Nulitate contract de vânzare cumpărare. neplata preţului.

„Potrivit art.948 C.civ.,  condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii sunt: capacitatea de a contracta, consimţământul valabil al părţii ce se obligă, un obiect determinat şi o cauză licită.

Neplata preţului de către cumpărător nu reprezintă o cauză de nulitate absolută a contractului de vânzare cumpărare, vânzătorul putând cere obligarea cumpărătorului la executarea silită a obligaţiei, invoca excepţia de neexecutare a contractului ori putând să solicite rezoluţiunea contractului în condiţiile prevăzute de lege pentru fiecare dintre aceste sancţiuni ale neîndeplinirii de către cumpărător a obligaţiei de plată a preţului.” (sentinţa civilă nr.3440/06.05.2004)

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 5 Bucureşti în data de 05.02.2004, reclamantele H.E. şi H.E. au chemat în judecată pe pârâţii A.D. şi A.I., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce va pronunţa să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.761 din 14.05.2002, pentru neplata preţului, şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, întemeiată pe dispoziţiile art.948, 977 C.civ., art.112 C.proc.civ., reclamantele arată că obiectul contractului l-a constituit vânzarea imobilului situat în Bucureşti, str. C. nr.8, sector 2, compus din teren în suprafaţă de 290 m.p. şi două corpuri de clădire, în suprafaţă totală de 96,60 m.p., preţul convenit de părţi şi menţionat în contract fiind de 197.000.000 lei.

Se susţine că, deşi în contract se reţine că vânzătoarele au primit în întregime preţul la data autentificării actului, acesta nu a fost niciodată achitat, pârâţii profitând de gradul de rudenie dintre părţi şi de sentimentele reclamantelor - mama şi bunica pârâtului.

Arată reclamantele că au crezut în promisiunile pârâţilor privind plata preţului ulterior perfectării vânzării, motiv pentru care nu au inserat în contract un pact comisoriu şi nici nu au încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu plata în rate, şi că deşi reclamanta H.E. are drept de habitaţie viageră, pârâtul A.D.A. încearcă să o dea afară din casă prin ameninţări şi injurii.

Alăturat cererii de chemare în judecată s-a depus copie necertificată a  contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.761 din 14.05.2002.

În dovedirea susţinerilor sale, reclamantele au solicitat administrarea probelor cu înscrisuri, interogatoriu şi martori.

Pârâţii, prin întâmpinare depusă în termen legal, au solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată arătând că preţul a fost plătit integral şi că relaţiile dintre părţi s-au deteriorat atunci când reclamanta H.E. a adus să locuiască în imobil pe concubinul său, cei doi ocupând parterul construcţiei.

Arată că  în data de 11.07.2002 reclamanta H.E. a renunţat la dreptul de habitaţie viageră şi, fără acordul pârâţilor,  a demolat corpul de clădire asupra căruia îşi rezervase acest drept.

Pe locul construcţiei desfiinţate, pârâţii au edificat cu fonduri proprii o nouă construcţie, formată din parter, etaj şi mansardă în care, datorită relaţiilor de rudenie,  au permis să locuiască şi reclamantele.

Arată pârâţii că nu sunt reale susţinerile privind sentimentele profunde de dragoste ce le-ar fi animat pe reclamante, fapt dovedit prin aceea că deşi la divorţul  de tatăl pârâtului reclamanta a solicitat şi obţinut încredinţarea fiului său, ulterior l-a lăsat în îngrijirea fostului soţ.

În apărare, pârâţii au solicitat administrarea probelor cu înscrisuri şi interogatoriul reclamantelor.

Tot prin întâmpinare, pârâţii au invocat şi excepţia de necompetenţă teritorială a Judecătoriei sectorului 5 Bucureşti, excepţie admisă de instanţă în şedinţa publică de la 25.02.2004, prin sentinţa civilă nr.1010/2004 competenţa soluţionării cauzei fiind declinată în favoarea Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti pe rolul căreia a fost înregistrată sub nr.2823/05.03.2004.

În şedinţa publică de la 01.04.2004, au fost discutate probele solicitate de părţi prin acţiunea principală şi, respectiv, întâmpinare, instanţa încuviinţând administrarea probelor cu înscrisuri şi interogatoriu, proba testimonială, a cărei administrare a fost solicitată de reclamante pentru dovedirea unui fapt negativ nedefinit, acela al neplăţii preţului, în lipsa unui început de dovadă scrisă fiind respinsă ca inadmisibilă faţă de dispoziţiile art.1191 alin.2 C.civ.

Analizând materialul probator administrat în cauză, instanţa constată şi reţine următoarele:

La data de 14.05.2002 s-a încheiat între părţi contractul de vânzare cumpărare, autentificat sub nr.761, cu privire la imobilul situat în Bucureşti, str. C. nr.8, sector 2, preţul convenit fiind de 197.000.000 lei.

Promovând  acţiunea de faţă,  reclamantele arată că preţul stabilit corespunde valorii imobilului vândut şi întruneşte condiţiile generale esenţiale, fiind stabilit în bani, este determinat, sincer şi serios dar nu a fost achitat niciodată, motiv pentru care solicită constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare plata preţului fiind un element constitutiv al contractului de vânzare-cumpărare.

Acţiunea este neîntemeiată  pentru următoarele considerente expuse în raport de cauza de nulitate invocată, respectiv neplata preţului:

Potrivit art.948 C.civ.,  condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii sunt: capacitatea de a contracta, consimţământul valabil al părţii ce se obligă, un obiect determinat şi o cauză licită.

Aşa cum se arată şi în cererea introductivă de instanţă, fiind un contract sinalagmatic, obiectul  contractului de vânzare-cumpărare îl constituie cele două obligaţii reciproce cărora le dă naştere: obligaţia vânzătorului având ca obiect lucrul vândut şi obligaţia cumpărătorului având ca obiect preţul. În lipsa acestor elemente sau dacă ele nu îndeplinesc condiţiile prevăzute de lege, contractul de vânzare-cumpărare nu poate fi considerat valabil încheiat.

Referitor la preţul vânzării, tot reclamantele arată că reprezintă obiectul contraprestaţiei cumpărătorului şi corespunde valorii lucrului vândut şi susţin, în cererea introductivă de instanţă, că preţul convenit şi indicat în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.761/14.05.2002, îndeplineşte condiţiile generale esenţiale, fiind  stabilit în bani, determinat, sincer şi serios.

Cum potrivit dispoziţiilor art.1295 C.civ.: „vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat”¸ iar reclamantele însele confirmă existenţa acestui element esenţial asupra căruia  trebuie să se realizeze acordul de voinţă în contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită a fi constatată, acţiunea urmează a fi respinsă ca neîntemeiată.

Neplata preţului de către cumpărător nu reprezintă o cauză de nulitate absolută a contractului de vânzare cumpărare, vânzătorul putând cere obligarea cumpărătorului la executarea silită a obligaţiei, invoca excepţia de neexecutare a contractului ori putând să solicite rezoluţiunea contractului în condiţiile prevăzute de lege pentru fiecare dintre aceste sancţiuni ale neîndeplinirii de către cumpărător a obligaţiei de plată a preţului.

Domenii speta

Spete similare