Concurs între privilegliul imobiliar al asociaţiei de proprietari şi ipoteca convenţională a băncii. Condiţii de preferinţă în cazul distribuţiei preţului obţinut prin executare silită.

Asupra recursului civil de faţă:

Prin contestaţia la executare înregistrata pe rolul Judecătoriei Constanta sub nr. 3066/212/2012 contestatoarea ASOCIATIA DE PROPRIETARI A. a solicitat in contradictoriu cu intimaţii S. D. si BANCA T. SA SUCURSALA CONSTANTA anularea procesului verbal nr. 32/07.02.2012 încheiat in dosarul de executare nr. 1206/2010 al BEJ B. I.

In motivarea cererii contestatoarea arata, in esenţa ca, in mod greşit, la distribuirea sumelor rezultate din executarea silita, executorul judecătoresc a dat prioritate ipotecii deţinuta de Banca T.,  deoarece, Asociaţia de proprietari deţine o ipoteca legala, in conformitate cu prevederile Legii 230/2007, înscrisa in cartea funciara spre deosebire de creditoarea Banca Transilvania, care deţine o ipoteca convenţionala.

In drept, au fost invocate disp. art. 570, 564 C. pr.civ., art. 51 din Legea 230/2007, art. 2335 C.civ.

Intimaţii, legal citaţi, nu au formulat întâmpinare.

In cauza a fost administrata proba cu înscrisuri in cadrul căreia a fost ataşat in copie dosarul de executare.

Prin sentinţa civilă nr. 4369/14.03.2012 instanţa a respins, ca nefondată, contestaţia la executare.

Pentru a hotărî în acest fel, a reţinut instanţa de fond că la cererea creditoarei Asociaţia de proprietari A. a fost începută executarea silita împotriva debitorului S. D., in temeiul titlului executoriu reprezentat de sentinţa civila nr. 13148/21.05.2010 a Judecătoriei Constanta, formându-se dosarul de executare silita nr. 1206/2010 al BEJ B. I.

In cadrul acestui dosar, intimata BANCA T. SA-SUCURSALA CONSTANTA  a formulat cerere de înscriere la masa credală, având in vedere ca debitorul avea încheiat cu aceasta contractul de credit nr. 1607/2006, garantat cu contractul de ipoteca nr.xxx/IPO/01/06.09.2006.

Prin procesul verbal nr. 32/07.02.2012 s-a dispus distribuirea sumei de 9300 lei  rezultata in urma vânzării silite a imobilului proprietatea debitorului astfel: 250 lei către contestatoare  reprezentând avans cheltuieli de executare, suma de 5326,52 lei  reprezentând cheltuieli de executare către BEJ B.si suma de 3723,48 lei către Banca T. SA - Sucursala Constanta.

Din înscrisurile aflate la dosarul cauzei rezulta ca Banca şi-a intabulat dreptul de ipoteca asupra imobilului proprietatea debitorului la data de 07.09.2006, conform încheierii de carte funciara nr. 50869, iar contestatoarea si-a intabulat acest drept abia la data de 27.10.2011, conform încheierii nr. 82077 a OCPI Constanta.

Or, fata de prevederile  art. 1778  din vechiul C.civ., instanţa a apreciat ca intimata Banca are rang prioritar fata de contestatoare, astfel încât distribuirea preţului rezultat in urma executării silite a fost in mod corect făcută de executorul judecătoresc.

Împotriva acestei sentinţe, în termen legal, a declarat recurs contestatoarea, criticând-o pentru nelegalitate.

Susţine recurenta că instanţa de fond a nesocotit dispoziţiile art. 51 din Legea nr. 230/2007, atunci când nu a observat că asociaţia de proprietari are un rang prioritar asupra apartamentelor proprietarilor din condominiu pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei, nu a observat dispoziţiile art. 2.327 şi art. 2.335 din Noul Cod civil, potrivit cu care „creditorul privilegiat este preferat celorlalţi creditori chiar dacă drepturile acestora s-au născut ori au fost înscrise mai înainte.”

Deşi legal citat, intimatul nu s-a prezentat, nu a depus întâmpinare şi nu a administrat alte probe în apărare.

Analizând legalitatea sentinţei civile recurate, prin prisma criticilor de nelegalitate ce i se aduc, critici ce se circumscriu motivelor de modificare a sentinţei civile recurate, prevăzute de art. 304 pct. 9 C.pr.civ. reţinem următoarele:

Potrivit dispoziţiilor art. 51 din Legea nr. 230/2007 „(1) Asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.”

Potrivit art. 26 din Norma metodologică publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 43 din 18/01/2008 „Asociaţia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi a altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.”

Conform art. 2.342. la care face trimitere recurenta Asociaţia de proprietari „(1) În caz de concurs între privilegii sau între acestea şi ipoteci, creanţele se satisfac în ordinea următoare:

   1. creanţele privilegiate asupra unor bunuri mobile, prevăzute la art. 2.339;

   2. creanţele garantate cu ipotecă sau gaj.

(2) Creditorul care beneficiază de un privilegiu special este preferat titularului unei ipoteci mobiliare perfecte dacă îşi înscrie privilegiul la arhivă înainte ca ipoteca să fi devenit perfectă. Tot astfel, creditorul privilegiat este preferat titularului unei ipoteci imobiliare dacă îşi înscrie privilegiul în cartea funciară mai înainte ca ipoteca să fi fost înscrisă.

Potrivit art. 157 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a art. 2.342 „Dispoziţiile art. 2.342 din Codul civil se aplică numai privilegiilor speciale.”

Dispoziţiile legale enunţate în susţinerea recursului nu au incidenţă însă în prezenta cauză, de vreme ce executarea silită a fost pornită în anul 2010, anterior intrării în vigoare a Noului Cod civil, astfel încât aceasta nu poate fi reglementată decât de dispoziţiile legale în vigoare la acea dată, chiar dacă data încheierii procesului verbal de distribuire a preţului este ulterioară, respectiv 07.02.2012.

Ordinea de preferinţă este astfel aceea stabilită de art. 563 C.pr.civ. ,,(1) În cazul în care executarea silită a fost pornită de mai mulţi creditori sau când, până la eliberarea sau distribuirea sumei rezultate din executare, au depus şi alţi creditori titlurile lor, executorul judecătoresc procedează la distribuirea sumei potrivit următoarei ordini de preferinţă, dacă legea nu prevede altfel: creanţele reprezentând cheltuieli de judecată, pentru măsuri asigurătorii sau de executare silită, pentru conservarea bunurilor al căror preţ se distribuie, precum şi orice alte cheltuieli făcute în interesul comun al creditorilor; iar conform art.  564. ,,Dacă există creditori care, asupra bunului vândut, au drepturi de gaj, ipotecă sau alte drepturi de preferinţă conservate, în condiţiile prevăzute de lege, la distribuirea sumei rezultate din vânzarea bunului, creanţele lor vor fi plătite înaintea creanţelor prevăzute la art. 563 alin. 1 lit. b).,,

De asemenea, potrivit art. 1738 din vechiul cod civil „Intre creditori, privilegiile nu produc nici un efect, in privinţa imobilelor, decât atunci când ele s-au adus la cunoştinţa publica, prin inscripţie, si numai de la data acelei inscripţii in registrele notariatelor de stat, destinate pentru aceasta, după modelul determinat de lege, afara de singurele excepţii ce urmează.”

Prin urmare, recurenta are calitatea de creditor privilegiat a intimatului, privilegiul său special derivând din legea nr. 230/2007, în caz de concurs între privilegiul acestuia şi ipoteca imobiliară recunoscută în favoarea băncii T. SA Sucursala Constanţa, recurentul fiind creditor cu rang preferabil numai dacă şi-a înscris privilegiul în Cartea funciară mai înainte ca ipoteca să fi fost înscrisă. Ori, această condiţie nu este întrunită în cauză, de vreme ce ipoteca este înscrisă din anul 2006, data încheierii contractului de ipoteca, de altfel, iar contestatoarea si-a intabulat acest drept abia la data de 27.10.2011, conform încheierii nr. 82077 a OCPI Constanta, cum în mod corect a reţinut şi instanţa de fond.

Din interpretarea coroborată a textelor de lege enunţate, rezultă că nu importă data la care s-a născut dreptul fiecăruia dintre creditori, altfel spus anterioritatea sau posterioritatea creanţei, de vreme ce rangul preferabil al urmăririi este dat de momentul înscrierii în Cartea funciară.

În considerarea argumentelor de fapt şi de drept expuse, apreciind că instanţa de fond a dat o dezlegare corectă litigiului, prin interpretarea corectă a dispoziţiilor legale în materie, în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin.1 C.pr.civ. recursul va fi respins, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta contestatoare ASOCIATIA DE PROPRIETARI A., cu sediul în  Constanţa, împotriva sentinţei civile nr.4369/14.03.2012 pronunţate de  Judecătoria Constanţa, în dosarul civil nr.3066/212/2012, în contradictoriu cu intimaţii S. D., domiciliată în judeţul Constanţa şi  BANCA T. SA SUCURSALA CONSTANTA, cu sediul în Constanţa.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 4 octombrie 2012.

PREŞEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,

GREFIER,

1

Domenii speta

Spete similare