Stabilire linii hotar

Prin cererea formulata la data de 30.03.2004 si inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 5 Bucuresti sub nr. 3674/302/2004 ( nr. in format vechi 3894/2004 ), reclamantii AE si AMC au solicitat,obligarea paratilor NMG, GV, JM, SM, PA si SN la stabilirea liniilor de hotar ce despart proprietatile fiecaruia de cea a reclamantilor, sa lase in deplina proprietate si pasnica posesie suprafetele de teren acaparate si ridicarea gardurilor si reetragerea acestora pana la limita proprietatilor pe care le detin.

In motivarea cererii, se arata ca autorul reclamantilor, AC a detinut in proprietate imobilul situat in Bucuresti, sector 5, compus din teren in suprafata de 1060 mp si sase corpuri de cladire.

Mai arata reclamantii ca, ulterior, au fost instrainate o parte din teren si cateva corpuri de cladire, cumparatorii dispunand, la randul lor de bunurile imobile dobandite, insa, in timp, proprietarii terenurilor desprinse din proprietatea initiala nu au mai respectat suprafetele dobandite, procedand la marirea acestora in jurul corpurilor de cladire in care locuiau. Astfel, invedereaza in continuare reclamantii, NMG a dobandit 74 mp dar a ingradit 88,28 mp, GV a dobandit 55,72 mp dar a ingradit 82 mp, JM, a dobandit 120 mp dar a ingradit 133,55 mp, SM a dobandit151,2 mp dar a ingradit 193,44 mp, PA  a dobandit 67 mp dar a ingradit 122,77 mp, iar  SN a dobandit 59 mp. dar a ingradit 94,37 mp.

In dovedirea cererii, solicita administrarea probei cu acte si expertiza.

In drept, isi intemeiaza cererea pe dispozitiile art. 480 si urm. C. civ. art. 584 C. civ. art. 600 C. civ.

La 23.04.2004, parata PA formuleaza intampinare, invocand exceptia lipsei calitatii procesuale pasive, aratand ca imobilul a apartinut numitului CA, cu care parata a intretinut relatii de concubinaj, locuind in imobil pana la decesul proprietarului, survenit la 08.04.1982, mostenirea ramanand vacanta si trecand in proprietatea statului, parata avand incheiat cu Primaria Municipiului Bucuresti un contract de inchiriere pentru apartamentul ocupat.

Din dovedirea cererii, solicita dministrarea probei cu inscrisuri, interogatoriu, martori si experiza.

Totodata, formuleaza cerere de aratare a titularului dreptului, solicitand introducerea in cauza, in calitate de parati a Municipiului Bucuresti prin Primarul General si SC Cotroceni SA.cu aceeasi motivare cuprinse in intampinare.

La 26.04.2004, parata GV formuleaza intampinare, prin care solicita respingerea cererii, aratand ca pe baza contractului de vanzare – cumparare autentificat a dobandit in proprietate suprafata de 82 mp, exacta aceea despre care reclamantii sustin ca ar fi fost ingradita pe nedrept.

In dovedirea cererii, solicita administrarea probei cu acte.

La 27.04.2004, paratul SN formuleaza intampinare, solicitand respingerea cererii, aratand , in estenta, ca, urmare a pronuntarii sentintei nr. 4457/12.05.1955 a Tribunalului popular al Raionului Lenin, a fost consfiintita tranzactia incheiata intre AC si SI, tatal paratului intrand, din acel moment, in posesia terenului, ingradindu-l pe traseul convenit cu vanzatorul. In subsidiar, invoca exceptia uzucapiunii, aratand ca parintii sai au detinut imobilul inca din anul 1954, cu un an inaainte de perfectarea vanzarii terenului.

In dovedirea cererii, solicita administrarea probei cu inscrisuri, interogatoriu si martori.

In drept, isi intemeiaza cererea pe dispozitiile art. 969, 977, 982, 1837, 1846, 1847, 1890 C. civ. art. 115 – 118 C. proc. civ.

La 18.05.2004, parata SM formuleaza inatampinare, invocand exceptia lipsei calitatii procesuale pasive, solicitand a se constata ca imobilul pe care l-a dobandit in baza contractului ne vanzare – cumparare autentificat, fiind instrainat SC S.U. SRL.

In drept, isi intemeiaza cererea pe dispozitiile art. 112 si urm. art. 57 – 57 si art. 115 – 118 C. proc. civ.

La 18.06.2004, SC Cotroceni SA formuleaza intampinare, invocand exceptia lipsei calitatii procesuale pasive, aratand ca proprietatea defunctului CA a intrat in patrimoniul statului, parata PA avand incheiat un contract de inchireiere cu Primaria Municipiului Bucuresti.

Tot la 18.06.2004, SC S.U SRL formuleaza intampinare, solicitand respingerea cererii, aratand, in esenta, este proprietara unei suprafete de teren de 151,20 mp. cumparata de la SM si intabulat pe numele societatii respective.

Prin Incheierea de la 01.10.2004, instanta a respins exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor, cu motivarea acolo aratata.

Prin Incheierea de la 12.11.2004, a fost respinsa exceptia nulitatii cererii, s-a luat act de renuntarea paratilor PA, SC Cotroceni SA si Municipiul Bucuresti la sustinerea exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive, fiind, in schimb, admisa exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei SM.

La termenul din 11.03.2005, paratul JM formuleaza o cerere de aratare a titularului dreptului, invederand ca imobilul a fost instrainat fiicei sale, JME, in baza unui contract de donatie.

In drept, isi intemeiaza cererea pe dispozitiile art. 64 si urm. C. proc. civ.

Prin Incheierea de la 11.03.2005, au fost admise exceptia tardivitatii  depunerii cererii de aratare a titularului dreptului si, totodata exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului JM.

La termenul din 20.05.2005, parata GV formuleaza cerere reconventionala  , solicitand constatarea dobandirii dreptului de proprietate prin uzucapiune asupra unei suprafete de teren de 16,8 mp, cerere anulata insa ca netimbrata prin Incheierea de la 17.06.2005. Prin aceeasi incheiere, a fost admisa, de altfel, si exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a respectivei parate.

La 13.05.2005 JME, PN si PM formuleaza intampinare si cerere reconventionala, solicitand respingerea cererii, aratand ca terenul a fost dobandit succesiv prin contracte de vanzare – cumparare autentice, chiar de la autorul reclamantilor. Totodata, solicita a se constata dobandit dreptul de proprietate prin uzucapiune supra unei suprafete de teren de 19,85 mp. rezultata din masuratori ca fiind in plus fata de actul de proprietate.

In dovedirea cererii, solicita administrarea probei cu acte, martori si interogatoriu.

In drept, isi intemeiaza cererea pe dispozitiile art. 1837, 1846, 1847 si 1890 C. civ.

La termenul din 11.11.2005, GA si GC formuleaza o cerere intitulata de interventie in interes propriu, fara a indica insa in concret pretentiile pe care le au impotriva celorlalte parti din proces, cerere admisa in princpiu prin incheierea de la acelasi termen.

La 16.03.2006 SC GI SRL ( societate care a incheiat cu paratul NMC un contract de vanzare – cumparare pentru imobilul detinut de acesta ) formuleaza intampinare, solicitand respingerea cererii, aratand ca a exercitat, impreuna cu autorul sau o posesie utila, dobandind dreptul de proprietate prin uzucapiune.

La termenul din 07.04.2006, paratul SN formuleaza cerere reconventionala, solicitand constatarea dobandirii dreptului de proprietate prin uzucapiune asupra unei suprafete de 31,20 mp rezultata din expertiuza, aratatnd, la fel ca si in intampinarea depusa anterior, ca, urmare a pronuntarii sentintei nr. 4457/12.05.1955 a Tribunalului popular al Raionului Lenin, a fost consfiintita tranzactia incheiata intre ACtin si SI, tatal paratului intrand, din acel moment, in posesia terenului, ingradindu-l pe traseul convenit cu vanzatorul.

In dovedirea cererii, solicita administrarea probei cu inscrisuri, interogatoriu si martori.

In drept, isi intemeiaza cererea pe dispozitiile art. 969, 977, 982, 1837, 1846, 1847, 1890 C. civ. art. 119 – 120 C. proc. civ.

Prin Incheierea de la 07.04.2006, a fost clarificat cadrul procesual, constatandu-se ca au calitatea de parati, dupa admiterea anterior a mai multor exceptii a lipsei calitatii procesuale pasive, numitii NMG, PA si SN, fiind inlaturate astfel persoanele fizice si juridice „introduse” in cauza fara ca reclamantii sa fi formulat o cerere precizatoare a cadrului procesual in acest sens.

Totodata, a fost admisa in parte cererea de aratare a titularului dreptului formulata de catre parata PA, ce nu a mai fost pusa anterior in discutie, constatandu-se, conform art. 66 C. proc. civ.  calitatea de parat si a Municipiului Bucuresti, precum si calitatea de intervenient a SC Cotroceni SA.

In fine, a fost recalificata cererea de chemare in judecata a altor persoane ce pot pretinde aceleasi drepturi drept o cerere modificatoare a cadrului procesual, constatndu-se astfel ca JME are calitate de parata, iar nu de intervenienta, pentru motivarea cuprinsa in respectiva incheiere.

La termenul din 28.04.2006, reclamantii formuleaza o cerere precizatoare a cadrului procesual, aratand ca solicita citarea in calitate de parati a numitilor GAA, GC, Yudanin Mikhail, YS, JME si PN, precum si a SC GI SRL si SC RB SRL. In ceea ce ii priveste pe YM si YS, nu indica, astfel cum impune art. 112 pct. 1 C. proc. civ. domiciliul sau resedinta acestora, precizand doar ca locuiesc in orasul Moscova.

In fine, la termenul de dezbateri de la 16.06.2006, invedereaza ca acesti doi cetateni rusi au dobandit dreptul de proprietate doar asupra cladirii, nu si a terenului, solicitand a se constata ca nu au calitate procesuala in cauza, cerere ce trebuie calificata drept inca o modificare a cadrului procesual.

Totodata, in ceea ce priveste SC S.U. SRL, pentru care s-a solicitat rectificarea citativului incheierilor anterioare, avand in vedere considerentele Incheierii de la 07.04.2006  ( vol. II fila nr. 212 ), instanta considera ca, in relitate, aceasta societate nici nu are calitatea de parat in prezenta cauza, nefiind astfel necesara solutionarea exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive in ceea ce o priveste.

Analizand actele dosarului, instanta constata urmatoarea situatie de fapt.

Prin actul dotal autentificat de catre Tribunalul Ilfov Sectia Notariat, Al.H a constituit fiicei sale, AH, ca dota, la incheierea casatoriei acesteia cu CMA, printre altele, “casele din Bucuresci, strada MC nr. 33 si 35”.

Ulterior incheierii acestui act, AC efectueaza o serie de instrainari succesive a unor corpuri de cladire cu terenurile aferente, dupa cum urmeaza:

1. prin contractul de vanzare – cumparare autentificat, a vandut numitului NV apartamentul nr. 1 corp A, impreuna cu o fasie de teren de 2,30 ml la fatada, fiind indicate si vecinatatile si dimensiunile imobilului care face obiectul acestei vanzari.

2. prin actul de vanzare – cumparare autentificat,  a vandut numitei VO apartamentul nr. 2 corpul A, “impreuna cu terenul aferent lui”, fara a arata, prin urmare, suprafata acestui teren.

3. prin contractul de vanzare – cumparare autentificat a vandut  numitilor EG si TG apartamentul nr. 3 corp C, “impreuna cu cota parte din terenul aferent” ce “reprezinta 1/10 din intreaga suprafata a imobilului……de 740 mp”. Sunt indicata, totodata vecinatatile intregului imobil, fara insa a fi identificata in materialitatea sa vreo suprafata instrainata celor doi cumparatori.

4. prin contractul de vanzare – cumparare autentificat a vandut numitului AC apartamantul nr. 2 corp C, “impreuna cu cota parte de teren aferent….reprezinta 1/7 din intreaga suprafata a imobilului…de 740 mp”, fiind indicate unele vecinatati, insa faralungimea laturilor.

5. prin inscrisul sub semnatura privata intitulat “Act de vanzare - cumparare” se obliga sa vanda numitului SI ( tatal paratului SN ) garajul din curte si o camera de la etaj, “impreuna cu 59 mp teren”, facandu-se vorbire despre un plan, parte integranta a actului; prin sentinta civila nr. 4457/12.05.1955 a Tribunalului Popular al Raionului Lenin, s-a luat act de tranzactia incheiata intre AC si SI, indicandu-si  vecinatatile, insa intr-o maniera generala, acestea fiind “proprietatea Casian….restul proprietatii mele….proprietati nationalizate…loc de trecere”.

6. prin actul de vanzare – cumparare autentificat, a vandut  sotilor GC si GV corpul de cladire C, “impreuna cu cota indiviza de teren aferenta de 32 mp…din suprafata totala de 253 mp”, fara a indica limitele materiale ale respectivei suprafete.

In urma decesului lui AC, au ramas ca mostenitori reclamanta AE, in calitate de sotie supravietuitoare si reclamantul AMC, conform certificatului de mostenitor .

Cu privire la respectivele imobile, exceptand cel dobandit de catre CA, trecut in proprietatea statului, urmare ca vacantei succesorale, constatate prin certificatul de succesiune vacanta si cel dobandit de SI, al carui mostenitor este paratul SN, au fost incheiate in continuare acte succesive de vanzare – cumparare, astfel:

1. mostenitorul lui VN, fiul acestuiaVNA, vinde sotilor GT si GA, acestia vand familiei B, care, la randul lor, transmit proprietatea paratei initiale SM, aceasta instrainand catre SC SU SRL

2. VO instraineaza numitei PI, imobilul fiind transmis succesiv lui PC si sotilor PN si PM care il doneaza paratei – reclamante JME.

3. mostenitorul lui GE, paratul initial NMG,  vinde numitilor  YM constructia si SC GI SRL terenul.

4. GV vinde paratilor GAA si GC.

In ceea ce priveste exceptia inadmisibilitatii cererii principale si a cererilor reconventionale, instanta o va solutiona cu intaietate, in conformitate cu dispozitiile art. 137 C. proc. civ.

Este stiut faptul ca actiunea in revendicare reprezinta  acea actiune reala prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului sau cere restituirea acestui bun de la posesorul neproprietar.

Actiunea poate fi exercitata de catre proprietarul exclusiv al bunului revendicat, cu consecinta faptului ca, in cazul existentei unei stari de indiviziune, atata timp cat dureaza aceasta, drepturile coproprietarilor asupra bunului respectiv fiind nedeterminate, ei nu pot sa pretinda un drept exclusiv asupra partilor ce li se cuvin, decat dupa infaptuirea partajului, cand fiecare va primi in exclusiva sa proprietate partea ce i se cuvine.

De aici rezulta ca un coindivizar nu poate revendica un bun indiviz mai inainte de infaptuirea partajului, deoarece, asa cum am aratat, actiunea in revendicare presupune un drept exclusiv si determinat, pe care coindivizarul nu il poate avea decat prin efectul partajului.

In speta, din cuprinsul actelor de vanzare – cumparare incheiate de AC, rezulta fara echivoc, prin simpla parcurgere a clauzelor contractuale mai sus expuse, faptul ca, odata cu transmiterea dreptului de proprietate exclusiva asupra constructiilor – apartamente, au fost instrainate doar cote ideale si abstracte din dreptul de proprietate asupra terenului, ce apar descrise fie sub forma unui “teren aferent”, fie ca si fractie aritmetica, sau, in fine, ca suprafete ale caror limite nu sunt determinate in functie de vecinatati.

Intr-adevar, cat timp, in cazul fiecarei instrainari in parte, nu sunt aratate, in chiar in cuprinsul actului translativ, vecinatatile si suprafata portiunilor de teren  ce revin corpurilor de cladire, inseamna ca proprietarii constructiilor se afla, cu necesitate, in indiviziune asupra terenului pe care apartamentele sunt edificate, deoarece nu se poate stabili, pe baza actelor de proprietate detinute, limitele materiale ale dreptului fiecaruia si, de aceea, o eventuala impartire materiala, unilaterala, a terenului, existenta in fapt, fara intrunirea acordului tuturor proprietarilor, nu poate prezenta nicio relevanta juridica.

De altfel, la o asemenea concluzie obliga si regula de interpretare a actelor juridice, cuprinsa in art. 978 C. civ.  in sensul ca toate clauzele indoielnice se interpreteaza in intelesul in care ele pot produce un efect, iar nu in acela in care nu ar putea produce niciunul. Cu alte cuvinte, indiviziunea salvgardeaza valabilitatea actului juridic de vanzare – cumparare privitor la teren ( altfel nul pentru lipsa obiectului ), chiar in conditiile in care bunul vandut nu a fost individualizat, persoanele in al caror patrimoniu se afla un drept exclusiv asupra constructiilor detinand si o cota parte aferenta din teren.

Mai mult, este de observat ca, in cuprinsul concluziilor scrise atasate la dosar, desi sustin, in mod nefondat, ca, de fiecare data, au fost instrainate suprafete determinate, respingand vehement existenta indiviziunii, reclamantii nu arata (si nici nu au cum sa o faca, pentru motivele deja expuse) limitele materiale ale fiecarui teren transmis de catre autorul lor.

Cele retinute raman valabile chiar daca in actul de vanzare – cumparare incheiat cu  VN ( descris mai sus la pct. 1 ) sunt prevazute vecinatatile bunului instrainat, cat timp acelasi lucru nu s-a intamplat si cu restul actelor juridice, stiut fiind faptul ca o cota ideala si abstracta dintr-un drept nu se poate referi la materialitatea bunului, cata vreme, cel putin teoretic, dreptul invocat se regaseste, la nivel abstract, in fiecare molecula a bunului.

De retinut este si faptul ca, desi obiectivele expertizei tehnice incuviintate in cauza  se refereau, printre altele, la identificarea imobilelor „astfel cum rezulta din acte”, precum si la identificarea unor eventuale suprapuneri de teren si stabilirea daca paratii stapanesc suprafete mai mari decat cele dobandite prin acte, expertul se multumeste sa identifice terenul astfel cum acesta se prezinta impartit in fapt la data efectuarii expertizei, fara a identifica in concret, inclusiv pe schita anexa, vecinatatile fiecarei suprafete presupus detinute in plus de catre parati. Ulterior, raspunzand la obiectiunile formulate de SC SU SRL precizeaza ca, „avandu-se in vedere actele prezentate la dosar”, nu este in masura sa stabileasca  daca acea societate este proprietara unei suprafete de 150,20 mp.

Or, tocmai aceasta imposibilitate de identificare a limitelor drepturilor de proprietate dobandite de parti asupra terenului, recunoscuta implicit de catre expert, determina imposibilitatea juridica de solutionare a cererilor cu care instanta a fost investita, singura cale procedurala, prin care pot fi valorificate toate drepturile privind imobilul, inclusiv ( cum vom arata in cele ce urmeaza ), cele presupus dobandite prin prescriptie achizitiva, fiind cea a partajului.

Pe cale de consecinta, va respinge ca inadmisibila cererea principala, avand ca obiect revendicare.

Pentru aceleasi considerente, va respinge ca inadmisibile si cele doua cereri reconventionale formulate de paratii – reclamanti JME si SN.

Uzucapiunea este modul de dobandire a proprietatii sau a altui drept real prin posedarea neintrerupta a lucrului, in tot timpul fixat de lege. Uzucapiunea reprezinta prescriptia prin care se dobandeste dreptul real, prin efectul posedarii lucrului in timpul determinat, astfel incat starea de fapt se transforma in stare de drept.

Art.1890 c.civ.stabileste ca pentru a se dobandi dreptul de proprietate prin uzucapiune trebuie indeplinite doua conditii, anume sa existe o posesie de 30 de ani si aceasta sa fie utila, adica neviciata

 Posesia este puterea materiala pe care o exercita o persoana asupra lucrului, este exercitiul unei puteri de fapt, care da posibilitatea posesorului de a se comporta ca si cand  el ar fi adevaratul titular al dreptului asupra lucrului.

Pentru a fi dobandita posesia trebuie intrunite cele doua elemente ale sale, anume elementul material, ce presupune acte materiale de folosire a lucrului si elementul intentional, care consta in exercitarea actelor materiale cu intentia de a le face pentru sine, adica asa cum le-ar fi exercitat proprietarul sau titularul altui drept real.

Prin urmare, puterea materiala nu poate fi exercitata de posesor decat asupra intregului lucru, astfel cum acesta este identificat in materialitatea sa si nu asupra unei cote ideale si abstracte, avand in vedere natura actelor materiale care formeaza unul dintre elementele posesiei

De altfel, pentru a intari cele mai sus aratate, instanta subliniaza faptul ca paratii - reclamanti nu au indicat ( intrucat, asemenea reclamantilor, nici nu aveau cum ) care parte din terenul stapanit in fapt ( privit cu necesitate in materialitatea sa, deoarece se invoca o posesie utila ), indentificat in functie de vecinatati, reprezinta diferenta dintre presupusa suprafata cuprinsa in actele incheiate de AC si cea asupra careia se exercita posesia. Intr-adevar, la fel ca in cazul actiunii in revendicare, bunul asupra careia se dobandeste dreptul de proprietate trebuie descris amanuntit in dispozitivul hotararii, intrucat astfel sunt stabilite si limitele dreptului de proprietate recunoscut.

Instanţa admite excepţia inadmisibilităţii cererii principale.

Respinge ca inadmisibilă cererea formulată  de reclamanţii AE şi AMC, în contradictoriu cu pârâţii GAA, GC, SC GI SRL, SC RB  SRL, PN, NMG, PA, MUNICIPIUL BUCUREŞTI prin  PRIMARUL GENERAL, cu pârâţii-reclamanţi  JME, şi SN şi cu intervenientul SC COTROCENI SA, având ca obiect revendicare.

Admite excepţia inadmisibilităţii cererilor reconvenţionale.

Respinge ca inadmisibile cererile reconvenţionale formulate de pârâţii-reclamanţi JME şi SN, în contradictoriu cu reclamanţii-pârâţi AE  şi AMC, având ca obiect constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune.

Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare. 

Pronunţată în şedinţa publică de la 21.06.2006.

Domenii speta

Spete similare