Evacuare

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe în data de 10.03.2011, sub nr. mai sus menţionat, în antet, reclamantul ŞR a solicitat instanţei să pronunţe o hotărâre în contradictoriu cu pârâţii S.C. „CI” S.R.L. Iaşi şi numiţii MI şi AC, prin care să dispună evacuarea pârâţilor din imobilul situat în …, compus dintr-o casă de locuit în suprafaţă de 100 mp şi o suprafaţă de teren aferent de 600 mp.

În motivare, a arătat următoarele:

În fapt, la data de 24.01.2006, între reclamant (în calitate de proprietar al acelui imobil, dobândit prin contractul de donaţie nr.2844/10.12.2002) şi pârâta S.C. „CI” S.R.L. Iaşi, s-a încheiat un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani, urmând ca pârâta să elibereze imobilul la expirarea perioadei respective.

Deşi i-a notificat în mai multe rânduri să facă acest lucru, nu s-au conformat, fiind de rea credinţă.

În drept, reclamantul şi-a întemeiat acţiunea pe prevederile art.1410 şi urm, art.1463, art.1863 C. Civ..

În dovedirea celor afirmate, a arătat că se va folosi de toate mijloacele de probă utile.

Totodată, a anexat contractul de donaţie nr.2844/10.12.2002 (f.7-8) şi contractul de închiriere din 24.01.2006 (f.6).

Acţiunea a fost legal timbrată.

Pârâta S.C. „CI” S.R.L. Iaşi, prin reprezentant legal AC, a formulat întâmpinare, înregistrată la 03.05.2011 (f.13), prin care a solicitat respingerea acţiunii şi obligarea reclamantului la plata de despăgubiri, prin achitarea sumelor de bani investite în reparaţia şi consolidarea imobilului în discuţie.

În motivare, a arătat următoarele:

În realitate, în contractul de închiriere se arată că acesta poate fi prelungit (alin.6), iar reclamantul nu a îndeplinit nici procedura de conciliere.

În momentul în care pârâta a preluat imobilul, acesta era într-o stare deplorabilă, neavând geamuri, duşumele, izolaţie, apă curentă, canalizare şi multe alte utilităţi, fiind imposibilă locuirea acestuia. La data de 01.02.2006, proprietarul imobilului a vândut un număr de 3 bucăţi de sobă de teracotă, deoarece casa nu avea sursă de încălzire. Totodată, avea datorii mari la utilităţi, pe care pârâta le-a preluat.

După cum se arată în contractul de închiriere, contravaloarea chiriei este de 1000 lei lunar, din care proprietarul va încasa lunar suma de 700 lei, diferenţa de 300 lei fiind folosită de chiriaş pentru investiţii în această proprietate, conform acordului verbal al proprietarului, adică pe o perioadă de minim 30 de ani.

Dat fiind faptul că lucrările de consolidare etc. au ajuns la sume impresionante, la 10.04.2006, între părţi a intervenit un act adiţional, care avea ca scop reglementarea anumitor aspecte privind investiţiile făcute de pârât în acest imobil.

La al doilea alineat, punctul 1 din acelaşi act adiţional, se arată că toată valoarea investiţiei la repararea imobilului cade în sarcina chiriaşului şi se vor deduce din totaul doar 300 lei lunar până la expirarea sumei.

La art.3.1., se arată că proprietarul va despăgubi pe chiriaş de suma totală investită la repararea imobilului minus suma de 300 lei lunar dedusă din contract.

Proprietarul a ameninţat pârâtul în mod repetat, fiind în stare continuă de ebrietate, pentru a plăti impozitul pe casă, acesta lăudându-se că el nu va plăti, ceea ce înseamnă că este probabil să aibă restanţe la plata impozitului.

Deşi i-a cerut în mai multe rânduri să repare acoperişul casei, acesta nu a dat niciodată curs acestor cereri. Pârâta şi-a arătat disponibilitatea să facă aceste reparaţii, însă reclamantul a refuzat, chiar dacă s-ar fi făcut pe banii ei.

În data de 21.04.2011, reclamantul s-a deplasat la imobil împreună cu doi lucrători de la Electrica şi au debranşat imobilul de la alimentarea cu curent electric, fără să ţină cont că între timp pârâtul s-a căsătorit şi are o fetiţă de numai 7 luni. Deşi ar fi trebuit să-i facă plângere penală, le-a fost teamă şi nu mai doresc tergiversarea acestei situaţii.

De altfel, la semnarea contractului, pârâta a achitat către reclamant suma de 5000 lei, cum se vede din prima chitanţă din 24.01.2006, primită de la numitul ŞR, din care suma de 3600 lei reprezentau restanţe la plata gazului, achitaţi către Distrigaz cu chitanţa seria ISO nr.124119/24.01.2006 şi suma de 500 lei către RENEL, aceste sume fiind restante la data perfectării contractului de închiriere, lucru care se arată şi în conţinutul acestuia.

Pârâţii au fost de bună credinţă şi au investit suma de 100047,49 lei şi ca persoană fizică a cheltuit sume consistente în jur de 150000 lei.

Din acest motiv, solicită instanţei dispunerea efectuării unei expertize de evaluare imobiliară în condiţiile legii.

În dovedirea celor arătate, a solicitat proba cu înscrisuri, martori, expertize, interogatoriu.

În drept, a invocat prevederile art.1417, art.1425, art.1437, C.pr.civ., art.1444 C.Civ..

A anexat actul adiţional din 10.04.2006 (f.16), chitanţă (f.17), acte contabile, certificat de naştere ASE (f.25).

Pârâta a formulat cerere reconvenţională la data de 16.05.2011 (f.43), prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 148800 lei, reprezentând contravaloarea mai multor lucrări, enumerate în cuprinsul acesteia.

Prin precizările depuse la data de 23.05.2011 (f.46), pârâţii au arătat că suma de mai sus îi este datorată lui AGC, iar suma de 85400 lei îi este datorată pârâtei SC „CI”.

La data de 16.09.2011, pârâta a anexat o listă cu martori (f.83).

Prin încheierea de şedinţă din data de 09.09.2011, instanţa a respins cererea de ajutor public judiciar a pârâtului AGC (f.71).

Prin încheierea de şedinţă din data de 18.10.2011, instanţa a disjuns cererea reconvenţională.

Instanţa a încuviinţat proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei şi a respins cererea de încuviinţare a probei cu martori, prin încheierea de la termenul din 06.12.2011 (f.94), prin care a şi respins cererea de conexare a dosarului …, iar la termenul din 07.02.2011, a pus în vedere pârâtei SC „CI” SRL să răspundă la interogatoriul formulat de reclamant (f.99).

Pârâta a depus răspunsul la interogatoriu la data de 14.02.2012 (f.104-105), împreună cu dispoziţia Primarului nr.330 din 30.03.2006 (f.103).

La termenul din 13.03.2012, reclamantul a depus o notificare şi dovada de comunicare a acesteia (f.106-108), după care a răspuns în şedinţă publică la interogatoriul formulat de pârâţi, răspunsurile sale fiind consemnate şi ataşate la dosar (f.109)

Analizând lucrările dosarului şi legislaţia incidentă, instanţa constată următoarele:

Între reclamant (în calitate de locator) şi pârâta SC „CI” SRL (reprezentată de MG – devenit între timp AGC, ca urmare a schimbării numelui, conform dispoziţiei Primarului nr.330 din 30.03.2006 - f.103), a intervenit contractul de închiriere din 24.01.2006 (f.6), având ca obiect imobilul situat în …, compus dintr-o casă de locuit în suprafaţă de 100 mp şi o suprafaţă de teren aferent de 600 mp.

Convenţia a fost încheiată pe o durată de 5 ani şi cu posibilitatea de prelungire, iar pârâta se obliga să achite lunar contravaloarea unei chirii de 1000 lei, din care proprietarul urma să încaseze efectiv suma de 700 lei, iar chiriaşul urma să folosească diferenţa de 300 lei pentru a investi în acea proprietate.

La 10.04.2006, între părţi a intervenit un act adiţional (f.16), prin care s-a stabilit că toate utilităţile cad în sarcina chiriaşului, că toată valoarea investiţiei la repararea imobilului cade în sarcina chiriaşului şi că se vor deduce din total doar 300 lei lunar până la expirarea sumei, iar că în caz de litigiu proprietarul va despăgubi pe chiriaş de suma toată învestită la repararea imobilului, minus suma de 300 RON lunar dedusă din contract.

Prin chitanţa din 24.01.2006 (f.17), s-a dovedit primirea de către proprietar a sumei de 5000 lei de la pârâtă, reprezentând valoarea chiriei lunilor februarie şi martie 2006 (1400 lei) şi 3600 lei contravaloarea facturilor la gaz.

Prin notificarea reclamantului din 10.02.2011, primită de pârâtă la 16.02.2011, după cum rezultă din dovada de comunicare (f.106-108), i s-a pus în vedere acesteia din urmă să predea imobilul în termen de 15 zile, întrucât a expirat perioada contractuală şi nu mai doreşte prelungirea şi reînnoirea acestuia.

După cum rezultă din răspunsurile pârâtei la interogatoriu, aceasta nu a părăsit nici în prezent imobilul în discuţie (f.104-105), pe care îl foloseşte ca locuinţă de serviciu.

În aceste condiţii, instanţa constată că acţiunea reclamantului este întemeiată şi urmează să o admită, pentru considerentele expuse mai jos.

Potrivit art.1436 C.Civ. vechi (aplicabil raporturilor dintre părţi), locaţiunea facută pentru un timp determinat încetează de la sine cu trecerea termenului, fără să fie trebuinţă de o prealabilă înştiinţare.

Instituţia tacitei relocaţiuni, invocate de pârâtă, este reglementată în art.1437 şi 1438 din C.Civ., potrivit cărora „după expirarea termenului stipulat prin contractul de locaţiune, daca locatarul rămâne şi e lăsat în posesie, atunci se consideră locaţiunea ca reînnoită, efectele ei însă se regulează după dispoziţiile articolului relativ la locaţiunea fără termen”, respectiv „când s-a notificat concediul, locatarul chiar dacă ar fi continuat a se servi de obiectul închiriat sau arendat, nu poate opune relocaţiunea tacită”.

În speţă, contractul înceta la data de 24.01.2011, iar la data de 16.02.2011 pârâta a primit notificarea de părăsire a imobilului.

Practic, acest lucru înseamnă că la data expirării, contractul s-a prelungit tacit, dar că a devenit contract pe durată nedeterminată, fiind aplicabilă de la acel moment regula prevăzută de art.1436 alin.2 C.Civ., potrivit căreia „dacă contractul a fost fără termen, concediul trebuie să se dea de la o parte la alta, observându-se termenele defipte de obiceiul locului”.

În speţă, cele 15 zile fixate prin notificare apar ca fiind suficiente, dar, în orice caz, pârâţii nu au părăsit imobilul nici până la 10.03.2011, când a fost introdusă acţiunea, după cum nu au părăsit-o nici în prezent, astfel încât este evident că termenul de concediu a expirat.

În consecinţă, contractul de închiriere a încetat, ceea ce înseamnă că pârâţii nu mai au niciun titlu pentru a-l ocupa în prezent.

Analizând temeiurile de drept indicate de reclamant, instanţa constată că majoritatea nu au legătură cu prezenta cauză, chiar dacă ţin de reglementarea contractului de locaţiune, însă apare ca fiind necesară discutarea prevederilor art.1444, mai ales faţă de menţiunile făcute de pârâtă în răspunsul la interogatoriu, privind dreptul de retenţie.

Astfel, conform acestui text, arendaşul ori locatarii nu pot fi daţi afară mai înainte de a fi dezdăunaţi de catre locator, iar când acesta nu o face, de către cumpărător.

Această prevedere însă face referire la ipoteza vânzării bunului de către locator, când chiriaşul poate pretinde un drept de retenţie până la plata despăgubirilor de către locator sau cumpărător.

Dincolo de faptul că în speţă nu se pune problema unei astfel de ipoteze, mai important este că pârâta nu a făcut decât să pretindă despăgubirea sa de către reclamantă, nu să şi invoce dreptul de retenţie pe cale reconvenţională, astfel încât instanţa oricum nu poate să i-l recunoască din oficiu, chiar prespunând că i l-ar putea recunoaşte şi în situaţia sa.

Astfel, simpla indicare a dreptului de retenţie prin menţionarea unui text inaplicabil în speţă sau prin menţionarea sa în răspunsul la interogatoriu nu poate face instanţa să considere că a fost învestită cu cererea de constatare a lui, pentru acest lucru fiind necesară o cerere reconvenţională expresă, în raport de care instanţa poate aprecia.

În consecinţă, fără a stabili dacă pârâţii au sau nu un drept de retenţie până la plata despăgubirilor pretinse, care fac obiectul dosarului disjuns, instanţa constată că nu s-a solicitat existenţa lui.

În aceste condiţii, observând încetarea contractului de închiriere prin denunţare unilaterală de către reclamant după expirarea celui pe durată determinată şi transformarea lui în convenţie pe perioadă nedeterminată (deci lipsa temeiului locativ), precum şi neinvocarea unui drept de retenţie, instanţa va admite acţiunea reclamantului.

În consecinţă, va dispune evacuarea pârâţilor S.C. „CI” S.R.L. şi AGC (fost MG) din imobilul situat în …., compus dintr-o casă de locuit în suprafaţă de 100 mp şi o suprafaţă de teren aferent de 600 mp.

Domenii speta

Spete similare