Concesiune. Nerespectarea termenului de finalizare a construcţiei. Intabulare. Subrogare în dreptului concesionarului.

Intabularea fiind doar o operaţiune juridică care marchează opozabilitatea faţă de terţi a unui drept de proprietate, intabularea ulterioară nu are nici o legătură cu noţiunea tehnică de finalizarea construcţiei.

Chiar dacă punerea în funcţiune a complexului hotelier s-a făcut peste termenul de 3 ani, prevăzut în contractul de concesiune, concesionarul Consiliul Local nu a formulat obiecţiuni, aşa încât termenul a beneficiat de o prorogare tacită.

Această prelungire a termenului este opozabilă şi proprietarilor ulteriori, care au dobândit dreptul de proprietate pentru teren începând cu anul 2005, aşa încât reclamanţii nu pot să invoce în prezent, ca motiv de reziliere, neefectuarea în termen a construcţiilor.

Dacă dobânditorii ulteriori ai proprietăţii terenului se subrogă în drepturile primului concesionar, conform art. 14  din Lg. 10/2001 cu modificările ulterioare, atunci subrogarea lor se aplică şi obligaţiilor acestuia, iar una din obligaţii a fost aceea de  a permite în continuare lucrările.

Această prorogare este aşadar reală, a produs efecte juridice, iar aceste efecte sunt obligatorii  şi pentru dobânditorii ulteriori.

Prin acţiunea civilă înregistrată sub nr. 156/04.01.2005, reclamanta D.S.F. a chemat în judecată pe pârâtul P.G., pentru a se dispune rezilierea contractului de concesiune pentru suprafaţa de 4362mp teren intravilan, obligarea pârâtului la plata sumei de 12.173.000 lei, reprezentând redevenţa concesiunii pentru perioada aprilie-iunie 2005, actualizată cu indicele de inflaţie, la ridicarea, pe propria cheltuială, a construcţiilor efectuate pe acest teren, cât şi la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, reclamanta a arătat că prin dispoziţia nr. 324 din 04.02.2004, rectificată prin dispoziţia nr. 605/16.02.2004, Primăria C. i-a restituit în natură, în baza Lg. 10/2001, imobilul în suprafaţă de 4362mp, situat în mun. C., dispunându-se subrogarea ei în drepturile pe care le avea Consiliul Local al mun. C., în contractul de concesiune nr. 3425/31.07.1992, care are ca obiect concesionarea terenului menţionat, către pârât.

A mai arătat că preţul concesionării a fost stabilit la suma de 560.536 lei/an, indexată anual în funcţie de rata inflaţiei, urmând ca, în cazul în care întârzierea plăţii depăşeşte 30 de zile, să se procedeze la retragerea concesiunii, adăugând ca, de la data când ea a dobândit calitatea de concedent, pârâtul nu şi-a îndeplinit această obligaţie, deşi a fost notificat în mod repetat.

În final, a arătat că, în condiţiile în care pârâtul nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată cât şi celelalte obligaţii referitoare la executarea lucrărilor de construcţie, refuzând invitaţiile de rezolvare a litigiului prin conciliere, se impune rezilierea contractului de concesiune, obligarea celui în cauză la plata redevenţelor solicitate, la ridicarea, pe propria lui cheltuială, a construcţiilor efectuate pe terenul concesionat, cât şi la plata cheltuielilor de judecată.

La data de 15.02.2005, pârâtul  P.G. a depus întâmpinare, prin care a solicitat suspendarea cauzei de faţă până la soluţionarea irevocabilă a dosarului nr. H58/2004, aflat pe rolul Tribunalului Dolj, fie respingerea acţiunii reclamantei ca neîntemeiată.

În motivarea întâmpinării a arătat că obiectul cauzei de faţă se bazează pe dispoziţia nr. 324/2004, emisă de Primăria C., act împotriva căruia se derulează căile de atac procedurale, motiv pentru care, nefiind definitiv, se impune suspendarea judecării acestui proces civil, în baza art. 244, pct. 1 Cod pr. civ.

În subsidiar, pârâtul a solicitat respingerea acţiunii, deoarece contractul de concesiune rămâne valabil, chiar în condiţiile în care reclamanta s-a subrogat în drepturile Consiliului Local C.

În ceea ce privesc pretenţiile reclamantei, pârâtul a arătat că acestea sunt nejustificate, pentru că, în anul 2004, a fost achitată redevenţa către Consiliul Local C. şi nu poate efectua aceeaşi plată de 2 ori, dat fiind faptul că dispoz. art. 324 şi 605/2004, emise de Primăria C., nu sunt definitive.

Pentru termenul din data de 01.03.2005, reclamanta şi-a precizat acţiunea, solicitând introducerea în cauză a Consiliului Local C. şi obligarea acestuia la restituirea redevenţei pentru concesiune, care a fost încasată de la pârâtul P.G.

La data de 28.06.2005, reclamanta şi-a precizat acţiunea, solicitând introducerea în cauză, în calitate de reclamant, a numitului C.S., motivat de faptul că, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 2112/2005, i-a vândut acestuia suprafaţa de 4362mp.

Prin sentinţa civilă nr. 70 din 30.01.2007, pronunţată de Judecătoria Calafat, în dosarul nr.6/201/2005, s-a respins excepţia autorităţii de lucru judecat, invocată de pârâtul  P.G. şi s-a admis în parte acţiunea pentru rezilierea contractului de concesiune, aşa cum a fost precizată, pusă în mişcare de reclamantul  C.S. împotriva pârâtului  P.G. şi a intervenientei Primăria C.

A fost reziliat contractul de concesiune încheiat între pârât şi intervenientă, înregistrat sub nr. 3425/1992 şi s-a respins capătul de acţiune privind obligarea pârâtului la ridicarea construcţiilor.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâtul P.G.

În motivarea apelului s-a arătat că, deşi redactarea hotărârii se întinde pe câteva pagini, motivarea se reduce la o singură frază, ori nemotivarea hotărârii constituie motiv de casare, potrivit art. 304, pct. 7 Cod pr. civ.

Instanţa de fond a avut grijă să preia conţinutul cererilor sau încheierilor din dosar, dar nu a precizat care au fost motivele pentru care a fost admis capătul de cerere privind rezilierea contractului de concesiune, mai ales că pârâtul, în întâmpinare, a arătat motivele pentru care cererea trebuia respinsă ca neîntemeiată.

Pentru că nu sunt prezentate motivele admiterii capătului de cerere privind rezilierea contractului de concesiune, nu  ştie ce a avut în vedere instanţa de fond.

Aşa cum s-a arătat în întâmpinarea depusă la instanţa de fond, nu există motive de reziliere a contractului de concesiune. Motivele invocate sunt anterioare emiterii dispoziţiei de restituire a terenului în natură de către Primarul Mun. C., iar  D.S.F. şi ulterior,  C.S. s-au subrogat în drepturile Consiliului Local C., dar în acel moment construcţia era edificată, era executată în întregime.

Instanţa de fond, deşi a reţinut că Judecătoria Calafat ar fi sistat lucrările de construire, nu a menţionat şi faptul că, tot prin hotărâre judecătorească, această sentinţă a fost anulată, iar cererea de sistare a lucrărilor a fost respinsă ca neîntemeiată.

Instanţa de fond a soluţionat greşit şi excepţia autorităţii de lucru judecat a cererii faţă de sentinţa civilă nr. 711/27.05.1998, pronunţată în dosarul nr. 860/1998, de Judecătoria Calafat, sentinţă rămasă definitivă prin decizia civilă  nr. 3499/26.08.1999, pronunţată în dosar nr. 5973/1998, de Tribunalul Dolj şi irevocabilă prin decizia civilă nr. 9615/24.11.1999, pronunţată în dosar nr. 9568/1999, de Curtea de Apel Craiova. Excepţia autorităţii de lucru judecat este întemeiată, pentru că între cele două cauze există identitate de obiect, cauză şi părţi.

În dosarul nr. 860/1998, pârâtul a avut calitatea  de intervenient, iar  D.S.F. a avut calitatea de reclamantă, astfel că există identitate de părţi pentru că numitul  C.S. a continuat acţiunea reclamantei D.S.F.

Identitatea de obiect şi cauză este dovedită prin aceea că, atât în primul dosar, cât şi în prezenta cauză, reclamanta a solicitat constatarea nulităţii contractului de concesiune şi chiar dacă în prima acţiune nu a solicitat expres, în motivarea cererii şi a hotărârilor au fost analizate şi motivele de nulitate relativă bazate pe dispoz. art. 10, lit. c din contractul de concesiune, dispoziţie invocată şi în prezenta acţiune, chiar dacă acum se solicită rezilierea. Scopul urmărit de reclamantă a fost pierderea dreptului de concesiune de către pârât.

Dacă nu se va reţine această excepţie, în cauză există cel puţin puterea lucrului judecat pentru că, prin hotărâre judecătorească, au mai fost respinse motivele reclamantei de anulare a contractului de concesiune încheiat, aşa cum rezultă din hotărârile aflate la dosar.

Prin decizia civilă nr. 428/14.09.2007, a Tribunalului Dolj, s-a dispus respingerea apelului ca nefondat.

Instanţa a reţinut că pe fond, judecătoria a dispus rezilierea contractului de concesiune pe considerentul că pârâtul nu a realizat construcţia în termenul stabilit.

Acest fapt s-a dovedit a fi exact, iar reclamanta care, prin subrogaţiune, dobândeşte toate drepturile debitorului, poate să solicite în instanţă şi rezilierea convenţiei neexecutată la termen.

Împotriva ambelor hotărâri a declarat recurs recurentul P.G., solicitând casarea hotărârilor atacate.

Recurentul a motivat arătând că instanţa de apel nu a elucidat toate motivele de apel. S-a mai arătat că nu există nici un motiv de reziliere a contractului, recurentul îndeplinindu-şi toate obligaţiile legate de efectuarea construcţiei în termen şi de plata  redevenţei.

Recursul este fondat.

Instanţa de fond a pronunţat o hotărâre contradictorie şi lipsită de conţinut, care dezavantajează prin efectele sale atât pe pârât cât şi pe reclamanţi.

Pe de o parte, menţine ca fiind legal construit edificiul pârâtului, dar, reziliind contractul de concesiune, îl lipseşte pe proprietarul terenului de dreptul contractual de a percepe contravaloarea redevenţei.

Printr-un contract de concesiune încheiat la data de 29.07.1992, pârâtul a beneficiat din partea Consiliului Local C.  de un teren în suprafaţă de 4362 m.p., situat în C.

Această concesiune s-a făcut în scopul edificării de către beneficiar a unui complex hotelier. La finalizarea construcţiei, pârâtul beneficiar era obligat să achite Consiliului Local o redevenţă de 510.536 lei anual. Constructorul era obligat să înceapă lucrările şi să le finalizeze în termen de 36 luni de la începerea lucrărilor.

Respectivele lucrări au început în temeiul autorizaţiei de construcţie nr. 24 din data de 09.XI.1993, iar finalizarea lor a fost declarată de constructor în anul 1999, dată de la care acesta a început să plătească taxele aferente existenţei clădirii.

Intabularea ulterioară nu are nici o legătură cu noţiunea tehnică de finalizarea construcţiei, intabularea fiind doar o operaţiune juridică care marchează opozabilitatea faţă de terţi a unui drept de proprietate.

Chiar dacă întregul complex hotelier format din hotel, bar, piscină, terase, etc. nu era complet finalizat în anul 1999, partea principală a clădirii, respectiv hotelul, era dată în funcţiune, obţinea venituri, iar aceste venituri îl obliga pe concedent să achite redevenţa stipulată în contract.

Chiar dacă punerea în funcţiune s-a făcut peste termenul de 3 ani, concesionarul Consiliul Local nu a formulat obiecţiuni, aşa încât termenul a beneficiat de o prorogare tacită.

Această prelungire a termenului este opozabilă şi proprietarilor ulteriori, care au dobândit dreptul de proprietate pentru teren începând cu anul 2005, aşa încât reclamanţii nu pot să invoce în prezent, ca motiv de reziliere, neefectuarea în termen a construcţiilor.

Dacă dobânditorii ulteriori ai proprietăţii terenului se subrogă în drepturile primului concesionar, conform art. 14  din Lg. 10/2001 cu modificările ulterioare, atunci subrogarea lor se aplică şi obligaţiilor acestuia, iar una din obligaţii a fost aceea de  a permite în continuare lucrările.

Această prorogare este aşadar reală, a produs efecte juridice, iar aceste efecte sunt obligatorii  şi pentru dobânditorii ulteriori.

Reclamanţii au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în anul 2005, prin restituirea imobilului şi apoi prin vânzare-cumpărare, că terenul, la data restituirii, nu era liber, fiind  ocupat de construcţia proprietatea  pârâtului  şi afectat de dreptul de concesiune constituit în favoarea acestuia, deci, dobânditorii au  primit în mod evident doar dreptul de proprietate nudă, fără atributul dreptului de folosinţă.

Acceptând această situaţie, beneficiarii restituirii dobândesc terenul în situaţia în care este el în acel moment cu clădirea - complex hotelier - deja finalizată.

Faptul că lucrările continuau la finalizarea anexelor, nu este de natură să modifice statutul de clădire finalizată.

De altfel, la un astfel de complex de clădiri, terase, restaurante, piscina, lucrările de întreţinere, recondiţionare, extindere sunt permanente. Aceasta nu afectează statutul juridic de clădire finalizată.

Aşadar, pârâtul şi-a îndeplinit toate obligaţiile asumate prin contractul de concesiune. A edificat clădirea, iar aceasta exista în mod evident. Chiar dacă nu a finalizat-o în 3 ani, recurentul concedent a beneficiat de prelungirea tacită a termenului, ceea ce i-a permis să o finalizeze.

Această prelungire este opozabilă reclamanţilor, care devenind proprietarii terenului în anul 2005, nu mai pot susţine că edificiul nu există şi că nu e finalizat şi nici nu mai pot reveni peste voinţa Consiliului Local care a permis continuarea firească a lucrărilor.

În consecinţă, nu există nici un motiv de reziliere a convenţiei.

Reclamanţii, prin subrogare, dobândesc drepturile concedentului, dar în egală măsură dobândesc atât obligaţiile cât şi efectele hotărârilor de natură legală şi administrativă luate de acesta pe durata când era proprietarul terenului.

În ce priveşte plata redevenţei, părţile nu au decât să se desocotească conform conţinutului contractului, iar în caz de neînţelegere pot oricând să apeleze la o soluţionare în instanţă.

Acest contract este aşadar legal încheiat, opozabil şi funcţional şi în prezent.

Instanţele au greşit, deci, dispunând rezilierea lui, neexistând nici un motiv real şi legal de reziliere, dovedit fiind că pârâtul şi-a îndeplinit toate obligaţiile asumate prin contract.

Se impune aşadar admiterea recursului, modificarea ambelor hotărâri atacate şi pe fond respingerea acţiunii formulate.

1

Domenii speta

Spete similare