Civil- constatare nulitate absolută

Prin actiunea civila înregistrata la Judecatoria Tulcea la data de 29 septembrie 2010 sub nr........, reclamanta ....... a chemat în judecata pe pârâtii Consiliul Local Babadag, Primaria Babadag, ....... si ......., solicitând sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare cumparare autentificat sub nr.185/10.03.2005 de catre B.N.P. ....... pentru frauda la lege si pret neserios, contract intervenit între Consiliul Local Babadag, Primaria Babadag, în calitate de vânzatori, si ....... si ......., în calitate de cumparatori (adjudecatari ai licitatiei publice din data de 09.02.2005), având ca obiect imobilul situat în oras Babadag, ......., respectiv teren în suprafata de 1635 mp.

În motivarea cererii, s-a aratat ca, în anul 2002, în temeiul Legii nr.10/2001, reclamanta a depus o notificare la Primaria Babadag, prin care solicita retrocedarea suprafetei de 550 m2 situata în ....... oras Babadag, sau în subsidiar, conf. art.10 alin.10 din Legea nr.10/2001, compensarea acestei suprafete de teren cu imobilul situat în oras Babadag, ....... (cerere de compensare înregistrata la Primaria Babadag sub nr. 6444/27.08.2004).

S-a învederat ca, numita ......., secretara a Primariei Babadag, care se ocupa de dosarele de retrocedare, în loc sa propuna Comisiei compensarea suprafetei solicitate de reclamanta, prin intermediul sotului sau, depune o cerere la Primaria Babadag la data de 21.10.2004, solicitând scoaterea la licitatie publica a imobilului situat în oras Babadag, ......., iar prin referatul întocmit de numitul ....... - sef urbanism, se propune C.L. Babadag pe ordinea de zi, scoaterea la licitatie publica a acestui teren intravilan, ignorând cererea sa înregistrata sub nr.6444/27.08.2004 prin care în baza Legii 10/2001, reclamanta avea drept de optiune de a primi în proprietate suprafata de teren susmentionata prin compensare, suprafata pe care o detinea prin închiriere din anul 1986.

S-a sustinut ca planul pus la punct de sotii ....... pentru adjudecarea suprafetei de teren în litigiu, se desavârseste prin HCL nr.61/19.11.2004 a Orasului Babadag prin care se scoate la licitatie suprafata de teren intravilan situata în Babadag, ......., jud. Tulcea, însa aceasta hotarâre vine în contradictie cu dispozitiile Legii nr.10/2001, terenul putându-se scoate la vânzare doar dupa solutionarea cererilor de retrocedare, pe cale de consecinta fiind lovita de nulitate devenind în prezent caduca.

Mai mult decât atât, reclamanta a sustinut ca pretul determinat prin raportul de expertiza (de pornire a licitatiei) este derizoriu în raport cu contravaloarea terenului obtinut fraudulos de pârâti, la numai 22.000 lei Rol/m2, fapt ce în literatura de specialitate acest contract de vânzare-cumparare intervenit între parti  este lovit de nulitate absoluta conform art.1303 Cod civil raportat la art.968 Cod civil.

Prin sentinta civila nr.317/11.05.2011 Judecatoria Tulcea a admis actiunea civila formulata de reclamanta ......., a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 185/10.03.2005 de catre  de BNP .......  si a obligat pârâtii la 2327 lei cu titlu de cheltuieli de judecata catre reclamanta.

Pentru a hotarî astfel, instanta de fond a retinut ca prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.185/10 martie 2005 la BNP ......., Consiliul Local Babadag - Primaria orasului Babadag, în calitate de vânzator, au înstrainat pârâtilor ....... si ....... imobilul teren în suprafata de 1635,24 mp situat în intravilanul orasului Babadag, ......., judetul Tulcea, terenul înstrainat apartinând domeniului privat al unitatii administrativ teritoriale, pretul total al vânzarii fiind de 39.599.384 lei Rol.

Anterior înstrainarii, terenul a fost detinut de catre reclamanta în baza contractelor de închiriere încheiate de catre reclamanta cu Primaria Babadag, terenul aflându-se în folosinta reclamantei în baza contractelor de închiriere înca din anul 1986 si pâna la înstrainare, reclamanta probând aceasta împrejurare cu contractele de închiriere depuse în cauza, cât si cu chitantele privind pretul chiriei achitate inclusiv pentru anul 2004.

S-a mai retinut ca,  terenul în litigiu a fost proprietatea privata a unitatii administrativ teritoriale Babadag, iar pârâta .......  a îndeplinit functia de secretar al unitatii administrativ teritoriale.

Instanta de fond examinând întreaga procedura ce a avut ca efect încheierea contractului de vânzare cumparare nr.185/2005 a constatat ca toate actele de procedura ce au prevalat încheierii contractului de vânzare-cumparare au fost atestate pentru legalitate de catre ....... în calitate de secretar.

A mai aratat prima instanta ca, desi reclamanta notificase Primaria Babadag, în temeiul Legii nr.10/2001, pentru restituirea prin compensatie cu terenul în litigiu, teren pe care îl detinea în calitate de chirias înca din 1986, nu s-a dat curs notificarii depuse, invocându-se ca unitatea detinatoare nu detine rezerva de teren pentru a i se acorda teren în compensatie, hotarârile instantelor de control invocate de catre pârâti în mentinerea dispozitiei emisa de primar fondându-se pe împrejurarea ca unitatea detinatoare nu detine rezerva de teren pentru a se putea acorda teren în compensare persoanei îndreptatite.

În procesul de solutionare a notificarilor depuse de persoanele îndreptatite, institutiile si persoanele implicate în executarea legii au în vedere respectarea principiilor si procedurilor prevazute în normele de aplicare unitara a Legii nr.10/2001 privind regimul juridic a unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 06.03.1945 - 22.12.1989, prevalenta restituirii în natura fiind unul din principiile aplicarii corecte si unitare a legii.

Contractul de vânzare-cumparare în litigiu a fost încheiat dupa intrarea în vigoare a Legii nr.10/2001 si dupa adresarea notificarii formulata de reclamanta pentru terenul în litigiu.

S-a mai constatat ca pârâta ......., în calitate de secretar al unitatii administrativ-teritoriale, avea interdictia cumpararii de bunuri ale unitatii administrativ-teritoriale, interdictie ce deriva din calitatea sa de functionar public, pârâta facând parte din categoria functionarilor publici de conducere, astfel cum este definita de dispozitiile art.13 din Legea nr.188/1999, interdictia derivând din dispozitiile art.1308 pct.3 si 4 Cod civil.

Examinând întreaga procedura ce a avut ca efect încheierea contractului de vânzare-cumparare, prin prisma elementelor de valabilitate a actului juridic, dar si a dispozitiilor legale cuprinse în Legea nr.215/2001 a administratiei locale, a apreciat instanta de fond ca actul în speta este savârsit în frauda legii, în speta eludându-se norme legale imperative ce reglementau restituirea în temeiul Legii nr.10/2001.

Aplicarea legii, în litera si spiritul ei, este o necesitate de interes obstesc si de aceea actele juridice savârsite în frauda legii sunt sanctionate cu nulitatea absoluta.

În privinta bunurilor din domeniul privat al unitatilor administrativ-teritoriale,  trebuie sa fie respectate, sub sanctiunea nulitatii absolute, prevederile Legii administratiei publice locale, care sunt de ordine publica, cât si cele prevazute de art.1308 pct.3 si 4 Cod civil, iar participarea pârâtei la adoptarea hotarârilor privind vânzarea la licitatie publica a terenului prin atestarea de legalitate a hotarârilor si actelor ce au precedat momentul licitatiei raportat la interdictia cumpararii pe care pârâta o avea s-a  apreciat de catre instanta de fond  într-o încalcare a normelor ce privesc conditiile de validitate ale contractului de vânzare-cumparare, interdictia fiind instituita în scopul evitarii unei contrarietati de interese între functionarii publici si unitatile administrativ-teritoriale.

Întrucât aceste dispozitii sunt de ordine publica, sanctiunea încalcarii lor este nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare. Contractul de vânzare-cumparare pentru a putea fi valabil încheiat, trebuie sa îndeplineasca conditiile esentiale prevazute de art.948 Cod civil, context în care în raport de considerentele sus-retinute  prima instanta a apreciat ca sanctiunea ce se impune este nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare.

Împotriva acestei sentinte, în termen legal au formulat recurs pârâtii ....... si .......  , criticând-o pentru nelegalitate si netemeincie pentru mai multe motive, dupa cum urmeaza:

- În mod gresit a apreciat instanta de fond ca reclamanta este persoana îndreptatita  la compensarea  terenului notificat în baza Legii nr. 10/2001cu cel care face obiectul contractului de vânzare-cumparare nr.185/2005 câta vreme Tribunalul Tulcea si Curtea de Apel Constanta au statuat cu autoritate de lucru judecat o situatie contrara.

Terenul în litigiu a fost proprietatea  privata a Orasului Babadag dat în administrare Consiliului Local Babadag,  fiind distinct de cel notificat, neapartinând vreodata  reclamantei pentru a putea fi pusa în discutie problema retrocedarii si a incidentei prevederilor art.14 din OUG nr. 40/1999. În cauza nu sunt incidente dispozitiile art.14 din Legea nr. 10 /2001 pentru ca notificarea  nu era în legatura cu termenul indicat pâna la 31.12.2004.

Din moment ce terenul în litigiu a fost scos din proprietatea privata a Or. Babadag si a intrat în circuitul civil, nu mai este posibila constatarea nulitatii absolute a vânzarii la licitatie publica, reiterata ulterior în cuprinsul unui contract autentic de vânzare-cumparare din necesitatea respectarii formei autentice, daca acest lucru nu a fost facut în termenul si pe calea prevazuta de legea speciala de organizare a licitatiei. Anularea vânzarii la licitatie implica cenzurarea unor operatiuni de natura administrativa, de competenta instantei de contencios.

Lipsa interesului subzista si daca nulitatea vânzarii s-ar fi solicitat pentru motive de ordine publica invocate din oficiu de instanta prin punerea în discutie contradictorie a partilor conform art.1308 pct.3 si 4 Cod civil. Constatarea unei astfel de nulitatii (nelegalitatea licitatiei) presupune o anumita procedura si atrage competenta instantei de contencios administrativ.

- Încalcarea prevederilor art. 1308 pct.3 si 4 Cod civil atrage sanctiunea  nulitatii relative, dar termenul de constatare a acesteia implica încadrarea în termenul general sau special de prescriptie, reclamanta neavând calitatea de a solicita o astfel de nulitate, în cauza fiind împlinit si termenul de prescriptie a dreptului material la actiune.

- Potrivit art. 123 alin. 1 si 2 din Legea nr. 215/2001consiliile locale pot hotarî cumpararea sau vânzarea unor bunuri care fac parte din domeniul privat al unitatii administrativ-teritoriale, dar aceste operatiuni pot avea loc numai prin licitatie publica organizata în conditiile legii.

- Consiliile Locale sunt compuse din consilieri, iar în componenta acestora nu intra si secretarul unitatii administrativ-teritoriale, pârâta .......  fiind secretara a Orasului Babadag, calitate  care nu se identifica cu cea de administrator al bunurilor orasului.

- Secretarul unitatii administrativ-teritoriale este într-adevar functionar public  de conducere  în sensul art. 13 din Legea nr.188/1999 si art.116 din Legea nr.215/2001 dar vânzarea terenurilor la licitatia în cauza nu s-a facut  prin mijlocirea recurentei-pârâte, care nu a avut mandat în acest sens, si nici nu a facut parte din comisia de licitatie, astfel ca prevederile art. 1308 pct. 4 Cod civil sunt inoperante. Contrasemnarea pentru legalitate a hotarârilor Consiliului Local de catre pârâta, precum si celelate atributii ale acesteia prevazute de art.77 si art.117 din Legea nr.215/2001 si art.34 din O.G. nr.34/2002, nu are nici o legatura cu vânzarea la licitatiei publica.

S-a mai sustinut si ca secretarul unitatii administrativ-teritoriale duce la îndeplinire hotarârile Consiliului Local si nu se afla în conflict de interese, asa cum acesta este definit de art. 70 din Legea nr. 161/2003. Prima instanta nu a argumentat care este influenta exercitata de catre pârâta în îndeplinirea cu obiectivitate a atributiilor de serviciu.

Au mai aratat recurentii ca participarea la licitatie a sotului pârâtei nu poate fi  asimilat unei vânzari între soti în sensul art. 1307 Cod civil bunul apartinând unitatii administrativ-teritoriale.

S-a mai precizat totodata ca plângerile penale formulate de catre reclamanta au fost soldate cu solutii de neîncepere a urmaririi penale, mentinute în caile de atac.

În final s-a solicitat admiterea recursului si rejudecând cauza, sa se dispuna respingerea actiunii ca fiind lipsita de interes sau, în subsidiar, ca nefondata.

În dovedire, recurentii au depus la dosarul cauzei în copie: raport de expertiza tehnica întocmit de expert  ........, adresa nr. 11.821/03.01.2006 emisa de Primaria Or. Babadag, dispozitia nr. 56 din 31.01.2005 emisa de Or. Babadag prin Primar, adresa nr. 3326 din 21.06.2010 emisa de M.A.I.-Institutia Prefectului-Judetul Tulcea, declaratie din 28.01.2003, Proces-verbal din 30.10.1980 , sentinta penala nr. 112 din 19.04.2011 a Judecatoriei Tulcea,  (fila 8-16, fila 30-33).

În aparare, intimata ....... a formulat întâmpinare, aratând ca intimata-reclamanta care a exercitat folosinta si posesia terenului ce a facut obiectul vânzarii, pentru o lunga perioada de timp respectiv din anul 1986 si pâna la înstrainarea din anul 2005, conform contractelor de închiriere si chitantelor de plata a chiriei inclusiv pentru anul 2004 depuse la dosarul cauzei, care a folosit efectiv acest teren pentru cresterea stupilor, l-a plantat cu vita de vie si pomi fructiferi, nu este straina de actul juridic si are interesul de a invoca nulitatea absoluta a vânzarii.

A mai aratat intimata ca, exceptia autoritatii de lucru judecat nu poate fi invocata în cauza, întrucât nu exista  identitate de parti, cauza si obiect, cel mult se poate pune în discutie probleme dezlegate cu putere de lucru judecat prin decizia civila nr. 169/26.09.2006 pronuntata de Curtea de Apel Constanta în dosarul nr. 2152/36/2006, ce a avut ca obiect contestatie împotriva dispozitiei nr. 447/03.03.2005 emisa de Primarul orasului Babadag în temeiul Legii nr. 10/2001.

Prin recursul formulat, intimata a precizat ca s-a invocat si încalcarea principiului contradictorialitatii, în raport de motivarea privind organizarea si desfasurarea licitatiei din data de 09.02.2005, cu încalcarea prevederilor art.1308 pct.3 si 4 Cod civil, însa aceasta sustinere este total nefondata având în vedere faptul ca aceste aspecte, respectiv interdictia pârâtei ....... de a participa la licitatie si de a cumpara un teren aflat în proprietatea unitatii administrativ-teritoriale în raport de calitatea sa de functionar public-secretar al Orasului Babadag, au fost discutate la termenul din 04.05.2011 si consemnate în încheierea ce face corp comun cu sentinta recurata.

Analizând legalitatea sentintei atacate în raport de criticile din recurs, precum si din oficiu conform art.304¹ Cod proc. civ., tribunalul constata urmatoarele:

Prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 185 din 10 martie 2005 de BNP ....... Babadag, Consiliul Local Babadag a înstrainat catre recurentii-pârâti un teren situat în intravilanul orasului Babadag, ....... în suprafata totala de 1635, 24 mp, identificat cadastral prin nr. 914, vânzarea având la baza licitatia publica din 9 februarie 2005 aprobata prin HCL Babadag nr. 61 din 19 noiembrie 2004.

Anterior încheierii acestei vânzari, imobilul mentionat a fost detinut cu titlu de închiriere de intimata-reclamanta ....... care prin notificarea nr. 136  din 30 octombrie 2001 formulata în conformitate cu dispozitiile Legii nr. 10/2001 a solicitat acordarea de despagubiri banesti pentru imobilul compus din casa de locuit situat în Babadag, .......... care a fost demolata si restituirea în natura a suprafetei de 550 mp teren aferent casei de locuit.

Prin Dispozitia nr. 47/3 martie 2005 Primarul Orasului Babadag a respins cererea  de restituire în natura a imobilului, constructii si 550 mp teren aferent, situat în Babadag, .........,  întrucât pe terenul revendicat s-au amplasat constructii autorizate-blocuri de locuinte. Prin aceeasi decizie s-a stabilit valoarea echivalenta a imobilului revendicat, facându-se oferta reclamantei, în acest sens.

În urma contestarii acestei dispozitii, Tribunalul Tulcea a pronuntat sentinta civila nr. 397/9 martie 2006 ramasa definitiva si irevocabila prin decizia civila nr. 169/26 septembrie 2006 a Curtii de Apel Constanta prin care s-a respins contestatia ca nefondata.

Potrivit art.20 alin.4¹ din Legea nr. 10/2001modificata prin  Legea nr. 247/2005(în vigoare din  25 iulie 2005) sub sanctiunea nulitatii absolute, pâna la solutionarea procedurilor administrative si, dupa caz judiciare, generate de prezenta lege, este interzisa înstrainarea, concesionarea, locatia de gestiune, asocierea în participatiune, ipotecarea, locatiunea precum si orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chirias, schimbarea destinatiei, grevarea sub orice forma a bunurilor imobile-terenuri si/sau constructii notificate potrivit prevederilor prezentei legi.

Prin urmare la momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare a carui nulitate s-a solicitat, dispozitiile legale mai sus evocate nu erau în vigoare, nefiind deci aplicabile conventiei partilor datorita principiului neretroactivitatii legii civile.

Este adevarat ca, la momentul încheierii conventiei de vânzare-cumparare exista în schimb notificarea intimatei-reclamante depusa în baza Legii nr. 10/2001, însa se impune precizarea ca aceasta notificare nu privea imobilul ce a facut obiectul vânzarii-cumpararii, ci un alt imobil situat în ..........., astfel ca imobilul supus litigiului nu era indisponibilizat în baza legii speciale de retrocedare.

Pe cale de consecinta, acesta putea fi înstrainat sau grevat în oricare din formele prevazute de lege.

Cu toate acestea, intimata-reclamanta are un interes legitim si actul în promovarea prezentei cereri, interes ce decurge din calitatea sa de chirias  existenta din anul 1986 si pâna la înstrainare, astfel ca primul motiv de critica invocat  de recurentii-pârâti nu va fi retinut de catre instanta.

Cât priveste principiul contradictorialitatii, nu se va retine încalcarea acestuia întrucât problema confictului de interese în legatura cu încalcarea art.1308 pct. 3 si 4 Cod civil anterior a fost ridicata de intimata-reclamanta  si supusa dezbaterii contradictorii a partilor la termenul de judecata din data de 4 mai 2011.

Conform art. 1308 alin.3 Cod civil anterior, sub pedeapsa de nulitate nu se pot face adjucatari nici direct, nici prin persoane interpuse administratorii  averii comunelor sau stabilimentelor încredintate îngrijirii lor, iar conform alin.4 al aceluiasi articol, sub pedeapsa de nulitate nu se pot face adjudecatari nici direct, nici prin persoane interpuse oficiantii publici (functionar de stat) ai averilor statului ale caror vânzari se fac printr-însii.

Desi este real, ca intimata-reclamanta în calitate de secretara a unitatii administrativ-teritoriale (orasului Babadag) nu intra în categoria administratorilor bunurilor acestui oras, totusi aceasta are calitatea de functionar public  de conducere (cum arata însasi recurentii-pârâti) care "contribuie" la operatiile de realizare a vânzarii bunurilor unitatii administrative-teritoriale, ceea ce atrage aplicabilitatea  în cauza a dispozitiilor art. 1308 pct. 4 din Cod civil anterior.

Este de observat faptul ca legea nu indica în mod expres în ce consta aceasta contributie a functionarilor publici, însa o implicare de genul ce o vizeaza pe recurenta-pârâta este apreciata ca îndeplineste cerinta taxtului de lege.

Din întreaga procedura ce a avut ca rezultat încheierea contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 185/2005 de BNP ......., se constata ca toate actele de procedura ce au prevalat încheierii conventiei de vânzare-cumparare au fost atestate pentru legalitate de recurenta-pârâta ....... în calitate de secretar.

În plus aceasta a participat la toate deliberarile Consiliului Local Babadag legate de decizia vânzarii prin licitatie publica a imobilului în litigiu (chiar daca nu a avut drept de vot), situatii care au condus la situarea recurentei-pârâte pe o pozitie de superioritate în raport de alti potentiali participanti la licitatia organizata în vederea vânzarii imobilului.

Se apreciaza astfel ca aceste implicari ale recurentei-pârâte în operatiunea vânzarii la licitatie publica  se subsumeaza notiunii de "contributie" impusa de textul de lege analizat si îndeplineste cerinta acestuia.

Întrucât legea analizeaza implicarea unui astfel de functionar în procesul vânzarii, interesul ocrotit prin norma juridica analizata  este unul public, general, în raport de toate persoanele care ar dori sa se înscrie la licitatia publica în scopul aproprierii unui astfel de imobil.

Însasi textul analizat instituie sintagma "sub pedeapsa de nulitate", ceea ce impune concluzia existentei unei nulitati absolute si nu relative asa cum în mod nejustificat au sustinut recurentii-pârâti.

Pe cale de consecinta, nu sunt incidente în cauza nici dispozitiile legale ce vizeaza prescriptia dreptului la actiune invocata de asemenea de  recurentii-pârâti.

Chiar daca implicarea în procesul deliberativ nu poate fi atribuita recurentei-pârâte, date fiind dispozitiile art. 123 alin. 1 si 2 din Legea nr. 215/2001, participarea acesteia la procesul vânzarii fiind limitata la actele mai sus expuse se apreciaza ca aceste acte reprezinta o "contributie la realizarea vânzarii"  solicitata de art. 1308 pct.4 Cod civil anterior.

Pronuntarea unor solutii de neîncepere a urmaririi penale de catre Parchetul de pe lânga Judecatoria Tulcea în dosarele nr. 423/P/2006 si 253/P/2007 urmate de respingerea recursului formulat împotriva rezolutiei procurorului, nu înlatura existenta unui conflict de interese în cauza, astfel cum acesta este definit de art. 70 din Legea nr. 161/2003.

Potrivit art. 70 din Legea nr. 161/2003 prin conflict de interese se întelege situatia în care persoana ce exercita o demnitate publica sau o functie publica are un interes în judecata de natura patrimoniala, care ar putea influenta îndeplinirea cu obiectivitate a atributiilor care îi revin potrivit Constitutiei si altor acte normative.

În speta, recurenta-pârâta cunoscând ca doreste sa participe la licitatia pentru cumpararea imobilului, trebuia sa se abtina de la participarea la operatiunile premergatoare licitatiei având aceasta posibilitate conform dispozitiilor legii speciale a functionarilor publici.

Ori, neprocedând de aceasta maniera si având un interes personal patrimonial, întreaga sa conduita ulterioara se apreciaza într-o încalcare a normelor ce privesc conditiile de validitate ale contractului de vânzare-cumparare, (cerinta speciala a capacitatii civile), existând o contrarietate de interese între aceasta si unitatea administrativ-teritoriala, fara a avea importanta  care este exact influenta ce ar putea fi exercitata în îndeplinirea atributiilor de serviciu.

Instanta nu va retine nici sustinerile privitoare la competenta instantei de contencios administrativ întrucât nu se arata care este procedura speciala si  termenul special în cadrul carora poate fi constatata o atare nulitate, iar trimiterea partii  într-o alta cale (de natura contenciosului administrativ) este nepertinenta câta vreme nu s-a solicitat anularea vânzarii la licitatie publica, ci a unui contract de vânzare-cumparare în baza unei norme juridice speciale.

Fata de toate aceste considerente, instanta va respinge  recursul ca nefondat si în temeiul dispozitiilor art.274 Cod proc. civ. va obliga recurentii sa plateasca intimatei ....... suma de 2000 lei cheltuieli de judecata.

Domenii speta

Spete similare