Antecontract de vânzare-cumparare.Existenta unei clauze penale.

Antecontract de vânzare-cumparare.Existenta unei clauze penale. Evaluarea de catre parti a prejudiciului cauzat în cazul neexecutarii obligatiilor asumate de catre una dintre partile contractante.

Cod Civil, art.969, art.1066, 1069.

Clauza mentionata în contract este o clauza penala la care s-a obligat vânzatoarea, în caz de neexecutare, potrivit dispozitiilor art.1066 Cod civil . Singura modalitate în care vânzatoarea putea evita plata clauzei penale era aceea a executarii obligatiei principale, adica aceea a înstrainarii bunului conform antecontractului, dar aceasta obligatie nu a fost îndeplinita în termenul prevazut în contract. De aceea, promitenta - vânzatoare datoreaza "clauza penala" care este - conform art.1069 Cod civil - o compensatie  a daunelor interese ce creditorul sufera din neexecutarea obligatiei principale.

Instanta nu are nici un drept sa evalueze prejudiciul în cazul în care partile însele au stabilit - prin acordul lor - valoarea prejudiciului la care vor fi expuse eventual, ca urmare a neexecutarii contractului. Scopul clauzei penale este chiar acela de a exclude orice terta apreciere asupra existentei prejudiciului si cuantumului acestuia. De aceea în baza art.969 Cod civil si a clauzei contractuale la care instanta a facut referire, pârâta trebuia sa fie obligata la plata sumei de 30.000 de Euro, reprezentând daune - interese pentru neexecutarea contractului catre reclamanta.

CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A IV A CIVILA

DECIZIA CIVILA NR.718/26.11.2010

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti la data de 3.03.2008 reclamanta G.C.D. a chemat în judecata pe pârâtii P.E. si Autoritatea de Valorificare a Activelor Statului (A.V.A.S.)pentru ca instanta sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de contract de vânzare cumparare a unor suprafete de teren situate în sectorul 2 - în baza antecontractelor de vânzare cumparare încheiate cu Popa Elena.

Prin sentinta civila nr.3150 din 7.04.2008 Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti si-a declinat competenta pentru solutionarea cauzei catre Tribunalul Bucuresti, având în vedere valoarea litigiului situata la peste 500.000 lei.

La data de 30.03.2009 reclamanta si-a precizat cererea solicitând rezolutiunea antecontractului de vânzare cumparare autentificat sub nr.1615/1.07.2007 de catre BNP Expert, astfel cum a fost modificat prin acte aditionale, si obligarea pârâtei P.E la restituirea pretului încasat si la plata daunelor interese. La data de 11.01.2010 reclamanta a precizat, din nou, ca sustine în justitie numai cererea mentionata.

Prin sentinta civila nr.49 din 19.01.2010 Tribunalul Bucuresti Sectia a IV a Civila  a admis în parte cererea formulata de reclamanta G.C.D împotriva pârâtei P.E; a constatat rezolvit antecontractul de vânzare - cumparare, autentificat sub nr.1615/1.07.2007; a obligat pe pârâta P.E, la plata sumei de 90.000 de Euro (echivalent în lei la data platii) reprezentând avansul din pretul contractului, catre reclamanta; a respins cererea de obligare a pârâtei P.E la plata sumei de 30.000 de Euro reprezentând daune interese, ca neîntemeiata; a obligat pe pârâta la plata sumei de 5950 lei reprezentând cheltuieli de judecata (onorariu de avocat).

Pentru a pronunta aceasta sentinta instanta a retinut ca partile au inserat în antecontractul de vânzare cumparare un pact comisoriu de gradul IV ce prevede desfiintarea de drept a acestui act, în cazul în care  vânzarea nu se încheie într-un anumit termen - termen care nu a fost respectat. De aceea, instanta a dispus repunerea  partilor în situatia anterioara încheierii Conventiei rezolvite, prin obligarea pârâtei - din culpa careia a prezumat, în baza art.1082 Cod civil, ca actul nu a putut fi încheiat  - la plata avansului achitat,în suma de 90.000 de Euro. Cu privire la respingerea cererii reclamantei privind plata unei sume de bani pentru prejudiciul cauzat prin neexecutarea contractului instanta a retinut ca, reclamanta nu a dovedit nici un prejudiciu.Instanta a retinut ca, partile au inclus în contract o clauza penala - estimând în avans prejudiciul pentru neexecutarea contractului la suma de 90.000 de Euro, adica avansul achitat din  pretul contractului.

Împotriva sentintei a declarat apel reclamanta G.C.D pentru interpretarea gresita a clauzei contractuale privind daunele interese evaluate la 30.000 de Euro. De asemenea, reclamanta a criticat sentinta pentru ca instanta nu a acordat sub forma cheltuielilor de judecata decât suma reprezentând onorariu de avocat si nu si suma reprezentând taxa de timbru, achitata de reclamanta pentru judecarea în fond a cauzei.

Apelul este fondat.

În fapt, prin antecontractul de vânzare - cumparare nr.1615 din 11.07.2007 (fila 5 dosar fond) între pârâta P.E în calitate de vânzatoare, si pârâta G.C.D, în calitate de cumparatoare a fost consfintit consimtamântul partilor de a vinde si, respectiv, cumpara, în viitor, un teren si o locuinta situate în sectorul 2, cu pretul de 242.550 de Euro, din care a fost achitat de catre promitenta cumparatoare (reclamanta în acest proces) suma de 90.000 de Euro.

La data de 7.11.2007 partile au modificat antecontractul mentionat prin actul nr.1322 din 7.11.2007 încheiat la BNP Semper, si au inserat, printre alte precizari, urmatoarea clauza contractuala "În situatia în care pâna la data de 21.12.2007 promitenta vânzatoare, personal sau prin mandatar, nu se prezinta în fata notarului public pentru a încheia contractul de vânzare - cumparare în forma autentica,partile convin a considera antecontractul susmentionat rezolvit de drept, urmând ca promitenta vânzatoare, personal sau prin mandatar, sa returneze promitentei cumparatoare avansul primit în suma de 90.000 de Euro si sa achite acesteia daune - interese în suma de 30.000 de Euro" .

Actul 1615, astfel cum  a fost completat si modificat prin actul 1322, a fost din nou modificat si completat la data de 12.12.2007 - prin actul nr.1476(BNP Semper  - prin care partile au inserat clauze nerelevante în prezentul  apel, precizând în final ca, celelalte clauze ale antecontractului ramân nemodificate.

Din succesiunea actelor prezentate, rezulta ca, la data de 7.11.2007, prin actul nr.1322, partile din proces au stabilit valoarea prejudiciului pentru neexecutarea contractului la suma de 30.000 de Euro, în mod evident suma urmând a fi datorata de vânzatoare - peste valoarea avansului - deoarece, suma stabilita de parti la valoarea de 30.000 de euro reprezinta, fara nici un echivoc, daune - interese pentru neexecutare.

Clauza mentionata în contract este o clauza penala la care s-a obligat vânzatoarea, în caz de neexecutare, potrivit dispozitiilor art.1066 Cod civil . Singura modalitate în care vânzatoarea putea evita plata clauzei penale era aceea a executarii obligatiei principale, adica aceea a înstrainarii bunului conform antecontractului, dar aceasta obligatie nu a fost îndeplinita în termenul prevazut în contract. De aceea, promitenta - vânzatoare datoreaza "clauza penala" care este - conform art.1069 Cod civil - o compensatie  a daunelor interese ce creditorul sufera din neexecutarea obligatiei principale.

Instanta nu are nici un drept sa evalueze prejudiciul în cazul în care partile însele au stabilit - prin acordul lor - valoarea prejudiciului la care vor fi expuse eventual, ca urmare a neexecutarii contractului. Scopul clauzei penale este chiar acela de a exclude orice terta apreciere asupra existentei prejudiciului si cuantumului acestuia. De aceea în baza art.969 Cod civil si a clauzei contractuale la care instanta a facut referire, pârâta trebuia sa fie obligata la plata sumei de 30.000 de Euro, reprezentând daune - interese pentru neexecutarea contractului catre reclamanta. Astfel, apelul va fi admis în baza art.296 Cod procedura civila si sentinta va fi modificata în sensul mentionat.

Si critica privind acordarea partiala a cheltuielilor de judecata este întemeiata, iar în baza art.274 Cod procedura civila instanta va modifica sentinta si sub acest aspect. Pârâta datoreaza cheltuieli de judecata în totalitate, taxa de timbru si onorariu  de avocat, deoarece a pierdut procesul.

Domenii speta

Spete similare