CIVIL:Constructor buna credinta;netemeinicie obligatia de a afce-ridicare constructii

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Rm. Sarat sub nr.2637/2006 reclamanta D.A.a chemat in judecata pe paratele V.N.si D.AM.C., solicitand ca prin hotararea ce se va pronunta sa fie obligate paratele sa-i lase in deplina proprietate si posesie suprafata de 406 mp. pe care o ocupa nelegal din proprietatea ei, ce masoara in total 3500 mp, situata in satul Plevna, comuna Grebanu, judetul Buzau, precum si sa fie obligate paratele sa ridice toate constructiile pe care le-au edificat pe terenul mentionat, in termen de 60 de zile de la data ramanerii definitive a hotararii, in caz contrar demolarea urmand a fi facuta de reclamanta pe cheltuiala paratelor, cu cheltuieli de judecata.

In motivarea actiunii s-a arătat ca prin contractul de vinzare cumpărare autentificat sub nr.405 din 7.07.2006, reclamanta a cumpărat de la B.I.M. si G.P.D.terenul sus mentionat, fapt adus la cunostinta paratelor.

In anul 1994, paratele au ridicat pe teren in mod abuziv si nelegal, fara a avea titlu sau consimtamantul vecinilor proprietari si fara autorizatie, o casa de locuit compusa din 2 camere, acoperita cu tigla, avand anexe gospodaresti: doua magazii,o leasa si un W.C. si in prezent au refuzat sa dea curs cererilor de demolare a constructiilor si de eliberare a terenului.

S-a arătat ca reclamanta a solicitat paratelor intrarea in legalitate adresandu-se de mai multe ori pe cale verbala si, ulterior, prin notificarea din 11.09.2006.

In drept, au fost invocate dispozitiile art. 480 , 494,1081,1082 Cod civil, si 274 Cod pr. civila.

Paratele au formulat intampinare si cerere reconventionala prin care au invederat instantei ca au fost constructori de buna credinta şi a fost ridicata exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei D.A.M., deoarece singurul proprietar al constructiei ridicata pe terenul in discutie este V.N.. Pe cale reconventionala s-a solicitat ca reclamanta sa despagubeasca pe parata cu contravaloarea constructiei ridicata cu buna credinta pe terenul indicat in actiune,  motivand că locuinta a fost edificata in 1993,  ca o anexa la casa ginerelui acesteia - D.P., pe terenul din curtea acestuia, teren care nu fusese revendicat pana la acea data si nici nu era delimitat de terenul ginerelui si nici împrejmuit.

A mai sustinut parata ca, dupa doi ani de la construirea locuintei, a aflat cine sunt proprietarii si a mers la Bucuresti, insotita de nepoata sa D.A.M. si vecina D.I., mama reclamantei, pentru a cumpăra suprafata de sub casa si a fost asigurata de numita B.I.M. ca atunci cand va gasi cumpărători si pentru diferenta de teren pana la 3500 mp. îi va vinde si ei terenul pe care a construit casa.

Ulterior, paratele au solicitat incuviintarea unui drept de retentie asupra imobilului casa de locuit pana cand reclamanta va achita contravaloarea constructiei.

Exceptia lipsei calitatii procesuale a fost pusa in discutia partilor si respinsa pe cale de incheiere ca neîntemeiata.

In cauza au fost administrate probe cu acte, martori, interogatoriu si expertiza tehnica.

Prin sentinta civila nr.270 din 05.03.2007 Judecătoria Rm. Sarat a admis in parte actiunea in revendicare formulata pe cale principala si a admis in parte si cererea reconventionala.

A obligat paratele sa lase reclamantei in deplina proprietate si posesie suprafata de 302 mp. teren situat in intravilanul satului Plevna, comuna Grebanu, judetul Buzau, respingand capatul de cerere privind ridicarea constructiilor.

A fost obligata reclamanta la plata sumei de 10.020 RON reprezentand contravaloare constructie, catre parata V.N..

A incuviintat paratei V.N.un drept de retentie asupra imobilului pana la completa despagubire a acesteia de catre reclamanta, instanta  stabilind că la executarea hotararii se va avea in vedere schita la raportul de expertiza intocmit in dosar de expert Marincaş Ioan.

Pentru a hotarî astfel instanta de fond a retinut ca reclamanta a dobandit prin contractul de vinzare - cumpărare autentificat sub nr.405/7.07.2006, de la vinzatorii B.I.M. si G.P.D., suprafaţa de 3.500 mp. teren, situata in intravilanul satului Plevna, comuna Grebanu, aşa cum aceasta este descrisa prin contract si din declaratia martorei B.I.s-a retinut că terenul instrainat nu era delimitat de cel al numitului D.P. - vărul acesteia, in sensul ca nu se facuse gard.

S-a mai retinut că parata V.N.a locuit la ginerele sau D.P. din anul 1982, pentru a o ingriji pe fiica sa (sotia acestuia), diagnosticata cu o boala care in final a dus la decesul sau, iar in anul 1993 parata a construit o casa de locuit cu doua camere, avand tencuieli din mortar de pamant la interior si mortar de ciment la exterior, zugraveli simple, invelita cu tigla, avand convingerea ca terenul pe care a construit apartine ginerelui sau D.P. (tatal paratei D.A.M.).

Din depozitiile martorilor instanta de fond a retinut că vanzatoarea B.I.a relatat ca este posibil ca parata sa fi avut impresia ca terenul pe care a construit este al ginerelui sau si s-a retinut si mentiunea ca martora a observat,  in anul 1994, constructia existenta pe teren dar nu a luat nicio masura, iar din depozitiile numitilor M. I. si B. M. instanta de fond a retinut că între casa paratei si cea a ginerelui nu exista gard despartitor.

Din expertiza intocmita in dosar s-a retinut ca terenul ocupat de parata este in suprafata de 302 mp., valoarea si structura constructiilor ridicate pe teren, iar fata de declaratiile martorilor s-a retinut ca parata V.N.a ridicat cu buna credinta constructia identificata de expert, avand convingerea ca terenul apartine ginerelui, astfel ca proprietarul terenului, respectiv reclamanta, nu poate sa ceara ridicarea constructiilor, fiind tinuta sa plateasca despagubire conform art. 494 Cod civil.

Avand in vedere buna credinta a paratei la ridicarea constructiei si varsta inaintata a acesteia  de 73 de ani, instanta de fond a apreciat ca justificata instituirea unui drept de retentie asupra imobilului pana la completa despagubire a paratei cu suma de 10.020 RON, reprezentand contravaloarea constructiei edificata pe terenul reclamantei.

Impotriva acestei sentinţe a declarat recurs reclamanta criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie.

In dezvoltarea motivelor de recurs s-a arătat ca, in privinta capatului de cerere privind ridicarea constructiilor, hotararea s-a dat cu aplicarea gresita a legii, deoarece din probele administrate in dosar, inclusiv din recunoasterile la interogator ale paratelor, rezultă că acestea au ridicat in anul 1993, in mod abuziv, fara autorizatie de constructie (deci nelegal) si fara acordul proprietarilor, constructia in discutie cu anexe gospodaresti si nu se poate retine buna credinta a acestora, atat timp cat paratele nu figureaza la rolul agricol cu teren sau constructii, terenul nu a apartinut niciodata ginerelui D.P., aşa cum rezulta si din adresa Primariei comunei Grebanu depusa la dosar, iar proprietarii de la care reclamanta a dobandit terenul nu au permis niciodata ridicarea constructiilor, ci dimpotriva .

S-a mai arătat ca, la randul sau, reclamanta, in mod repetat, a solicitat paratelor intrarea in legalitate adresand acestora si notificarea depusa la dosar, dar s-a izbit de refuzul de a se conforma si fata de aceste motive s-a apreciat ca paratele sunt constructori de rea credinta si trebuie aplicate dispoz. art.494 Cod civil, care confera reclamantei dreptul de a cere ridicarea constructiilor edificate pe terenul sau, in caz contrrar demolarea urmand a fi facuta pe cheltuiala paratelor, cu atat mai mult cu cat art.480 Cod. civil defineste proprietatea ca fiind dreptul ce are cineva de a se bucura si a dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut.

Referitor la obligarea reclamantei la plata sumei de 10.020 RON, reprezentand contravaloarea constructiilor si recunoasterea unui drept de retenţie in favoarea pârâtelor, reclamanta-recurentă a invocat motivul de nelegalitate prevazut de art 304 pct.9 Cod pr. civila, apreciind ca ridicarea constructiilor fara autorizatie, fara inregistrarea la rolul agricol, fara achitarea impozitelor, in conditii de vadita nelegalitate, impune sanctiunea ridicarii lor si nu achitarea contravalorii de catre reclamanta, care nu doreste sa le pastreze.

In privinta valorii s-a mentionat ca, prin expertiza, constructiile au fost evaluate la suma de 7.370 RON, iar valoarea totala, actualizata, de 10.020 RON, a fost validata de instanta de fond cu motivarea ca aceasta ar reprezenta contravaloarea constructiei in prezent, desi expertul a afirmat că aceasta valoare ar rezulta dacă ar fi fost edificate constructiile la momentul efectuarii expertizei, cu grad de uzura  0.

Fata de aceste motive s-a solicitat admiterea recursului, modificarea in parte a sentintei, in sensul admiterii in totalitate a actiunii  si respingerii cererii reconventionale, cu cheltuieli de judecata.

Intimatele au formulat intampinare prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat, facand consideratii intemeiate pe jurisprudenta si doctrina in privinta calitatii de constructor de buna credinta.

Examinand sentinta atacata sub aspectul criticilor formulate si in raport de dispozitiile legale incidente, Tribunalul constata ca recursul este nefondat si va fi respins pentru urmatoarele considerente:

In primul motiv de recurs reclamanta a sustinut că paratele sunt constructori de rea credinta , calitate ce ar rezulta din situatia de fapt stabilita pe baza analizarii materialului probator administrat.

Buna sau reaua credinta a constructorului se apreciaza in concret, respectiv daca la momentul edificarii constructiei constructorul a cunoscut sau nu faptul ca ridica o constructie pe terenul altuia.

In speta, parata V.N.a edificat casa de locuit in discutie cu anexe gospodaresti la nivelul anului 1993, pe un teren despre care la acel moment a avut reprezentarea subiectiva ca apartine ginerelui sau D.P. si cu acordul acestui presupus proprietar. Sub acest aspect, din depozitiile tuturor martorilor audiati la instanta de fond, rezulta ca terenul ce a fost instrainat, de 3.500 mp, face parte dintr-un trup mai mare, nefiind individualizat prin semne de hotare exterioare (gard) care să-l separe din suprafata totala aflata in punctul respectiv in intravilanul satului Plevna, comuna Grebanu, judetul Buzau.

Coroborand aceste depozitii de martori cu contractul de vinzare cumpărare  autentic depus la dosar, ce constituie titlul de proprietate al reclamantei, instanta constata ca initial intregul corp de proprietate intravilan apartinea numitei G. T. şi aceasta a vandut fiului şi norei, G.V. si G.V.C., suprafata de 3.500 mp. in discutie la nivelul anului 1962 şi in aceeasi perioada a donat restul de proprietate din acelasi trup  numitului D.P. (văr cu moştenitorii vinzatori – G.P.D si B.I.M.).

In considerarea faptului ca cele doua trupuri de teren nu erau delimitate, iar parata V.N. a edificat constructia  considerand-o initial ca anexa a locuintei ginerelui D.P., apreciind ca se afla in aceeasi curte cu aceasta, deci pe terenul ginerelui, se poate retine in concret existenta bunei credinte a paratei la momentul ridicarii locuintei in discutie.

Adeverinta invocata de recurenta (aflata la dosarul de fond) nu atesta decat faptul ca terenul de 3.500 mp, instrainat reclamantei, nu a apartinut niciodata numitului D.P., dar nu rezulta din cuprinsul acesteia ca D.P. nu a avut rol deschis la registrul agricol al comunei, asa cum a sustinut fara temei reclamanta – recurenta. Însa faptul ca excedentul de teren, din acelasi trup, peste cei 3.500 m.p. in discutie, a fost donat de bunica vinzatorilor catre D.P. rezulta din depozitia martorei B.I.M., coroborata cu documentatia cadastrala depusa la dosar, conform careia proprietatea reclamantei se invecineaza pe doua laturi cu cea a lui D.P..

In acest sens Tribunalul constata că instanta de fond a analizat si interpretat corect materialul administrat in dosar, din  care rezulta cu certitudine buna credinta a constructorului.

Mai mult decat atat, existenta constructiei pe teren a fost cunoscuta de vinzatoarea B.I.din anul 1994 si aceasta a tolerat existenta constructiei fara a impune paratei ridicarea ei, iar reclamanta cumpărătoare a cunoscut la momentul incheierii contractului autentic faptul că pe terenul ce urma a fi cumpărat exista o constructie, situatie relevata de documentatia tehnica intocmita in vederea intabularii dreptului de proprietate in cartea funciara pe care apare identificata constructia C1, in suprafata construita de 23 mp.

Sub aceste aspecte sustinerile recurentei  din cuprinsul primului motiv de recurs apar ca nefondate si in mod corect instanta de fond a aplicat dispozitiile art.494 Cod civil, obligand pe reclamantă, după stabilirea bunei credinte a constructorului, la preluarea constructiei ca efect al accesiunii reale imobiliare.

In ce priveste cel de-al doilea motiv de recurs, referitor la valoarea constructiilor si dreptul de retentie instituit, Tribunalul constata ca suma de 10.020 RON rezulta din expertiza intocmita de expert Marincas Ioan in dosarul de fond ca fiind valoarea totala actualizata a constructiilor, in conditiile in care s-a stabilit valoarea initiala la 7.370 RON, suma ce a fost actualizata potrivit coeficientilor de actualizare arătati in expertiza.

In ce priveste dreptul de retentie, acesta a fost legal instituit in favoarea constructorului de buna credinta, pana la despagubirea integrala cu suma stabilita in baza expertizei de specialitate ca fiind corespunzatoare contravalorii constructiei.

Fata de cele retinute mai sus, vazand si dispozitiile art.312 alin.1.Cod pr. civila, Tribunalul va respinge ca nefondat recursul pendinte judecatii.

In baza art. 274 cod pr. civila va obliga recurenta la 700 RON cu titlu de cheltuieli de judecata catre intimate (onorariu avocat).

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta D.A, în contradictoriu cu pârâtele V.N.şi D.A.M., împotriva sentinţei civile nr. 270/05.03.2007 pronunţată de Judecătoria Rm.Sărat în dosarul nr. 2637/2006.

Obliga recurenta la 700 RON cu titlu de cheltuieli de judecata catre intimate.

Irevocabila.

Domenii speta

Spete similare