Practică relevantă în materie civilă pe trimestrul al II-lea 2010

PRACTICA RELEVANTA A JUDECATORIEI BUFTEA

PE TRIMESTRUL AL II-LEA

1. Prin sentinta civila nr. 2711/07.06.2010 a Judecatoriei Buftea, a fost respinsa ca neîntemeiata actiunea formulata de reclamanta, pentru urmatoarele considerente:

Prin cererea înregistrata pe rolul acestei instante la data de 26.01.2010, reclamanta SC A C I SRL a solicitat, in contradictoriu cu pârâta SC C C P V SA, sa se dispuna pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act de vânzare-cumparare pentru terenul în suprafata de 999,55 mp, situat în comuna Corbeanca, sat Ostratu, judetul Ilfov.

 În motivarea cererii, a aratat ca, la data de 10.12.2008, între reclamanta si pârâta s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 3546, având ca obiect promisiunea de vânzare-cumparare a cotei indivize de 60% (999,55 m.p.) din suprafata totala de 1665,92 m.p,  teren situat în extravilanul comunei Corbeanca, sat Ostratu, judetul Ilfov. A mai aratat ca posesia terenului s-a transmis la data autentificarii antecontractului de vânzare-cumparare, urmând ca, pâna la data de 30.04.2009, societatea pârâta sa finalizeze formalitatile privind lucrarile cadastrale si de publicitate imobiliara, în vederea încheierii contractului de vânzare-cumparare, însa pârâta nu si-a îndeplinit obligatiile.

În drept, reclamanta a invocat dispozitiile art. 942, 969, 1073, art. 1294 C.civ.

În dovedire, reclamanta a solicitat încuviintarea probelor cu înscrisuri, interogatoriu si expertiza tehnica judiciara în specialitatea topografie, sens în care a depus la dosar înscrisuri, în copie certificata pentru conformitate cu originalul (f. 4-9).

Cererea a fost timbrata cu 2800 lei taxa de timbru si 5 lei timbru judiciar.

La data de 16.06.2008, pârâta a depus la dosar întâmpinare (fila 17), prin care a aratat ca este de acord cu solicitarea reclamantei de a pronunta o hotarâre care sa tina loc de act de vânzare-cumparare pentru terenul ce face obiectul prezentului litigiu.

În motivare, a aratat ca, din cauza unor împrejurari independente de vointa sa, nu a putut îndeplini formalitatile de cadastru si publicitate imobiliara si nu a putut respecta astfel termenele si conditiile contractuale.

 În drept, a invocat prevederile art. 115 si urm. CPC.

În dovedire, a solicitat încuviintarea probelor cu înscrisuri.

În cauza s-au încuviintat si administrat probele cu înscrisuri si raportul de expertiza tehnica judiciara de specialitate topografie întocmit în cauza de expert Mihai Florian (filele 28-35).

În fapt, la data de 10.12.2008, între promitenta-vânzatoare si promitenta-cumparatoare s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 3546 (filele 4-5), prin care pârâta s-a obligat sa vânda reclamantei cota indiviza de 60% din terenul în suprafata totala de 1665,92 mp, situat în comuna Corbeanca, sat Ostratu, judetul Ilfov, pentru pretul de 4800 lei, ce a fost achitat la data încheierii antecontractului.

Potrivit clauzelor contractuale, promitenta-vânzatoare s-a obligat ca, pâna la data de 30.04.2009, sa obtina toate documentele necesare încheierii în forma autentica a contractului de vânzare-cumparare (documentatia cadastrala si încheierea de intabulare).

Ca urmare a neexecutarii obligatiei de a face asumata de catre pârâta prin antecontract, reclamanta a formulat cerere de pronuntare a unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare, întemeiata pe dispozitiile art. 969, 970, 1073, 1079 din C.civil si art. 5 alin. 2 din titlul X al Legii 247/2005.

Prin întâmpinarea depusa la dosar (fila 17), pârâta a aratat ca este de acord cu admiterea actiunii formulate de catre reclamanta si ca, din cauza unor împrejurari independente de vointa sa, nu a putut îndeplini formalitatile de cadastru si publicitate imobiliara si nu a putut respecta astfel termenele si conditiile contractuale.

În drept, promisiunea bilaterala de vânzare-cumparare este o conventie, prin care ambele parti, întelegându-se asupra lucrului si a pretului, se obliga sa încheie în viitor contractul.

În situatia în care promitentul-vânzator nu îsi respecta obligatiile asumate prin antecontractul încheiat si lucrul se mai gaseste în patrimoniul acestuia, pe lânga posibilitatea acordarii daunelor interese sau obligarii promitentului, sub sanctiunea daunelor cominatorii ori amenzii civile, la încheierea contractului, instanta, în lumina principiului executarii în natura a obligatiilor si repararii în natura a pagubelor, poate sa pronunte, în baza art. 1073 si 1077 C.civ, o hotarâre care sa tina loc de contract de vânzare-cumparare si care va avea caracter constitutiv de drepturi.

De altfel, art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii 247/2005 a consacrat în mod expres aceasta posibilitate, stipulând ca, „în situatia în care, dupa încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa încheie contractul (subl. ns), partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract”.

Prin raportare la dispozitiile legale mentionate mai sus, instanta retine ca, pentru pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare, este necesar sa fie îndeplinite toate conditiile pentru transmiterea proprietatii de la promitentul-vânzator la beneficiarul-cumparator, cu exceptia consimtamântului, hotarârea judecatoreasca având tocmai rolul de a suplini consimtamântului promitentului vânzator sau cumparator.

Prin urmare, instanta urmeaza sa stabileasca în speta daca vreuna dintre parti refuza încheierea contractului de vânzare-cumparare în forma autentica.

Pe de o parte, având în vedere ca promitenta-cumparatoare a introdus prezenta actiune, solicitând pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare si a îndeplinit obligatia de plata a pretului, instanta retine ca aceasta nu refuza încheierea actului în forma autentica.

Pe de alta parte, date fiind sustinerile din întâmpinare, instanta constata ca si promitenta-vânzatoare este de acord cu pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act de vânzare-cumparare si cu încheierea contractului în forma autentica, reclamanta nefacând astfel dovada unui refuz al pârâtei, în sensul prevederilor art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005.

Imposibilitatea de a se prezenta la notar pentru a încheia actul autentic din cauza lipsei documentatiei cadastrale si intabularii dreptului de proprietate în favoarea pârâtilor nu dovedeste per se refuzul acestora de a perfecta contractul.

Mai mult, din moment ce pârâta a aratat în mod expres ca este de acord cu admiterea actiunii, rezulta ca în orice moment partile se vor putea prezenta la notar în vederea respectarii dispozitiilor art. 1171 C.civ. coroborate cu art. 58 si 65 din Legea nr. 36/1995, bineînteles dupa îndeplinirea formalitatilor de cadastru si publicitate imobiliara.

Fata de aceste considerente, în baza art. 1073 si 1077 Cciv, precum si art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii 257/2005, instanta va respinge actiunea ca neîntemeiata.

2. Prin sentinta civila nr. 2712/07.06.2010 a Judecatoriei Buftea, a fost respinsa ca neîntemeiata contestatia la executare formulata, pentru urmatoarele considerente: 

Prin cererea înregistrata pe rolul acestei instante la data de 10.03.2010, contestatoarea CG a formulat, în contradictoriu cu intimatul GM, contestatie la executarea ce face obiectul dosarului nr. 143/2008, solicitând a se constata intervenita perimarea de drept a executarii silite.

În motivare, contestatoarea a aratat ca ultimele acte de executare sunt reprezentate de somatia nr. 143/10.10.2008 si procesul-verbal de situatie din data de 10.10.2008, comunicarea acestora facându-se la data de 20.11.2008, moment de la care creditorul nu a mai efectuat niciun act de executare.

În drept, au fost invocate dispozitiile art. 105 alin. 1 si 2, art. 399 si urm, art. 389 CPC.

În dovedire, contestatoarea a solicitat încuviintarea probei cu înscrisuri, sens în care a depus la dosar un set de înscrisuri, în copie simpla (filele 4-15).

Cererea a fost timbrata cu 200 lei taxa de timbru si 0,30 lei timbru judiciar.

Intimatii nu au depus la dosar întâmpinare, desi era obligatorie în cauza.

În cauza s-a încuviintat si administrat proba cu înscrisuri, dispunându-se de catre instanta, în temeiul art. 402 alin. 1 CPC, atasarea dosarului de executare.

Având în vedere motivele invocate de catre contestatoare, instanta retine ca, potrivit art. 389 alin. 1 CPC, daca creditorul a lasat sa treaca 6 luni de la data îndeplinirii oricarui act de executare, fara sa fi urmat alte acte de urmarire, executarea se perima de drept si orice parte interesata poate cere desfiintarea ei.

Perimarea este o sanctiune procesuala care consta în stingerea procesului în faza în care se gaseste (inclusiv în faza executarii silite), considerându-se ca partea, printr-o îndelungata lipsa de staruinta, a pierdut orice interes în solutionarea cererii sale, cerere care, drept urmare a intervenirii perimarii, este considerata ca nu ar fi fost introdusa.

Asadar, daca creditorul a lasat sa treaca mai mult de 6 luni de la data îndeplinirii oricaror acte de executare, fara sa fi urmat alte acte de urmarire, executarea se perima, adica este considerata neînceputa.

Institutia perimarii executarii contribuie la cresterea diligentei creditorului si are rol de accelerare a procedurii judiciare în vederea lamuririi raporturilor dintre parti. De aceea, desi în art. 389 alin. 1 CPC se cere ca, pentru înlaturarea perimarii, un act de executare sa fie urmat de un „alt act de urmarire”, instanta, având în vedere natura juridica a perimarii (prezumtie de desitare dedusa din lipsa de staruinta timp îndelungat), considera ca este suficient ca respectivul creditor sa-si fi manifestat numai diligenta, depunând staruinta necesara, spre exemplu, prin depunerea unei cereri de continuare a executarii. În acest caz, desi un nou act de executare nu a intervenit, totusi cererea creditorului, constituind un act de procedura, a întrerupt perimarea executarii, facând sa curga un nou termen de perimare de 6 luni.

Or, în prezenta cauza, instanta constata ca dupa emiterea somatiei din 10.10.2008 (ce a fost comunicata la data de 10.11.2008) si a procesului-verbal de situatie din 10.10.2008 (ce a fost comunicat la 24.11.2008), intimatul a formulat cereri de continuare a executarii silite la datele de 06.04.2009, 22.09.2009, 04.03.2010, efectuând-se între timp si un raport de evaluare de catre expertul Stamatescu Carmen.

De altfel, instanta mai constata ca, în toata aceasta perioada, creditorul nu a stat în pasivitate, ci s-a aparat în cadrul numeroaselor contestatii la executare formulate de catre debitoare.

Prin urmare, creditorul nu a lasat sa treaca un termen mai mare de 6 luni, întrucât, prin depunerea cererilor de continuare a executarii, s-a întrerupt termenul de perimare si a început sa curga de fiecare data un nou termen de 6 luni, care nu s-a împlinit însa pâna la acest moment.

În ceea ce priveste invocarea faptului ca executarea nu a fost încuviintata de catre instanta judecatoreasca, instanta constata ca la momentul începerii executarii silite (10.10.2008) nu era necesara o astfel de formalitate judiciara, textul legal respectiv fiind abrogat la acel moment.

Fata de aceste considerente de fapt si de drept, având în vedere ca în cauza nu a intervenit perimarea executarii silite, instanta va respinge contestatia la executare ca neîntemeiata.

Domenii speta

Spete similare