Jonctiunea posesiilor in cazul in care posesorul anterior a dobândit bunul prin contract de vanzare - cumparare

UZUCAPIUNE (PRESCRIPŢIE ACHIZITIVĂ)

PROBLEME ANALIZATE – Joncţiunea posesiilor în cazul în care posesorul anterior a dobândit bunul prin contract de vânzare-cumpărare

Data publicare portal: 22.05.2012

Prin sentinţa civilă 1498/15.02.2012, Judecătoria Slatina a respins cererea formulată de reclamanţii TIT şi TCC în contradictoriu cu pârâţii DP şi DI şi IA ca neîntemeiată.

Pentru a se pronunţa astfel instanţa a reţinut următoarele:

I.Susţinerile părţilor şi procedura în faţa instanţei

01.Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Slatina reclamanţii au solicitat sa se constate in baza uzucapiunii de 30 de ani calitatea de proprietari asupra imobilului teren intravilan in suprafaţa de 1.300 mp. situat in (…) compus din teren liber – 902,25 mp si teren ocupat de construcţii – 397,75 mp., teren achiziţionat in baza Contractului de vanzare-cumparare încheiat in forma autentica din 1999 de la vânzătorii DP şi DI, teren pe care aceştia l-au dobândit in anul 1973 in baza actului autentic de vânzare cumpărare încheiat în 1973 de la IA.

În motivarea cererii reclamanţii arată că stăpânesc suprafaţa integrala de 1300 mp., din care 397,75 mp. reprezintă teren achiziţionat in baza contractului de vânzare cumpărare încheiat in forma autentica din 1999 de la vânzătorii DP şi DI, iar 902,25 mp. reprezintă teren liber pe care reclamanţii îl stăpânesc fără acte, situat in continuarea terenului de 397,75 mp achiziţionat in baza contractului de vânzare-cumpărare autentic menţionat anterior si care se găseşte in aceeaşi curte.

S-a mai arătat ca reclamanţii nu au avut nici un fel de litigiu cu vecinii si nici cu autorităţile cu privire la acest imobil, care este de asemenea înregistrat in evidentele fiscale ale Primăriei mun. Slatina, având achitate la zi toate taxele si impozitele.

S-a mai precizat faptul că vânzătorii care le-au vândut terenul in 1999, ocupau acest teren încă din anul 1971 şi în tot acest interval de timp (1971-2009) atât reclamanţii cat si vânzătorii au posedat în fapt suprafaţa de 902,25 mp netulburaţi, exercitând o posesie utila si sub nume de proprietari.

In aceste condiţii s-a apreciat ca sunt îndeplinite condiţiile rezultând din art. 1846 si 1847 din codul civil, dar şi cele reglementate de art. 1860 cod civil, text de lege potrivit căruia orice posesor posterior are  facultatea spre a putea invoca dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, sa unească posesiunea sa cu posesiunea autorului.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 111 C. proc. civ., art. 645 si art. 1837 cod civil.

În susţinerea cererii la dosarul cauzei au fost depuse copii de pe certificat nr.5/B/VII din 13.07.1973, certificat nr. 3768/01.03.1993, act de vânzare din 07.08.1956, contract de vânzare-cumpărare schiţe, act de vânzare din 26.11.1073, memoriu justificativ.

02.Pârâţii nu s-au prezentat în instanţă şi nici nu au depus întâmpinare în cauză .

03.În cursul procedurii, pentru soluţionarea cererii a fost administrată proba cu înscrisuri .

II.Motivarea soluţiei pronunţate

Analizând cererea formulată prin prisma materialului probator existent la dosarul cauzei şi a dispoziţiilor normative incidente în speţă, Judecătoria o găseşte neîntemeiată pentru următoarele considerente:

04.Prescripţia achizitivă (uzucapiunea) este modul de dobândire a proprietăţii sau a altor drepturi reale prin exercitarea posesiei asupra unui bun în condiţiile prevăzute de lege. Pentru a i se recunoaşte posesiei efectul său constitutiv de proprietate prin uzucapiunea de 30 de ani, legea cere îndeplinirea cumulativă a două condiţii: termenul neîntrerupt de cel puţin 30 de ani în care posesia să fi fost exercitată şi caracterul util al posesiei, în sensul că acesta să nu fi fost afectată de vreunul din viciile discontinuităţii, violenţei, clandestinităţii sau echivocului.

05.Aceste condiţii se desprind din dispoziţiile legale care reglementează prescripţia achizitivă:.

Art. 1846 C. civ. – Orice prescripţie este fondată pe faptul posesiunii. Posesiunea este deţinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitată, una sau alta, de noi înşine sau de altul in numele nostru.

Art. 1847 C. civ. – Ca să se poate prescrie, se cere o posesiune continuă, neîntreruptă, netulburată, publică si sub nume de proprietar, după cum se explica in următoarele articole.

Art. 1890 C. civ. – Toate acţiunile atât reale cat si personale, pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile si pentru care n-a defipt un termen de prescripţie, se vor prescrie prin treizeci de ani, fără ca cel ce invoca aceasta prescripţie să fie obligat a produce vreun titlu, şi fără sa i se poată opune reaua-credinţă.

06.Într-adevăr, legea recunoaşte actualului posesor dreptul de a uni posesia sa cu cea a autorului său, putând astfel să solicite recunoaşterea dreptului său de proprietate prin efectul joncţiunii posesiilor, dacă perioadele cumulate ale celor două posesii ating termenul de 30 de ani. În acest sens, dispoziţiile legale prevăd:

Art. 1860 C. civ. – Orice posesor posterior are facultatea, spre a putea opune prescripţia, sa unească posesiunea sa cu posesiunea autorului sau.

07.Pentru incidenţa art. 1960 C. civ. este necesar însă ca reclamantul (posesorul actual) să facă dovada transmiterii posesiei de la autorul său către sine pentru bunul pentru care cere să fie constatat dreptul de proprietate prin uzucapiune, joncţiunea posesiilor neputând avea loc decât în limita acestui transfer.

08.Mai exact,  pentru a se putea invoca cu succes incidenţa art. 1860 C. civ., trebuie îndeplinite următoarele condiţii:

- în discuţie să fie o posesie propriu-zisă (nu o detenţie precară), atât în persoana actualului posesor, cât şi în privinţa posesorului anterior;

- posesorul actual (reclamantul) să fi dobândit bunul în temeiul unui raport juridic de la autorul cu a cărui posesie vrea să-şi unească propria-i posesie.

09.Cu alte cuvinte, în ceea ce priveşte cea de-a doua condiţie, este necesar ca reclamantul (posesorul actual) să facă dovada transmiterii posesiei de la autorul său către sine pentru bunul pentru care cere să fie constatat dreptul de proprietate prin uzucapiune, transmitere care să aibă loc în temeiul unui raport juridic civil născut în urma unui act sau fapt juridic licit concret în care sunt implicate cele două părţi.

10.În măsura în care raportul juridic civil născut între părţi nu include şi bunul respectiv, în privinţa acestui bun nu poate fi invocată uzucapiunea prin joncţiunea posesiilor deoarece „joncţiunea” (unirea posesiilor) nu poate opera decât în limita unui transfer de posesie care să fie cuprins de actul sau faptul juridic licit ce a dat naştere la raportul juridic civil existent între părţi 

11.În cazul contractelor de vânzare – cumpărare (cum este situaţia în speţă), dobânditorul bunului (cel care solicită constatarea dreptului de proprietate) nu se poate prevala de posesia anterioară a înstrăinătorului (autorului) decât în limita obiectului contractului de vânzare cumpărare (care a dat naştere la raportul juridic), fiind absolut necesar ca transmiterea posesiei să facă obiectul convenţiei care stă la baza raportului juridic existent între părţi.

12.În măsura în care în cuprinsul contractului de vânzare – cumpărare nu este inclus şi bunul pentru care se solicită dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, joncţiunea posesiilor nu poate opera, deoarece actualul posesor nu a preluat de la vânzător decât drepturile pe care acesta le avea asupra bunul care a făcut obiectul vânzării.

13.Pentru orice alte bunuri (suprafeţele de teren) care nu sunt incluse în convenţia dintre cele două părţi posesorul actual nu poate decât să înceapă o nouă posesie, neputându-se bucura de beneficiul joncţiunii, deoarece nu face dovada preluării posesiei asupra acestora în limitele raportului juridic dintre el şi posesorul anterior.

14.În cauza de faţă, Judecătoria constată faptul că la baza joncţiunii posesiilor invocate de către reclamanţi se află contractul de vânzare-cumpărare încheiat in forma autentica din 1999, prin care reclamanţii au dobândit proprietatea asupra unui teren în suprafaţă de 397,75 mp teren, la aceeaşi dată intrând şi în stăpânirea suprafeţei de 902,23 mp pentru care solicită intervenirea prescripţiei achizitive (aspect confirmat de reclamanţi la interpelarea expresă a instanţei în şedinţa din 11.01.2012).

15.Faţă de considerentele expuse anterior, Judecătoria constată că reclamanţii nu pot invoca joncţiunea posesiilor pentru această suprafaţă de 902,25 mp (diferită de suprafaţa de teren cumpărată), deoarece în privinţa acesteia contractul de vânzare-cumpărare invocat nu face dovada preluării posesiei de la vânzător.

16.În aceste condiţii, în lipsa existenţei unui alt act sau fapt juridic civil licit care să facă dovada preluării posesiei acestei suprafeţe de teren de la posesorul anterior, cererea urmează să fie respinsă ca neîntemeiată, deoarece reclamanţii nu pot beneficia de dispoziţiile art. 1860 C. civ. privind beneficiul joncţiunii posesiilor.

Domenii speta

Spete similare