Nulitate contract de închiriere şi vânzare – cumpărare. Evacuare.

Dreptul locativ al părţilor din litigiu a fost tranşat irevocabil printr-o hotărâre având ca obiect atribuirea beneficiului contractului de închiriere şi ulterior, în cadrul acţiunii de divorţ.

Contractul de vânzare – cumpărare al imobilului din litigiu încheiat în favoarea pârâtului s-a realizat cu respectarea dispoziţiilor Decretului – lege nr. 61/1990 şi legii nr. 85/1992, în sensul că acesta era titularul contractului de închiriere.

Chiar dacă la data de 18.10.2007, reclamantul a devenit proprietarul spaţiului locativ ca urmare a încheierii contractului de vânzare – cumpărare în condiţiile Legii nr. 85/1992, acţiunea formulată de acesta are tot caracterul unei acţiuni în evacuare până în momentul rămânerii irevocabile a litigiilor locative existente între părţi.

Prin  cererea înregistrată sub nr. 14335/318/2007, pe rolul Judecătoriei Tg.Jiu, reclamantul C.S. a chemat în judecată pe pârâta R.M.G., solicitând  ca, prin sentinţa ce se va pronunţa, să se dispună evacuarea pârâtei din imobilul situat în  Rovinari, str. 22 Decembrie 1989, bl. G16, sc.1, ap.9, jud. Gorj.

Prin acţiunea înregistrată sub nr. 14912/318/2007, pe rolul Judecătoriei Tg-Jiu, reclamanta  R.M.G. a solicitat în contradictoriu cu pârâţii C.S. şi Primăria Rovinari, să  se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare nr.1047/2007, cât şi a contractului de închiriere nr. 262/2007 cu privire la imobilul situat în Rovinari, str. 22 Decembrie 1989, bl. G16, sc.1, ap. 9, jud. Gorj.

Dosarul nr. 14912/318/2007 a fost conexat la dosarul nr.14335/318/2007, în temeiul art. 164 C.pr.civ.

Prin sentinţa civilă nr. 2396 din 28 martie 2008, pronunţată de Judecătoria Tg. Jiu,  s-a respins acţiunea pentru nulitate  contract închiriere şi contract de vânzare cumpărare.

S-a admis acţiunea civilă în evacuare înregistrată sub nr. 14335/318/2007 pe rolul  Judecătoriei Tg. Jiu, dispunându-se  evacuarea pârâtei  R.M.G. din imobilul situat în Rovinari, str. 22 Decembrie 1989 nr. 22, bl G16, sc. 1, ap.9, judeţul Gorj şi a fost obligată pârâta să achite reclamantului  C.S. cheltuieli de judecată în cuantum de 610 lei.

Pentru a se pronunţa în acest sens, instanţa a reţinut că părţile s-au judecat şi beneficiul contractului de închiriere a fost atribuit în mod irevocabil reclamantului pârât C.S., contractul de închiriere nr. 262/1997 a fost prelungit la data de 4.01.2007, în temeiul art.14 din OUG 40/1999 şi nu sunt aplicabile art. 27 alin. 1 lit.b din L.114/1996.

S-a mai reţinut că actul de vânzare-cumpărare s-a încheiat cu respectarea dispoziţiilor L.85/1992 cât şi a L.114/1996, reclamantul pârât  C.S. fiind titularul contractului de închiriere.

Pentru acţiunea în evacuare formulată de reclamantul  C.S. s-a reţinut că acesta este proprietarul bunului şi că trebuie să se bucure în mod exclusiv şi absolut de aceasta în limitele determinate de lege.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta R.M.G., criticând respingerea acţiunii privind constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare cât şi a contractului de închiriere, deoarece aceste acte au fost încheiate cu încălcarea dispoziţiilor legale şi i-au fost lezate drepturile sale locative, precum şi admiterea acţiunii în evacuare, care nu este întemeiată.

S-a mai invocat faptul că instanţa ar fi reţinut o autoritate de lucru judecat prin referire la litigiile anterioare şi nu a avut în vedere probatoriul administrat în cauza de faţă.

Prin decizia civilă nr. 392 din 09.10.2008, pronunţată de Tribunalul Gorj, s-a respins apelul declarat de pârâtă, aceasta fiind obligată la 350 lei cheltuieli de judecată.

Instanţa de apel a reţinut  că asupra dreptului locativ din litigiu părţile s-au judecat şi situaţia a fost pe deplin şi irevocabil stabilită în sensul că, cererea reclamantei privind atribuirea beneficiului contractului de închiriere a fost respinsă  prin decizia civilă nr. 136A/13.02.2006, rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr. 1375 din 12.12.2007, pronunţată de Curtea de Apel Craiova, în dosarul nr. 883/318/2006.

Acest capăt de cerere a fost formulat şi în  cadrul acţiunii de divorţ şi prin decizia civilă nr. 136 A din 13.02.2006 cererea reclamantei pentru atribuirea beneficiul contractului de închiriere, a fost respinsă, decizia fiind menţinută de Curtea de Apel Craiova, prin decizia civilă nr. 294 din 21 iunie 2006, pronunţată în dosarul 6375/54/2006.

Astfel că prelungirea contractului de închiriere s-a dispus în mod legal atât în temeiul OUG 40/1999, dar şi în raport de sentinţele pronunţate în cauză.

Îndreptăţirea apelantei cu privire la încheierea unui contract de încheiere pentru imobilul din litigiu nu mai poate fi pusă în discuţie având în vedere că părţile s-au judecat pe aceste aspecte.

Instanţa de fond nu a reţinut autoritatea de lucru judecat, ci doar a avut în vedere situaţia de fapt deja reţinută în mod irevocabil prin judecăţile anterioare şi constatată prin sentinţele pronunţate, sentinţe ce produc efecte faţă de părţile din proces.

De asemenea, instanţa a avut în vedere că, contractul de vânzare-cumpărare încheiat în favoarea pârâtului reclamant pentru imobilul în litigiu s-a realizat cu respectarea dispoziţiilor D.L.nr.61/1990 şi a L.85/1992, în sensul că acesta  era titularul contractului de închiriere, condiţie specială ce trebuia să fie îndeplinită de cumpărătorii imobilelor în temeiul dispoziţiilor legale speciale invocate anterior.

Faptul că apelanta are nevoie stringentă de un spaţiu de locuit şi nu are posibilităţi să achiziţioneze un alt spaţiu de locuit reprezintă motive străine de natura pricinii de faţă şi nu afectează valabilitatea contractului de închiriere sau a contractului de vânzare cumpărare.

Apelanta a invocat greşit că i-ar fi fost lezate drepturile sale locative proprii şi nu a dovedit nici un motiv de nulitate relativă sau absolută a celor două acte a căror nulitate a solicitat-o.

În termen legal,  pârâta  R.M.G. a formulat recurs considerând hotărârile nelegale deoarece în mod eronat acţiunea a fost caracterizată ca acţiune în evacuare, atât timp cât reclamantul a invocat dispoz. art. 480 Cod civil, astfel încât instanţa era investită în drept cu o acţiune în revendicare; instanţa nu s-a pronunţat asupra motivelor de nulitate a contractului de întreţinere şi a celui de vânzare cumpărare invocate prin acţiunea reclamantei, cu toate că aceasta a făcut dovada existenţei unei cauze ilicite, atât timp cât a continuat să folosească imobilul închiriat şi după expirarea termenului de închiriere, iar pe de altă parte noul contract de închiriere a fost încheiat cu pârâtul în timpul în care părţile se aflau în litigiu.

Criticile formulate nu sunt întemeiate, având în vedere următoarele considerente:

Cele două părţi au fost soţ şi soţie, căsătoria încetând ca urmare a divorţului, aşa cum rezultă din sentinţa civilă nr. 6162/19.10.2005, a Judecătoriei Tg. Jiu, decizia civilă nr. 136A/13.02.2006, a Tribunalului Gorj şi decizia nr. 294/21.06.2006, a Curţii de Apel Craiova.

Apartamentul în litigiu a fost închiriat de reclamant, în calitate de titular, anterior căsătoriei, pentru ca după încheierea căsătoriei soţia să fie inclusă în contractul de închiriere ca făcând parte din familia titularului contractului.

Cu ocazia divorţului, pârâta a solicitat atribuirea beneficiului contractului de închiriere, cerere care i-a fost respinsă, prin decizia civilă nr. 136A/2006, a Tribunalului Gorj, menţinută prin decizia nr. 294/2006, a Curţii de Apel Craiova, reţinându-se că titularul contractului de închiriere este reclamantul-pârât, iar locuinţa îi este necesară pentru exercitarea profesiei la SC Complexul Energetic Rovinari SA.

Ulterior pronunţării instanţelor în acţiunea de divorţ, cu privire la capătul de acţiune privind atribuirea beneficiului contractului de închiriere, reclamanta a formulat o nouă acţiune solicitând prelungirea contractului de închiriere nr. 262/1997, cu privire la apartamentul în litigiu şi atribuirea beneficiului acestui contract.

Prin sentinţa civilă nr. 8464/22.12.2006, a Judecătoriei Tg. Jiu, a fost respinsă acţiunea reclamantei, cu cele două capete de cerere arătate, soluţia fiind menţinută prin decizia civilă nr. 161/18.04.2007, a Tribunalului Gorj, care a fost menţinută prin respingerea recursului prin decizia civilă nr. 1375/12.12.2007.

Acţiunea reclamantului pentru evacuare este introdusă la data de 7.12.2007, dată la care pârâta folosea apartamentul în litigiu, considerându-se în fapt şi în drept titulara dreptului locativ ca urmare a tacitei relocaţiuni invocată de altfel şi prin prezenta acţiune.

Faţă de litigiile care au avut ca obiect tocmai existenţa contractului de închiriere având ca titular pe reclamantul-pârât sau, dimpotrivă, pe pârâta-reclamantă, se constată că, raportat la momentul introducerii acţiunii, sunt aplicabile dispoz. Lg. 114/1996, acţiunea fiind o acţiune în evacuare pentru lipsa titlului locativ în ceea ce o priveşte pe pârâtă.

Chiar dacă la data de 18.10.2007, reclamantul a devenit proprietarul spaţului locativ ca urmare a încheierii contractului de vânzare cumpărare nr. 1047/2007, în condiţiile Lg. 85/1992, acţiunea formulată de acesta are tot caracterul unei acţiuni în evacuare până la momentul rămânerii irevocabile a litigiilor locative existente între părţi.

Faptul că în motivarea acţiunii reclamantul a invocat şi calitatea sa de proprietar actual al imobilului în litigiu, nu duce la respingerea acţiunii în evacuare numai pe considerentul că aceasta este specifică litigiilor locative şi nu litigiilor legate de raporturile de proprietate.

Pârâta s-a considerat în mod constant chiriaşă în spaţiul respectiv şi chiar în cauza de faţă a contestat valabilitatea contractelor de închiriere şi de vânzare-cumpărare a acestui spaţiu, invocând nulitatea absolută a acestora, astfel încât în mod corect reclamantul a invocat ca motiv al evacuării lipsa titlului locativ în ceea ce o priveşte pe aceasta, contestând calitatea sa de chiriaşă.

În ceea ce priveşte acţiunea în nulitate formulată de pârâta-reclamantă, se constată că aceasta a invocat aceleaşi motive avute în vedere de instanţă la soluţionarea acţiunii în atribuirea beneficiului contractului de închiriere şi în prelungirea contractului de închiriere nr. 262/1997, în persoana acesteia.

Cu toate că hotărârile pronunţate în această acţiune nu constituie autoritate de lucru judecat, conform art. 1201 Cod civil, totuşi cele reţinute în aceste hotărâri se înscriu în categoria prezumţiei de autoritate de lucru judecat, care are la bază regula că o constatare, nu neapărat în sens de soluţie privind raporturile litigioase dintre părţi, făcută printr-o hotărâre definitivă şi irevocabilă, nu trebuie să fie contrazisă de o altă hotărâre, această prezumţie reclamând diversitate de acţiuni şi identitate de chestiuni. Prezumţia autorităţii de lucru judecat impune consecvenţă şi unitate în judecarea acţiunilor succesive, aşa cum s-a procedat şi în speţa de faţă, având în vedere că în motivele acţiunii de atribuire a contractului de închiriere şi prelungire a acestuia în persoana pârâtei-reclamante s-au invocat aceleaşi aspecte care fac şi obiectul acţiunii în constatarea nulităţii absolute, aspecte constatate ca fiind neîntemeiate, de către instanţe.

Urmează ca, aplicând art. 312 alin.1 Cod pr. civ., să se respingă ca nefondat recursul.

Domenii speta

Spete similare