Actiunea in rectificare de carte funciara.

Actiunea in rectificare de carte funciara. Distinctia intre actiunea de fond, care pune in discutie chiar fondul drepturilor partilor, intinderea lor, natura lor, transand pe fond cui si cu ce intindere apartine acest drept, si actiunea in rectificare de carte funciara, care are un obiect limitat la verificarea conformitatii inregistrarii in cartea funciara cu actele care au intemeiat aceasta inregistrare, fara sa poata puna in discutie chestiuni litigioase intre parti referitor la intinderea si natura drepturilor lor.

Domeniu: Carte funciară

Dispozitiile art. 33 si 34 din Legea nr. 7/ 1996 vizeaza atat operatiunea tehnico juridica de rectificare a cartii funciare pe care o realizeaza registratorul de carte funciara, aceasta operatiune neputandu-se face decat in baza intelegerii amiabile a partilor sau a unei hotarari irevocabile, cat si actiunea in rectificare de carte funciara.  Aceasta hotarare irevocabila pe baza careia se poate realiza efectiv operatiunea tehnico juridica de rectificare a cartii funciare poate fi reprezentata, in functie de caz, fie de o hotarare pronuntata asupra fondului drepturilor partilor ( actiune in anularea unui act juridic, actiune in revendicare, in partaj, in granituire etc ), fie chiar de hotararea pronuntata in cererea formulata in justitie in rectificarea cartii funciare.  Dar, in acest ultim caz, in care hotararea care dispune realizarea operatiunii tehnico juridice de rectificare de catre registratorul de carte funciara se da chiar intr-o actiune de rectificare de carte funciara, instanta nu verifica decat conformitatea inregistrarii in cartea funciara cu actele care au intemeiat aceasta inregistrare, fara sa poata fi analizate pe fond chestiuni litigioase intre parti referitor la intinderea si natura drepturilor lor, aceste chestiuni de fond putand face obiectul numai al unei actiuni de fond. Asadar, de la caz la caz trebuie avuta in vedere situatia a carei neconformitate cu realitatea este in discutie pentru a vedea daca actiunea in rectificare de carte funciara este conditionata sau nu de o hotarare data intr-un proces pe fond.

DECIZIA CIVILĂ NR. 353  R/ 17.03.2015 pronuntata de CURTEA DE APEL BUCUREŞTI – SECŢIA A IV A CIVILĂ

Prin sentinţa civilă nr. 982/10.06.2013 Judecătoria Bolintin Vale a admis acţiunea formulată de reclamanta CCM împotriva pârâţilor TI  şi TC. A obligat pârâţii să-şi rectifice încheierea de CF nr. … dată în dosar …/09.09.2010, cu privire la intabularea dreptului de proprietate asupra terenului intravilan cu număr cadastral … al localitatii Bolintin Vale, conform coordonatelor şi limitelor stabilite de expert topograf I.I. – lot 1 pct.2-3-4-5-10-11-2.  A obligat pârâţii să plătească reclamantei 1000 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. …/16.10.1992 de Notariatul de Stat Bolintin Vale, reclamanta a cumpărat cota de ½ din imobilul construcţie din cărămidă acoperită cu ţiglă compusă din o cameră, două magazii, un grajd, situat în Bolintin Vale, strada …nr. …, împreună cu suprafaţa de 2000 mp teren aferent, cu vecini: N-MT, S-str.A., E-CD, V-TI. Terenul a fost cumpărat de la bunicul matern, DC.

Acelaşi DC, care este şi tatăl pârâtei, a vândut pârâţilor, în 1990, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. …/27.08.1990 de Notariatul de Stat Bolintin Vale, terenul de 1000 mp şi cota de ½ din casa de pe teren.

Iniţial, proprietatea reclamantei şi a pârâţilor au format un singur corp de proprietate, alcătuit din teren de 3000 mp şi o casă de locuit, care a aparţinut tatălui pârâtei TC şi bunicului reclamantei.

 La data de 09.09.2010, pârâţii au solicitat înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra terenului lor de 1000 mp, dobândit prin act notarial nr. …/27.08.1990 , care are ca vecini E-CD, V-DG.  Prin încheierea nr. … dată în dosar …/09.09.2010 al OCPI Giurgiu s-a dispus intabularea dreptului de proprietate al pârâţilor asupra imobilului care a primit număr cadastral … înscris în CF … UAT Bolintin Vale.

Pentru identificarea imobilului, în raport de documentaţia cadastrală şi de actele de proprietate ale părţilor, instanţa de fond a administrat proba cu expertiză judiciară topografică de d-l expert I.I.. Potrivit raportului de expertiză şi a schiţelor anexate se identifică lotul I, care aparţine pârâţilor, şi lotul II, care aparţine reclamanţilor.

În opinia expertului, documentaţia cadastrală este greşit întocmită, deoarece nu se respectă deschiderea la strada A. a lotului numărul II, fiind ocupată în întregime partea de la stradă de lotul numărul I. De asemenea, expertul concluzionează că nu se respectă configuraţia terenurilor în cadastru, deoarece construcţia C2, aparţine în proporţie de ½ fiecărei părţi. Pentru a se respecta contractele de vânzare cumpărare ale celor două părţi, expertul propune o configurare a terenurilor care să permită reclamantei să aibă acces la drumul public şi să beneficieze de jumătate din construcţia dobândită prin contractul de vânzare cumpărare, iar pentru pârâţi se permite ca jumătate din construcţia pe care au cumpărat-o să se afle pe terenul lot I. Totodată, construcţia C1, edificată de aceştia după 1990, se va afla pe terenul lotul nr.I. Din măsurători, expertul a constatat că suprafaţa totală a imobilului este de 3455,32 mp, iar, păstrând proporţiile, lotul numărul I va avea 1172,76 mp, iar lotul II, al reclamantei va avea 2172,66 mp.

Potrivit art. 908 din noul cod civil, care a preluat conţinutul art. 34 din Legea 7/1996 (în formatul anterior modificării din 2012), orice persoană poate cere rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii, dacă, printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, s-a constatat că înscrierea sau încheierea nu mai este valabilă, actul în temeiul cărui a fost desfiinţat dreptul pretins a fost greşit calificat, nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea, înscrierea nu mai este în concordanţă cu situaţia juridică a imobilului.

Din probele administrate, instanţa a reţinut că  înscrierea în cartea funciară nu este în concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului şi înscrierea nu a respectat actul de proprietate al pârâţilor. Astfel, nu se respectă vecinătăţile din contractul de vânzare al pârâţilor şi se încalcă, de asemenea proprietatea reclamantei.

În raport de soluţia prezentată de expert prin raportul de expertiză, cu care cel puţin reclamanta a fost de acord, instanţa a obligat pe pârâţi  să-şi rectifice încheierea de CF nr. …., dată în dosar …/09.09.2010, cu privire la intabularea dreptului de proprietate asupra terenului intravilan cu număr cadastral … UAT Bolintin Vale, conform coordonatelor şi limitelor stabilite de expert topograf Ionescu Ion – lot 1 pct.2-3-4-5-10-11-2, fiind obligați şi la plata cheltuielilor de judecată faţă de reclamantă.

Prin decizia civilă nr.  190/25.06.2014  pronunţată de  Tribunalul Giurgiu s-a admis apelul declarat de apelanţii pârâţi TI şi TC împotriva sentinţei civile nr. 982/10.06.2013, a fost  schimbată în tot sentinţa apelată,  în sensul că, pe fond, s-a  respins  ca neîntemeiată acţiunea reclamantei CCM împotriva pârâţilor TI şi TC, a fost înlăturată  dispoziţia de obligare a pârâţilor la plata sumei de 1.000 lei cheltuieli de judecată, s-a  respins  proba cu nouă expertiză şi a fost  obligată  intimata la plata sumei de 1.000 lei cheltuieli de judecată către apelanţi.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut  următoarele:

Tribunalul examineaza actele de proprietate depuse în vederea intabulării dreptului pârâţilor si contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …/16.10.1992,  prin care acelaşi vânzător DC a transmis reclamantei CCM cealaltă cota indiviză de ½ din imobil, si a avut in vedere expertiza intocmita de expertul tehnic judiciar Ionescu Ion.

Din planul de amplasament şi delimitare al imobilului care a stat la baza intabulării dreptului pârâţilor rezultă că terenul de 1000 mp pentru care s-a dispus intabularea este situat în partea de la stradă, având vecinii:  CD la E şi  DG la V, adică aşa cum se menţionează în actul de proprietate nr. …/27.08.1990. Astfel, tribunalul observă că prin acest contract de vânzare, chiar dacă se menţionează că se vinde pârâţilor cota de ½ , aceasta este şi individualizată concret, prin descrierea construcţiei şi a indicării vecinilor suprafeţei de teren concrete de 1000 mp.

Au fost avute in vedere disp. art.  33 si 34 din Legea nr. 7/1996 si s-a retinut ca in cauza nu s-a facut dovada ca o astfel de hotarare judecatoreasca si-ar produce efectele, judecata dintre părţi privind partajarea terenului în cauză, implicând sau  nu constituirea vreunei servituţi de trecere, fiind suspendată la iniţiativa  acestora. De asemenea,  actul in baza caruia s-a efectuat inscrierea este valabil, nefiind anulat sau declarat nul, dreptul inscris in incheierea a carei rectificare se cere a fost corect inscris, documentaţia cadastrală în ce priveşte amplasamentul şi vecinii imobilului fiind aparent conforme cu actul de proprietate.

Prin urmare nu au fost  îndeplinite condiţiile legale pentru rectificarea cărţii funciare a pârâţilor, neexistând o hotărâre judecătorească irevocabilă referitoare la o acţiune în fond a reclamantei privind anularea titlului pârâţilor, revendicarea unei suprafeţe, acordarea unei servituţi, partaj al terenului care să o justifice şi nici o recunoaştere a pârâţilor în sensul că situaţia reală a imobilului ar fi alta decât cea intabulată, înscrisă în cartea funciară.

Varianta propusă de expertul judiciar Ionescu în schiţa de la fila 106 fond şi admisă de instanţa de fond este cea care nu e conformă cu actul de proprietate al pârâţilor, deoarece lotul 1 nu a respectat  actul de proprietate sub aspectul vecinătăţilor, deoarece nu se mai învecinează cu CD la E.  Cât priveşte faptul că lotul reclamantei nu ar mai avea ieşire la drumul public, aceasta nu constituie prin ea însăşi o cauză de rectificare a cărţii funciare a pârâţilor, ci eventual o situaţie care să justifice crearea unei servituţi de trecere.

Este relevantă sub acest aspect şi succesiunea în timp a actelor de vânzare întocmite de DC, din care a  rezultat că acesta a vândut mai întâi pârâţilor construcţia şi terenul de la stradă, iar după doi ani a vândut restul de teren reclamantei, în contractul încheiat cu aceasta menţionându-l ca vecin pe pârâtul TI.

Împotriva deciziei tribunalului a declarat, in termen legal, prezentul recurs reclamanta CCM, invocand dispoziţiile art. 304 punctul 9 Cod Procedura Civila Vechi si dezvoltand, in esenta, urmatoarele critici:

Instanţa de apel nu a luat in considerare răspunsul expertului, lonescu Ion, care la solicitarea instanţei de apel a răspuns in mai multe rânduri si cu litere majuscule, ca documentaţia cadastrala nu respecta actul de proprietate al apelanţilor paraţi TI si TC, de altfel instanţa de apel isi justifica admiterea apelului printr-o formula bazata pe aparenta si nu pe certitudine, având in vedere faptul ca a fost efectuata o expertiza tehnica in cauza;

Contractul de vânzare-cumpărare nr. …./27.08.1990 nu necesita introducerea unei acţiuni in anularea acestuia, deoarece el este un contract valabil care a respectat voinţa neviciata a vânzătorului DC si a cumpărătorilor TI si TC. Instanţa de apel nu a analizat sub nicio o forma cererea formulata de către recurenta, pentru rectificarea incheierii nr. …/ 09.09.2010, cu privire la intabularea dreptului de proprietate asupra terenului intravilan cu numărul cadastral cu nr. … UAT Bolintin Vale, propietatea numiţilor TI si TC.

Aceasta afirmaţie este întemeiata pe faptul ca recurenta a specificat ca la întocmirea documentaţiei cadastrale nu s-a ţinut cont de faptul ca in contractul de vânzare cumpărare pe numele paraţilor TI si TC  , cat si in contractul de vânzare nr. …/16.10.1992, sunt individualizate suprafeţele de teren cu vecinătăţile aferente, astfel:

a) in contractul de vanzare-cumparare nr. …/27.08.1990 se prevede înstrăinarea unei suprafeţe de 1.000 mp învecinat: la Est cu CD si la Vest cu DG.

b) in contractul de vânzare cumpărare nr . …/16.10.1992, bunicul meu DC i-a vândut o cota indiviza din imobilul situat in oraşul Bolintin Vale, str. A. împreuna cu terenul in suprafaţa de 2.000 mp, având ca vecinătăţi; la Nord MT, la Sud str. A., la Est CD si la Vest TI. Analizând cele doua contracte, pot fi trase următoarele concluzii: - recurenta deţine o cota de ½ % din construcţie plus 2.000 mp cu ieşire spre str. A. si având vecin la Vest pe TI, acest lucru este evident si nu a fost contestat de către nimeni, fapt ce denota ca actele încheiate de către DC sunt valabile;

Instanţa de apel nu a dorit sa sesizeze reaua credinţa a apelanţilor, având in vedere faptul ca aceştia au solicitat întocmirea documentaţiei cadastrale a terenului achiziţionat prin contractul de vânzare-cumpărare nr …/27.08.1990 la data de 09.09.2010, in condiţiile in care recurenta a formulat o cerere de ieşire din indiviziune asupra imobilului situat in oraşul Bolintin Vale, str. A. nr. …, cerere ce a fost înregistrata pe rolul Judecătoriei Bolintin Vale la data de 09.07.2010 sub nr. …/192/2010; o alta constatare reieşita din analiza deciziei civile atacate cu recurs, este aceea ca instanţa de apel in motivare, copiază intr-un mod nejustificat motivele transcrise de către paraţii apelanţi in întâmpinarea formulata de către aceştia, atât la fond cat si in apel, insa nu tine cont de faptul ca expertul răspunde instanţei de apel in mai multe rânduri, evidentiindu-si iritarea prin litere majuscule bolduite astfel: prin încheierea de şedinţa din 20.11.2013 instanţa de apel admite obiectiunile formulate de către apelanţi si formulează adresa către expertul lonescu Ion pentru a răspunde la termenul din 12.02.2014 la obiectiuni. Acesta depune răspunsul la obiecţiuni în sensul ca documentaţia cadastrala întocmita pentru TI si TC pentru imobilul cu numărul cadastral nr…. intabulat prin incheiarea nr …/09.09.2010 nu este întocmita conform actelor de proprietate.

Prin încheierea din 12.02.2014, instanţa de apel revine către expertul l.I. cu menţiunea de a răspunde complet la obiectiunile la raportul de expertiza efectuat la fond, respectiv daca documentaţia cadastrala aferenta terenului proprietatea apelanţilor este realizata cu respectarea actului de proprietate. La data de 28.02.2014, expertul depune un răspuns pentru termenul din 26.03.2014 in care arata faptul ca in data de 10.02.2014 a răspuns la obiectiunile formulate.

Cu toate acestea, in mod nejustificat si inexplicabil, instanţa de apel prin încheierea din 26.03.2014 ii pune in vedere expertului I.I. sa răspundă din nou la aceleaşi obiectiuni pentru termenul din 07.05.2014.

In data de 06.05.2014, expertul depune la Tribunalul Giurgiu, răspunsul la obiectiuni, in care reia aceeaşi concluzie prezentata anterior, in sensul ca încheierea nr. …/09.09.2010 nu respecta actul de proprietate al apelanţilor paraţi TI si TC. Cu toate aceste răspunsuri destul de clare si evidente, instanţa de apel nu tine cont de ele, deşi le solicita si admite apelul fără nicio justificare din punct de vedere legal.

Expertul desemnat la fond pentru a efectua expertiza a identificat in urma măsurătorilor o suprafaţa mai mare decât cea trecuta in contractele de vânzare cumpărare enumerate anterior. Aceasta suprafaţa era mai mare cu 455,32 mp, expertul a considerat ca suprafaţa găsita in plus trebuie sa fie împărţita in doua deşi suprafaţa pe care eu o cumpărasem era de 2.000mp iar suprafaţa cumpărata de paraţii apelanţi era de 1.000 mp, eu am acceptat aceasta situaţie si am acceptat si situaţia in care paraţi apelaţi aveau o deschidere la str. A. de 23,83 ml iar eu o deschidere de 8,95 ml. In aceasta situaţie se poate vedea in mod clar cine este de rea credinţa si cine este de buna credinţa in acest dosar.

Instanţa de apel a greşit in mod grav in adoptarea soluţiei sale care nu este fundamentata pe temeiul de drept si pe probele administrate in cauza.

 Soluţionând recursul formulat,  în raport de criticile dezvoltate, Curtea îl constată nefondat  şi, în baza  art. 312 Cod procedură  civilă,  îl va respinge ca atare.

Curtea constata ca, potrivit art. 33 din Legea nr. 7/1996 ( lege aplicabila data fiind data promovarii actiunii si data inscrierii in cartea funciara a carei rectificare se cere ), in cazul in care cuprinsul cartii funciare nu corespunde, in privinta inscrierii, cu situatia juridica reala, se poate cere rectificarea sau, dupa caz, modificarea acesteia, prin rectificare intelegandu-se radierea, indreptarea sau mentionarea inscrierii oricarei operatiuni, susceptibila a face obiectul unei inscrieri in cartea funciara, rectificarea inscrierilor in cartea funciara putandu-se face fie pe cale amiabila, prin declaratie autentica, fie in caz de litigiu, prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila.

Iar potrivit art. 34 din aceeasi lege: ” Orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că: 1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil; 2. dreptul înscris a fost greşit calificat; 3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea; 4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului.

Pe de alta parte, Curtea constata ca trebuie facuta distinctia dintre actiunea in justitie in rectificarea cartii funciare si operatiunea tehnico juridica propriu-zisa de rectificare pe care o face registratorul de carte funciara.

 Curtea constata ca dispozitiile art. 33 si 34 din Legea nr. 7/ 1996 vizeaza atat operatiunea tehnico juridica de rectificare a cartii funciare pe care o realizeaza registratorul de carte funciara, aceasta operatiune neputandu-se face decat in baza intelegerii amiabile a partilor sau a unei hotarari irevocabile, cat si actiunea in rectificare de carte funciara.

Aceasta hotarare irevocabila pe baza careia se poate realiza efectiv operatiunea tehnico juridica de rectificare a cartii funciare poate fi reprezentata, in functie de caz, fie de o hotarare pronuntata asupra fondului drepturilor partilor ( actiune in anularea unui act juridic, actiune in revendicare, in partaj, in granituire etc ), fie chiar de hotararea pronuntata in cererea formulata in justitie in rectificarea cartii funciare.

Mai exact,  operatiunea tehnico juridica propriu-zisa de rectificare pe care o face registratorul de carte funciara poate fi realizata numai pe cale amiabila sau in baza unei hotarari judecatoresti, dar aceasta hotarare judecatoreasca poate fi, raportat la situatia concreta, fie una asupra fondului drepturilor partilor, fie una data chiar in actiunea in justitie promovata de persoana vatamata si care are ca obiect chiar rectificarea de carte funciara.

Dar, in acest ultim caz, in care hotararea care dispune realizarea operatiunii tehnico juridice de rectificare de catre registratorul de carte funciara se da chiar intr-o actiune de rectificare de carte funciara, instanta nu verifica decat conformitatea inregistrarii in cartea funciara cu actele care au intemeiat aceasta inregistrare, fara sa poata fi analizate pe fond chestiuni litigioase intre parti referitor la intinderea si natura drepturilor lor, aceste chestiuni de fond putand face obiectul numai al unei actiuni de fond.

Trebuie asadar facuta din nou distinctia intre actiunea de fond, care pune in discutie chiar fondul drepturilor partilor, intinderea lor, natura lor, transand pe fond cui si cu ce intindere apartine acest drept, si actiunea in rectificare de carte funciara, care are un obiect foarte limitat.

Analizand cazurile reglementate de art. 34 din Legea nr. 7/ 1996 in care se poate cere rectificarea de carte funciara ( 1.  înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil; 2. dreptul înscris a fost greşit calificat; 3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea; 4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului.) rezulta ca exista situatii in care actiunea in rectificare trebuie precedata si este conditionata de existenta unei hotarari judecatoresti date in fond ( cazul, de pilda, al declararii nulitatii actului juridic care a intemeiat inscrierea, care nu poate fi facuta, in mod evident, in cadrul unei actiuni in rectificare de carte funciara, ci numai intr-o actiune de fond ), dar pot fi imaginate si situatii in care actiunea in rectificare nu trebuie precedata si nu este conditiionata de o hotarare data intr-o actiune in fond, de pilda cand in mod gresit s-a calificat un anumit drept, cand natura lui evidenta rezultata din actul juridic care a intemeiat inscrierea era diferita, s-a omis, odata cu inscrierea dreptului de proprietate, si a dreptului de uzufruct constituit prin acelasi act etc. ). 

Asadar, de la caz la caz trebuie avuta in vedere situatia a carei neconformitate cu realitatea este in discutie pentru a vedea daca actiunea in rectificare de carte funciara este conditionata sau nu de o hotarare data intr-un proces pe fond.

Oricum, data fiind natura unei actiuni in rectificare de carte funciara si obiectul insusi al publicitatii imobiliare, niciodata o asemenea actiune nu poate transa pe fond aspectele litigioase pe fondul raporturilor juridice dintre parti, aceste aspecte de fond putand face numai obiectul unei actiuni pe fond, ci numai aspecte care tin exclusiv de procedura de inscriere in cartea funciara reglementata de Legea nr. 7/ 1996. .

 În cauză, recurenta reclamanta a cerut rectificarea cartii funciare cu privire la dreptul de proprietate intabulat in favoarea intimatilor parati in baza contractului de vanzare cumparare nr. …/ 1990, sustinand in esenta ca aceasta intabulare s-a facut pentru un amplasament neconform actului de proprietate al paratilor si care ii vatama propria proprietate.

O asemenea actiune in rectificare de carte funciara care pune in discutie  aparent doar amplasamentul poate fi, de principiu, conceputa fara existenta prealabila a unei actiuni in fond, in masura in care amplasamentul gresit ar reprezenta o simpla eroare, dar fara a pune in discutie chiar fondul drepturilor partilor, chestiuni de suprapuneri de drepturi etc..

In cauza insa, Curtea constata ca este pus în discuţie nu numai amplasamentul proprietatilor partilor, ci însuşi fondul drepturilor părţilor şi întinderea acestor drepturi, dupa cum se va dezvolta in continuare.

Astfel, conform contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. …/ 1990 care reprezinta titlul de proprietate al paratilor acestia au cumparat un teren de 1.000 mp. situat in Bolintin Vale, Str. A., avand ca vecinatati la est proprietatea numitului CD si la vest proprietatea numitului DG.  Acestea sunt singurele repere mentionate in cuprinsul contractului de vanzare cumparare mantionat. Iar documentatia cadastrala intocmita si care a stat la baza inscrierii a carei rectificare o cere reclamanta a respectat aceste repere, atat cu privire la vecinatati, cat si cu privire la suprafata terenului.

Ulterior acestui prim contract de vanzare cumparare incheiat de DC cu paratii, prin actul de vanzare cumparare autentificat sub nr. …/ 1992 care reprezinta titlul de proprietate al reclamantei, acelasi autor DC a vandut reclamantei restul suprafetei de teren de la aceeasi adresa, mentionata ca fiind de 2.000 mp., de data aceasta mentionandu-se in cuprinsul contractului ca vecinatatile acestui teren vandut sunt : la nord MT, la sud Str. A., la est CD si la vest TI ( adica paratul care cumparase anterior acestui contract).

Curtea constata ca in cauza se pune problema delimitarii concrete a acestor loturi de teren vandute succesiv, de fapt, mai mult decat atat, se pune problema de a determina daca aceste doua contracte au avut ca obiect transmiterea dreptului de proprietate exclusiva asupra unor loturi de teren determinate sau, dimpotriva, au avut ca obiect transmiterea unei cote de proprietate, exprimata insa nu sub forma unui procent, ci prin referire la suprafata care o reprezinta.

Recurenta reclamanta sustine in cererea prezenta ca ea a cumparat lotul care se afla la strada, inspre Strada A., dar in mod gresit paratii si-au intabulat dreptul de proprietate asupra lotului din fata, lasand practic proprietatea sa fara deschidere la strada. Se constata insa ca reclamanta nu poate arata cu exactitate care ar fi dimensiunile lotului cumparat de ea (dimensiunile laturilor ) si, in mod corespunzator, care este lotul concret vandut paratilor, limitand-se permanent la a face referire la vecinatatile lotului vandut catre ea si la faptul ca acesta trebuia sa aiba deschidere la Str. A.. 

Curtea constata ca, in raport de modul in care sunt redactate aceste doua contracte de vanzare cumparare, nu se releva pozitionarea exacta a celor doua loturi de teren in ansamblul proprietatii de 3.000 mp. apartinand initial lui DC, pozitionare care ar fi impus si specificarea dimensiunilor laturilor ( pe latime si adancime ) .

Nu sunt suficiente reperele mentionate in cele doua acte de vanzare cumparare pentru a determina pozitionarea celor doua loturi vandute succesiv, atata timp cat nu se specifica si dimensiunile laturilor, iar in cazul contractului din anul 1990 al paratilor se specifica doar doua vecinatati, la vest si la est ( iar nu si la sud si la nord ). In ce priveste actul de vanzare cumparare al reclamantei, care pare redactat intr-o maniera mai exacta, prin indicarea tuturor celor 4 vecinatati, dintre care una la Str. A., se constata, pe de alta parte, ca aceasta indica vecinatate la vest cu TI, paratul caruia i se vanduse anterior lotul de 1.000 mp,  ceea ce ar semnifica faptul ca la data incheierii acestui contract din anul 1992 s-a inteles ca proprietatea de 3.000 mp. a fost impartita in doua loturi de 1.000 si respectiv 2.000 mp., dar ambele cu deschidere la Str. A., insa se pune problema ce dimensiuni ale laturii dinspre Str. A. au cele doua loturi. Iar daca se are in vedere mentiunea din actul de vanzare cumparare din anul 1990 al paratilor, faptul ca acesta face referire doar la vecinatatile la est si la vest, s-ar putea pune in discutie interpretarea in sensul ca de fapt aceasta specificare a vecinatatilor doar dinspre vest si est semnifica faptul ca s-a vandut catre parati toata latimea dinspre Str. A. ( caci, daca s-ar fi mai fi pastrat de vanzator o parte din teren cu deschidere la Str. A., atunci vecinatatea terenului vandut nu ar mai fi fost la est cu CD). Sau e posibila interpretarea acestui act din anul 1990 in sensul ca indicarea acestor vecinatati la est si vest vizeaza de fapt tot terenul de 3.000 mp., iar nu suprafata de 1.000 mp. vanduta paratilor, ceea ce ar conduce la concluzia ca prin acest act s-a vandut doar o cota de proprietate, iar mai departe nici actul din 1992 cu reclamanta nu putea avea drept obiect decat restul cotei de proprietate.

Asadar, este deschisa discutia chiar si in sensul ca, de vreme ce cele doua loturi vandute prin aceste acte de vanzare succesive nu au fost individualizate cu exactitate, s-a transmis de fapt un drept de coproprietate, exprimat insa nu sub forma unui procent, ci prin referire la suprafata care o reprezinta,  partile fiind actualmente in stare de coproprietate.

Asadar, aceste doua contracte de vanzare cumparare, in raport de modul inexact in care au fost redactate, pun in discutie fie existenta intre parti a unei coproprietati, fie problema delimitarii concrete a acestor loturi de teren vandute succesiv.

Este total incoerenta sustinerea reclamantei ca ea a cumparat un lot de teren complet individualizat pe toate laturile, in vreme ce paratii au cumparat un lot de teren doar partial individualizat, intrucat aceasta posibilitate ”mixta” este exclusa de plano. Astfel, ori s-au vandut loturi de teren complet individualizate si astfel susceptibile sa faca obiectul unor drepturi de proprietate exclusiva a partilor, fie s-au vandut loturi nedeterminate, caz in care intre parti exista coproprietate. A treia varianta, cea sustinuta de reclamanta, in sensul ca un lot este complet individualizat, iar altul este doar partial individualizat, deci neindividualizat si nesusceptibil astfel de drept de proprietate exclusiva ( proprietatea exclusiva poate exista doar asupra unui bun complet individualizat ), este exclusa in logica, de plano, cu atat mai mult cu cat actul care pretinde reclamanta ca a vandut un lot complet individualizat, al sau, a fost ulterior celui al paratilor. Anume, daca paratilor s-a vandut un lot neindividualizat, aceasta semnifica faptul ca li s-a vandut un drept de coproprietate, iar nu un drept de proprietate exclusiva asupra unui lot, iar aceasta atrage consecinta ca nici 2 ani mai tarziu DC nu putea vinde reclamantei altceva decat ii ramasase in proprietate, deci o cota de proprietate, iar nu un drept de proprietate exclusiva asupra unui lot individualizat, indiferent de mentiunile din act.

Asadar, in cauză, Curtea constata ca se pune în discuţie  existenţa între părţi a unei stări de coproprietate, rezultată din modul în care au fost întocmite actele de proprietate ale părţilor  reprezentate de  contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. …/1992 privind-o pe  reclamantă şi respectiv  autentificat sub nr. …/1990  privindu-i pe pârâţi, sau, dimpotrivă,  dobândirea de către aceştia prin  aceste două contracte de vânzare – cumpărare a unor suprafeţe de  teren  în proprietate exclusivă,  dar a căror delimitare este contestată de către părţi, chestiuni care  vizează  însuşi fondul drepturilor părţilor şi întinderea acestora  şi care pot face obiectul exclusiv  al  unei acţiuni de fond, fie o acţiune în partaj, fie o acţiune în grăniţuire, în raport de situaţia juridică reală  (dacă există sau nu coproprietate), însă aceste chestiuni  nu pot face obiectul judecăţii unei acţiuni în rectificare de carte funciară,  care nu tranşează niciodată fondul drepturilor în discuţie.

Esential este ca, in prezenta cerere de rectificare de carte funciara, nu se releva ca la momentul intabularii dreptului de proprietate al paratilor conform documentatiei cadatrale intocmita si care pozitioneaza proprietatea paratilor la strada, nu au fost incalcate dispozitiile legale care guverneaza aceasta inscriere, inscrierea neaparand ca nefiind conforma actului de proprietate al paratilor, ci respecta acest act de proprietate, in maniera in care acesta a fost intocmit.

Astfel, Curtea constata ca inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate al paratilor prin incheierea in discutie s-a facut in conformitate cu disp. art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/ 1996, in forma in vigoare la momentul inscrierii ( conform caruia ” Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil” ), dar si cu respectarea documentatiei cadastrale intocmite pe baza acestui act.

Iar in ce priveste aceasta documentatie cadastrala, fata de modul de intocmire a contractului de vanzare cumparare nr. 909/ 1990, nu se releva faptul ca documentatia cadastrala nu ar fi respectat reperele indicate prin acest act, ci, dimpotriva, s-au respectat intocmai aceste repere referitoare la vecinatati si suprafata. 

Asadar, din perspectiva dispozitiilor legale care guverneaza inscrierea in cartea funciara, Curtea constata ca au fost respectate atat clauzele contractului de vanzare cumparare nr. …/ 1990, cat si documentatia cadastrala, care si ea este intocmita cu respectarea fidela a reperelor referitoare la vecinatati si suprafata indicate in actul de vanzare cumparare. 

Iar chestiunea de fond, a delimitarii proprietatii paratilor si la eventuala suprapunere a acestora  nu poate face totusi obiectul unei actiuni in rectificare de carte funciara, ci numai al unei actiuni de fond.

 Este nefondata sustinerea recurentei ca trebuie pronuntata solutia raportat la concluziile expertului exprimate in cauza, Curtea constatand ca acest expert isi expune propriile opinii legat de modul in care ar trebui solutionata problema, dar neavand temei in drept si in fapt, raportat la actele de proprietate ale partilor. Astfel, expertul sustine ca documentatia cadatrala care a stat la baza intabularii dreptului paratilor nu respecta actul lot de proprietate, pentru ca lasa proprietatea reclamantei fara deschidere la strada. Curtea constata ca acest fapt, al lasarii proprietatii reclamantei fara deschidere la strada, nu constituie un argument pertinent, caci  lipsa de deschidere la strada a unei proprietati nu este o imposibilitate obiectiva sau juridica, dimpotriva, este reglementata ca atare de lege, de vreme ce exista reglementata servitutea de trecere. Pe de alta parte, actul de vanzare cumparare al paratilor, asa cum am aratat, mentiona doar vecinatatile la est si la vest, iar documentatia cadatrala intocmita pentru acestia respecta aceste vecinatati, deci este intocmita conform actului de proprietate al paratilor.  Faptul ca ulterior acelasi autor a mai vandut si catre reclamanta nu poate schimba situatia juridica a terenului vandut anterior paratilor si amplasamentul eventual al lotului vandut acestora, pentru a concluziona ca vanzarea din anul 1990 trebuie interpretata astfel incat sa dea satisfactie si vanzarii din 1992, ci dimpotriva, vanzarea ulterioara trebuie sa fie apreciata astfel incat sa respecte vanzarea din anul 1990, conform principiilor  logice si juridice care guverneaza actele juridice succesive in timp ( actul juridic ulterior nu ar putea avea ca obiect decat ceea ce ramasase in patrimoniul vanzatorului dupa vanzarea anterioara ).

De altfel, din actul incheiat in anul 1992 cu reclamanta in care se mentioneaza vecinatati la est CD si la vest TI ( paratul ) ar rezulta ca reclamantei i s-a vandut un lot situat inspre est in ansamblul proprietatii de 3.000 mp., iar paratilor li s-ar fi vandut un lot situat inspre vest, in acest fel TI ajungand sa fie vecinul la vest al reclamantei. Dar, aceasta plasare a terenului vandut reclamantei incalca la o prima vedere actul anterior incheiat cu paratii in anul 1990 si care vindea teren cu vecinatati la est CD si la vest cu DG, or aceasta semnifica faptul ca lotul vandut paratilor acoperea intreaga latime la strada a terenului proprietatea vanzatorului ( altfel, vecinatatea la vest ar fi fost DG, dar la est nu ar mai fi fost cu CD ).

Este evident in aceste conditii rezultate clar din cele doua contracte de vanzare cumparare ca expertul isi exprima de fapt propriile opinii fara continut juridic si fara sprijin in actele partilor ( expertul facand veritabile propuneri de lotizare ), iar pe de alta parte este evident ca cele doua acte de vanzare cumparare au fost intocmite intr-o maniera inexacta si care pune in discutie probleme de fond, anume fie existenta unei coproprietati, fie existenta unor proprietati exclusive, dar cu litigiu asupra granitei dinspre acestea, fie chiar faptul ca al doilea act de vanzare din anul 1992 a incalcat, macar partial, primul act de vanzare cumparare.

Nu are nici o relevanţă în prezenta cerere, dat fiind obiectul ei,  buna sau reaua-credinţă a pârâţilor care au intabulat terenul ulterior promovarii de catre recurenta a unei actiuni in partajarea casei de locuit.

În concluzia celor  expuse, în baza  art. 312 Cod procedură  civilă, va fi  respins recursul ca nefondat , iar în baza art. 274 Cod procedură  civilă,  va fi obligată recurenta  la 1.500 lei cheltuieli de judecată în recurs către intimaţii pârâţi.

Domenii speta

Spete similare