Fara titlu

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA SECTORULUI 4 BUCUREŞTI

SECŢIA CIVILĂ

Dosar nr. .................

SENTINŢA CIVILĂ NR. ............

ŞEDINŢA PUBLICĂ DE LA .............

INSTANŢA CONSTITUITĂ DIN:

PREŞEDINTE - .....................

GREFIER - ...........................

Pe rol pronunţarea în cauza civilă privind pe reclamanta-pârâtă ...............  în

contradictoriu cu pârâtul-reclamant ........ şi cu pârâtul-chemat în garanţie ................, având

ca obiect anulare contract de vânzare-cumpărare.

Dezbaterile au avut loc în şedinţa publică de la ..............., fiind consemnate în

încheierea de şedinţă de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când

instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera şi pentru a permite părţilor să depună

concluzii scrise, a amânat pronunţarea pentru data de azi, ................

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub numărul de mai sus la data de

.............., reclamanta ........ a chemat în judecată pe pârâţii ........ şi ........, pentru ca instanţa

să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.

............., prin care primul pârât a vândut celui de-al doilea pârât imobilul situat în

....................................

În motivare, reclamanta a arătat în esenţă că a dobândit imobilul compus din teren şi

construcţie, situat în ......., str. ......, sector ..., în anul ...., iar în acelaşi an a înstrăinat

construcţia prin act autentic pârâtului ......... Terenul aferent construcţiei a trecut în

proprietatea statului, conform art. 30 alin.2 din Legea nr. 58/1974.

Se susţine că construcţia existentă pe teren a fost demolată în anul ......, iar ulterior,

la data de ......., pârâtul ........ a obţinut titlu de proprietate asupra terenului, în temeiul Legii

nr. 18/1991. În anul ......., pârâtul ........ a înstrăinat terenul pârâtului .........

Reclamanta invocă excepţia de nelegalitate a ordinului prefectului ce stă la baza

emiterii titlului de proprietate nr. ........., învederând în esenţă că sunt îndeplinite condiţiile

art. 4 din Legea contenciosului administrativ pentru invocarea excepţiei, şi că titlul de

proprietate a fost emis cu încălcarea dispoziţiilor art. 36 din Legea nr. 18/1991, întrucât, la

data emiterii titlului de proprietate asupra terenului (.....) construcţia era demolată, iar

pârâtul ........ nu mai era titularul dreptului de folosinţă asupra terenului.

Se arată că reclamanta a depus notificare în temeiul Legii nr. 10/2001, în vederea

restituirii în natură a terenului, fiind astfel prejudiciată de emiterea titlului de proprietate şi

de contractul de vânzare subsecvent. Se apreciază că acest contract este nul absolut întrucât

vânzătorul nu a avut niciodată un titlu valabil de proprietate asupra terenului şi nu putea

dispune de el, invocându-se lipsa cauzei, precum şi principiul de drept conform căruia ceea

ce este nul nu poate produce niciun efect  (quod nullum est, nullum producit effectum).

În dovedirea cererii, întemeiată în drept pe disp. art. 4 din Legea nr. 554/2004, art.

36 din Legea nr. 18/1991, art. 1.4 lit.c din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr.

10/2001, aprobate prin HG nr. 250/2007, reclamanta a solicitat administrarea probelor cu

înscrisuri, interogatoriu, expertiză topografică (iar ulterior, în cursul dezbaterilor, doar

proba cu înscrisuri).

Prin întâmpinare (f. 45), pârâtul ........ a solicitat respingerea excepţiei de nelegalitate

şi a acţiunii, ca neîntemeiate, arătând în esenţă că nu se poate pune în discuţie valabilitatea

actului subsecvent (contractul de vânzare) câtă vreme nu s-a constatat nulitatea actului

iniţial (titlul de proprietate).

Pe fond, pârâtul a susţinut că la data încheierii contractului de vânzare din ...............,

intenţia vânzătoarei ........ a fost să înstrăineze atât construcţia, cât şi terenul aferent, iar în

patrimoniul său a intrat deopotrivă contravaloarea construcţiei şi a terenului aferent.

Pe de altă parte, atât la data intrării în vigoare a Legii nr. 18/1991, cât şi la data

formulării cererii de constituire a dreptului de proprietate, întemeiată pe art. 36 din această

lege, pârâtul ........ era proprietarul construcţiei şi îndeplinea toate condiţiile pentru emiterea

titlului de proprietate, vocaţia sa în acest sens fiind recunoscută prin emiterea titlului, în

anul ........... Se apreciază că Legea nr. 10/2001 nu este aplicabilă în cauză, această lege

având caracter de complinire în raport de celelalte acte normative cu caracter reparatoriu,

privitoare la proprietăţile imobiliare - Legea nr. 18/1991 fiind o astfel de lege. Legea nr.

10/2001 şi actele normative emise în aplicarea ei nu pot fi interpretate în sensul de a anula

dispoziţiile Legii nr. 18/1991, ori actele emise în temeiul acestora; totodată, chiar în

condiţiile art. 1.4 lit.c din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, aprobate

prin HG nr. 250/2007, terenul nu poate fi considerat "liber", întrucât a făcut obiectul unei

cereri de constituire, în baza unei legi anterioare Legii nr.10/2001.

În dovedirea apărărilor formulate, întemeiate pe Legile nr. 18/1991 şi nr. 10/2001,

pârâtul a solicitat administrarea probelor cu înscrisuri, interogatoriu şi martori (iar ulterior,

în cursul dezbaterilor, doar proba cu înscrisuri).

Prin întâmpinare (f. 15), pârâtul ........ a solicitat respingerea excepţiei de nelegalitate

şi a acţiunii, ca neîntemeiate, arătând în esenţă că la data intrării în vigoare a Legii nr.

18/1991, construcţia edificată pe terenul din str. ........, cumpărată de pârâtul ........, nu

fusese demolată, construcţia fiind demolată abia în anul 1996.

Având în vedere că  pârâtul ........ era proprietarul construcţiei la data intrării în

vigoare a Legii nr. 18/1991, dispoziţiile acestei legi erau aplicabile (nu şi ale Legii nr.

10/2001 şi ale HG nr. 250/2007, acte normative ulterioare emiterii titlului de proprietate),

iar titlul de proprietate a fost legal emis.

S-a apreciat totodată că reclamanta avea posibilitatea de a solicita anularea titlului

de proprietate pe cale principală.

În subsidiar, pentru ipoteza admiterii cererii principale, pârâtul ........ a formulat

cerere de chemare în garanţie împotriva pârâtului ........, solicitând obligarea acestuia la

plata sumei de ........... euro, reprezentând preţul plătit, şi la plata despăgubirilor pentru

evicţiunea totală.

În motivare, pârâtul a învederat că la data perfectării vânzării, pârâtul era proprietar

în temeiul titlului de proprietate nr. ..................., existând o prezumţie de validitate şi

legalitate a acestui titlu, prezumţie ce fundamentează buna-credinţă a cumpărătorului.

Tot în subsidiar, în ipoteza admiterii cererii principale, pârâtul ........ a formulat

cerere reconvenţională, solicitând constatrea dobândirii dreptului de proprietate asupra

terenului din str. ..............,  prin uzucapiune, ca urmare a joncţiunii posesiei sale cu posesia

exercitată de autorul său, .........

În motivare, s-a apreciat că sunt îndeplinite condiţiile cerute de lege pentru

uzucapiunea scurtă, fiind o exercitată o posesie utilă în timpul prevăzut de lege, în temeiul

unui just titlu.

În drept, apărările şi cererile formulate sunt întemeiate pe disp. art. 1337 şi art. 1341

C:civ., art. 1895 şi art. 1897 C.civ., art. 60 - 63 C.civ., iar în dovedire, pârâtul a solicitat

administrarea probelor cu înscrisuri şi interogatoriu (ulterior, în cursul dezbaterilor, doar

proba cu înscrisuri).

Reclamanta ........ a depus răspunsuri la întâmpinările celor 2 pârâţi (f. 48 şi 58).

Totodată, reclamanta a depus întâmpinare la cererea reconvenţională formulată de

pârâtul ........ (f. 54), prin care a invocat lipsa calităţii sale procesuale pasive, arătând în

esenţă că cererea având ca obiect constatarea uzucapiunii se îndreaptă împotriva

adevăratului proprietar, ori chiar în ipoteza admiterii cererii principale, dreptul de

proprietate asupra terenului nu renaşte în patrimoniul reclamantei, ci în patrimoniul statului

român, care a preluat terenul în mod abuziv în temeiul Legii nr. 58/1974.

Pe fond, s-a solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată, arătând că în ipoteza

respingerii acţiunii principale, cererea reconvenţională ar fi lipsită de interes, pârâtul fiind

proprietar; în ipoteza admiterii acţiunii, cererea reconvenţională nu poate fi admisă, întrucât

un titlu nul nu poate fi just titlu (art. 1897 alin.3 C.civ.).

Prin încheierea interlocutorie de la .............. (f. 63- 64), instanţa a respins ca

neîntemeiată cererea de sesizare a instanţei de contencios administrativ cu excepţia de

nelegalitate a Ordinului Prefectului prin care s-a dispus emiterea titlului de proprietate nr.

..................., pentru motivele acolo expuse.

Ca urmare a acestei soluţii, reclamanta ........ şi-a completat cererea principală, în

condiţiile art. 132 alin.1 C.pr.civ., solicitând instanţei să constate nulitatea absolută a

titlului de proprietate nr. .................., emis în favoarea pârâtului .........

În motivare, au fost reluate argumentele de fapt şi de drept expuse în motivarea

excepţiei de nelegalitate.

Pârâţii ........ şi ........ au fost de acord cu completarea cererii principale, învederând

că îşi susţin toate apărările în fapt şi în drept formulate împotriva acţiunii şi excepţiei de

nelegalitate iniţial invocate.

Pârâtul ........ a renunţat la judecarea cererii reconvenţionale (f. 75). În aceste

condiţii, excepţia lipsei calităţii procesuale active a rămas fără obiect.

Cererea de chemare în garanţie formulată de acelaşi pârât a fost anulată ca

netimbrată la termenul din ............., în condiţiile art. 20 alin.3 din Legea nr. 146/1997.

În temeiul art. 167 C.pr.civ., instanţa a încuviinţat pentru toate părţile administrarea

probei cu înscrisuri, considerând-o concludentă şi utilă cauzei.

La dosar au fost depuse înscrisuri.

Analizând materialul probator administrat, instanţa reţine următoarele:

Prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ............. la Notariatul de Stat

sector ...Bucureşti (f. 8), reclamanta ........ a vândut pârâtului ........ construcţia situată pe

terenul din ........, strada ............, sectorul ..........

Potrivit contractului, terenul pe care se află construcţia, în suprafaţă de 334 m2, trece

în proprietatea statului, conform art. 30 alin.2 din Legea nr. 58/1974.

S-a stipulat că preţul convenit este de ......... lei, primit de vânzătoare la data

autentificării actului. Totodată, s-a stipulat că părţile au luat la cunoştinţă, între altele, de

prevederile Legii nr. 4/1973.

În condiţiile art. 30 alin.1 şi 2 din Legea nr. 58/1974, dobândirea terenurilor

cuprinse în perimetrul construibil al localităţilor urbane şi rurale se poate face numai prin

moştenire legală, fiind interzisă înstrăinarea sau dobândirea prin acte juridice a acestor

terenuri.

În caz de înstrăinare a construcţiilor, terenul aferent acestor construcţii trece în

proprietatea statului cu plata unei despăgubiri stabilită potrivit prevederilor art. 56 alin. 2

din Legea nr. 4/1973.

La data intrării în vigoare a Legii nr. 18/1991, pârâtul ........ era proprietarul

construcţiei, potrivit vânzării convenite cu reclamanta ......... În această calitate, pârâtul

........ a solicitat constituirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcţiei

din str. Porumbilor nr. 8, sector 6, întemeindu-se pe dispoziţiile art. din Legea nr. 18/1991,

în forma sa iniţială.

Potrivit acestui text de lege, terenurile atribuite în folosinţă pe durata existenţei

construcţiilor dobânditorilor acestora, ca efect al preluării terenurilor aferente

construcţiilor, în condiţiile dispoziţiilor art. 30 din Legea nr. 58/1974 cu privire la

sistematizarea teritoriului şi localităţilor urbane şi rurale, trec în proprietatea actualilor

titulari ai dreptului de folosinţă a terenului, proprietari ai locuinţelor. Atribuirea în

proprietate a acestor terenuri se va face, prin ordinul prefectului, la propunerea primăriilor,

făcută pe baza verificării situaţiei juridice a terenurilor.

Din istoricul de rol fiscal emis de Primăria sectorului 6 - Serviciul public pentru

finanţe publice locale la ............. (f.9) rezultă că la data de ................ s-a constatat

demolarea construcţiei, de către pârâtul .........

Prin titlul de proprietate nr. ...... emis de Prefectura Mun. Bucureşti la data de

............, terenul în suprafaţă de 334 m2, situat în ....., fosta adresă intr. ............., sector ....., a

fost trecut în proprietatea pârâtului ........, în conformitate cu prevederile art. 36 alin. 5 din

Legea nr. 18/1991, republicată, privind fondul funciar (f. 23).

Dreptul de proprietate al pârâtului ........ a fost întabulat în cartea funciară, prin

încheierea emisă de Judecătoria sectorului ..... la data de .......... (f. 24).

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ............. la BNP .......... (f.

19 - 20), pârâtul ........ a vândut pârâtului ........ terenul intravilan în suprafaţă de .. m2, situat

în ........, Intr. ......., sector .. întabulat în CF nr. 46847 a localităţii ....., sector ..., nr. cadastral

.... pentru un preţ de .......... euro, plătit integral la data autentificării actului.

Cumpărătorul ........ s-a întemeiat cu bună-credinţă pe cuprinsul cărţii funciare,  din

extrasul de carte funciară emis la ............. rezultând că nu sunt înscrise acţiuni prin care să

se conteste cuprinsul cărţii funciare (f. 25), precum şi pe titlul de proprietate emis în

favoarea vânzătorului .........

În raport de situaţia de fapt expusă şi de dispoziţiile legale aplicabile, se constată că

acţiunea formulată nu este întemeiată.

Astfel, potrivit art. 36 alin.3 şi 5 din Legea nr. 18/1991, republicată în anul ....., în

urma modificărilor aduse prin Legea nr. 169/1997, terenurile atribuite în folosinţă pe durata

existenţei construcţiilor dobânditorilor acestora, ca efect al preluării terenurilor aferente

construcţiilor, în condiţiile dispoziţiilor art. 30 din Legea nr. 58/1974 cu privire la

sistematizarea teritoriului şi localităţilor urbane şi rurale, trec în proprietatea actualilor

titulari ai dreptului de folosinţă a terenului, proprietari ai locuinţelor. Atribuirea în

proprietate a terenurilor prevăzute de alin. (2)-(5) se va face, prin ordinul prefectului, la

propunerea primăriilor, făcută pe baza verificării situaţiei juridice a terenurilor.

Interpretarea momentului la care se raportează sintagma "actualii titulari ai

dreptului de folosinţă" este hotărâtoare pentru soluţionarea cauzei. Această sintagmă nu

poate fi raportată decât la momentul introducerii cererii de atribuire a dreptului de

proprietate, de către persoana care în acel moment are calitatea de titular al construcţiei, iar

nu la momentul emiterii titlului de proprietate.

Momentul emiterii titlului de proprietate nu poate constitui un reper concludent,

întrucât are caracter aleatoriu, ca urmare a duratei variabile a procedurilor administrative de

aplicare a legilor fondului funciar, fiind de notorietate că în multe cazuri emiterea titlurilor

de proprietate a avut loc la mulţi ani de la formularea cererii.

Această concluzie nu este cu nimic afectată de împrejurarea că, în ipoteza

înstrăinării voluntare, ori a transmiterii pe cale succesorală a dreptului de proprietate asupra

construcţiei (ulterior formulării cererii de atribuire), titlul de proprietate asupra terenului va

fi emis în favoarea noului proprietar al construcţiei. Această soluţie nu se datorează

vocaţiei originare a dobânditorului de a obţine proprietatea asupra terenului, vocaţie ce ar fi

raportată la momentul emiterii titlului, ci faptului că dreptul de atribuire a proprietăţii

terenului a fost transmis dobânditorului, odată cu proprietatea asupra construcţiei, fiind un

drept strâns legat de aceasta din urmă.

Dacă s-ar accepta teza contrară, s-ar ajunge la concluzia inechitabilă şi contrară

spiritului şi literei legii, potrivit căreia în situaţia pieirii fortuite a construcţiei (spre

exemplu, ca urmare a unui cutremur, vechimii construcţiei ori altor cauze similare),

titularul dreptului de proprietate asupra construcţiei, şi al dreptului de folosinţă asupra

terenului nu ar mai avea niciun drept asupra întregului imobil, văzându-se lipsit

concomitent atât de dreptul de proprietate asupra construcţiei (stins ca urmare a dispariţiei

obiectului material al dreptului) cât şi de dreptul de folosinţă asupra terenului, şi aceasta cu

toate că a cumpărat ambele drepturi de la vânzătorul care a consimţit liber la înstrăinare.

O astfel de interpretare, pe care instanţa o apreciază contrară dreptului intern, ar

pune probleme şi pe tărâmul articolului 1 din protocolul nr.1 la Convenţia Europeană

pentru Apărarea Drepturilor Omului, fiind incontestabil că titularul celor 2 drepturi

menţionate are un "bun", respectiv o valoare economică cu caracter complex, alcătuită din

proprietatea asupra construcţiei şi creanţa (legitimă şi recunoscută de dreptul intern) de a

deveni proprietarul terenului aferent acesteia.

În cauză, este evident că prin demolarea construcţiei, în anul ...., pârâtul ........ nu a

urmărit niciun moment să se lipsească prin acţiunea sa voluntară de îndreptăţirea de a

obţine dreptul de proprietate asupra terenului, scopul demolării construcţiei vechi (de altfel,

edificate fără autorizaţie, potrivit menţiunilor actului din anul .....) fiind utilizarea raţională

a terenului, iar nu pierderea oricărui drept asupra acestuia.

Titlul de proprietate nr. ................. a fost aşadar legal emis, cu respectarea

dispoziţiilor art. 36 alin.3 şi 5 din Legea nr. 18/1991, republicată, întrucât la data intrării în

vigoare a Legii nr. 18/1991,  pârâtul ........ era proprietarul construcţiei, ceea ce i-a conferit

o veritabilă vocaţie de a obţine atribuirea terenului în proprietate.

Totodată, pârâtul ........ era proprietarul construcţiei şi la data formulării cererii de

atribuire a dreptului de proprietate, împrejurări care i-au conferit dreptul de a obţine

atribuirea terenului în proprietate, indiferent de soarta ulterioară a construcţiei. Ca atare,

demolarea construcţiei în anul ...............nu are ca efect stingerea dreptului pârâtului de a

obţine atribuirea terenului în proprietate.

În ce priveşte normele de aplicare a Legii nr. 10/2001, de care reclamanta ........ se

prevalează pentru a obţine restituirea în natură a terenului, se constată că în raport de

prevederile art. 8 din Legea nr. 10/2001, această lege nu este aplicabilă în materiile

reglementate de Legea nr. 18/1991. În condiţiile în care regimul juridic al terenului aferent

construcţiei vândute, preluat de stat în condiţiile Legii nr. 58/1974, este reglementat de art.

36 alin. 3 din Legea nr. 18/1991, reglementare derogatorie şi specială în raport de Legea nr.

10/2001, care constituie legea generală în materia restituirii proprietăţilor imobiliare din

intravilan, se constată că Legea nr. 10/2001 nu este aplicabilă terenului în discuţie, orice

referire la această lege nefiind relevantă pentru soluţionarea cauzei.

Deşi reclamanta a încercat să invoce dispoziţiile art. 1.4 lit.c din Normele

Metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, aprobate prin HG nr. 250/2007 (ca norme

interpretative), se constată pe de-o parte că atât legea cât şi normele de aplicare nu erau în

vigoare la data formulării cererii de atribuire, respectiv la data emiterii titlului contestat, iar

aplicarea lor retroactivă (fie şi pe cale indirectă) nu este admisibilă (art. 15 alin.2 din

Constituţie, art. 1 C.civ.); pe de altă parte, ipoteza dispoziţiei invocate de reclamantă este

cu totul alta decât cea din speţă.

 Normele metodologice prevăd că în ipoteza în care construcţia proprietatea

dobânditorului a fost preluată (se subînţelege, de stat) şi mai apoi demolată, dobânditorul

nu mai are vocaţia de a obţine titlul de proprietate pentru terenul aferent construcţiei

cumpărate, inclusiv datorită faptului că dreptul de proprietate asupra construcţiei era stins

la data intrării în vigoare a Legii nr. 18/1991.  În mod evident, textul de lege are în vedere

situaţia în care statul a preluat pe cale silită (prin expropriere, naţionalizare ori chiar în

fapt) construcţia anterior anului .... şi a demolat-o, caz în care, potrivit normelor, nu s-ar

mai regăsi raţiunea aplicării art. 36 alin.3 din Legea nr. 18/1991 (soluţie normativă a cărei

temeinicie nu este necesar a fi analizată). Ipoteza în discuţie este net diferită de cea dedusă

judecăţii, în care pârâtul Jugănaru a fost neîntrerupt proprietarul construcţiei, din 1983 până

în 1996, interval de timp în interiorul căruia s-a născut dreptul său la atribuirea dreptului de

proprietate asupra terenului.

Nu în ultimul rând, instanţa găseşte necesar să sublinieze că prin actul de vânzare-

cumpărare încheiat de reclamantă în anul ....., de bună-voie şi în condiţiile cunoaşterii

reglementărilor legale aplicabile, reclamanta s-a desesizat voluntar atât de proprietatea

asupra construcţiei, cât şi de proprietatea asupra terenului.

Mai mult, în condiţiile în care dreptul de folosinţă asupra terenului a fost constituit

în favoarea cumpărătorului construcţiei ca o consecinţă necesară a contractului de vânzare-

cumpărare din anul ...., fiind vorba despre o consecinţă asumată şi urmărită de părţi

(cumpărătorul construcţiei urma în mod necesar să fie titularul dreptului de folosinţă asupra

terenului), urmează de aici că vânzătoarea ........ nu poate acţiona, chiar în condiţiile

schimbărilor legislative intervenite, pentru a-l lipsi pe vânzător de beneficiile respectivului

drept de folosinţă, între care şi vocaţia recunoscută de art. 36 alin.3 din Legea nr. 18/1991,

de a i se atribui proprietatea terenului.

Prin acţiunea formulată, reclamanta ........ urmăreşte să-l lipsească pe cumpărătorul

........ (şi pe succesorul acestuia în drepturi, ........) de beneficiile obţinute ca urmare a

vânzării încheiate. Procedând astfel, fără a pune în discuţie validitatea vânzării din anul

1983 (care instituie obligaţia vânzătoarei de a-l garanta pe cumpărător pentru evicţiune),

vânzătoarea comite o tulburare de drept prin fapta proprie, tinzând la evingerea

cumpărătorului (şi a succesorului acestuia în drepturi), ceea ce contravine dispoziţiilor

imperative ale art. 1337 C.civ. şi art. 1339 C.civ., texte de lege apte să fundamenteze ele

însele soluţia de respingere a acţiunii.

Cu toate că din considerentele ce preced rezultă în mod limpede netemeinicia cererii

în nulitatea titlului de proprietate emis în anul ...., ceea ce determină şi netemeinicia cererii

în nulitatea vânzării subsecvente, convenite de cei doi pârâţi, se impune precizarea că şi în

ipoteza teoretică în care s-ar considera că titlul de proprietate ar fi nul, nu se poate constata

în mod automat nulitatea contractului de vânzare subsecvent.

Astfel, anularea titlului de proprietate, cu efect retroactiv, ar conduce la concluzia că

vânzătorul ........ ar fi vândut ce nu-i aparţinea, fiind vorba despre vânzarea bunului altuia.

Potrivit regulilor de drept comun aplicabile vânzării lucrului altuia, numai în situaţia

în care ambele părţi sunt de rea-credinţă, ştiind sau trebuind să ştie că au contractat cu

privire la bunul altuia, contractul este lovit de nulitate absolută pentru cauză ilicită (art. 966

şi art. 968 C.civ.).

În cazul în care ambele părţi sau cel puţin cumpărătorul au fost de bună-credinţă,

ignorând cel puţin scuzabil împrejurarea că au contractat cu privire la bunul altuia,

contractul nu este lovit de nulitate absolută. Contractul este însă anulabil (lovit de nulitate

relativă), într-o concepţie, pentru eroarea cumpărătorului asupra calităţii de proprietar a

vânzătorului - eroare asupra unei calităţi determinante a cocontractantului (...... de drept

civil. Contracte speciale, Ediţia ..., ...., pag. 55-56), iar în altă concepţie, pentru lipsa

obiectului prestaţiei vânzătorului, iar sancţiunea este şi în acest caz nulitatea relativă, fiind

ocrotit interesul particular al cumpărătorului (......, "Tratat de drept civil. Contracte

speciale. Volumul ...: Vânzarea şi schimbul", ....., pag. 67).

Concluzia potrivit căreia vânzarea bunului altuia nu este lovită de nulitate absolută

(dacă cel puţin o parte este de bună-credinţă) rezultă şi din dispoziţiile art. 1895 alin.1

C.civ., care reglementează condiţiile uzucapiunii scurte. Contractul de vânzare-cumpărare

având ca obiect imobilul proprietatea altei persoane, care nu este lovit de nulitate absolută,

întrucât cel puţin cumpărătorul este de bună-credinţă, poate constitui just titlu, întrucât prin

ipoteză provine de la un neproprietar şi nu este nul (art. 1897 alin.3 C.civ.). Acest contract

nu transmite el însuşi proprietatea, ci constituie doar un element care, unit cu posesia

bunului în timpul prevăzut de lege (10-20 ani) şi cu buna-credinţă poate duce la dobândirea

originară a proprietăţii.

Dacă s-ar accepta concluzia potrivit cu care sancţiunea vânzării bunului altuia ar fi

nulitatea absolută, atunci instituţia uzucapiunii scurte ar fi o contradicţie în termeni şi nu şi-

ar găsi niciodată aplicare, întrucât titlul translativ provenind de la un neproprietar ar fi

întotdeauna lovit de nulitate absolută, ori un titlu nul nu poate fi just titlu (art. 1897 alin.3

C.civ.).

Aplicând aceste reguli cauzei deduse judecăţii, se constată că pârâtul ........ a fost de

bună-credinţă, întrucât s-a întemeiat pe titlul de proprietate emis în favoarea vânzătorului

........, titlu care a creat o aparenţă comună şi invincibilă privind calitatea acestuia de

proprietar, iar pe de altă parte, s-a întemeiat cu bună-credinţă pe cuprinsul cărţii funciare,

din al cărei conţinut rezulta că proprietar este vânzătorul, nefiind notate acţiuni care să

conteste această stare de drept.

În condiţiile art. 31 alin.1 şi 2 din Legea nr. 7/1996, republicată, cuprinsul cărţii

funciare, în afara îngrădirilor şi excepţiilor legale, se consideră exact numai în folosul

acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlul legal, a dobândit cu bună-credinţă

un drept real înscris în cartea funciară.

Dobânditorul este considerat de bună-credinţă dacă, la data înregistrării cererii de

înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nici o acţiune prin care se contestă

cuprinsul cărţii funciare sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare

nu reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală.

Cumpărătorul ........ a fost de bună-credinţă în sensul art. 31 alin.2 din lege, în raport

de considerentele ce preced, întrucât din cuprinsul cărţii funciare şi din titlul vânzătorului

nu rezulta nicio neconcordanţă între dreptul de proprietate înscris în favoarea vânzătorului

şi situaţia juridică reală.

Ca urmare, deşi în ipoteza teoretică în care s-ar constata nulitatea titlului

vânzătorului s-ar putea solicita rectificarea cărţii funciare, potrivit art. 34 pct.1 din elge,

sunt aplicabile şi dispoziţiile art. 36 din Legea nr. 7/1996, potrivit cărora acţiunea în

rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe

greşita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care

şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros,

bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii

de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere,

afară de cazul când dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris.

Rezultă că o eventuală acţiune în rectificare pornită împotriva cumpărătorului ........,

care a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului cu bună-credinţă şi cu titlu oneros,

nu putea fi pornită decât în termen de .... ani de la data înscrierii dreptului vânzătorului,

aşadar, de la data de .......

După împlinirea acestui termen de prescripţie, operează pe deplin principiul

publicităţii materiale a cărţilor funciare, ceea ce înseamnă că titlul terţului nu mai poate fi

contestat ori desfiinţat, impunându-se menţinerea sa chiar dacă titlul vânzătorului ar fi

anulat.

Instanţa apreciază că, în afara argumentelor referitoare la regimul juridic al vânzării

bunului altuia şi complementar acestora,  aplicarea regulilor menţionate din materia cărţilor

funciare exclude, la rândul său, pronunţarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare

încheiat între cei doi pârâţi.

Acţiunea formulată urmează aşadar a fi respinsă, în întregime, ca neîntemeiată, în

temeiul art. 36 alin.3 din Legea nr. 18/1991, art. 15 din Constituţie, art. 1 din protocolul

nr... la Convenţia Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului; art. 1337, art. 1339, art.

1895 - 1897, art. 1899 C.civ.; art. 31, art. 34 şi art. 36 din Legea nr. 7/1996 privind

cadastrul şi publicitatea imobiliară.

Se vor relua şi în cuprinsul dispozitivului menţiunile referitoare la renunţarea

pârâtului ........ la cererea reconvenţionale, precum şi la anularea ca netimbrată cererii de

chemare în garanţie formulată de acelaşi pârât.

În temeiul art. 274 C.pr.civ., reclamanta căzută în pretenţii şi aflată în culpă

procesuală datorează ..... lei cheltuieli de judecată pârâtului ........, reprezentând onorariul

avocatului. Va fi însă respinsă cererea pârâtului ........ privind cheltuielile de judecată,

acestea nefiind dovedite.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

HOTĂRĂŞTE:

Respinge acţiunea completată formulată de reclamanta ........, cu domiciliul ales la

Cabinet de Avocatură ......., situat în ....., ..... nr. ...., ........, et..., birou ..... sector ....., în

contradictoriu cu pârâtul ........, cu sediul ales la Cabinet de Avocat ........., situat în ...., str.

.........., bl..., sc..., et. ...., ap. ..., sector ...,  şi cu pârâtul ........, domiciliat în ....., str. ..........,

bl. ..., sc. ..., et. .., ap. ..., sector ...., ca neîntemeiată.

Ia act de renunţarea pârâtului ........ la judecarea cererii reconvenţionale.

Anulează cererea de chemare în garanţie formulată de acelaşi pârât, ca netimbrată.

Respinge ca neîntemeiată cererea pârâtului ........ privind obligarea reclamantei ........

la plata cheltuielilor de judecată.

Obligă reclamanta la .......... lei cheltuieli de judecată către pârâtul .........

Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică azi, ................

PREŞEDINTE, GREFIER,

10

Domenii speta

Spete similare