Constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare cumpărare în privinţa terenului în suprafaţă de 458 mp încheiat între pârâte în frauda intereselor reclamantului şi constatarea dreptului de proprietate a reclamantului asupra uneia ...

R O M Â N I A

JUDECATORIA MOTRU

Sentinta civila nr. 2403

Sedinta publica de la 19 Octombrie 2011

Constatare nulitate act juridic  - uzucapiune.

Constatarea nulitatii absolute partiale a contractului de  vânzare cumparare în privinta terenului în suprafata de  458 mp încheiat între pârâte în frauda intereselor reclamantului si constatarea dreptului de proprietate a reclamantului asupra uneia din constructii si a terenului în litigiu ce a facut obiectul contractului de  vânzare-cumparare, de sub aceasta casa, imobile identificate prin raportul de expertiza efectuat în cauza.

Prin  încheierea de sedinta din data de 08.12.2010,  din dosarul nr. ……../263/2010, s-a dispus disjungerea  cererii  reconventionale formulata de  pârâtul T. G. .

Cererea a fost înaintata  serviciului arhiva - registratura  si s-a format dosarul nr. ……../263/2010.

Prin cererea înregistrata pe rolul acestei instante , reclamantul T.G. a  solicitat ,  în contradictoriu cu pârâtele B. M. si  F. R. , sa se  constate  ca el este  proprietarul casei  ,  platului de casa  si  gradina casei , prin prescriptie achizitiva ( uzucapiunea  de 30 de ani),  casa si terenul  aferent  este proprietatea sa  si este construita în anul 1922 si ca , el a achitat  impozitele si taxele  la zi în privinta  imobilelor  si de asemenea sa se  constate nulitatea absoluta totala a contractului  de vânzare – cumparare  autentificat prin Încheierea  de autentificare  nr. ……./06.11.2009 între F.R.  în calitate de  vânzator si B. M. în calitate de  cumparator.

În motivarea cererii , reclamantul a aratat ca , prin contractul de vânzare – cumparare  s-a înstrainat un teren  si casa al carui proprietar  este el , dispunându-se  asupra  lucrului altuia .

Ca, este proprietarul  casei , terenului  plat de casa  si gradina , casa fiind construita în anul 1922 , an  din care  el si autorii sai  au avut posesia  îndelungata , el fiind cunoscut ca  proprietar  al imobilelor  în  localitate.

A mai aratat reclamantul ca ,  figureaza  la registru cu imobilele  din contract  si a achitat taxele  si impozitele aferente , astfel încât  prin contract s-a dispus  asupra  lucrului altuia , iar vânzatoarea nu este  proprietara  casei si terenului care s-a vândut.

Ca, vânzatoarea  de rea – credinta , deoarece cunostea la data  vânzarii – cumpararii  ca  nu este ea proprietara lucrului  vândut  si a trecut date care nu corespund realitatii , în concurs  si cu  complicitatea  la frauda  cu cumparatoarea .

În drept , cererea a fost întemeiata pe disp. art. 948 pct. 4 , art. 966 si art. 968 C.civ.

Legal citata , pârâta B. M. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea actiunii ca neîntemeiata  si obligarea  reclamantului la plata cheltuielilor  de judecata.

În motivarea întâmpinarii s-a aratat ca,  cererea reclamantului  este neîntemeiata deoarece  conform contractului  de vânzare – cumparare  autentificat sub nr. ……./06.11.2009, a devenit proprietara  asupra terenului din litigiu , fiind  dobânditor  de buna credinta , respectând obligatie  de publicitare imobiliara prevazuta de lege , neexistând sarcini  pentru acest teren.

Ca, reclamantul este în eroare  cu privire la suprafata de teren , el având drept de proprietate  reconstituit în conditiile legale asupra altor terenuri  ce nu fac  obiectul  contractului sau de  vânzare – cumparare.

Ca, reclamantul nu poate  promova o actiune  în uzucapiune  atâta timp cât  nu are posesiunea continua, neîntrerupta  si netulburata  asupra imobilului  si nici nu a  stapânit  sub nume de proprietar , niciuna  din conditiile  uzucaparii  nefiind întrunite.

S-a mai aratat în întâmpinare ca ,  sustinerile reclamantului  privind reaua – credinta  a ambelor  parti  din contract si deci incidenta în speta  a prevederilor  art. 948, art. 966 si art. 968 C.civ.  sunt neîntemeiate atâta timp cât buna credinta  în conventii  este prezumata , iar  în momentul vânzarii  odata cu plata  pretului  a primit si  posesiunea  bunului , posesiune pe care reclamantul  o pierduse  cu mult timp în urma.

Prin concluziile scrise depuse la dosar, reclamantul a solicitat admiterea cererii formulate, aratând ca actul de vânzare cumparare nr. ……/06.11.2009 încheiat între cele doua pârâte are o cauza ilicita

Analizând  actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:

Reclamantul  a solicitat sa se  constate  ca a dobândit dreptul de  proprietate asupra casei,  platului de casa  si  terenului aferent, prin uzucapiunea  de 30 de ani si de asemenea sa se  constate nulitatea absoluta totala a contractului  de vânzare – cumparare  autentificat prin Încheierea  de autentificare  nr……../06.11.2009 încheiat între F. R.  în calitate de  vânzator si B. .  în calitate de  cumparator.

În privinta capatului de cerere privind uzucapiunea invocata de reclamant, instanta retine ca, potrivit art. 1890 Cod Civil toate actiunile reale se vor prescrie prin 30 de ani, fara ca cel ce invoca aceasta prescriptie sa fie obligat a produce vreun titlu, si fara sa i se poata opune reaua credinta. Prin urmare, efectul uzucapiunii de 30 de ani se va produce daca în acest termen s-a exercitat o posesie propriu zisa, iar nu o detentie precara, fara a exista vreunul din viciile posesiei. Astfel, trebuie îndeplinite conditiile prevazute de art. 1847 Codul civil din 1864 potrivit carora : posesia este utila daca este neîntrerupta, netulburata, publica si exercitata sub nume de proprietar , iar bunul sa fie posedat în tot timpul prevazut de lege adica 30 de ani.

Referitor la caracterul util al posesiei, instanta retine urmatoarele:

Din adeverinta nr. 757 emisa la 09.02.2010 (fila 30 din dosar) reiese ca, reclamantul figureaza înregistrat în registrul agricol al satului M. S. la pozitia de rol nr. 217 cu urmatoarele bunuri: una casa de locuit în suprafata de 14 m.p. construita în anul 1922, curti si cladiri- 0,01 ha ( 100 lei ), pentru care are achitate la zi impozitele si taxele locale.

Din declaratia martorului B. T., care a aratat ca este vecin cu reclamantul , locuind în casa alaturata din anul  nasterii sale, 1959, reiese ca reclamantul T. G. a mostenit casa de la tatal sau adoptiv T. M., fiind cunoscut ca proprietar asupra casei si terenului aferent. Ca sora reclamantului, M. a fost înfiata de familia B. locuind cu parintii sai adoptivi pâna la vârsta de 18 ani când s-a casatorit si s-a mutat împreuna cu sotul în casa lui T. G. la care a alaturat doua camere unde a locuit pâna la data decesului sau, în anul 2005. S-a aratat totodata ca reclamantul lipseste de acasa anumite  perioade de timp, întrucât lucreaza pentru diverse persoane la munte si ramâne la conacele acestora. În acelasi sens a declarat si martorul S. N. nascut în anul 1962, consatean cu partile, care a aratat în depozitia sa în fata instantei ca reclamantul T. G. a permis surorii sale M., mama pârâtei F. R., sa locuiasca într-una din camerele casei sale pe care a mostenit-o de la tatal sau adoptiv T. M. Ambii martori mentionati au precizat ca sora reclamantului, M., a fost înfiata de familia B., iar reclamantul de T. M.. 

Martorul D. I., propus de pârâte, în vârsta de 32 de ani a declarat ca, reclamantul nu mai locuieste în casa de 20 de ani si ca aceasta nici nu mai este locuibila. În acelasi timp însa a adaugat ca, în timpul copilariei sale îsi aminteste ca în casa locuia stabil T. G., fiind recunoscut drept proprietarul acesteia, imobilul fiind în prezent în aceiasi stare ca atunci  când era locuit. Aceasta a mai mentionat ca, cei doi frati, T. G. si sora sa M., locuiau în aceiasi curte, nefiind despartiti de vreun gard.

Rezulta asadar, atât din declaratiile martorilor cât si din adeverinta emisa de Primaria Comunei P., mentionata mai sus, ca reclamantul era cunoscut ca proprietar al casei construite în anul 1922, terenului aferent acesteia si restului de teren împrejmuit, comportându-se ca atare, achitând impozitele si taxele aferente la bugetul de stat. Cu toate acestea, în privinta restului de teren împrejmuit, toti martorii au declarat ca acesta a fost folosit atât de reclamant cât si de sora sa M.. Aceasta a edificat o constructie alaturata celei în care locuia reclamantul, prin urmare fiind proprietara partii din casa reprezentând camerele de locuit construite si lucrând împreuna cu fratele sau terenul din curtea constructiilor.

Instanta retine totodata ca, martorii D. I., A. M., P. E.si C. N. au declarat ca reclamantul nu mai locuieste în casa în litigiu de 20 de ani. Acestia  au adaugat însa ca, reclamantul a locuit casa fiind cunoscut ca proprietar al acesteia pâna cât s-a stabilit la un conac în munte unde munceste pentru o familie.

Astfel, desi martorii au aratat ca reclamantul merge în munte la un conac unde are grija de oile altor persoane, instanta nu poate sa retina ca acesta si-a stabilit locuinta în acel loc, pentru desfasurarea activitatii respective fiind nevoit sa petreaca perioade lungi în aceea locatie, departe de casa sa, sens în care au declarat si martorii B. T. si S. N.. 

Sub acest aspect este de retinut ca, daca natura bunului o permite, ritmicitatea actelor de exercitare a posesiei poate fi relativ scazuta, fara a conduce la o posesie viciata însa.

Asadar, din declaratiile martorilor rezulta ca reclamantul, având în prezent vârsta de 80 de ani a locuit continuu în casa în litigiu, chiar daca cu unele intermitente în ultimii 20 de ani, care nu sunt însa de natura a întrerupe cursul prescriptiei.

Este de mentionat si faptul ca reclamantul figureaza cu casa la pozitia sa de rol din registrul agricol si ca, însasi pârâta B. M. în cuprinsul cererii de chemare în judecata formulata în cadrul dosarului nr…../263/2010 a recunoscut ca, „constructia pârâtului are o vechime de peste 50 de ani”.

Având în vedere considerente de mai sus, instanta retine ca reclamantul a posedat singur, peste 30 de ani, numai casa în suprafata de 30 m.p. conform raportului de expertiza si terenul de sub casa, neputându-se considera ca a avut o posesie utila si asupra terenului din curtea acesteia, pe care l-a lucrat împreuna cu sora sa, fiind întrunite conditiile pentru a uzucapa numai în privinta casei si a terenului de sub casa.

Posesia care se cere pentru a interveni prescriptia achizitiva priveste stapânirea de fapt a unui bun, care, din punct de vedere al conduitei posesorului apare ca o exteriorizare a atributelor unui drept real. Elementul psihologic, fundamental pentru existenta posesiei se caracterizeaza prin vointa celui care stapâneste  bunul de a se comporta cu privire la acesta ca un proprietar sau ca titular al unui alt drept real. Aceasta intentie este necesara pentru a prescrie achizitiv si este dovedita în cauza.

Prin raportul de expertiza efectuat în cauza de expert S. E. au fost identificate imobilele si s-a stabilit ca pârâta B. M. detine constructia C1, având suprafata de 91 de mp, iar reclamantul detine constructia C2 ,  având suprafata de 30 mp, construita în anul 1922.

Având în vedere aceste considerente, instanta va admite în parte  capatul de cerere  privind  uzucapiunea  si va constata  ca reclamantul  a dobândit  dreptul de  proprietate asupra  constructiei C2 în suprafata de  30mp. si asupra  terenului  de sub aceasta casa , imobile identificate  prin raportul de expertiza  efectuat  în cauza  de expert  S. E.  si schita  anexa la raport , pe calea prescriptiei  achizitive  de 30 de ani.

În privinta capatului de cerere referitor la constatarea nulitatii absolute a contractului  de vânzare – cumparare  autentificat prin Încheierea  de autentificare  nr. ……./06.11.2009 si încheiat între F. R.  în calitate de  vânzator si B. M.  în calitate de  cumparator, instanta retine urmatoarele:

Terenul în litigiu identificat prin raspunsul la obiectivul nr. 1 stabilit de instanta, în suprafata totala de 794 m.p se regaseste în acest act, suprapunându-se pe o suprafata de 458 mp., incluzând terenul de sub casa detinuta de reclamant, fapt ce reiese din concluziile raportului de expertiza efectuat în cauza.

Instanta retine ca, prin contractul de vânzare nr…../06.11.2009 pârâta F. R., în calitate de vânzator, vindea pârâtei B. M., fiica sa, în calitate de cumparator, un teren situat în intravilanul satului M.S., Comuna P., tarlaua 5, parcela 234, 234/1-2/1, 235/1-2/1 având vecini la N- B. N., la E-drum satesc, la sus T. G. si la vest –OS P.în suprafata de 423 m.p. împreuna cu o casa, C1, cu suprafata construita la sol de 91 m.p. situata pe acest teren si suprafata de 35 m.p. situata în tarlaua 5 parcela 264/1, având vecini la N-alee acces podet, la E- pârâul M. S., la S- B. T.si la V- drum satesc.

La interogatoriul formulat de reclamantul T.G. pârâtelor F. R. si B. M., acestea au precizat ca la baza încheierii actului de vânzare cumparare a stat un certificat de mostenitor.

Din cuprinsul extrasului din registrul de nastere, înaintat la dosar de Primaria Comunei P., reiese ca, parintii naturali ai lui T. G. nascut la 5 septembrie 1931 si T.M. nascuta la 9 iunie 1937 sunt T. G. si T. M..

La solicitarea instantei, BNP T. I. a înaintat la dosar actele care au stat la baza autentificarii contractului de vânzare cumparare mentionat: certificat de atestare fiscala nr. ….. emis la 29.10.2009 si doua procese verbale de identificare a imobilelor.

Instanta retine ca, una din conditiile de valabilitate a contractului de vânzare cumparare care se impune a fi îndeplinita pentru considerarea acestuia ca valabil încheiat, este aceea ca vânzatorul sa fie proprietarul lucrului vândut. Asadar, în cauza, fiind vorba de un contract translativ de proprietate, vânzatorul trebuie sa fie titularul dreptului ce se înstraineaza. În caz contrar, el nu poate transmite dreptul care face obiectul contractului.

În speta, instanta retine ca potrivit adeverintei nr….. emisa la 09.02.2010, reclamantul figureaza înregistrat în registrul agricol al satului M. S. la pozitia de rol nr. 217 cu urmatoarele bunuri: una casa de locuit în suprafata de 14 m.p. construita în anul 1922, curti si cladiri- 0,01 ha ( 100 m.p. ), pentru care are achitate la zi impozitele si taxele locale. De asemenea, din declaratiile martorilor reiese ca terenul în litigiu si casa construita în anul 1922 au fost detinute de T. G. ca mostenire de la tatal sau, martorii B. T. si S. N. declarând ca sora reclamantului, M., s-a mutat dupa casatorie în aceasta casa, asadar dupa anul 1958.

De asemenea, din declaratiile martorilor coroborate cu raportul de expertiza efectuat în cauza, reiese ca  M., a adaugat la casa din 1992 câteva camere în suprafata totala de 91 m.p., acestea fiind ulterior renovate de fiica sa F. R. si ca aceasta a folosit terenul din curtea casei în comun cu reclamantul T. G..

Instanta constata ca, desi pârâtele au sustinut ca terenul în litigiu este dobândit pe cale de mostenire, nu au dovedit în nici un fel aceasta afirmatie, neexistând la dosar dovada ca autorul lor ar fi figurat la registrul agricol cu teren curti constructii în punctul mentionat mai sus. Mai mult, pârâta F.R. nu a depus la dosar nici un certificat de mostenitor care sa contina vreo mentiune în privinta acestui teren, singurele acte care au stat la baza încheierii contractului de vânzare cumparare fiind potrivit adresei BNP T. I. :certificat de atestare fiscala nr. 5893 emis la 29.10.2009 si doua procese verbale de identificare a imobilelor.

Este de mentionat în acelasi timp ca din cuprinsul extrasului din registrul de nastere al M., reiese ca M., a fost adoptata de H. B. în august 1951, numindu-se de la aceasta data M. H. B.. De altfel, prin sentinta civila nr. ……./20.11.1986 pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu în dosarul nr. ……./1985  s-a constatat calitatea sa de mostenitor fata de tatal  adoptiv, B. H. .

Pe de alta parte, pârâtele locuind în camerele construite de M. si alipite camerelor detinute de fratele ei T. G., este greu de crezut ca nu aveau cunostinta ca înstraineaza, respectiv cumpara un teren  asupra carora autoarea lor M. nu avea un drept exclusiv de proprietate. Mai mult, acestea au încheiat actul cunoscând ca pe terenul în litigiu se afla casa reclamantului cu o vechime de peste 50 de ani, cum mentioneaza însasi pârâta B. M. în  actiunea promovata la Judecatoria Motru în cadrul dosarului nr. ……./263/2010 al carei obiect consta tocmai în obligarea lui T. G. sa-si ridice casa construita pe terenul proprietatea sa  conform contractului  de vânzare – cumparare  autentificat prin Încheierea  de autentificare  nr. ……../06.11.2009, actiune initiata la scurt timp dupa încheierea acestui act.

 Sub acest aspect, instanta apreciaza ca partile au încheiat contractul în cunostinta de cauza, stiind ca lucrul vândut este proprietatea altei persoane. În aceste conditii, vânzarea –cumpararea lucrului, reprezentând o operatie speculativa, are o cauza ilicita si este nula absolut în baza art. 984 Cod civil din anul 1864. Daca contractul a fost încheiat de catre vânzator în frauda dreptului proprietarului cu complicitatea si pe riscul cumparatorului, nulitatea absoluta intervine în virtutea adagiului „frauda corupe totul”.

Fata de considerente de mai sus,  retinând ca pârâtele în cunostinta de cauza au încheiat contractul de vânzare cumparare nr. ……/06.11.2009 în privinta terenul  în suprafata de  458 mp., în frauda intereselor reclamantului, prin urmare acesta justificând pe deplin interesul în promovarea acestei cereri, instanta urmeaza sa constate nulitatea absoluta  partiala a contractului  de vânzare – cumparare  autentificat sub nr. ……../06.11.2009 încheiat între F. R. si B.M. , pentru terenul  în suprafata de  458 mp. identificat  în cuprinsul  contractului nr. ……./06.11.2009. Alta este situatia în privinta casei C1 construita de mama pârâtei F. R., prin urmare proprietatea acesteia, referitor la aceasta, contractul ramânând valabil . 

În baza art. 274 Cod pr. civ., va obliga  pârâtele  la plata  catre reclamant  a sumei de 601,80 lei ,  cheltuieli  de judecata, reprezentând onorariu expert.

Domenii speta

Spete similare