Acţiune în reziliere contract de închiriere şi evacuare. Autoritate de lucru judecat. Primărie. Unitate administrativ-teritorială. Consiliu local

Acţiune în reziliere contract de închiriere şi evacuare. Autoritate de lucru judecat. Primărie. Unitate administrativ-teritorială. Consiliu local

C.civ. art. 1201, art. 1411; C.pr.civ. art. 166; O.U.G. nr. 40/1999

Pentru a exista autoritate de lucru judecat, trebuie să existe tripla identitate cerută de art. 1201 C.civ.: de persoane, de obiect şi de cauză şi ca prima hotărâre, rămasă definitivă, să fi rezolvat în fond procesul dintre părţi.

În cazul în care prima acţiune a fost respinsă pe consideraţii procedurale, a lipsei calităţii procesuale active, în primul proces fondul raporturilor juridice dintre părţi nu a fost soluţionat. Titularul dreptului subiectiv poate introduce o nouă acţiune cu acelaşi obiect.

Curtea de Apel Iaşi, decizia civila nr. 508 din 3 decembrie 2008

Prin cererea înregistrată la Judecătoria Paşcani la data de 26.04.2006, Primarul Comunei Hălăuceşti, judeţul Iaşi, în calitate de reprezentant legal al Comunei Hălăuceşti a chemat în judecată pârâtul F.A., pentru a se dispune rezilierea contractului de închiriere nr. 674/15.05.1992 şi evacuare.

Reclamanta a invocat ca motiv neplata chiriei pe ultimii trei ani, reaua-credinţă a pârâtului care refuză să se prezinte la sediul Primăriei pentru clarificarea situaţiei juridice a imobilului.

În drept au fost invocate dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999, art. 1411 Cod civil, art. 974 Cod procedură civilă.

Pârâtul, prin întâmpinare, a invocat excepţia autorităţii de lucru judecat conform deciziei civile nr. 440/2006 a Tribunalului Iaşi, cauza fiind soluţionată şi pe fond, nu numai pe excepţie.

Cu privire la fondul cauzei, pârâtul a susţinut că a depus acte doveditoare în dosarul nr. 3197/2005 la Judecătoria Paşcani, menţinându-şi apărările formulate în acea cauză, prin care a arătat că a cumpărat locuinţa conform Legii nr. 85/1992 şi Decretului-Lege nr. 61/1990 locuinţă pentru care a plătit avansul la 10 iulie 1995. A mai precizat pârâtul că, pentru perioada 1997-2002, a achitat şi impozitul pe clădiri, efectele contractului încetând la data efectuării plăţii, contractul însă nu poartă ştampila Primăriei.

Judecătoria Paşcani, prin sentinţa civilă nr. 1248 din 04.07.2006, a respins excepţia autorităţii de lucru judecat, a admis acţiunea civilă formulată de către reclamantul Primarul Comunei Hălăuceşti în calitate de reprezentant legal al Comunei Hălăuceşti în contradictoriu cu pârâtul F.A., dispunând rezilierea contractului de închiriere nr. 674/15.05.1992 încheiat de Primăria Comunei Hălăuceşti şi pârât. A mai dispus totodată evacuarea pârâtului din apartamentul respectiv.

Pentru a pronunţa hotărârea, instanţa de fond a stabilit următoarea situaţie de fapt:

În cauza ce a format obiectul dosarului nr. 3197/2005 al Judecătoriei Paşcani a mai existat o judecată între părţi, având ca obiect rezilierea contractului de închiriere încheiat de părţi, pe motiv că nu s-a plătit chiria pe o perioadă de 3 ani, anterior investirii instanţei în prezenta cauză la 15.07.2005, reclamantă fiind Primăria Hălăuceşti.

Prin sentinţa civilă nr. 2139 din 18.11.2005, Judecătoria Paşcani a admis acţiunea introdusă de Primăria Comunei Hălăuceşti şi a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 674/15.05.1992 pentru locuinţa în cauză.

În apelul declarat de pârât, Tribunalul Iaşi, prin decizia civilă nr. 440/22.03.2006, a schimbat în tot sentinţa nr. 2139/2005 a Judecătoriei Paşcani şi a respins acţiunea pentru lipsa capacităţii procesuale de folosinţă a Primăriei Hălăuceşti, cu motivarea că reclamanta este conform art. 91 din Legea nr. 215/2001 o structură funcţională ce nu are capacitate de exerciţiu.

În soluţionarea excepţiei, instanţa de fond a reţinut că nu este îndeplinită tripla identitate cerută de art. 166 Cod procedură civilă şi art. 1201 Cod civil, părţi, obiect, cauză. Astfel, parte în dosarul nr. 3197/2005 este Primăria Comunei Hălăuceşti, iar în prezenta cauză Primarul Comunei Hălăuceşti, în calitate de reprezentant legal al Comunei Hălăuceşti. Prin decizia nr. 440/2006 Tribunalul Iaşi a respins cauza pe excepţie, nu a soluţionat acţiunea în fond.

A constatat judecătoria că în nota de la subsolul contractului se prevede că s-a perfectat prin completare şi semnare, existând semnătura părţilor. Astfel o perioadă de 14 ani pârâtul a folosit imobilul, a avut calitate de chiriaş, dând dovadă de rea-credinţă, invocând nevalabilitatea acestuia, deşi şi-a însuşit dispoziţiile contractului de închiriere.

Instanţa a înlăturat apărările pârâtului, reţinând că nu a făcut dovada că este proprietarul locuinţei, că cele prevăzute în contracte sunt prezumate a fi valabile.

Împotriva sentinţei a declarat apel pârâtul F.A., criticile invocate privind: respingerea greşită a cererii de conexare a dosarului nr. 3197/2005 în care se află actele necesare apărării, la prezenta cauză; primarul nu a făcut dovada că este proprietarul locuinţei, a cerut să se depună contractul de vânzare-cumpărare încheiat conform Legii nr. 85/1992, însă s-a refuzat; a făcut dovada achitării preţului locuinţei în care locuieşte din anul 1983, însă primarul doreşte să vândă apartamentul la preţul calculat conform art. 7 şi 9 din Legea nr. 114/1996 şi nu la cel prevăzut de Legea nr. 85/1992 şi Decretul-Lege nr. 61/1990.

Prin decizia civilă nr. 18 din 12.01.2007 Tribunalul Iaşi a respins apelul, constatând că în mod legal şi temeinic instanţa de fond a admis acţiunea.

A reţinut instanţa de apel că la data de 15.05.1992 s-a încheiat contractul de închiriere nr. 674/1992 între Primăria Hălăuceşti şi pârât, pe durată nedeterminată. Pârâtul, se arată în considerentele deciziei, nu şi-a îndeplinit obligaţia prevăzută în art. 4 din contract şi art. 1429 Cod civil de a plăti chiria la termenele stabilite, în ultimii trei ani contractul fiind legea părţilor conform art. 969 Cod civil. În art. 13 din contract se prevede dreptul proprietarului de a cere rezilierea şi evacuarea chiriaşului în cazul în care nu plăteşte chiria conform legii şi nu respectă obligaţiile ce-i revin cu privire la întreţinerea, repararea, folosirea suprafeţei locative închiriate.

Tribunalul a înlăturat apărarea pârâtului şi a reţinut ca neîntemeiat motivul de apel, prin care s-a invocat că este proprietarul imobilului, a achitat avansul şi diferenţa de preţ prin chitanţa nr. 820/26.07.2001, în cauză nefiind întrunite condiţiile cerute de art. 1295 Cod civil, cu motivarea că nu s-a realizat acordul de voinţă al părţilor, asupra preţului.

Astfel, pârâtul F.A. a solicitat în anul 1994 de la Primăria Comunei Hălăuceşti, cumpărarea apartamentului în litigiu, unde locuieşte cu chirie, iar în anul 1995 cu chitanţa nr. 1204 din 10 iulie, a achitat suma de 157.500 lei, sumă ce reprezintă avans de 30 % pentru cumpărarea apartamentului în care locuieşte, din valoarea de 500.000 lei, dar după această dată nu s-a mai prezentat la Primăria Comunei Hălăuceşti pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare. În luna iunie 2001, F.A. s-a prezentat la primărie, solicitând încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru apartamentul în care locuieşte.

Pentru a putea încheia contractul de vânzare-cumpărare, Primăria comunei Hălăuceşti a solicitat de la Corpul experţilor Tehnici – Filiala Iaşi, întocmirea unui raport de expertiză privind evaluarea apartamentului, în urma căreia bunul a fost evaluat la suma de 52.352.456 lei, raportul fiind aprobat în şedinţa Consiliului Local al comunei Hălăuceşti la data de 28 iunie 2001 prin Hotărârea nr. 32.

La şedinţa din data de 31.07.2001, Consiliul Local al comunei Hălăuceşti a luat act de cererea pârâtului F.A. înregistrată sub nr. 2093 din 23.07.2001, prin care făcea cunoscut că a achitat avansul de 30 % din valoarea apartamentului în nul 1995, respectiv 157.500 lei, şi a aprobat prin Hotărârea nr. 37/31.07.2001 să se scadă din valoarea totală de 52.352.456 lei cota de 30 % ce reprezintă avansul plătit în anul 1995, respectiv 16.385.585 lei, rămânând de achitat suma de 38.228.365 lei, însă pârâtul F.A. a refuzat să semneze contractul de vânzare-cumpărare.

Luând act de acest refuz, în şedinţa din data de 19.11.2001, Consiliul Local al comunei Hălăuceşti, prin Hotărârea nr. 57 a stabilit un termen limită pentru încheierea contractului, respectiv după data de 30.12.2001, precum şi modalităţile de plată (rate), dar şi de această dată pârâtul F.A. a refuzat semnarea contractului de vânzare-cumpărare a apartamentului.

Prin adresa nr. 4373 din 21.12.2001, Primăria comunei Hălăuceşti a răspuns cererii formulate de F.A., înregistrată la nr. 4136/28.11.2001 şi l-a invitat să se prezinte la sediul Primăriei până la data de 30.12.2001 pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare a apartamentului, însă pârâtul nu a fost de acord cu preţul pretins de Consiliul local, solicitând încheierea contractului de vânzare cumpărare la un preţ inferior, în raport cu anul 1995.

Referitor la efectele chitanţei nr. 820/26.07.2001 privind diferenţa de preţ achitată, a reţinut tribunalul, nu provine de la Consiliul local ci de la pârât. În cauză, nu s-a făcut dovada acordului de voinţă al părţilor cu privire la preţ.

Cu aceeaşi motivare din sentinţa judecătoriei, tribunalul reţine ca fiind legal soluţionată excepţia autorităţii de lucru judecat.

În ce priveşte cererea pârâtului de a i se întocmi contract de vânzare-cumpărare, aceasta nu a constituit obiectul judecăţii în primă instanţă, fiind o cerere nouă conform art. 294 Cod procedură civilă.

Pârâtul F.A. a declarat recurs împotriva deciziei pronunţate de Tribunalul Iaşi, invocând aplicarea greşită a legii (art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă) prin soluţionarea excepţiei autorităţii de lucru judecat.

În dezvoltarea motivului de recurs a fost reiterate susţinerile din apel, prin decizia civilă nr. 440/2006 Tribunalul Iaşi soluţionând cauza pe excepţie şi pe fond.

Într-un alt motiv a susţinut pârâtul că instanţele nu au răspuns la cererea privind conexarea dosarului nr. 3197/2005 la prezenta cauză, potrivit art. 164 Cod procedură civilă. Dezvoltând motivul de recurs, a citat apărările din întâmpinarea depusă de Primărie în dosarul nr. 3197/2005 la tribunal, căutând să demonstreze că sunt întrunite toate condiţiile cerute de art. 1201 Cod civil.

Recurentul a susţinut şi greşita reţinere de instanţe a calităţii de proprietar a reclamantului, Primăria Comunei Hălăuceşti fiind titulara dreptului de administrare, astfel că în cauză nu s-a făcut dovada şi în ce calitate este revendicat imobilul, conform Legii nr. 213/1998, art. 12 alin. (4) şi alin. (6), a anexelor, cerere cărora instanţele nu le-au dat curs, dovada proprietăţii nu este făcută conform art. (7) şi art. (9) din Legea nr. 114/1996.

A precizat recurentul că a plătit chiria la zi până la 10 iulie 1995. Locuinţa fiind construită din fondurile statului, a susţinut recurentul, intră sub incidenţa Legii nr. 85/1992 şi Decretului-Lege nr. 61/1992, motivat de faptul că a deţinut locuinţa din 1983, a achitat contravaloarea avansului prin chitanţa nr. 1204/10.07.1995 de 157.500 lei, dată de la care este proprietarul locuinţei conform art. 11 şi art. 12 din Legea nr. 85/1992, art. 1295 Cod civil şi art. 1361 Cod civil, fiind îndeplinită condiţia plăţii preţului.

Dezvoltând şi acest motiv de recurs, a redat şi interpretat dispoziţiile legale enunţate în declaraţia de recurs, aducând critici: Hotărârea nr. 32/28.06.2001 a Consiliului local privind reevaluarea apartamentului de Corpul experţilor tehnici, fiind făcute referiri la regimul juridic al blocului construit în 1977, recepţionat până la 31 decembrie 1989; Hotărârea nr. 57/19.11.2001 a Consiliului local pe care le consideră nule.

A arătat recurentul că instanţele au refuzat să oblige Primarul să depună copia contractului de vânzare-cumpărare pe care l-a încheiat pe numele său pentru locuinţa în litigiu, unitatea vânzătoare fiind reprezentată de Primar şi contabilul unităţii, act întocmit la data de 26.06.1995 şi pentru care s-a eliberat chitanţa nr. 1204/1995,iar prin chitanţa/mandat poştal nr. 820/26.07.2001 AR a plătit dublul sumei rămase de achitat.

Recurentul a analizat proba cu înscrisuri administrată în fazele procesuale anterioare şi a adus critici cu privire la faptul că nu sunt reţinute de instanţe, în dovedirea dreptului său de proprietate, în baza cărora şi-a stabilit domiciliul în comună şi s-a înregistrat în cartea funciară şi a plătit impozit.

Recurentul, în declaraţia de recurs, a făcut referiri la activitatea administrativă a instanţei privind dreptul de acces pentru studierea dosarului, solicitând proba cu interogator, depunerea contractului de vânzare-cumpărare din 26.06.1995.

Recurentul a invocat excepţia de nelegalitate privind Hotărârile Consiliului Local Hălăuceşti nr. 32/28.06.2001, nr. 37/31.07.2001, art. 2 şi 3 art. 3 din Hotărârea nr. 57/19.11.2001, judecata recursului fiind suspendată conform art. 4 din Legea nr. 554/2004 şi înaintată cauza instanţei de contencios administrativ.

Prin sentinţa civilă nr. 653/CA din 23 mai 2008 a Tribunalului Iaşi, irevocabilă prin decizia nr. 435 din 13 octombrie 2008 a Curţii de Apel Iaşi – Secţia contencios administrativ şi fiscal, s-a respins excepţia autorităţii de lucru judecat şi excepţia de nelegalitate a Hotărârilor Consiliului Local al Comunei Hălăuceşti, Jud. Iaşi, invocate de F.A.

Instanţa de contencios administrativ a reţinut că excepţia se referă la aprobarea vânzării apartamentului al cărui chiriaş era F.A. şi a stabilirii preţului la valoarea imobilului stabilită de Corpul Experţilor Tehnici România – Filiala Iaşi, fixându-se termen de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare pentru data de 30.12.2001.

Cu privire la preţul de vânzare a apartamentului în sumă de 500.000 ROL în anul 1995, a constatat instanţa de contencios că este stabilit de fosta conducere a primăriei, fără acordul Consiliului local. Vânzarea bunurilor proprietate privată a comunei se poate realiza conform art. 36 alin. 5 lit. „b” din Legea nr. 215/2001 doar în baza Hotărârii Consiliului local. Chitanţa doveditoare plăţii avansului de 30% nu face dovada încheierii unui contract sau antecontract de vânzare-cumpărare, se arată în considerentele sentinţei nr. 653/CA/2008 a Tribunalului Iaşi, nu a fost încheiată o convenţie valabilă având ca obiect vânzarea apartamentului.

A constatat instanţa de contencios că pârâtul Consiliul Local Hălăuceşti a adoptat hotărârile atacate cu respectarea prevederilor imperative ale Legii nr. 215/2001, preţul locuinţei fiind stabilit potrivit art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992.

Hotărârile judecătoreşti prin care s-a soluţionat excepţia de nelegalitate cu privire la actele administrative în care este stabilit preţul de vânzare pentru locuinţele din care se cere evacuarea, au intrat în puterea lucrului judecat, sunt irevocabile, având forţa probantă a înscrisului autentic, asupra a ceea ce au stabilit.

Curtea a constatat că situaţia de fapt stabilită prin considerentele deciziei atacate în recurs are corespondent în probele dosarului.

Instanţa a făcut o analiză completă a probelor administrate şi a aplicat corect dispoziţiile legale în materie, cauza fiind soluţionată în limitele investirii.

Curtea a reţinut că cererea de chemare în judecată are două capete, rezilierea contractului de închiriere, încheiat pe durată nedeterminată şi evacuarea ca sancţiune pentru neîndeplinirea obligaţiei de plată a chiriei la data, termenul şi în cuantumul stabilit în contract de pârâtul-chiriaş. În cauză a fost făcută dovada certă a neplăţii chiriei din anul 1995, aşa cum a precizat pârâtul-recurent în întâmpinare, motivele de apel şi recurs, cererile depuse în dosar, considerându-se proprietar ca urmare a plăţii avansului pentru locuinţă prin chitanţa nr. 1204/10.07.1995, a plăţii făcute în anul 2001.

Cu privire la legalitatea preţului de vânzare a locuinţei şi la autoritatea competentă să îl dispună, atât asupra scoaterii în vânzare cât şi asupra cuantumului acesteia s-a pronunţat instanţa de contencios administrativ, competenţa aparţinând Consiliului local şi nu „Primăriei”.

În consecinţă, sumele achitate, redactarea contractului de vânzare-cumpărare, plata impozitului o anumită perioadă pentru imobil, nu îi transferă recurentului dreptul de proprietate asupra locuinţei, care să îi confere posesia legitimă, pentru a justifica deţinerea locuinţei şi a-l opune reclamantului în acţiunea în evacuare.

Izvorul raportului juridic dedus judecăţii îl constituie contractul de închiriere nr. 674/15.05.1992, prin care sunt stabilite drepturile şi obligaţiile părţilor, a căror neîndeplinire de către chiriaş, poate fi sancţionată cu rezilierea şi evacuarea.

Titular al acţiunii în speţă este nu numai proprietarul imobilului, ci şi cel care îl administrează şi este parte în contract, instanţa nefiind investită cu acţiune în revendicare. De altfel, instanţa de contencios în litigiul în care sunt aceleaşi părţi, a stabilit natura juridică a dreptului de proprietate, cine este titular, îl exercită şi poate dispune asupra imobilului în litigiu în speţă şi care nu este recurentul.

Excepţia autorităţii lucrului judecat nu este întemeiată, instanţele făcând o aplicare corectă a art. 1201 Cod civil, care prevede: „Este lucru judecat, atunci când a doua cerere de chemare în judecată are acelaşi obiect, este întemeiată pe aceeaşi cauză şi este între aceleaşi părţi, făcută de ele şi în contra lor în aceeaşi calitate.

Cu o motivare completă, instanţele au constatat că nu sunt îndeplinite cumulativ condiţiile cerute de lege pentru admiterea excepţiei. Deşi pârât în dosarul nr. 3197/2005 este F.A. , ca şi în prezenta cauză, unul din capetele de cerere este acelaşi – rezilierea şi aceeaşi cauză – neplata chiriei, reclamantul nu este acelaşi.

Prin decizia civilă nr. 440/2006 Tribunalul Iaşi a respins acţiunea în rezilierea contractului de închiriere încheiat cu F.A. introdusă de Primăria Comunei Hălăuceşti, pentru lipsa „capacităţii procesuale active”, condiţie cerută de lege pentru a avea exerciţiul dreptului la acţiune de a fi parte în proces.

Faptul că instanţa de apel, tribunalul, a acordat cuvântul la dezbateri asupra excepţiei şi fondului, nu conferă hotărârii autoritate de lucru judecat în ce priveşte posesia legitimă ca proprietar invocată de pârât. Din cuprinsul hotărârii şi dispozitivul deciziei tribunalului rezultă că instanţa s-a pronunţat numai pe excepţie, ce a făcut de prisos abordarea fondului.

Pentru a exista lucru judecat este necesar ca prima hotărâre rămasă definitivă să fi rezolvat în fond procesul dintre părţi şi nu pe considerente procedurale, fără a se fi discutat temeinicia motivelor.

În ce priveşte conexarea cauzelor se poate dispune în temeiul art. 164 Cod procedură civilă numai pentru pricini ce sunt în aceeaşi fază procesuală, în cursul judecăţii şi între cauza pe rol şi nu între o pricină soluţionate irevocabil şi una pe rol. Ataşarea dosarului nr. 3197/2005 nu a fost utilă, părţile administrând nemijlocit şi în contradictoriu proba cu înscrisuri, dreptul de apărare nu a fost încălcat recurentului.

Recursul fiind o cale extraordinară de atac, modificarea sau casarea hotărârii se poate cere pentru motivele expres şi limitativ prevăzute în art. 304 Cod procedură civilă, pentru nelegalitate.

În recurs poate fi administrată, conform art. 305 Cod procedură civilă, numai proba cu înscrisuri. Interogatoriul părţilor, probă cerută prin declaraţia de recurs ce nu este admisibilă în această fază procesuală.

Pentru considerentele expuse, Curtea a constatat că pârâtul-recurent, în calitate de chiriaş, nu şi-a îndeplinit obligaţia de a plăti chiria din anul 1995, conform clauzelor contractului, că în cauză nu a făcut dovada posesiei legitime ca proprietar al bunului şi prin actele invocate în apărare nu i s-a transmis dreptul de proprietate asupra locuinţei.

În consecinţă, instanţele au aplicat corect dispoziţiile legale şi clauzele contractului care este legea părţilor, dispunând rezilierea contractului şi evacuarea.

Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 312 Cod procedură civilă instanţa a respins recursul.

Domenii speta

Spete similare