Hotărâre care să ţină loc de act autentic

Sentinta civila nr.321

Sedinta publica din data de  4 martie 2010

Hotarâre care sa tina loc de act autentic

Pentru a pronunta o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare – cumparare în conditiile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea 247/2005, instanta trebuie sa verifice daca exista un antecontract valabil încheiat între parti care sa fie dovedit în conditiile dreptului comun, daca exista refuzul partii actionate în instanta de încheia contractul în forma prevazuta de lege, daca reclamantul si-a îndeplinit obligatiile asumate prin antecontractul încheiat si daca promitentul - vânzator este proprietarul bunului promis, iar promitentul - cumparator sa nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronuntarii hotarârii.

Instanta are în vedere si faptul ca art. 1073 si art. 1077 din Codul civil consacra principiul executarii în natura a obligatiilor si repararii în natura a pagunelor, prin urmare trebuie sa asigure executarea actului juridic legal încheiat, având în vedere clauzele lui si vointa partilor.

Prin cererea înregistrata pe rolul acestei instante la data de 12.02.2010, sub nr. de dosar 446/184/2010, reclamanta T. G.- A. a chemat în judecata pârâtul T. M., solicitând instantei ca  prin hotarârea ce o va pronunta sa constate valabilitatea conventiei civile de vânzare-cumparare ce a intervenit între parti, sa constate  ca este proprietara  unui imobil situat în extravilanul comunei Vulpeni, sat Gropsani, judetul Olt, în T 78 P6 în suprafata de 500 mp, iar respectiva hotarâre sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare.

În motivarea cererii, reclamanta a aratat ca printr-un act sub semnatura privata a cumparat de la pârât o suprafata de teren de 500 mp situata în extravilanul comunei Vulpeni, sat Gropsani, judetul Olt, în T 78 P6, a  platit integral pretul si a intrat în posesia imobilului.

În continuare, reclamanta a mentionat ca actul de vânzare-cumparare nu s-a perfectat, având în vedere ca pârâtul nu s-a prezentat la notar desi i s-a solicitat..

În drept, cererea a fost întemeiata pe dispozitiile art. 1294 si art. 5 din Legea 247/2005.

În conformitate cu dispozitiile art. 112 din Codul de procedura civila, la cererea de chemare în judecata s-au atasat urmatoarele înscrisuri:  copie de pe buletinul pârâtului (fila nr. 6), certificatul de sarcini nr. 2642/02.02.2010 (fila nr. 7), antecontractul de vânzare-cumparare încheiat la data de 03.12.2009 (fila nr. 9), sentinta civila nr. 1828 din data de 22.10.2009, pronuntata de Judecatoria Bals în dosarul nr. 2231/184/2009 cu mentiunea definitiva si irevocabila (filele nr. 10-11), sentinta civila nr. 1954 din data de 03.11.2009, pronuntata de Judecatoria Bals în dosarul nr. 2855/184/2009 cu mentiunea definitiva si irevocabila (filele nr. 12-13).

Cererea a fost legal timbrata în conformitate cu dispozitiile art. 3 ind. 1 si art. 2 alin. 1 din Legea 146/1997 si art. 3 alin. 2 din O.G. 32/1995 cu suma de 51 lei reprezentând taxa judiciara de timbru si 1,5 lei timbru judiciar, avându-se în vedere valoarea orientativa stabilita prin expertiza întocmita de camerele notarilor publici.

Pârâtul T. M. a depus la dosarul cauzei întâmpinare la data de 16.02.2010 (fila nr. 15) prin care a aratat ca recunoaste ca a vândut reclamantei o suprafata de 500 mp situata în extravilanul comunei Vulpeni, sat Gropsani, judetul Olt, în T 78 P6 si ca a primit pretul de 500 lei iar reclamanta a intrat în posesia terenului, însa desi i s-a solicitat sa se prezinte la notarul public pentru încheierea actului de vânzare-cumparare în forma autentica, nu s-a prezentat. Pârâtul a mai aratat ca este de acord cu admiterea actiunii reclamantei.

La întâmpinare, în baza art. 115 pct. 3 din Codul de procedura civila, a fost atasat  certificatul de atestare fiscala nr. 645 din data de 16.02.2010 (fila nr. 16).

În sedinta publica din data de 04.03.2010, instanta a încuviintat reclamantei proba cu înscrisurile atasate cererii de chemare în judecata precum si cu înscrisul  depus la dosarul cauzei, respectiv titlul de proprietate nr. 7942/14 din data de 09.12.1996 (fila nr. 24).

În baza rolului activ, în conformitate cu dispozitiile art. 129 alin. 5 din Codul de procedura civila, instanta a procedat la luarea unui interogatoriu pârâtului, acesta fiind consemnat si atasat la prezenta cauza (fila nr. 24).

Analizând actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarea situatie de fapt:

La data de 03.12.2009 între reclamanta T. G.- A. si pârâtul T. C s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumparare, având ca obiect imobilul situat în  extravilanul comunei Vulpeni, sat Gropsani, judetul Olt, în T 78 P6 în suprafata de 500 mp, încadrati în categoria de folosinta „pasune”.

Din acest antecontract rezulta ca pretul stabilit a fost de 500 lei si ca acesta a fost achitat în întregime de reclamanta T. G.- A., care s-a aflat în posesia terenului ce face obiectul antecontractului anterior încheirii acestui act.

În antecontractul de vânzare-cumparare a fost prevazut si faptul ca în cazul în care vânzatorul T. C. nu se va prezenta la data de 15.12.2009 la notarul public în vederea încheierii actului de vânzare-cumparare în forma autentica, cumparatorul va putea introduce o actiune pe rolul Judecatoriei Bals, acesta fiind de drept în întârziere.

Pârâtul T. M. a primit în proprietate suprafata de 500 mp pasune situata intravilan în T 92 P 20 în urma tranzactiei încheiate în dosarul nr. 2231/184/2010 consfiintita prin sentinta civila nr. 1828 pronuntata de Judecatoria Bals în acest dosar, sentinta ramasa definitiva si irevocabila.

Cu privire la suprafata de 500 mp pasune situata intravilan în T 92 P 20 s-a pronuntat sentinta civila nr. 1954 din data de 03.11.2009 de catre Judecatoria Bals în dosarul nr. 2855/184/2009 ramasa definitiva si irevocabila,  prin care Comisia Judeteana Olt pentru aplicarea legilor fondului funciar a fost obligata sa mofice titlul de proprietate nr. 7942/14 emis pe numele autoarei pârâtului în sensul ca aceasta suprafata de teren urma sa fie radiata din T 92 P 20 – intravilan, urmând a fi înscrisa în extravilan la T 78 P 6.

Din cuprinsul titlului de proprietate nr. 7942/14 din data de 09.12.1996 emis pe numele autoarei pârâtului rezulta ca modificarile impuse prin sentinta civila nr. 1954 din data de 03.11.2009 mai sus amintita au fost efectuate, suprafata de 500 mp pasune fiind înscrisa îm extravilanul comunei Vulpeni în T 78 P 6

Instanta retine de asemenea ca din certificatul de atestare fiscala nr. 645 din data de 16.02.2010 depus la dosarul cauzei rezulta ca pârâtul nu figureaza cu debite neachitate precum si faptul ca din certificatul de sarcini nr. 2642/02.02.2010 aflat la dosarul cauzei rezulta ca în ceea ce priveste suprafata de teren ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumparare încheiat între parti nu au fost gasite sarcini.

Instanta mentioneaza si faptul ca pârâtul a recunoscut încheierea antecontractului de vânzare-cumparare aflat la dosarul cauzei si a fost de acord cu pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare – cumparare, cu ocazia interogatoriului administrat de instanta.

În conditiile spetei, instanta apreciaza ca devin incidente urmatoarele dispozitii legale: art. 2 alin. 1 si art. 5 alin. 2 din Titlul X Circulatia Juridica a Terenurilor din Legea 247/2005 privind reforma în domeniile proprietatii si justitiei precum si alte masuri adiacente, art. 969, art. 948, art. 1073 si art. 1077 din Codul civil.

Potrivit dispozitiilor art. 2 alin.1 din Titlul X Circulatia Juridica a Terenurilor din Legea 247/2005 privind reforma în domeniile proprietatii si justitiei precum si alte masuri adiacente, „terenurile cu sau fara constructii, situate în intravilanul si extravilan, indiferent de destinatia sau întinderea lor, pot fi înstrainate sau dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentica sub sanctiunea nulitatii absolute”.

dupa încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract”

În baza art. 969 din Codul civil, “conventiile legal facute au putere de lege între partile contractante”.

În plus, art. 1073 din Codul civil stabileste ca „creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligatiei si, în caz contrar are dreptul la dezdaunare” iar art. 1077 din Codul civil prevede ca în cazul în care debitorul nu îsi îndeplineste obligatia de a face, „creditorul poate sa fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, pe cheltuiala debitorului”.

Trebuie retinut si faptul ca în conformitate cu dispozitiile art. 948 - 968 din Codul civil orice contract  trebuie sa îndeplineasca toate conditiile generale  de validitate  ale unui act juridic respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimtamântul valabil, obiectul determinat si cauza licita.

Analizând situatia de fapt expusa prin prisma dispozitiilor legale incidente în speta, instanta constata cererea reclamantei întemeiata pentru urmatoarele argumente :

Pentru a pronunta o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare – cumparare în conditiile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea 247/2005, instanta trebuie sa verifice daca exista un antecontract valabil încheiat între parti care sa fie dovedit în conditiile dreptului comun, daca exista refuzul partii actionate în instanta de încheia contractul în forma prevazuta de lege, daca reclamantul si-a îndeplinit obligatiile asumate prin antecontractul încheiat si daca promitentul - vânzator este proprietarul bunului promis, iar promitentul - cumparator sa nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronuntarii hotarârii.

Instanta constata ca actul juridic încheiat între parti este un antecontract de vânzare - cumparare care nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra imobilului teren ce face obiectul prezentei cauze, acest act nefiind încheiat în forma prevazuta de art. 2 alin. 1 din Titlul X din Legea 247/2005, ci a dat nastere doar unui drept de creanta în patrimoniul reclamantului si a creat în sarcina partilor obligatia de a face, respectiv de a încheia pâna la data de 15.12.2009, contractul de vânzare - cumparare în forma autentica.

Instanta apreciaza ca antecontractul de vânzare-cumparare încheiat între parti, care este un contract nenumit, întruneste conditiile generale  de validitate  ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimtamântul valabil, obiectul determinat si cauza licita prevazute de art. 948 -968 din Codul civil, fiind obligatoriu între partile contractante în baza art. 969 din Codul civil.

În acest sens instanta arata ca în prezenta cauza partile au avut capacitatea de a încheia actul juridic, iar consimtamântul acestora a fost exprimat la încheierea contractului, fiind confirmat si în fata instantei de judecata în urma administrarii probei cu interogatoriul pârâtului.

În ceea ce priveste obiectul derivat al antecontractului de vânzare - cumparare acesta este reprezentat de terenul în suprafata de 500 mp pasune, situat în extravilanul comunei Vulpeni, judetul Olt, în T 78 P 6, imobil care având în vedere natura sa, exista în momentul încheierii conventiei, este posibil, se afla în circuitul civil, este determinat în contract fiind individualizat prin indicarea suprafetei de teren a tarlalei si parcelei, este licit si moral. Instanta retine si faptul ca în cuprinsul antecontractului de vânzare – cumparare a fost stabilit pretul, care este stabilit în bani, este determinat, sincer si serios fiind întrunite conditiile art.1303 din Codul civil.

Referitor la cauza antecontractului încheiat între parti aceasta exista, este licita si morala fiind întrunite conditiile art. 966 din Codul civil. Prin încheierea actului juridic reclamantul a urmarit procurarea imobilului iar pârâta a urmarit obtinerea unei contraprestatii constând într-o suma de bani în schimbul imobilului.

În ceea ce priveste refuzul partii actionate în instanta de încheia contractul în forma prevazuta de lege, instanta retine ca prin antecontractu de vânzare – cumparare încheiat între parti s-a prevazut ca în cazul în care pârâtul nu se prezinta la notariat pâna la data de 15.12.2009, acesta este de drept în întârziere si poate fi actionat în instanta. Instanta apreciaza de asemenea ca si în absenta unei notificari a pârâtului,  cererea de chemare în judecata reprezinta punerea în întârziere a acestuia si marcheaza refuzul acestuia de a se prezenta la notariat.

Instanta retine si faptul ca reclamanta T. G.- A. în calitate de promitent - cumparator, si-a îndeplinit obligatia contractuala de a plati pretul, achitând înca de la încheierea antecontractului întreaga suma înscrisa în acesta, respectiv 500 lei, aceasta afându-se deja în posesia imobilului la momentul încheierii antecontractului.

În cauza, pârâtul promitent - vânzator are calitatea de proprietar asupra terenului în suprafata de 500 mp pasune, situat în extravilanul comunei Vulpeni, judetul Olt, în T 78 P, asa cum rezulta din sentinta civila nr. 1828 din data de 22.10.2009 pronuntata de Judecatoria Bals în dosarul nr. 2231/184/2009, care se coroboreaza cu sentinta civila nr. 1954 din data de 03.11.2009, pronuntata de Judecatoria Bals în dosarul nr. 2855/184/2009 si cu titlului de proprietate nr. 7942/14 din data de 09.12.1996 modificat în urma acestei ultime sentinte. În calitate de proprietar, pârâtul si-a achitat la zi creantele bugetare, nefigurând cu debite neachitate în certificatul de atestare fiscala depus la dosarul cauzei, iar terenul ce face obiectul antecontractului nu este grevat de sarcini, asa cum s-a retinut la stabilirea situatiei de fapt. Instanta arata si faptul ca reclamanta promitenta - cumparatoare nu se afla într-o situatie de incapacitate de a dobândi imobilul în discutie.

Instanta are în vedere si faptul ca art. 1073 si art. 1077 din Codul civil consacra principiul executarii în natura a obligatiilor si repararii în natura a pagunelor, prin urmare trebuie sa asigure executarea actului juridic legal încheiat, având în vedere clauzele lui si vointa partilor.

Fata de aceste împrejurari, instanta urmeaza sa admita cererea reclamantei, prezenta hotarâre urmând a tine loc de act autentic de vânzare-cumparare încheiat între reclamanta T. G.- A. în calitate de cumparator si pârâtul T. M. în calitate de vânzator, având ca obiect terenul în suprafata de 500 mp pasune, situat în extravilanul comunei Vulpeni, judetul Olt, în T 78 P 6 pentru pretul de 500 lei.

În baza art. 274 din Codul procedura civila si având în vedere principiul disponibilitatii, instanta va lua act ca reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecata.

Domenii speta

Spete similare