa de Primarul Orasului Techirghiol în procedura Legii nr.10/2001, iar prin procesul verbal de predare-primire din 28 noiembrie 2001 reclamantul a fost pus în posesia imobilului.

Cu adresa nr.7685 din 19 noiembrie 2001, Orasul Techirghiol prin Primar a comunicat chiriasilor din imobil – P.G. si sotia P.E., încetarea raporturilor locative, urmare a restituirii bunului închiriat fostului proprietar si împrejurarea ca urmeaza a se încheia un nou contract cu proprietarul.

Conform dispozitiilor art.13 din Legea nr.10/2001 republicata, în cazul imobilelor restituite în procedurile administrative prevazute de aceasta lege, sunt aplicabile dispozitiile privind contractele de închiriere cuprinse în O.U.G. nr.40/1999 referitoare la protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatie de locuinte, iar conform dispozitiilor art.15 alin.(1) din lege, contractele de închiriere prevazute la art.6 din O.U.G. nr.40/1999, se vor încheia pentru o perioada de 5 ani.

Neîncheierea noului contract conform art.9 si 10 din O.U.G. nr.40/1999, cauzata de neîntelegerea asupra cuantumului chiriei ceruta de proprietar sau de pretentia acestuia de restrângere a suprafetei locative, atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere pâna la încheierea noului contract.

În speta, se constata ca reclamantul si-a îndeplinit obligatiile ce îi incumbau conform art.9 si 10 din O.U.G. nr.40/1999, notificând chiriasilor P.G. si E. redobândirea imobilului folosit în prezent de pârâta si i-a convocat la sediul Circumscriptiei Fiscale Techirghiol, în vederea încheierii noului contract de închiriere.

Din înscrisurile depuse la dosar rezulta ca P.G. a luat cunostinta de notificarea reclamantului si desi nu a  refuzat în mod expres încheierea contractului, nu s-a prezentat la locul stabilit pentru negocierea clauzelor contractului si a comunicat reclamantului ca nu este oportuna încheierea noului contract, cât timp între parti se deruleaza un litigiu cu privire la imobil.

Ulterior anului 2001, pârâta si sotul sau au continuat sa promoveze si alte actiuni cu privire la imobilul în litigiu, în contradictoriu cu reclamantul, refuzând încheierea vreunui contract de închiriere.

Se retine astfel ca, pârâta a continuat sa locuiasca în imobil, desi refuzase încheierea contractului de închiriere cu noul proprietar si nu a platit chirie în perioada 2001-2007. Aceasta situatie s-a mentinut si dupa împlinirea termenului de 5 ani reglementat de art.15 din Legea nr.10/2001 si O.U.G. nr.40/1999.

Recunoasterea dreptului chiriasilor pârâti la prelungirea contractului de închiriere si dupa expirarea termenului stabilit de dispozitiile legale mai sus invocate, contravine art.1 din Protocolul 1 la CEDO si încalca dreptul de proprietate al reclamantului, lipsind de substanta un atribut esential al acestuia, respectiv folosinta (Cauza Radovici si Stanescu contra României, hotarârea din 2 noiembrie 2006; Cauza Cleja si Mihalcea împotriva României, hotarârea din 8 februarie 2007).

O.U.G. nr.40/1999 reprezinta o reglementare a folosirii bunurilor, care urmareste un scop de interes general, dar limitarea dreptului de folosinta a bunului de catre proprietar pentru ca problema locativa a chiriasilor sa poata fi rezolvata nu poate interveni decât pentru o perioada rezonabila si cu respectarea unui just echilibru între modul de exercitare a dreptului de proprietate si dreptul chiriasilor la un trai decent si la o locuinta; în caz contrar s-ar impune proprietarului o sarcina excesiva în privinta posibilitatii de a dispune de bunul sau. Ori, limitarile aduse dreptului de proprietate în conditiile alin.(2) ale aceluiasi Protocol, deci care urmaresc un scop de interes general, trebuie sa nu fie nici arbitrare, nici imprevizibile.

Restrictiile suferite în cauza de reclamant în privinta folosirii bunului sau imobiliar si în special, imposibilitatea în care s-a aflat timp de 6 ani de a obliga pârâta sa îi plateasca o chirie – datorata atât atitudinii chiriasei, dar si dispozitiilor din legislatie – O.U.G. nr.40/1999 si Legea nr.10/2001 – care cenzureaza dreptul proprietarului de a dispune cu privire la cuantumul chiriei si exclude posibilitatea evacuarii chiriasului pentru neplata chiriei atunci când exista neîntelegeri cu privire la cuantumul ei, conduc la concluzia ca justul echilibru între protectia individului la respectarea bunurilor sale si cerintele interesului general nu a fost respect.

În consecinta, în mod corect instantele de fond si de apel au dispus sanctionarea pârâtei chiriase prin evacuarea acesteia din imobilul folosit fara un titlu legal si au respins cererea reconventionala prin care pârâta solicita obligarea reclamantului la încheierea unui contract de închiriere începând cu anul 2007, conform O.U.G. nr.40/1999.

Conform dispozitiilor art.312 Cod procedura civila, se va respinge recursul pârâtei ca nefondat, iar în conformitate cu dispozitiile art.274 Cod procedura civila va fi obligata recurenta pârâta catre intimatul reclamant la 1.190 lei cheltuieli de judecata.

Decizia civila nr. 12/C/16.01.2008

Domenii speta

Spete similare