Acţiune în constatare

Domeniul: Litigii cu profesionişti. Aspecte de drept procesual

Acţiune în constatare.

Imposibilitatea îndeplinirii  unei condiţii suspensive nu se circumscrie posibilului petit al unei acţiuni în constatare, nu reprezintă un drept şi oricum recurentul avea la îndemână posibilitatea utilizării unei acţiuni în realizare. 

- Articolul 111 Cod procedură civilă 1865

(CURTEA DE APEL BUCUREŞTI - SECŢIA A V-A CIVILĂ,

DECIZIA CIVILĂ NR.334 din 08.05.2015)

 Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 3 la data de 22.11.2012 sub nr. 42191/301/2012, reclamanta SC RPF P. F. SRL în contradictoriu cu pârâţii SC I. C. SRL, H. S. şi H. V. a solicitat să se constate imposibilitatea realizării condiţiei suspensive din Contractul de construire autentificat sub nr. 1062/25.05.2005 de BNP C. E. şi rectificarea din cartea funciară nr. 220813 – C1 – U103 a Municipiului Bucureşti, sector 3 prin radierea înscrierii provizorii a dreptului de proprietate în favoarea paraţilor H. S. şi H. V..

În motivare se arată că, potrivit stipulaţiilor menţionatului contract, pârâţii H au plătit preţul de achiziţie a locuinţei, iar locuinţa urma să fie predată pe baza unui proces verbal de recepţie şi predare – primire, dreptul de proprietate fiind asupra unui apartament viitor, sub condiţia suspensivă şi anume dreptul acestora urmând a se naşte la momentul semnării cu anteprenorul general, pârâta SC I. C. SRL, a procesului verbal de recepţie şi predare-primire. Anteprenorul general este în faliment, terenul pe care urma să se edifice imobilul a fost cumpărat de reclamantă, societatea reclamantă construind un complex rezidenţial având la bază alte 2 autorizaţii de construire.

Întrucât condiţia suspensivă sub care le-a fost transmis dreptul de proprietate pârâţilor H nu s-a împlinit, iar până la împlinirea condiţiei dreptul de proprietate nu s-a născut în patrimoniul acestora, se impune admiterea cererii.

În drept: art. 111 Cod de procedura civila, art. 1018 şi urm din Vechiul Cod Civil, art. 1400, art. 1404 NCC şi dispoziţiile art. 34 din Legea 7/1996.

Probe: înscrisuri.

În apărare pârâta a formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională prin care a solicitat intabularea dreptului acestora de proprietate asupra terenului în cotă indiviză de 37,97 mp, situat în str. Moţilor nr. 13A, sector 3 Bucureşti, imobil cu număr cadastral 3056/1/2;1;5, CF 220813-C1-U103, intabularea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 5 din str. Moţilor nr. 13A, scara Trons (tronson B), et. 1, sector 3 Bucureşti, cu o suprafaţă totală de 134,32 mp + cota indiviză de 0,7772% (reprezentând suprafaţa de 31,07 mp) din părţile şi dependinţele comune (aşa cum sunt descrise în documentaţia cadastrală), imobil cu număr cadastral 3056/1/2;1;5 CF 220813-C1-U103, intabularea dreptului la proprietate asupra garajului nr. 7, situat în str. Moţilor nr. 13A, scara Trons (tronson B), parter, sector 3 Bucureşti, cu o suprafaţă utilă de 22,27 mp, precum şi cota parte din părţile şi dependinţele comune, reprezentând 5,80 mp şi cota parte din teren, reprezentând 7,09 mp, imobil cu număr cadastral 3056/1/2;0;7, radierea dreptului de proprietate al SC RPF P FSRL asupra imobilelor identificate mai sus.

În motivarea întâmpinării se arată că dreptul de proprietate s-a transmis către pârâţi în momentul achitării preţului, astfel că cererea trebuie respinsă ca neîntemeiată.

În drept: Legea nr. 7/1996 (art. 24) şi ale Codului Civil art. 899.

Prin sentinţa civilă nr. 13914/20.11.2013 pronunţată de Judecătoria sectorului 3 Bucureşti în dosarul nr. 42191/301/2012 a fost respinsă ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanta SC RPF P F SRL în contradictoriu cu pârâţii SC I C SRL, prin lichidator judiciar Management Reorganizare Lichidare Bucureşti SPRL, H S. şi H V..

Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond a reţinut că între pârâta SC I C SRL şi pârâţii H Sergiu şi H V. s-a încheiat contractul de construire nr. 2247/25.05.2005 autentificat sub nr. 1062 de BNP C. E., în temeiul căruia s-a vândut pârâţilor H cota de teren aferentă locuinţei, din terenul situat în Bucureşti, str.Moţilor nr.13A.

Prin acelaşi contract, pârâta s-a obligat să construiască o locuinţă la cheie pe terenul situat la adresa menţionată şi un garaj, preţul total al contractului, de 4.267.726.000 ROL, fiind achitat de către pârâtul H Sergiu.

Potrivit art. 27 din contract, dreptul de proprietate se transmiterea către beneficiar în momentul, achitării integrale a preţului.

În aceste condiţii, constatând că preţul a fost achitat integral la data încheierii contractului, instanţa a apreciat că prin contract s-a strămutat către pârâţii H dreptul de proprietate asupra cotei indivize de teren aferente locuinţei şi asupra locuinţei.

Prin urmare, instanţa a considerat că nu există o condiţie suspensivă de a cărei îndeplinire să fie legată strămutarea dreptului de proprietate, înscrierea provizorie a dreptului realizându-se cu respectarea art.29 alin.2 lit.e) din Legea nr. 7/1996.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta, în termen legal, cauza fiind înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti Secţia a VI-a Civilă la data de 26.08.2014 sub nr. 42191/301/2012.

În dezvoltarea motivelor de apel s-a arătat că prin contractul încheiat între intimaţii pârâţi, antreprenorul s-a angajat să construiască o locuinţă pe care urma să o înstrăineze beneficiarului împreună cu cota indiviză de teren aferentă.

Consideră apelanta că intimaţii H nu sunt proprietarii apartamentului în temeiul contractului menţionat astfel încât nu pot fi nici proprietarii cotei părţi din teren aferente apartamentului, conform art. 3 lit.c şi d) din Anexa 2 a Legii nr. 114/1996 şi art. 26 alin.2 din Legea nr. 7/1996.

În plus, apelanta consideră că nu poate fi primită susţinerea primei instanţe, în sensul că intimaţii H ar fi obţinut prin contract cota de teren indiviză, întrucât în cuprinsul acesteia se menţionează clar faptul că terenul era pus la dispoziţie de doamna I. T., în calitate de proprietar.

Un alt argument invocat de apelantă a fost acela că transferul dreptului de proprietate nu putea opera atâta timp cât terenul nu era identificat cu nr. cadastral si înregistrat în cartea funciară.

Totodată, apelanta face referire la faptul că înscrierea provizorie a dreptului de proprietate asupra apartamentului face dovada faptului că dreptul de proprietate asupra construcţiei sau asupra terenului nu s-a transmis intimaţilor.

Consideră apelanta că atâta timp cât construcţia nu era edificată, nu se putea transmite intimaţilor dreptul de proprietate asupra acesteia.

De asemenea, apelanta apreciază că interpretarea dată de prima instanţă este greşită întrucât nu ţine seama de faptul că, pentru a opera transferul asupra cotei indivize de teren, aceasta trebuia individualizată prin raportare la întreaga suprafaţă a terenului, iar pentru a opera transferul asupra locuinţei trebuia încheiat procesul verbal de recepţie finală.

Un alt motiv de apel invocat se referă la faptul că prima instanţă s-ar fi pronunţat asupra unui aspect cu care nu a fost învestită,  nefiind analizată solicitarea apelantei reclamante de a se verifica în ce măsură condiţia suspensivă mai poate sau nu să se îndeplinească.

Intimaţii H S. şi H V. au formulat întâmpinare solicitând respingerea apelului şi menţinerea hotărârii apelate ca temeinică şi legală, arătând că intimata pârâtă I C avea posibilitatea nu numai să construiască pe terenul proprietatea D-nei T. i. ci să şi vândă terenul în cotele aferente apartamentelor, în baza mandatului autentic primit prin contractul de asociere.

Totodată, consideră intimaţii că nu sunt aplicabile dispoziţiile Legii 7/1996 şi ale Legii 114/1996 întrucât nu ne aflăm în situaţia transferului unui drept de proprietate comună, forţată şi perpetuă asupra părţilor comune ale unui imobil.

În ce priveşte argumentul întemeiat pe înscrierea provizorie, intimaţii arată că aceasta s-a efectuat în condiţiile art. 29 alin.2 lit.e) din Legea nr. 7/1996.

Prin decizia nr. 1230/10.12.2014 apelul a fost respins ca nefondat.

În primul rând, Tribunalul reţine că apelanta reclamantă a învestit instanţele cu soluţionarea unei acţiuni în constatarea imposibilităţii de realizare a condiţiei suspensive din Contractul de construire autentificat sub nr.1062/25.05.2005 de BNP C. E., pretinzând că dreptul de proprietate asupra construcţiei pe care antreprenorul I C se obliga să o edifice pe teren, nu s-a transmis în favoarea intimaţilor reclamanţi, iar această transmisiune nici nu mai poate avea loc, în lipsa încheierii procesului verbal de predare primire a locuinţei.

În al doilea rând, se va avea în vedere că, prin acţiunea de chemare în judecată, în opinia reclamantei, doar transmiterea dreptului de proprietate asupra locuinţei ar fi fost afectată de o condiţie suspensivă, nu şi transmiterea dreptului asupra cotei indivize de teren vândute.

Susţinerile apelantei reclamante nu vor fi primite faţă de împrejurarea că, obiectul convenţiei încheiate între intimaţii pârâţi nu l-a constituit doar construirea de către antreprenorul general a unei locuinţe la cheie, ci şi vânzarea cotei indivize de teren aferente locuinţei, din terenul în suprafaţă de 6000 mp, pus la dispoziţie de proprietar, dna. T.I., în baza mandatului acordat de proprietar reprezentantului antreprenorului, prin contractul de asociere autentificat sub nr.414/03.03.2005 de BNP C. E..(f.12 fond)

Potrivit voinţei exprese a părţilor (art.27 din contract), transferul dreptului de proprietate (evident asupra cotei indivize de teren, aceasta constituind obiectul vânzării) a operat în momentul achitării integrale a preţului, respectiv la data autentificării înscrisului.

Faţă de natura complexă a contractului încheiat între intimaţii pârâţi, respectiv vânzare cumpărare cotă indiviză teren şi construire locuinţă şi în lipsa unei dispoziţii exprese cuprinse în contract cu privire la transferul dreptului de proprietate asupra locuinţei, Tribunalul consideră că intimaţii pârâţi au dobândit dreptul de proprietate asupra locuinţei pe măsura edificării acesteia, în temeiul accesiunii imobiliare.

Nu va primită susţinerea apelantei reclamante, în sensul că transferul dreptului de proprietate asupra locuinţei era afectat de o condiţie suspensivă, aceea a încheierii procesului verbal de predare primire a locuinţei, în lipsa unei dispoziţii contractuale exprese în acest sens.

Pe de altă parte, nu se poate considera nici că dreptul de proprietate asupra locuinţei s-a transmis prin însuşi contractul de construire, astfel cum a reţinut prima instanţă, în condiţiile în care aceasta nu fusese edificată, iar contractul nu era de vânzare a unui bun viitor, în privinţa locuinţei, ci de construire.

Totodată, susţinerea apelantei, în sensul că, nefiind transferat dreptul de proprietate asupra construcţiei, înseamnă că nu s-a transmis nici dreptul asupra terenului, este contrazisă de însuşi conţinutul contractului, din care rezultă că transferul dreptului asupra cotei indivize de teren nu era condiţionat sau amânat în funcţie de edificarea locuinţei.

În acelaşi timp, nefiind învestită cu o cerere de nulitate/anulare a contractului de vânzare cumpărare a terenului, cuprins în contractul de construire şi constatând că acţiunea de chemare în judecată vizează neîndeplinirea unei pretinse condiţii suspensive ce ar afecta exclusiv transmiterea dreptului asupra locuinţei, Tribunalul apreciază că nu poate verifica, în calea de atac, valabilitatea acordului intervenit între intimaţi cu privire la vânzarea cumpărarea cotei indivize de teren, întrucât se opun dispoziţiile art.294 alin.1 Codul de procedură civilă.

Pe de altă parte, argumentul apelantei, întemeiat pe caracterul provizoriu al înscrierii efectuate în CF nr.220813 – C1 – U103 (f.23 fond), la data de 20.08.2010, în baza contractului de construire autentificat sub nr.1062/25.05.2005 şi a actului de dezmembrare nr.1717/20.11.2009, nu poate fi primit, în sensul că înscrierea provizorie nu înseamnă automat că dreptul real ce se cere a fi înscris ar fi afectat de o condiţie suspensivă, aceasta putând fi efectuată şi în ipoteza în care, pentru soluţionarea cererii, sunt necesare înscrisuri suplimentare, care nu aduc însă atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris şi nu fundamentează noi capete de cerere. (art.29 alin.2 din Legea nr.7/1996 – forma în vigoare la data efectuării înscrierii)

Prin urmare, relevantă pentru stabilirea momentului în care a operat transferul dreptului de proprietate asupra locuinţei ce a format obiectul contractului de construire autentificat sub nr.1062/25.05.2005, este voinţa părţilor.

Or, acestea au înţeles să transmită, respectiv să dobândească dreptul de proprietate asupra unei cote indivize de teren (obiect determinabil prin raportare la suprafaţa locuinţei) care, la momentul respectiv, nu constituia o cotă parte dintr-o proprietate comună, în înţelesul Legii nr.114/1996, în condiţiile în care clădirea nu fusese încă edificată, precum şi să construiască o locuinţă pe terenul vândut, care urma să devină proprietatea proprietarului terenului, conform art.494 Codul civil, dreptul intimaţilor nefiind afectat de nicio condiţie suspensivă.

Recurenta RPF P F SRL a formulat recurs împotriva deciziei civile nr. 1230/A pronunţate de Tribunalul Bucureşti la data de 10.12.2014, în dosarul nr. 42191/301/2012 şi solicită admiterea recursului, modificarea hotărârii recurate, admiterea apelului şi, pe fond, admiterea acţiunii şi, pe cale de consecinţă:

-să se constate imposibilitatea realizării condiţiei suspensive din Contractul de construire autentificat sub nr. 1062/25.05.2005 de BNP Cutaru Eugenia;

-rectificarea înscrierii din cartea funciară nr. 220813 - C1 - U103 a Municipiului Bucureşti, Sector 3 prin radierea înscrierii provizorii a dreptului de proprietate în favoarea pârâţilor H S. şi H V.

-cheltuieli de judecată

Consideră că hotărârea atacată este pronunţată cu interpretarea şi aplicarea greşită a legii, motiv de nulitate prevăzut de art. 304 pct.9 Cod procedură civilă şi nu cuprinde motivele pe care se sprijină, motiv de nulitate prevăzut de art. 304 pct. 7 Cod procedura civilă.

Se arată în susţinere că, la data de 25.05.2005, între I C SRL, în calitate de Antreprenor General, şi H S. şi H V., în calitate de Beneficiari, a fost încheiat Contractul de Construire autentificat sub nr. 1062 prin care Antreprenorul General s-a obligat să construiască o locuinţă "la cheie" în Bucureşti, str. Moţilor nr.13A, sector 3 pe terenul în suprafaţa de 6.000 mp (6.029,6633 mp din măsurători), locuinţă ce urma să fie situată în blocul P10, et.5, ap.33 şi garajul nr.7. Obiectul contractului îl constituie construirea unei locuinţe şi vânzarea cotei indivize de teren aferente locuinţei. Deci, prin acest contract, Antreprenorul s-a angajat să construiască o locuinţa pe care urma să o înstrăineze Beneficiarului împreună cu cota indiviză de teren aferentă acesteia.

Textele legale, Anexa 2, art.3 lit.c) şi d) din Legea nr. 114/1996 şi art. 26 din Legea nr. 7/1996, consacra faptul că proprietatea comuna în care se cuprinde şi terenul pe care este construită clădirea este deţinută de proprietarii apartamentelor şi se înstrăinează odată cu apartamentul proprietate individuala or, cum intimaţii H S. şi H V. nu sunt proprietarii apartamentului nu pot fi nici proprietarii cotei părţi din teren aferentă apartamentului.

Persoana abilitată să realizeze transferul dreptului de proprietate asupra terenului nu era Antreprenorul - I C SRL ci doar proprietarul lui – I. T. sau mandatarul acesteia, V. P. L., personal şi nu în calitate de reprezentant al I..

Chiar dacă instanţa nu a fost investită cu o cerere de nulitate a contractului de vânzare cumpărare a terenului, cuprins în contractul de construire, nu avea temei nici legal şi nici contractual să constate intervenit transferul valabil al dreptului de proprietate asupra cotei indivize de teren între Im. şi pârâţii H.

Mai mult, în anul 2005, ca şi în prezent, pentru a putea opera transferul dreptului de proprietate asupra unui bun imobil era obligatoriu ca acel bun să fie identificat cu număr cadastral şi să fie înregistrat în cartea funciară.

Înscrierea provizorie reprezintă operaţiunea prin care transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devine opozabila faţă de terţi, sub condiţia şi în măsura justificării ei. Deci, înscrierea provizorie din cartea funciară dovedeşte existenţa unui act juridic prin care transmiterea unor drepturi reale este supusă unei modalităţi, aceasta neoperând, aşadar, la data încheierii actului juridic.

Interpretarea dată de judecătorul fondului efectelor contractului de construire, autentificat sub nr.1062/2005, consfinţită şi prin motivarea hotărârii apelate este greşită şi din următoarele considerente: cota indiviză de teren aferentă locuinţei se înstrăinează numai odată cu locuinţa, în sine; pentru ca să opereze transferul dreptului de proprietate numai asupra cotei indivize de teren, aceasta trebuia să fie individualizată prin raportare la suprafaţa totală a terenului de 6.000 mp, trebuia să i se atribuie număr cadastral şi să fie înregistrata într-o carte funciară separată de cea a întregului teren; pentru ca să intervină transferul dreptului de proprietate asupra locuinţei, trebuia ca I. C. SRL (i) să încheie procesul verbal de recepţie finală cu autorităţile, inregistrans-ul, apoi, în cartea funciară, (ii) să realizeze cadastrarea fiecărui apartament, determinându-se, la acel moment, cota exactă ce revine apartamentelor atât din părţile comune ale condominiului cât şi din teren, (iii) să realizeze dezmembrarea imobilului, (iv) să intabuleze, în cartea funciară, actul de dezmembrare, operaţiune în urma căreia fiecare apartament împreuna cu cota sa parte indiviză din părţile comune şi din teren este înscris în câte o carte funciară distinctă. Deci nu putea opera în niciun caz o accesiune imobiliară.

Instanţa nu s-a pronunţat asupra unui motiv de apel şi anume asupra criticii legate de faptul că judecătorul fondului s-a pronunţat asupra unui aspect cu care nu a fost investit. Din sentinţă lipsesc tocmai textele legale care privesc dezlegarea, în fond, a cauzei deduse judecaţii.

 Astfel, aşa cum am arătat în motivele de apel, în mod eronat, judecătorul fondului soluţionează cauza constatând faptul că prin contractul de construire, s-a strămutat către intimaţi dreptul de proprietate atâta timp cât nicio parte din dosar nu a solicitat să se constate transferul dreptului de proprietate asupra imobilului - obiect al contractului de construire.

Situaţia de fond solicita concursul instanţei judecătoreşti ca aceasta să analizeze şi să constate că justificarea înscrierii provizorii nu a avut loc şi nici nu mai poate să aibă loc (condiţia suspensiva nu mai poate să se împlinească). Or, tocmai acest fapt nu a fost dezlegat prin hotărârea judecătorească atacată.

H S. şi H V., în calitate de intimaţi-pârâţi, au formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului ca nefondat.

Apreciază că transferul dreptului de proprietate asupra cotei indivize de teren a operat în momentul semnării contractului, respectiv în momentul achitării integrale a preţului (25.05.2005), iar in ceea ce priveşte dreptul de proprietate asupra locuinţei, acesta a fost dobândit pe măsura edificării acesteia, în temeiul accesiunii imobiliare, astfel cum în mod corect a reţinut şi instanţa de apel.

Ca atare, în lipsa unei dispoziţii legale ori a unei dispoziţii contractuale exprese, dreptul nostru de proprietate s-a consolidat retroactiv (conform art. 27 din contractul de construire) prin executarea apartamentului nr. 33, respectiv prin încheierea Procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor nr. 458 din 15.09.2009, întocmit în temeiul legii pentru a se face dovada existenţei construcţiei, fără a fi necesară pentru valabilitate operaţiunea în sine de predare către noi.

Susţinerile recurentului-reclamant privind existenţa unei condiţii suspensive nu pot fi reţinute întrucât nu există niciun temei legal ori contractual. Din analiza tuturor prevederilor contractuale nu rezultă că părţile au condiţionat transferul dreptului de proprietate de încheierea unui proces verbal de predare-primire a locuinţei, astfel că respectivul contract se completează cu dispoziţiile legale în materie, dispoziţii care stabilesc în mod clar că proprietatea se dobândeşte în momentul în care bunul s-a realizat, fără a fi necesară, ca o condiţie de validitate a operaţiunii de predare-primire, un proces-verbal de predare-primire, iar în ceea ce priveşte transferul dreptului de proprietate asupra cotei indivize de teren urmează a se aplica dispoziţiile contractuale.

În cadrul contractului, părţile nu au stabilit, negociat sau agreat nici expres, nici indirect, că transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului contractat, precum şi asupra terenului aferent este afectat de o condiţie suspensivă, ca modalitate a actului juridic încheiat, părţile asumându-şi obligaţii simple, neafectate de modalităţi, părţile agreând expres că transferul dreptului de proprietate operează automat la momentul achitării integrale a preţului.

Nefondate sunt şi susţinerile conform cărora I C SRL nu putea transfera dreptul de proprietate asupra terenului întrucât proprietarul acestuia, doamna T. I., a împuternicit în acest sens doar pe domnul V. P. L..

 Pentru a putea soluţiona capătul de cerere privind rectificarea înscrierii din cartea funciară, instanţa era obligată să verifice dacă situaţia reală actuală este diferită faţă de cea iniţială, dacă s-a produs o modificarea ce a produs neconcordanţa între menţiunile înscrise în cartea funciară şi situaţia juridică a imobilului.

În acest context, nu se poate considera că instanţa s-a pronunţat asupra unui aspect cu care nu a fost învestită, şi în acest caz fiind util a se interpreta şi analiza contractul de construire pentru a observa dacă înscrierea în carte funciară a avut sau nu justificare.

Analizând motivele de recurs Curtea reţine:

Cu titlu prealabil se subliniază că rectificarea reprezintă radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţii susceptibile a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară, după cum prevedea art. 33 din legea 7-1996 în vigoarea la data naşterii raporturilor juridice şi a faptelor care impun, în opinia recurentei admiterea cererii. Raportarea la vechea lege este făcută pentru că art. 76 din Legea nr. 71/2011 stabileşte că dispoziţiile noului cod civil  se aplică doar actelor şi faptelor încheiate au săvârşite/produse după intrarea în vigoare a primului act normativ invocat.

Rectificarea se poate face dacă înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil; dreptul înscris a fost greşit calificat; nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea; înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului.

În speţă s-a solicitat rectificarea ca urmare a faptului că au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea, încheiat sub condiţie suspensivă, în opinia recurentei, acţiunea circumscriindu-se art. 34 pct. 3 din Legea nr. 7/1996.

Acţiunea în rectificare poate fi exercitată pe cale principală în temeiul unor situaţii juridice dezlegate anterior care justifică cererea sau pe cale accesorie in cazul in care este grefată pe acţiunea principală care constituie suportul său juridic, respectiv pe acţiunea care însoţeşte dreptul subiectiv lezat sau vătămat de înscrierea în cartea funciară.

În prezentul dosar s-a formulat primul petit sub forma cererii în constare şi ca accesoriu rectificarea.

Primul petit, cererea de constatarea a imposibilităţii realizării condiţiei suspensive din contractul autentificat sub nr. 1062/25.05.2005 a fost formulat cu ignorarea art. 111 cpc, care dispune că o astfel de solicitare nu poate privi decât un drept şi se poate formula doar dacă nu există deschisă calea acţiunii în realizare.

Imposibilitatea îndeplinirii unei condiţii suspensive nu se circumscrie posibilelor petite a unei acţiuni în constatare, nu reprezintă un drept şi oricum recurentul avea la îndemână posibilitatea utilizării unor acţiuni în realiazare. Primul capăt al cererii introductive, argumentele aduse în susţinerea sa,  puteau cel mult constitui cel mult un mijloc de apărarea în susţinerea acţiuni în rectificare, nu capătul principal al cererii pe care se grefează acţiunea în rectificare.

Având în vedere aceste considerente, Curtea va analiza motivele de recurs ţinând cont de cele menţionate anterior şi reţinând că cererea în rectificare a fost deci formulată pe cale principală având drept motive încetarea efectelor actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea provizorie.

Analiza actului nu relevă existenţa unei condiţii suspensive, contractul nu este afectat de o astfel de modalitate care să permită admiterea cereri aşa  cum pretinde recurentul.

Aceasta pentru că modalitatea condiţiei suspensive reprezintă tocmai un eveniment viitor şi nesigur ca realizare de a cărei îndeplinire depinde naşterea drepturilor subiective şi a obligaţiilor corelative. Predare locuinţei reprezenta o obligaţie afectată de un termen şi încheierea procesului-verbal nu reprezenta o condiţie suspensivă, în cazul ultimei instituţii realizarea evenimentului este nesigură, de îndeplinirea sa depinde naşterea raportului juridic. Modalitate trebuie prevăzută la încheierea actului într-o manieră lipsită de echivoc, convenţia în ansamblul său nerelevând că părţile au înţeles să contracteze sub condiţie. Nu se poate accepta teza în sensul că evoluţiile ulterioare ale situaţiei de fapt s-ar putea transforma retroactiv în condiţie suspensivă. Faptul că în urma intrării în insolvenţă nu s-a finalizat construcţia de către cocontractant şi pe cale de consecinţă nici încheia procesul-verbal, încetarea asocierii, noua vânzarea terenului şi a imobilului nefinalizat, nu transformă actul într-unul afectat de condiţie suspensivă.

Deşi acţiunea introductivă porneşte de la argumentul imposibilităţii îndeplinirii condiţiei, în calea de atac, prin raportare la argumentele părţilor analizate şi de Tribunal se contestă inclusiv transferul dreptului, aspecte care exced învestirii iniţiale (proprietatea comuna, calitatea de mandatar al proprietarului-vânzător, condiţiile pentru vânzare). Aspectele prealabile înregistrării dreptului în mod provizoriu în cartea funciară, corecta înregistrare în mod provizoriu în cartea funciară depăşesc limitele învestirii, subliniindu-se doar că o înscrierea provizorie nu este reglementată doar în situaţia condiţiei suspensive.

În mod corect Tribunalul a reţinut că nu este învestită cu constarea nevalabilităţii unui act astfel încât calitatea de proprietar a vânzătorului nu prezintă relevanţă şi nici dispoziţiile Legii nr. 114/1996 şi ale Legii 7/1996 privind regimul proprietăţii.

Reţinând faptul că acţiunea în rectificare nu se grefează pe o cerere principală care, în urma admiterii să justifice petitul accesoriu, că singurul motiv pentru care s-a solicitat radierea o prezintă încetare efectelor actului (condiţia suspensivă) şi că actul nu prezintă o astfel de modalitate, în mod corect Tribunalul a respins calea de atac.

În ceea ce priveşte critica ce poate fi încadrată în punctul 7 (lipsa analizei tuturor motivelor de apel) se observă că în cuprinsul deciziei sunt analizate nemulţumirile părţii din punct de vedere al temeiniciei sau al legalităţii, Curtea putând completa/înlocui motivarea Tribunalului.

Având în vedere considerentele anterioare, cu înlocuirea motivării Tribunalului, reţinând că în cauză nu se regăsesc motivele de recurs invocate de către parte, soluţia fiind legală şi temeinică, raportat al dispoziţiile art. 312 Cod procedură civilă.

Domenii speta

Spete similare