Acţiune în revendicare. Compensarea titlurilor

Chiar în ipoteza în care intabularea în CF a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1639/26 iulie 2005 ar fi susceptibilă de critici, acest aspect nu ar conduce la constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare menţionat, întrucât înscrierea în cartea funciară produce efecte declarative, iar nu efecte constitutive  de drepturi.

Justul  titlu al reclamanţilor este ulterior celui al pârâtei şi, în plus, provine de la un non dominus.

Prin Sentinţa civilă nr.  7542/2011 Judecătoria Tg. Mureş  a respins ca nefondate excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi a lipsei de interes a reclamanţilor N. J. G. şi N. C. A.,  în promovarea acţiunii, formulată în contradictoriu cu pârâţii A. M. T.a, OCPI Tg-Mureş, G. I., C. E., G. A. şi a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii, fiind obligaţi la plata către pârâta A. M. T. a sumei de 3100 lei, cheltuieli de judecată.

  Împotriva acestei hotărâri au declarat apel reclamanţii N. J. G. şi N. C. A.

Prin Decizia civilă nr. 270 din 17 octombrie 2012, Tribunalul Mureş a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanţii N. J. G. şi N. C.A.

Pentru a pronunţa această hotărâre Tribunalul a reţinut următoarele:

Pârâta  a dobândit dreptul  proprietate asupra imobilului -teren prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1639/2005, deci cu 4 ani anterior reclamanţilor (potrivit menţiunilor din dispozitivul hotărârii nr.1982 dată dosarul nr. 3284/320/2008 al Judecătoriei Tg. Mureş, pronunţarea sentinţei în discuţie a avut loc la data de 13.03.2009, iar nu la data de 13.03.2008, cum greşit s-a menţionat în preambul). Pârâta şi-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară prin încheierea de carte funciară nr. 17728 din 28.07.2005, a dobândit posesia imobilului încă din anul 2005 şi l-a folosit sub nume de proprietar de la acea dată până în prezent.

Contrar susţinerilor reclamaţilor, justul titlu al pârâtei nu este afectat de vicii întrucât contractului translativ de proprietate, autentificat sub nr. 1639/26 iulie 2005 la B.N.P. S. C. a fost perfectat de pârâtă în calitate de cumpărător cu  proprietarul tabular G. I., în calitate de vânzător, posesor de facto şi de jure al imobilului cumpărat. Contractul de vânzare-cumpărare satisface toate condiţiile de fond şi de formă prevăzute de lege. Buna credinţă a pârâtei este prezumată de lege, conform art. 1899 Cod civil, iar reclamanţii nu au făcut dovada contrară. Pârâtei nu îi este imputabil faptul că anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 1639/26 iulie 2005, parcela nr. A-893/3 înscris în Titlul de Proprietate nr. 70987/1994 a fost intabulată de două ori (conform concluziilor raportului de expertiză fila 62). Chiar în ipoteza în care intabularea în CF a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1639/26 iulie 2005 ar fi susceptibilă de critici, acest aspect nu ar conduce la constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare menţionat, întrucât înscrierea în cartea funciară produce efecte declarative iar nu efecte constitutive  de drepturi.

Justul  titlu al reclamanţilor este ulterior celui al pârâtei şi, în plus, provine de la un non dominus, atât timp cât G. I. în anul 2009 nu mai avea calitatea de proprietar al terenului în litigiu ca urmare a înstrăinării acestuia către pârâtă în anul 2005, prin act autentic translativ de proprietate.

Împotriva acestei hotărâri în termen legal au declarat recurs reclamanţii N. J. G. şi N. C. A.

Recurenţii au invocat în drept dispoziţiile art. 304 pct. 8, 9 Cod procedură civilă.

În dezvoltarea motivelor de nelegalitate  recurenţii au arătat că instanţele aveau obligaţia comparării celor două titluri prin prisma istoricului celor două cărţi funciare. Pornind de la acest istoric instanţele puteau şi trebuiau să constate că înscrierile în CF au produs efecte diferite având în vedere legislaţia diferită sub care au fost operate (Decretul –Lege nr. 115/1938 şi Legea nr. 7/1996).

În opinia recurenţilor argumentele instanţei de apel sunt contradictorii în sensul în care califică şi examinează acţiunea ca o acţiune în revendicare, dar constată în final că reclamanţii nu justifică un interes întrucât au cumpărat de la un non dominus.

În fine recurenţii au mai arătat că titlul pârâtei A.  nu poate fi preferabil celui al reclamanţilor întrucât a fost dobândit ulterior şi a fost înscris în urma unor operaţiuni speculative ale autorului comun, operaţiuni ce au fost posibile datorită  „slăbiciunii”  O.C.P.I.

Intimata A.M.T. a formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului ca nefondat.

În esenţă aceasta a arătat că imobilul în litigiu a fost cumpărat în anul 2005, an din care exercită nestingherit toate atributele  dreptului  de proprietate.

Nu în ultimul rând intimata a invocat valabilitatea contractului său, faptul că acesta a fost primul intabulat, iar reclamanţii au dobândit proprietate  după 3 ani de la data intabulării iniţiale.

Examinând hotărârea atacată, Curtea a reţinut următoarele:

Terenul în litigiu a fost înscris în Titlul de proprietate 70987 din 25.04.1994.

La intabularea titlului a fost deschisă o carte funciară nouă CF 11 A/VII Corunca având în foaia de avere  2 parcele A+1 top. 383/3 şi 384/3 în suprafaţă de 3.500 mp şi A+ 2 top. 2/4/2/1/2 în suprafaţă de 1.500  mp.

Promisiunea de vânzare înscrisă de către numiţii  G. I. şi G. T. în anul 2000 în foaia C a CF 11/VII Corunca  a avut în vedere parcela de sub A+1 respectiv suprafaţa de 3.500 mp (fila  11 dosar fond) şi nici decum „contractul” de vânzare cumpărare încheiat în anul 1995 între cumpărători şi promitenta vânzătoare G. E.

În anul 2003 după dezbaterea succesiunii numitei  G. E., G. I., moştenitorul acesteia, a  solicitat înscrierea certificatului de moştenitor şi dezmembrarea parcelei, înscrisă sub A+1 top 383/3 şi 384/3 în 4 parcele, terenul fiind trecut în CF 1990/N Corunca.

Documentaţia de dezmembrare întocmită pentru G. I. la solicitarea numiţilor G. I. şi G. T. a avut în vedere numai  suprafaţa de 3500 mp.

Aşa cum am arătat în acest CF au fost înscrise doar terenul provenind din CF 11/VII Corunca, teren înscris sub A+1 în suprafaţă de 3.500 mp.

În anul 2003 aceleaşi persoane, G. I. şi G. T., au înstrăinat cele patru parcele dezmembrate. Contractele de vânzare – cumpărare autentice încheiate în anul 2003 au fost respinse la intabulare întrucât imobilele - terenuri erau grevate de interdicţia de înstrăinare, interdicţie ce opera până în anul 2008.

Acţiunea promovată în anul 2008 de către G. I. şi G. T. a pornit de la o eroare produsă la trecerea imobilului din CF 11/VII Corunca în CF 1990/N în sensul în care terenul cu nr. top 2/4/2/1/2 în suprafaţă de (1500 mp) nu a făcut obiectul documentaţie cadastrale  de dezmembrare şi nici obiectul solicitărilor familiei G. din anul 2000 ( anul deschiderii CF 1990/N/Corunca). Ca atare asupra acestui teren vechiul proprietar G. E. şi moştenitorul  acesteia G. I. şi-au păstrat dreptul de proprietate. Mai mult nu existat nici un temei sau solicitare pentru care acest teren cu nr. top 2/4/2/1/2 să fie transcris în alt CF.

G. I. şi G. T. cunoscând  cu exactitate situaţia reală a terenului au speculat eroarea  O.C.P.I. şi au promovat acţiunea ce a format obiectul dosarului 3284/320/2008 invocând actul iniţial încheiat cu defuncta G. E. în anul 1995 şi depunând în dovedirea acţiunii CF 1990/N Corunca şi certificatul de moştenitor pentru G. I.

În timpul procesului G. I. şi G. T. au înstrăinat dreptul litigios către reclamanţii N. J. G. şi N. C. A., deşi până la momentul promovării acţiunii cunoşteau demersurile pe care le făcuseră respectiv: notare promisiune de vânzare –cumpărare numai pentru 3.500 mp; întocmirea  documentaţiei cadastrale numai pentru 3.500 mp şi dezmembrarea acestei parcele; declaraţie autentică privind radierea promisiunii pentru 3.500 mp „întrucât au încheiat act autentic”.

Eroarea este însă evidentă întrucât aşa cum arătam la intabularea iniţială a Titlului de proprietate terenul era reprezentat de două corpuri A+1 şi A+2 (terenul în litigiu) înscrise în CF 11/VII. După dezmembrare A+1 a trecut  în CF 1990/N/Corunca şi a devenit A+1- 4. Cu toate acestea a fost înscrisă în foaia de avere şi A+5 ( fostul A+2 –terenul în litigiu) fără ca acesta să fi format obiectul  vreunei tranzacţii (până în anul 2003) sau obiectul documentaţiei de dezmembrare.  O altă eroare speculată de vânzătorii dreptului litigios numiţii  G. I. şi G. T. are în vedere înscrierea  suprafeţelor parcelelor astfel din însumarea acestor suprafeţe rezultă  un total de 4.000 mp, suprafaţă ce nu corespunde la nivelul anului 2003 nici cu suprafaţa din titlu şi nici cu suprafaţa din CF din care au provenit respectiv, CF 11/VII Corunca.

Toate aceste inadvertenţe generate în principal de conduita lipsită de diligenţă a părţilor dar şi de operaţiuni speculative în afara limitelor legalităţii au condus la situaţia litigioasă din prezenta cauză.

Reţinând precizările de mai sus alături de considerentele instanţelor  Curtea, văzând şi dispoziţiile art.312 Cod procedură civilă  a respins ca nefondat recursul formulat.

Domenii speta

Spete similare