Superficie. Dreptul proprietarului construcţiei de a i se asigura accesul la aceasta.

La data de 09.08.2007, reclamantii C.V.V. si C.I.S. au chemat în judecata pe pârâtul  A.A.S.,  solicitând ca, prin hotarârea ce se va pronunta, sa fie obligat pârâtul sa-i permita trecerea pe terenul sau la calea publica, sa-i asigure servitutea de vedere, cu cheltuieli de judecata.

Motivând în fapt actiunea, reclamantii au sustinut ca sunt proprietarii imobilului constructie situata în Craiova, ce reprezinta fondul dominant care se afla pe terenul proprietatea pârâtului ce reprezinta fondul aservit, astfel ca singura iesire la calea publica poate fi creata numai pe terenul proprietatea pârâtului.

La data de 04.10.2007, pârâtul A.A.S. a depus întâmpinare prin care a  aratat ca terenul asupra caruia se va înfiinta servitutea a devenit proprietatea numitilor T.S. si T.N.

Ulterior, reclamantii si-au precizat actiunea prin care au solicitat admiterea actiunii în servitute de trecere privind accesul la calea publica cea mai apropiata, respectiv str. T. Vladimirescu, pe o suprafata de aprox. 35 mp, respectiv o latime de 3,5 m. si o lungime de aprox. 10 m. si de vedere la o distanta legala de 1,90 m în jurul imobilul constructie proprietatea lor pe laturile aflate spre terenul proprietatea pârâtului.

Prin încheierea de sedinta din 15.10.2007, instanta a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtului A.A.S. si a introdus în cauza, în calitate de pârâti, pe numitii T.S.T. si T.N.

La data de 19.11.2007, pârâtii T. au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea actiunii reclamantilor.

Prin sentinta civila nr.1256815.09.2008, pronuntata de Judecatoria Craiova,  în dosarul nr.17231/215/2007, a  fost respinsa actiunea formulata de reclamantii C.V.V. si C.I.S., în contradictoriu cu pârâtii T.S. si T.N.

Pentru a  se  pronunta astfel,  instanta a  retinut  ca  reclamantii  folosesc calea de acces spre str. G-ral. Dragalina, asa cum a fost stabilita prin actul de dezmembrare si contractul de vânzare-cumparare nr. 1550/2007 cât si prin contractul de vânzare-cumparare aut. sub nr. 279/2007 de BNP M.O.A. din Craiova, servitute înscrisa în Cartea funciara. Din  raportul de expertiza tehnica, dar si din celelalte acte existente la dosar, a rezultat ca reclamantii au acces direct de la locuinta lor la drumul public, iar servitutea solicitata nu este oportuna.

În ceea ce priveste capatul de cerere privind servitutea de vedere pentru un imobil ce se va construi de catre pârâti pe terenul lor catre imobilul proprietatea reclamantilor la distanta de  1,90 m, instanta  l-a  respins  ca prematur formulat.

Împotriva acestei sentinte au formulat  apel reclamantii criticând-o  pentru nelegalitate si netemeinicie, aratând în esenta  ca  în mod gresit s-a retinut  ca folosesc iesirea  spre str.  General Dragalina, acest fapt  fiind imposibil, câta vreme  spre latura de vest-spre  aceasta strada - este gard cu alti  vecinii.

Au mai aratat ca,  în mod  gresit,  instanta a îndepartat constatarile  din raportul de  expertiza, care individualizeaza doua posibile  cai de acces  la drumul public, din concluziile carora  rezulta  ca în ambele variante se  impune servitute pe terenul proprietatea intimatilor T.

La termenul din 19 ianuarie  2010, s-a formulat cerere de interventie accesorie de catre R.I., cerere  calificata de  instanta ca fiind o cerere  de  interventie principala si respinsa ca  inadmisibila,  în raport de  dispozitiile art. 50 alin.2  Cod pr. civ.

Prin decizia civila nr. 113 din 09.03.2010, pronuntata de Tribunalul Dolj, s-a respins apelul formulat de reclamanti, luându-se act ca intimatii pârâti nu solicita cheltuieli de judecata .

Pentru a pronunta astfel, tribunalul a retinut ca reclamantii au asigurata iesirea la  calea  publica  spre strada  General Dragalina si nu se  afla în situatia  de  a solicita instituirea unei alte  servituti de trecere, fapt  corect stabilit  si de prima instanta care  astfel a  pronuntat  o hotarâre legala si temeinica.

Regula fiind  ca dreptul de proprietate este opozabil erga omnes, tertii sunt obligati  sa se abtina  la  a  stânjeni pe titularul  dreptului de proprietate care trebuie  sa se  bucure neîngradit  de dreptul sau liber  de orice  sarcini si negrevat, stiut  fiind  ca doar în mod exceptional acestuia îi pot fi impuse aceste  sarcini, cum este de  exemplu si  servitutea de  trecere, ceea  ce  nu este  cazul  în speta, potrivit considerentelor mai  sus  expuse.

Cererea reclamantilor care justifica  dreptul de  proprietate doar asupra constructiei este neîntemeiata si chiar abuziva în conditiile în care  pe lânga faptul ca, desi au stabilita  deja servitute de  trecere, doresc  în mod arbitrar  si subiectiv instituirea  altei cai de acces, mai comoda pentru reclamanti, dar împovaratoare pentru intimati care în oricare din variantele propuse în lucrarea de expertiza, ar  avea  pe toata lungimea suprafetei  de teren  grevat dreptul de proprietate, existând chiar posibilitatea despartirii  celor  doua loturi proprietatea acestora C 1  si C 2.

Reclamantii au cunoscut la data încheierii propriului contract  de  vânzare-cumparare, ca devin proprietari  doar ai constructiei si  au acceptat situatia si implicit consecintele ce deriva din stabilirea  regimului juridic  al terenului pe care se afla constructia proprie, iar din  aceasta perspectiva intimatii sunt titularii unui bun în sensul art.1 din  Primul  Protocol CEDO, ce  trebuie  ocrotit  în raport de  caracterul  sacru al dreptului  de proprietate.

În termen legal, împotriva ambelor hotarâri au declarat recurs reclamantii, criticându-le pentru nelegalitate  deoarece instanta de apel nu a stabilit în concret daca terenul pentru care se solicita servitutea este teren înfundat, retinând ca exista o cale de acces catre drumul public, fara a observa însa ca exista o portiune de teren care se afla în proprietatea pârâtilor, asupra careia instanta nu s-a pronuntat cu privire la constituirea servitutii de trecere. Pe de alta parte, servitutea de trecere, la care face referire instanta, ca fiind deja existenta, se afla pe un teren al carui proprietar nu este parte în proces si nu constituie calea cea mai scurta, potrivit art. 616-619 Cod civil. S-a sustinut ca partile au fost de acord cu constituirea servitutii de trecere în varianta propusa de expert în completarea la raportul de expertiza si nu s-a observat ca reclamantii sunt titularii unui drept de superficie.

Criticile formulate sunt întemeiate, având în vedere urmatoarele considerente:

Instantele au retinut ca prin constituirea servitutii de trecere în folosul fondului dominant, proprietatea reclamantilor, pe lotul nr. 4, aflat în posesia si proprietatea numitei R.I.(care nu este parte în proces), imobilul nu mai constituie loc înfundat, în sensul art. 616 Cod civil, situatie în care cererea reclamantilor privind constituirea servitutii de trecere pe terenul pârâtilor T., nu este întemeiata.

Examinând raportul de expertiza efectuat în cauza, se constata însa ca pentru folosirea servitutii de trecere constituita în favoarea reclamantilor, prin contractul de vânzare-cumparare nr. 279/23.10.2007, încheiat de proprietarul A.A.S. cu R.I., reclamantii trebuie sa strabata o portiune de teren care constituie proprietatea pârâtilor, portiune asupra careia niciuna din instante nu s-a pronuntat (fila 69 dosar fond).

Sub acest aspect, se constata ca nu s-a intrat în cercetarea fondului pentru a se putea stabili în mod concret constituirea servitutii de trecere în favoarea proprietatii reclamantilor, care constituie un loc înfundat, în conditiile art. 616 Cod civil.

Este de precizat ca servitutea de trecere solicitata este o servitute atipica, având în vedere ca textul de lege se refera la "loc înfundat", în acceptiunea literara de "teren", care nu are nicio iesire directa la drumul public, iar în speta "locul înfundat" îl reprezinta constructia care este proprietatea reclamantilor si terenul aferent, aflat sub cladire, care se afla în folosinta (nu proprietatea) proprietarilor constructiei, deci, în speta, este invocat un drept real al reclamantilor, respectiv dreptul de superficie.

Reclamantii au devenit proprietari asupra cladirii situata pe terenul proprietatea lui A.A.S., ca urmare a cumpararii, prin contractul de vânzare cumparare nr. 1/1996, în baza Lg. 112/1995, la acel moment conferindu-li-se un drept de folosinta pe durata existentei constructiei asupra terenului (art. 4 din contractul de vânzare-cumparare). Prin acest contract reclamantii au dobândit, deci, numai proprietatea asupra constructiei, iar asupra terenului numai un drept de folosinta, terenul fiind restituit lui A.A.S., în baza Lg. 10/2001, prin dispozitia nr. 27139/2006, a Primarului Mun. Craiova, cu obligatia pentru acesta, asa cum rezulta din art. 5 al dispozitiei de a respecta dreptul de folosinta al reclamantilor, în conformitate cu art. 13 si 15 din Lg.10/2001.

Din acest punct de vedere, servitutea de trecere solicitata, raportata la dreptul de proprietate asupra terenului celor doua fonduri, dominant si aservit, pare sa se constituie în cadrul aceluiasi drept de proprietate asupra terenului, ceea ce nu se regaseste în reglementarile art. 616 Cod civil.

Or, constructia, proprietatea reclamantilor si terenul asupra caruia exista dreptul de folosinta al acestora, constituie, prin amplasarea sa în mijlocul terenului (conform schitei atasata expertizei) un "loc înfundat", deoarece nu are acces la niciuna din cele doua strazi ce delimiteaza întreaga proprietate, decât prin trecerea peste aceasta. Proprietarilor constructiei, care reprezinta locuinta lor de domiciliu, trebuie sa li se recunoasca dreptul de trecere pe acest teren aferent, deoarece altfel s-ar încalca dispoz. art. 8 CEDO, privitoare la dreptul oricarei persoane la respectarea vietii sale private si de familie, a domiciliului sau si a corespondentei, precum si art. 1 din Protocolul aditional CEDO cu privire la dreptul la respectarea bunurilor sale.

Recunoasterea acestui drept nu duce la încalcarea art. 1 din protocolul aditional CEDO, în ceea ce priveste bunul - proprietatea terenului pe care se afla situata constructia, deoarece, atât dreptul de superficie, cât si cel de servitute constituie limitari prevazute de lege ale exercitarii dreptului de proprietate, fara a fi afectata substanta acestui drept, fiind prevazuta o justa despagubire a proprietarului pentru perioada în care exercitarea dreptului este limitata în ceea ce priveste folosinta, ca dezmembramânt al proprietatii (art. 616 Cod civil).

Pe de alta parte, trebuie precizat ca în cazul unei constructii, superficiarului trebuie sa i se asigure, daca partile nu au convenit altfel, în afara de folosinta terenului de sub constructie, o portiune de teren strict necesara pentru acces la acea constructie, bineînteles cu dreptul pentru proprietarul terenului de a cere o despagubire corespunzatoare de la superficiar.

Prin urmare, prin servitutea de trecere solicitata se urmareste de fapt asigurarea accesului la locuinta de domiciliu a reclamantilor, în exercitarea dreptului de superficie, situatie juridica ce nu a fost pusa în discutia contradictorie a partilor, instanta având în baza rolului activ prevazut de art. 129 Cod civil, obligatia de a pune în discutia partilor si din oficiu orice problema de drept de natura a conduce la aflarea adevarului.

Ulterior dobândirii proprietatii, afectata de dreptul de superficie al reclamantilor, A.A.S. a procedat la efectuarea unor acte de dispozitie asupra acestui teren, în principal, efectuând un act de dezmembrare a proprietatii, la data de 23.08.2007, pentru a putea vinde o parte din proprietatea sa, catre pârâtul T.S.T. Cu ocazia acestui act de dezmembrare, s-a constituit un drept de servitute în favoarea reclamantilor, care a afectat lotul nr. 4, ce ulterior a intrat în proprietatea lui R.I. (la data de 23.10.2007).

Din actele de vânzare cumparare rezulta ca terenul, aflat în folosinta reclamantilor si pe care se afla constructia, proprietatea lor, a facut obiectul contractului de vânzare-cumparare catre pârâtii T., situatie în care acestia au cumparat, la rândul lor, un teren afectat de dreptul de superficie constituit anterior prin lege.

Chiar din actul de dezmembrare si din contractul de vânzare cumparare încheiat cu pârâtii T. reiese ca exista o portiune de teren aflata în proprietatea pârâtilor, care poate fi afectata de necesitatea de acces a reclamantilor la domiciliul lor, dar asupra careia fostul proprietar nu a constituit servitutea.

Contractele de vânzare - cumparare care s-au încheiat succesiv îsi produc efectele potrivit principiului relativitatii actelor juridice numai fata de partile contractante, situatie în care reclamantii fiind terti fata de aceste contracte, trebuie lamurita problema opozabilitatii acestor acte fata de reclamanti, sub aspectul constituirii servitutii de trecere care îi priveste în mod direct si care de fapt trebuie sa constituie accesul lor catre locuinta în cadrul exercitarii dreptului de superficie. Coroborând actele de vânzare cumparare rezulta ca prin vointa fostului proprietar s-a constituit un drept de superficie care afecteaza proprietatea pârâtilor T. si un drept de servitute care afecteaza proprietatea numitei R.I., care nu este parte în prezenta cauza.

Este de remarcat ca, la momentul introducerii actiunii civile de catre reclamanti, proprietarul terenului era pârâtul A.A.S., care, dupa introducerea actiunii, a procedat la dezmembrarea proprietatii si vânzarea acesteia, situatie în care cumparatorii au devenit succesori ( în sens larg) ai vânzatorului. În cadrul dezmembrarii proprietatii, pârâtul de la acea data a constituit servitutea de trecere, potrivit vointei sale, situatie pe care instantele au confirmat-o prin hotarârile pronuntate ulterior.

Atât timp cât exista un proces pe rol cu privire la constituirea servitutii de trecere, potrivit dispozitiilor legale, finalizarea procesului se putea face, fie prin pronuntarea unei hotarâri care sa consfinteasca acordul ambelor parti (conform art. 271 Cod pr. civ.), fie prin pronuntarea unei hotarâri de catre instante dupa sfârsitul dezbaterilor, ceea ce presupune desfasurarea unui proces cu respectarea principiului contradictorialitatii, cu toate partile ce pot invoca un interes propriu în cauza.

Cu ocazia rejudecarii cauzei, instanta de fond va tine cont de toate aceste aspecte de legalitate în desfasurarea procesului civil, de principiul relativitatii actelor juridice raportat la opozabilitatea fata de terti, precum si de dispozitiile art. 616-619 Cod civil, referitoare la dreptul de trecere si la constituirea acestuia, precum si cu privire la exercitarea dreptului de superficie.

Fata de aceste considerente si aplicând art. 312 alin. 5 Cod pr. civ., urmeaza sa se admita recursul, sa se caseze decizia civila si, admitându-se apelul, sa fie desfiintata sentinta civila si sa se trimita cauza spre rejudecare la Judecatoria Craiova.

2

Domenii speta

Spete similare