Dreptul chiriaşilor la despăgubiri pentru sporul de valoarea adus imobilului. Titularul obligaţiei de plată a despăgubirilor.

Dreptul chiriaşilor la despăgubiri pentru sporul de valoarea adus imobilului. Titularul obligaţiei de plată a despăgubirilor.

Art. 48 din Legea nr. 10/2001

Secţia I civilă - Decizia civilă nr. 546/08 septembrie 2011

Prin sentinţa civilă nr. 7370 din 1.10.2010 a Judecătoriei Sibiu a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului MFP, prin DGFP Sibiu în ceea ce priveşte cererea pentru plata contravalorii investiţiilor ca fiind lipsită de obiect, a fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei SC U SA; a fost respinsă cererea privind plata investiţiilor în contradictoriu cu pârâta SC U SA Sibiu, ca fiind introdusă împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a reţinut, în ceea ce priveşte excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei SC U SA că în conformitate cu art. 48 alin. 1 şi 3 din Legea nr.10/2001, obligaţia de despăgubire revine statului sau unităţii deţinătoare în cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat fără titlu valabil. Titlul statului a fost nevalabil, împrejurare stabilită irevocabil prin decizia civilă nr. 308/A/2005 a Curţii de Apel Alba Iulia, unde s-a reţinut că este vorba despre o expropriere de fapt, fără un titlu valabil.

Prin contractul de vânzare – cumpărare nr. 3887/1997 încheiat între RAGCL Sibiu (a cărei continuatoare a fost pârâta SC U SA şi reclamanţi a fost transmis în patrimoniul acestora din urmă dreptul de proprietate asupra apartamentului situat în S., str. G-ral M., nr. 18, judeţul S. Ulterior, prin decizia civilă nr. 308/A/2005 a Curţii de Apel Alba Iulia s-a constatat nulitatea absolută a contractului menţionat şi s-a dispus revenirea la situaţia anterioară de carte funciară.

Instanţa a stabilit că pârâta SC U SA nu are calitatea de unitate deţinătoare în sensul art. 48 alin. 3 sus amintit şi că nu poate sta în judecată ca titulară a obligaţiei de plată a investiţiilor solicitate de reclamanţi, fiind doar o unitate prestatoare de servicii, care are doar un drept de administrare în baza actului de înfiinţare emis de Municipiul Sibiu, prin Primar şi care exercită atributele dreptului de proprietate, pârâta fiind, prin urmare, un simplu mandatar al proprietarului, neconfundându-se cu acesta.

In ce priveşte excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului M.F.P., prin DGFP Sibiu în ceea ce priveşte capătul de cerere având ca obiect plata contravalorii investiţiilor prin raportare la acţiunea reclamanţilor instanţa a constatat că acest capăt de cerere este îndreptat exclusiv împotriva pârâtei SC U SA, şi nu împotriva acestuia, de la care se solicită doar preţul de piaţă, excepţia fiind lipsită de obiect.

Împotriva sentinţei au declarat apel reclamanţii.

Prin decizia civilă nr.191/2011 Tribunalul Sibiu a respins apelul reclamanţilor, reţinând următoarele:

În ce priveşte împrejurarea dacă SC U SA are calitatea de unitate deţinătoare în sensul art. 48 alin. 3 din lege, coroborând art. 33(1) din HG nr. 20/1996 cu art. 1(1) lit. g) pct. 1 şi 2 din Legea nr. 215/2001, rezultă că SC U SA este doar unitate prestatoare de servicii, cu drept de administrare şi care exercită atributele dreptului de proprietate, simplu mandatar al proprietarului, calitate deţinută de Municipiul Sibiu.

În privinţa excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului M.F.P., prin DGFP Sibiu în ceea ce priveşte plata investiţiilor, cererea fiind îndreptată împotriva pârâtei SC U SA, şi nu împotriva acestuia, este evident faptul că acesta nu are calitate în acţiunea îndreptată împotriva altei persoane, chiar dacă, în esenţă, reprezintă tot Statul Român.

Împotriva acestei decizii şi a sentinţei pronunţate de judecătorie, în termen legal, au declarat recurs reclamanţii SM şi SM solicitând admiterea recursului.

În motivarea recursului se arată că potrivit art. 48 alin.1 şi 3 din lege, obligaţia de despăgubire revine Statului sau unităţii deţinătoare. Logic ar fi că unitatea deţinătoare este cea care are sau a avut înainte de restituire, detenţia imobilului. Or, este elementar că detenţia nu se confundă cu proprietatea, cum susţin instanţele de fond.

Această calitate a avut-o SC U SA care a stăpânit imobilul proprietatea mun. Sibiu, a fost parte în contractul de vânzare cumpărare, astfel că intimata are calitatea de unitate deţinătoare şi implicit calitate procesuală pasivă în cauză.

Pe de altă parte, legiuitorul a prevăzut alternativ că răspunzători pentru investiţii este Statul sau unitatea deţinătoare. Statul era oricum chemat în judecată, fiind parte în  litigiu, considerându-se un abuz faptul că prin interpretări subiective să se caute respingerea cu orice preţ a unei acţiuni.

CURTEA, verificând legalitatea deciziei atacate, prin raportare la criticile aduse, a respins recursul,  reţinând următoarele:

Prin acţiunea formulată, reclamanţii au solicitat în contradictoriu cu SC U SA obligarea acesteia la restituirea contravalorii îmbunătăţirilor aduse apartamentului, estimate la suma de 75000 lei.

Potrivit art. 48 din Legea nr.10/2001 (în forma în vigoare la data formulării acţiunii) „chiriaşii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile. (2) În cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat cu titlu valabil, obligaţia de despăgubire prevăzută la alin. (1) revine persoanei îndreptăţite. (3) În cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat fără titlu valabil, obligaţia de despăgubire revine statului sau unităţii deţinătoare”.

Prin acţiunea formulată reclamanţii au înţeles să solicite aceste despăgubiri de la SC U SA, instanţa fiind ţinută se pronunţe în limitele în care a fost sesizată, potrivit principiului disponibilităţii. În acest sens instanţa nu se poate pronunţa în raport de alte persoane care ar justifica calitate procesuală pasivă, chiar chemate în judecată, dacă partea reclamantă nu  a înţeles să formuleze pretenţia dedusă judecăţii în raport de această parte, în acest sens fiind şi prevederile art. 129 alin.6 Cod procedură civilă.

De altfel, şi în normele metodologice de aplicare a Legii nr.10/2001 s-a stipulat (la pct. 48.3) că opţiunea între cele două categorii alternative de debitori ai obligaţiei de despăgubire aparţine creditorului obligaţiei de despăgubire.

Mai mult, în HG nr.250/2007, în forma în vigoare la momentul introducerii acţiunii, la cap.II se menţionează:

 „În înţelesul prezentelor norme metodologice, sintagmele şi formulările prevăzute de lege au următoarele semnificaţii:

- unitate deţinătoare este fie entitatea cu personalitate juridică care exercită, în numele statului, dreptul de proprietate publică sau privată cu privire la un bun ce face obiectul legii (minister, primărie, instituţia prefectului sau orice altă instituţie publică), fie entitatea cu personalitate juridică care are înregistrat în patrimoniul său, indiferent de titlul cu care a fost înregistrat bunul care face obiectul legii (regii autonome, societăţi/companii naţionale şi societăţi comerciale cu capital de stat, organizaţii cooperatiste)”.

Pârâta SC U SA nu întruneşte aceste condiţii pentru a putea fi considerată unitate deţinătoare, deoarece a fost doar un mandatar prin care proprietarul – Municipiul Sibiu – a înstrăinat o parte din bunurile pe care acesta le avea în patrimoniu. Prin urmare, acesta poate fi considerat unitate deţinătoare, şi nu SC U SA, societate ce nu a avut niciodată în patrimoniu acest imobil.

Acesta este şi motivul pentru care SC U SA nici nu poate fi obligată să emită o dispoziţie în temeiul Legii nr.10/2001, întrucât nu a deţinut imobilul.

În consecinţă, în mod corect s-a apreciat că pârâta nu are calitate procesuală pasivă, sub acest aspect soluţia fiind corectă.

Nu se poate aprecia ca un abuz faptul că acţiunea nu a fost admisă cu privire la acest petit în contradictoriu cu Statul Român – care era chemat în judecată – deoarece aşa cum  s-a mai menţionat, Statul Român nu a fost chemat în judecată pe acest capăt de cerere, astfel că instanţa nu avea cum să se pronunţe în contradictoriu cu această parte, dacă partea nu a solicitat, respectiv peste manifestarea de voinţă a părţii, încălcând principiul disponibilităţii părţii.

Constatând că soluţia pronunţată de instanţa de apel este temeinică şi legală, la adăpost de criticile formulate, în temeiul art. 312 Cod procedură civilă, Curtea a respins ca nefondat recursul formulat.

Domenii speta

Spete similare