Contract de vânzare-cumparare având ca obiect un imobil ce face parte din categoria activelor imobilizate ale unei societati admise la tranzactionare. Obligativitatea hotarârii agea a societatii vânzatoare de aprobare prealabila a vânzarii imobilului.

 Domeniu: Societati comerciale

Contract de vânzare-cumparare având ca obiect un imobil ce face parte din categoria activelor imobilizate ale unei societati admise la tranzactionare. Obligativitatea hotarârii AGEA a societatii vânzatoare de aprobare prealabila a vânzarii imobilului.

- Art. 241 din Legea nr. 297/2004 privind piata de capital.

Actul de înstrainare a unui activ din categoria activelor imobilizate ale societatii, a carui valoare depaseste, pe durata unui exercitiu financiar, 20% din totalul activelor imobilizate, mai putin creantele, se poate încheia numai dupa aprobarea prealabila data de Adunarea Generala Extraordinara a Actionarilor, conform art.241 alin.1 din Legea nr.297/2004.

Aprobarea prealabila ceruta din partea adunarii generale extraordinare a actionarilor pentru tranzactiile prevazute de art. 241 alin.1 din lege se constituie într-o cerinta imperativa si de ordine publica. Prin urmare, indiferent de buna-credinta sau de reaua-credinta a cumparatorului la încheierea actului, lipsa aprobarii prealabile a AGEA în cazul înstrainarii unui activ ce depaseste 20% din totalul activelor imobilizate se sanctioneaza cu anularea actului.

(CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A V-A CIVILA,

DECIZIA CIVILA NR. 483 din 13.12. 2011)

Asupra cauzei civile de fata:

Prin cererea înregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala sub nr.23123/3/2005, reclamantul G.M.Z. a chemat în judecata pârâtii SC C. SA, SC Q.I. SRL si SC C.I. SRL pentru ca, prin hotarârea ce se va pronunta, sa se dispuna anularea contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 549/28.04.2005 de BNP P.R.A. având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra unei cote indivize de 62,33% din dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucuresti, sector 2.

Pârâtele SC Q.I. SRL si SC C.I. SRL au formulat cerere reconventionala în contradictoriu cu pârâta SC C. SA si reclamantul G.M.Z., cerere prin care au solicitat sa se constate existenta dreptului de proprietate al SC Q.I. SRL si SC C.I. SRL, în cote parti egale, asupra cotei indivize de 62,33% din terenul în suprafata totala de 23.844 m.p., situat în Bucuresti, sector 2, ceea ce reprezinta suprafata de 14.862 m.p. drept dobândit prin cumparare, conform contractului de vânzare - cumparare autentificat sub nr. 549/28.04.2005 de BNP P.R.A., precum si sa se constate buna-credinta a cumparatorilor.

La termenul din data de 16.02.2007 s-a formulat cerere de interventie în interes propriu de catre intervenientul I.D.C., în contradictoriu cu pârâtele SC Q.I. SRL, SC C.I. SRL, SC C. SA si reclamantul Z.G.M., prin care s-a solicitat sa se admita cererea si sa se dispuna anularea contractului de vânzare-cumparare încheiat între societatile pârâte si autentificat sub nr.549/28.04.2005 de BNP P.R.A., contract având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra unei cote indivize de 62,33% din dreptul de proprietate asupra imobilului situat in Bucuresti, sector 2.

Aceasta cerere de interventie formulata de I.D.C. a fost încuviintata în principiu la termenul din 23.03.2007.

Prin sentinta comerciala nr.14213/19.12.12008 tribunalul a respins actiunea principala si cererea de interventie în interes propriu ca neîntemeiate, iar cererea reconventionala a respins-o ca ramasa fara interes.

Pentru a pronunta aceasta hotarâre instanta de fond a retinut ca la data de 28.04.2005, între pârâta SC C. SA, în calitate de vânzatoare, si pârâtele - reclamante SC Q.I. SRL si SC C.I. SRL, în calitate de cumparatoare, a intervenit contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.549/28.04.2005 la BNP P.R.A. având ca obiect transmiterea în cote si parti egale a dreptului de proprietate asupra cotei indivize de 62,33% din suprafata de 23.844 mp situata în intravilanul Municipiului Bucuresti, sector 2, ceea ce reprezinta suprafata de 14.862 mp, identificata cu nr. cadastral 10900, înscris în CF nr. 37964 a localitatii Bucuresti, sector 2, la pretul de 624.453 Euro.

Anterior, între partile contractului de vânzare-cumparare au fost perfectate promisiunea de vânzare-cumparare din 2.04.2004, modificata prin actul aditional din 5.05.2004 si actul aditional nr. III/07.12.2004, promisiunea de vânzare-cumparare autentificata sub nr. 1135/23.12.2004 la BNP R.E.M., actul aditional la aceasta autentificat sub nr. 310/8.04.2005, cu privire la acelasi teren.

Reclamantul si intervenientul principal, în calitate de actionari ai SC C. SA cu o cota de 10,924%, respectiv 10,33% din capitalul social al acestei societati, au solicitat declararea nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare încheiat la 28.04.2005 pentru nelegalitate, considerând ca, la încheierea actului juridic, au fost încalcate prevederile art. 241 alin.1 din Legea nr. 297/2004 care mentioneaza urmatoarele: "Actele de dobândire, înstrainare, schimb sau de constituire în garantie a unor active din categoria activelor imobilizate ale societatii, a caror valoare depaseste, individual sau cumulat, pe durata unui exercitiu financiar, 20% din totalul activelor imobilizate, mai putin creantele, vor fi încheiate de catre administratorii sau directorii societatii numai dupa aprobarea prealabila de catre adunarea generala extraordinara a actionarilor".

Alin.3 al acestui text legal stipuleaza ca: "În cazul nerespectarii prevederilor alin. (1) si (2), oricare dintre actionari poate solicita instantei judecatoresti anularea actului juridic încheiat si urmarirea administratorilor pentru repararea prejudiciului cauzat societatii".

În opinia instantei, art.241 din Legea nr. 297/2004 nu pune în discutie valabilitatea actului fata de tertii cumparatori decât în masura în care se face dovada ca acestia cunosteau, la momentul încheierii actului, faptul ca valoarea activului depasea 20% din totalul activelor imobilizate, mai putin creantele, întrucât numai în aceasta situatie era necesara aprobarea adunarii generale extraordinare.

Potrivit raportului de expertiza efectuat în cauza, valoarea contractului (fata de pretul mentionat) depasea cu 147,94% totalul activelor imobilizate, mai putin creantele (raspunsul la obiectivul nr.3).

Instanta de fond a retinut ca nu exista nicio dovada ca societatile Q.I. si C.I. au fost avizate cu privire la valoarea activelor si creantelor, iar acestora nu li se poate imputa lipsa solicitarii dovezii aprobarii adunarii generale extraordinare în conditiile în care acordul cu privire la vânzare a fost exprimat de adunarea generala ordinara a actionarilor conform procesului-verbal al sedintei din 29.03.2004 care a fost avut în vedere la întocmirea contractului.

Vânzarea terenului ce a facut obiectul actului juridic criticat si împuternicirea presedintelui consiliului de administratie, C.C. în vederea perfectarii conventiei, încuviintate fiind de organul deliberativ al societatii, buna credinta a cumparatorilor trebuie prezumata conform principiului general înscris în art.1898 Cod civil. Mai mult, tribunalul a constatat ca aceasta masura a fost luata în conditiile de cvorum si majoritate stabilite de lege si pentru adunarea extraordinara, fiind prezenti actionarii reprezentând 78,4% din capitalul social, hotarârea fiind luata cu votul actionarilor reprezentând 70,56 % din cei prezenti la a doua convocare (art.115 din Legea nr.31/1990 în vigoare la momentul încheierii actului).

În cauza nu s-a probat nici faptul ca, la momentul perfectarii conventiei, cumparatorii au avut cunostinta despre constatarea judiciara a nulitatii absolute a hotarârii AGOA SC C. SA din 29.03.2004.

Nu se poate retine, în opinia tribunalului, ca simpla lipsa a hotarârii AGEA este suficienta pentru anularea actului în cauza, întrucât principiul securitatii circuitului civil impune apararea tertilor de buna-credinta.

În considerarea celor expuse, tribunalul a gasit neîntemeiate atât cererea principala, cât si cererea de interventie, respingându-le ca atare.

În ceea ce priveste cererea reconventionala formulata de pârâtele - reclamante SC Q.I. SRL si SC C.I. SRL, tribunalul a retinut (fata de contextul în care a fost formulata si fata de motivele invocate în sustinerea acesteia si în justificarea interesului promovarii sale) ca aceasta  reprezinta o actiune în constatare provocatorie, prin care se solicita reclamantului - pârât sa-si dovedeasca pretentiile în conditiile în care prin cererea de constatare a nulitatii absolute a actului cauzeaza o tulburare serioasa a exercitiului dreptului de proprietate afirmat de cumparatori.

Întrucât cererea principala si cea de interventie prin care dreptul de proprietate era contestat au fost gasite neîntemeiate, iar tulburarea de drept a fost înlaturata, tribunalul a apreciat ca actiunea în constatare a ramas lipsita de interes, motiv pentru care a respins-o în consecinta.

Împotriva acestei sentinte a declarat apel, în termen legal, reclamantul G.M.Z., acesta fiind înregistrat pe rolul Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a V-a Comerciala sub acelasi nr. unic 23123./3/2005.

În motivarea apelului reclamantul a aratat, în esenta, ca sentinta este nelegala, fiind pronuntata cu încalcarea vadita a dispozitiilor legale incidente.

Astfel, contractul este lovit de nulitate, fiind încheiat cu încalcarea dispozitiilor legale imperative ale articolului 241 alineatele 1 si 3 din Legea nr. 297/2004, iar din considerentele sentintei apelate rezulta indubitabil ca instanta de fond a avut în vedere încalcarea acestor dispozitii deoarece valoarea contractului depasea cu 147,94% totalul activelor imobilizate, mai putin creantele.

Întrucât la încheierea actului nu a existat aprobarea AGEA, actul încheiat urmeaza a fi anulat fata de prevederile clare si neechivoce ale textului de lege invocat mai sus.

S-a apreciat ca buna-credinta are eficienta numai în raporturile dintre parti, în ceea ce priveste efectele anularii contractului, iar nu fata de tertii prejudiciati de încalcarea unei norme imperative, terti fata de care simpla încalcare a legii duce la anularea actului încheiat cu nesocotirea ei.

A accepta concluzia instantei de fond înseamna nu numai a adauga textului de lege, ci mai mult, a limita actiunea normei juridice imperative, ceea ce reprezinta o eroare juridica grava.

Apelantul a mai precizat ca buna-credinta nu este de natura sa valideze încalcarea unei norme juridice imperative, iar singurele materii în care existenta bunei-credinte produce efecte juridice la dobândirea dreptului de proprietate asupra unui imobil sunt uzucapiunea scurta reglementata de articolul 1858 Cod civil si dobândirea dreptului de proprietate asupra unui bun nationalizat.

Chiar daca s-ar accepta ca buna-credinta protejeaza cumparatorul de sanctiunea prescrisa de lege, din probele administrate în cauza rezulta indubitabil ca Q.I. SRL si C.I. SRL nu au fost de buna-credinta la încheierea contractului.

Astfel, cumparatoarele nu au verificat situatiile financiare ale SC C. SA înainte de încheierea contractului întrucât, o simpla analiza a acestor situatii asa cum se regaseau la O.R.C.T.B. ar fi înlaturat orice dubiu în sensul de a stabili daca valoarea contractului depasea procentul de 20% din totalul activelor imobilizate, mai putin creantele.

Disproportia dintre valoarea actului si totalul activelor imobilizate, mai putin creantele, este imensa, nu de 20% cât stabileste textul de lege, ci de 147%.

S-a mai aratat de catre apelant ca înscrisul s-a încheiat în baza procesului verbal al AGOA, în conditiile care legea impune existenta unei hotarâri AGEA care în cauza de fata nu exista.

S-a apreciat ca o astfel de hotarâre nu exista întrucât pe ordinea de zi a AGEA nu a existat o astfel de problema, iar hotarârile actionarilor SC C. SA din 29.03.2004 au fost constatate nule absolut de instanta de judecata în mod irevocabil.

S-a mai aratat ca procesul verbal de sedinta reprezinta un act intern al societatii comerciale, iar fata de parti manifestarea de vointa a actionarilor trebuie sa îmbrace forma unei hotarâri care-si produce efectele doar dupa publicarea ei în M.O. asa cum prevad dispozitiile articolului 131 alineat 5 din Legea nr.31/1990.

Intimatii persoane juridice au încalcat chiar si mandatul acordat în sedinta AGA întrucât din procesul verbal al sedintei rezulta ca pentru încheierea contractului a fost mandatat Consiliul de Administratie al SC C. SA, iar nu directorul general al acestei societati.

Din obiectiunile raportului de expertiza formulate de SC C. SA, în fapt o confirmare expresa a sustinerilor apelantului, rezulta ca aceasta societate nu si-a manifestat consimtamântul la vânzarea terenului nici printr-o hotarâre AGEA si nici printr-o decizie a C.A., actul fiind încheiat în baza unei delegatii semnate pentru el însusi chiar de catre Directorul general.

Intimatii-cumparatori erau datori sa observe la semnarea contractului, ca si a actelor care l-au precedat, ca nu exista nici o hotarâre a C.A. data în aplicarea hotarârii AGOA.

Mai mult decât atât, cumparatoarele au acceptat, la încheierea în forma autentica a promisiunii de vânzare-cumparare din data de 2.04.2004, ca reprezentarea C. SA sa se faca de catre Directorul general în baza delegatiei nr.21 din 24.03.2004, emisa anterior sedintei adunarii generale a actionarilor din data de 29.03.2004, ceea ce rastoarna înca o data prezumtia de buna-credinta.

Fata de aceste motive, reclamantul a solicitat admiterea apelului si schimbarea în parte a sentintei apelate în sensul admiterii cererii sale de chemare în judecata.

În drept, apelantul-reclamant a invocat dispozitiile art.282 si urmatoarele Cod procedura civila, art.241 din Legea nr.297/2004, art.5 si art.948 Cod civil.

În cauza a fost formulata cerere de aderare la apel de catre intervenientul I.C.D., acesta solicitând schimbarea în tot  a sentintei apelate în sensul admiterii actiunii principale si a cererii de interventie în interes propriu.

Apelantul-intervenient a prezentat un scurt istoric al cauzei si a invocat motivele de nulitate absoluta a actului referitoare la încalcarea dispozitiilor articolului 241 punctul 1 din Legea nr.297/2004, reiterând sustinerile apelantului-reclamant G.M.Z.

Apelantul-intervenient a aratat ca exista o incertitudine asupra datei când s-a hotarât vânzarea si când a fost împuternicit C.C. sa reprezinte SC C. SA în vederea vânzarii imobilului întrucât, din promisiunea de vânzare cumparare din 2.04.2004 si, respectiv, contractul de vânzare-cumparare, rezulta ca AGOA a hotarât vânzarea imobilului, singura adunare unde s-a discutat acest lucru fiind cea din 29.03.2004 si luând în considerare data de pe împuternicirea care apare în promisiunea de vânzare-cumparare autentificata sub nr. 1135 din 23.12.2004 de B.N.P. R.E.M.

Apelantul-intervenient a mai aratat ca, pentru bunul imobil ce urma a fi vândut, caracterul de activ în categoria activelor imobilizate ale societatii vânzatoare decurge chiar din mentiunea facuta în promisiunea de vânzare-cumparare din 2.04.2004 în care se arata ca terenul face parte din capitalul social al SC C. SA. Din cuprinsul actului mentionat mai sus rezulta în mod expres ca intimatii pârâti cunosteau caracterul bunului imobil si ca trebuiau sa cunoasca si prevederile legale care sunt aplicabile acestui tip special de bun raportat la caracterul special al societatii vânzatoare - societate listata pe bursa Radaq.

S-a mai învederat ca intimatii pârâti nu au solicitat niciodata sa verifice continutul AGOA a SC C. SA din 29.03.2004, desi au avut mai bine de 1 an la dispozitie pentru acest lucru. De asemenea, nu au solicitat vânzatoarei nici macar hotarârea C.A. astfel cum s-a stabilit în procesul verbal al Adunarii Generale Ordinare a SC C. SA si nu au facut o verificare la Registrul comertului în privinta vânzatoarei, verificare în urma careia ar fi descoperit ca existau numeroase litigii între actionari în privinta multor hotarâri AGA ale SC C. SA.

Mai mult decât atât, intimatii pârâti nu au solicitat nici informatii de la Registrul comertului sau de la vânzatoare pentru a verifica daca valoarea contractului de vânzare-cumparare se înscrie în dispozitiile imperative ale articolului 115 din OUG nr.28/2002.

Fata de aceste constatari, apelantul-intervenient a apreciat ca intimatii au fost de rea-credinta la încheierea contractului de vânzare-cumparare întrucât nu au depus minimele diligente necesare pentru a verifica vointa vânzatoarei privind înstrainarea terenului astfel cum trebuia sa rezulte din hotarârea AGOA a SC C. SA din 29.03.2004, precum si a mandatului reprezentantului vânzatoarei, în baza caruia se vindea imobilul.

Au fost invocate aceleasi dispozitii legale ca si cele din cererea principala de apel.

Prin întâmpinare, intimatele SC Q.I. SRL si SC C.I. SRL au solicitat respingerea atât a apelului principal cât si a celui incidental.

Prin decizia comerciala nr.521/30.11.2009 Curtea a respins ca nefondate atât apelul principal formulat de apelantul-reclamant, cât si cererea de aderare la apel formulata de intervenient, obligând apelantul  la plata cheltuielilor de judecata în apel de 800 lei catre intimata Q.I. SRL si de 800 lei catre intimata a SC C.I. SRL.

Pentru a pronunta aceasta decizie instanta de apel a retinut, pe de-o parte, ca la data încheierii promisiunilor de vânzare nu se putea determina valoarea activului din totalul activelor imobilizate, mai putin creantele, iar la data perfectarii vânzarii o asemenea determinare era posibila, dar a existat acordul la vânzare impus de dispozitiile legale în materie, exprimat prin adunarea generala a actionarilor societatii C. SA din data de 29.03.2004 care a întrunit conditiile de cvorum si majoritate cerute de lege si pentru adunarea generala extraordinara.

De altfel, pentru aceeasi data a fost convocata si AGEA, iar modalitatea de convocare a fost una confuza, fapt subliniat chiar si de apelantul I.C.D. în cererea de aderare la apel.

În ceea ce priveste buna-credinta a intimatelor, instanta de apel a  apreciat ca aceasta este dovedita atât prin prisma celor aratate mai sus, cât si prin examinarea extrasului de carte funciara (depus în copie la fila 143 dosar fond) din care nu rezulta ca, anterior vânzarii, ar fi fost notat vreun litigiu de natura sa împiedice perfectarea acesteia sau sa atentioneze pe cumparatori cu privire la situatia litigioasa a imobilului.

De altfel, apelantii nu au administrat nici probe din care sa rezulte ca, la data încheierii vânzarii, era înregistrata în registrul comertului hotarârea irevocabila de anulare AGA sau ca aceasta împrejurare era cunoscuta intimatelor cumparatoare ale imobilului.

Împrejurarea ca prin sentinta comerciala nr. 7862/7.06.2004 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a VI-a comerciala s-a dispus suspendarea efectelor hotarârii AGA din 29.03.2004 nu poate fi opusa intimatelor cumparatoare ale imobilului întrucât apelantii nu au administrat dovezi din care sa rezulte ca au comunicat acestora sentinta mentionata.

În ceea ce priveste împrejurarea invocata de apelanti referitoare la lipsa mandatului Consiliului de administratie la încheierea contractului, curtea a constatat ca un asemenea motiv de nulitate a contractului nu a fost invocat la fond, iar din cuprinsul procesului-verbal al adunarii generale rezulta ca îndeplinirea masurii vânzarii terenului adoptata de AGA urma sa fie realizata de Consiliul de Administratie, prin Presedinte - C.C., acesta fiind de altfel reprezentantul societatii C. SA la momentul perfectarii vânzarii.

Fata de considerentele expuse pe larg mai sus, curtea a respins ca nefondate apelul principal si cererea de aderare la apel (apelul incidental), apreciind ca sentinta pronuntata de tribunal este legala si temeinica, iar apelantii nu au rasturnat prezumtia de buna-credinta a intimatelor în achizitionarea imobilului la care se refera art. 1898 Cod civil.

În baza art.274 Cod procedura civila, Curtea a acordat intimatelor numai cheltuielile de judecata în valoare de 800 lei fiecareia, celelalte ordine de plata depuse la dosar reprezentând onorariul de avocat pentru care, în prezenta cauza, nu s-a depus contractul de asistenta juridica.

Împotriva acestei decizii comerciale nr.521/30.11.2009 au declarat recurs reclamantul si intervenientul. Ambii recurenti au invocat aceleasi critici, prin recursuri distincte, precum si art. 304 pct.9 C.p.c. sustinând, în esenta, ca instanta de apel a încalcat normele imperative din materia nulitatii actelor juridice, respectiv art. 241 alin.1 si alin.3 din Legea nr.297/2004 si ca instanta de apel a aplicat gresit normele juridice din materia efectelor juridice ale bunei-credinte, în sensul ca a extins sfera de aplicare a principiului bunei-credinte.

Prin decizia nr.69/12.01.2011 ÎCCJ - Sectia Comerciala a admis recursurile declarate de reclamantul G.M.Z. si intervenientul C.D.I. si au casat decizia recurata, trimitând cauza spre rejudecare aceleiasi instante.

Instanta de recurs a facut o analiza a situatiei de fapt din prezenta cauza si a concluzionat, în final, ca împrejurarile pricinii nu au fost pe deplin stabilite si, în consecinta, legea a fost gresit aplicata. Ca urmare, Înalta Curte de Casatie si Justitie a facut aplicarea dispozitiilor art.314 Cod procedura civila si, în baza art.312 Cod procedura civila a casat decizia recurata si a trimis cauza spre rejudecare aceleiasi instante.

În apel dupa casare, cauza a fost înregistrata pe rolul Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a V-a Civila sub nr.1450/2/2011.

A fost încuviintata partilor proba cu înscrisuri, intimatele-pârâte depunând la dosar un set de acte (filele 22-46).

Analizând hotarârea atacata în raport de criticile invocate, vazând  si considerentele deciziei de casare pronuntata de Înalta Curte de Casatie si Justitie, Curtea a retinut urmatoarele:

Prezenta cale de atac a fost formulata de reclamantul G.M.Z. si intervenientul C.D.I. doar în ceea ce priveste modul de solutionare a actiunii principale si a cererii de interventie în interes propriu.  Cum nu au fost formulate critici si sub aspectul solutionarii cererii reconventionale, rezulta ca respectiva solutie a cazut în puterea lucrului judecat, ea neurmând a fi analizata pe calea prezentului apel.

De asemenea, apelul formulat de reclamant si cel incident formulat de intervenient cuprind aceleasi  critici în fapt si în drept, critici ce pot fi grupate sub doua aspecte si anume: obligativitatea hotarârii AGEA a intimatei-pârâte SC C. SA de aprobare prealabila a vânzarii imobilului si existenta relei-credinte a intimatelor-pârâte SC Q.I. SRL si SC C.I. SRL la încheierea contractului de vânzare-cumparare în forma autentica. Fiind critici comune, Curtea le-a raspuns prin urmatoarele considerente comune:

Prin cererea principala si prin cererea de interventie în interes propriu s-a solicitat instantei anularea contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 549/28.04.2005 de BNP P.R.A. având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra unei cote indivize de 62,33% din dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucuresti, sector 2, invocându-se încalcarea dispozitiilor imperative cuprinse în art.241 alin.1 si 3 din Legea nr.297/2004.

Instanta de fond a respins cele doua cereri mentionate mai sus cu motivarea ca, desi imobilul transferat de intimata-pârâta SC C. SA catre intimatele-pârâte SC Q.I. SRL si SC C.I. SRL avea o valoare ce depasea cu 147,94% totalul activelor sale imobilizate, mai putin creantele, dispozitiile art.241 din Legea nr.297/2004 nu pun în discutie valabilitatea actului fata de tertii-cumparatori decât daca se dovedeste ca acestia cunosteau, la momentul încheierii actului, faptul ca valoarea bunului depasea 20% din valoarea activelor imobilizate ale vânzatorului, caci numai în aceasta situatie era necesara aprobarea adunarii generale extraordinare.

Cum instanta de fond a retinut ca nu s-a facut dovada relei credinte a intimatelor-pârâte (cumparatoare) la momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare în discutie, a respins ca nefondate cererea principala si cererea de interventie în interes propriu.

Aceasta sustinere a instantei de fond este gresita, argumentele fiind urmatoarele:

Art.241 alin.1 si alin.3 din Legea nr.297/2004, fost art.115 din OUG nr.28/2002, prevede: "(1) Actele de dobândire, înstrainare, schimb sau de constituire în garantie a unor active din categoria activelor imobilizate ale societatii, a caror valoare depaseste, individual sau cumulat, pe durata unui exercitiu financiar, 20% din totalul activelor imobilizate, mai putin creantele, vor fi încheiate de catre administratorii sau directorii societatii numai dupa aprobarea prealabila de catre adunarea generala extraordinara a actionarilor.(3) În cazul nerespectarii prevederilor alin. (1) si (2), oricare dintre actionari poate solicita instantei judecatoresti anularea actului juridic încheiat si urmarirea administratorilor pentru repararea prejudiciului cauzat societatii."

Din interpretarea acestor dispozitii legale rezulta fara putinta de tagada ca actul de înstrainare a unui activ din categoria activelor imobilizate ale societatii, a carui valoare depaseste, pe durata unui exercitiu financiar, 20% din totalul activelor imobilizate, mai putin creantele, se poate încheia numai dupa aprobarea prealabila de catre adunarea generala extraordinara a actionarilor.

Aceeasi concluzie este retinuta si de instanta de recurs, aceasta precizând în considerentele deciziei de casare ca solutia legislativa cuprinsa în art. 241 din Legea nr. 297/2004 reprezinta optiunea legiuitorului de a proteja si de a încunostinta actionarii unei societati despre masurile cu un anumit grad de importanta pe care administratorii sau directorii acesteia urmeaza sa le ia. De aceea, aprobarea prealabila ceruta din partea adunarii generale extraordinare a actionarilor pentru tranzactiile prevazute de art. 241 din lege se constituie într-o cerinta imperativa si de ordine publica.

Prin urmare, indiferent de buna-credinta sau de reaua-credinta a cumparatorilor la încheierea actului, lipsa aprobarii prealabile a AGEA în cazul înstrainarii unui activ ce depaseste 20% din totalul activelor imobilizate se sanctioneaza cu anularea actului.

Din probele administrate în cauza rezulta ca valoarea imobilul înstrainat prin contractul de vânzare-cumparare a carui anulare se solicita depaseste cu 147,94 % totalul activelor imobilizate, mai putin creantele detinute de intimata-pârâta SC C. SA. Cum aceasta valoare este mai mare decât procentul de 20% din totalul activelor imobilizate ale SC C. SA, iar legea trebuie aplicata la momentul încheierii actului, rezulta ca dispozitiile Legii nr. 297/2004 trebuiau respectate la momentul încheierii contractului de vânzare cumparare în forma autentica, respectiv  la 28.04.2005.

Din aceleasi  probe administrate în cauza nu rezulta însa existenta unei hotarâri AGEA prin care sa se fi aprobat în prealabil vânzarea terenului ce face obiectul contractului de vânzare cumparare autentificat sub nr. 549/28.04.2005 de BNP P.R.A.

 Asadar, fata de aceste împrejurari, rezulta ca la încheierea contractului de vânzare cumparare prevederile imperative ale art. 241 din Legea nr. 297/2004, fost art. 115 din OUG nr. 28/2002, nu au fost respectate, aceasta fiind si concluzia Înaltei Curti de Casatie si Justitie - Sectia Comerciala retinuta în decizia de casare.

Hotarârea AGA nr.14/29.03.2004 nu are relevanta în cauza deoarece ea nu a fost adoptata de o adunare a asociatilor în forma ceruta de art.241 din Legea nr.297/2004, respectiv adunare extraordinara. Nici hotarârile AGEA nr.12 si nr.15 din 29.03.2004 nu au relevanta deoarece acestea nu cuprind nici o mentiune referitoare la acordul prealabil necesar înstrainarii bunului.

De altfel, toate aceste hotarâri au fost anulate definitiv si irevocabil, sentintele nr.431 si nr.432 în prima instanta fiind pronuntate la data de 26.01.2005, înainte de încheierea contractului de vânzare cumparare în forma autentica. Mai mult, prin sentinta comerciala nr. 7682 din 07.06.2004 a fost suspendata hotarârea AGEA nr. 15 din 29.03.2004, suspendare ce a dainuit pâna la anularea hotarârii de catre instanta.

Fata de aceste considerente, Curtea constata ca primele critici ale apelantilor referitoare la obligativitatea hotarârii AGEA a intimatei-pârâte SC C. SA de aprobare prealabila a vânzarii imobilului sunt întemeiate.

În ceea ce priveste a doua categorie de critici formulate de apelanti, respectiv cele referitoare la reaua-credinta a intimatelor-pârâte  SC Q.I. SRL si SC C.I. SRL la încheierea contractului de vânzare-cumparare în forma autentica, Curtea constata ca si acestea sunt întemeiate.

Astfel, instanta de fond a retinut ca nu exista nicio dovada ca societatile Q.I. si C.I. au fost avizate cu privire la valoarea activelor si creantelor, iar acestora nu li se poate imputa lipsa solicitarii dovezii aprobarii adunarii generale extraordinare în conditiile în care acordul cu privire la vânzare a fost exprimat de adunarea generala ordinara a actionarilor conform procesului-verbal al sedintei din 29.03.2004 care a fost avut în vedere la întocmirea contractului. Buna credinta a cumparatorilor trebuie prezumata conform principiului general înscris în art.1898 Cod civil, iar tribunalul a constatat ca la momentul perfectarii conventiei, cumparatorii nu au avut cunostinta despre constatarea judiciara a nulitatii absolute a hotarârii AGOA a SC C. SA din 29.03.2004. Mai mult, instanta de fond a constatat ca aceasta masura a fost luata în conditiile de cvorum si majoritate stabilite de lege si pentru adunarea extraordinara, iar pe de alta parte simpla lipsa a hotarârii AGEA nu este suficienta pentru anularea actului în cauza, întrucât principiul securitatii circuitului civil impune apararea tertilor de buna-credinta.

Toate aceste sustineri ale instantei de fond sunt gresite si lipsite de temei legal  deoarece dispozitiile art. 241 din Legea nr. 297/2004  nu conditioneaza anularea actului de pozitia subiectiva a cumparatorului (respectiv de reaua-credinta a acestuia), lipsa hotarârii AGEA a societatii vânzatoare prin care s-a aprobat prealabil înstrainarea activului fiind suficienta pentru aplicarea sanctiunii anularii actului.

Dar si daca aceasta sanctiune ar fi fost conditionata de reaua-credinta a cumparatorului, în speta s-a facut dovada relei-credinte a intimatelor-cumparatoare la momentul încheierii contractului, conform art.1899 alin.2 Cod civil.

Astfel, nu se poate retine buna-credinta a intimatelor-pârâte SC Q.I. SRL si SC C.I. SRL prin raportare la lipsa comunicarii de catre intimata-pârâta SC C. SA a existentei cererilor de anulare a hotarârilor din 29.03.2004 sau prin raportare la faptul ca nu s-ar fi facut publica suspendarea hotarârii AGEA nr. 15 din 29.03.2004. Aceasta deoarece sentinta comerciala nr.7682 din 07.06.2004 prin care a fost suspendata hotarârea AGEA din 15/29.03.2004 a fost notata la Registrul Comertului la data de 17.08.2004, deci cu mult înainte de încheierea contractului de vânzare cumparare,  dovada efectuarii acestei publicitati aflându-se în dosarul de fond, fila 296, vol.II. Prin sentintele comerciale nr.431 si nr.432 din 26.01.2005 au fost anulate toate hotarârile SC C. SA din data de 29.03.2004, aceste hotarâri fiind pronuntate cu 3 luni înainte de încheierea contractului de vânzare cumparare în forma autentica.

Conform art.132 din Legea nr.31/1990, pentru publicitatea si opozabilitatea hotarârilor de anulare este suficienta mentionarea acestora în Registrul Comertului si publicarea în Monitorul Oficial. Mentionarea si publicarea fac opozabila hotarârea, iar cel care vrea sa se puna la adapost de sanctiunea anularii are calea simpla a verificarii mentiunilor, respectiv a publicarii hotarârii. Numai o atare verificare, daca s-ar fi dovedit ca ar fi fost facuta ar fi putut duce la concluzia ca intimatele-pârâte (cumparatori) au fost de buna-credinta.

Sustinerea instantei de fond potrivit careia hotarârea AGOA din 29.03.2004 a intimatei-pârâte SC C. SA a fost luata în conditiile de cvorum si majoritate stabilite de lege si pentru adunarea extraordinara nu are relevanta în cauza, respectiva adunare fiind convocata si desfasurându-se conform regulilor stabilite de lege pentru acest tip de adunare, neexistând posibilitatea legala de "calificare" a unei adunari ordinare ca fiind extraordinara prin simpla constatare a adoptarii unor masuri cu un cvorum si cu o majoritate valabile si pentru tipul de adunare extraordinara. Art.241 din Legea nr.297/2004 precizeaza expres necesitatea aprobarii prealabile a vânzarii activului de catre adunarea extraordinara a actionarilor, dispozitia fiind imperativa si de stricta interpretare.

 Reaua-credinta a intimatelor-cumparatoare la momentul încheierii contractului în forma autentica rezulta si din faptul ca au înteles sa contracteze cu un vânzator reprezentat în conditii de nelegalitate (mandatul era anterior chiar si pretinsei hotarâri AGEA) si din faptul ca au pretins si au obtinut o garantie personala din partea "reprezentantului" vânzatoarei, garantie ce nu avea de ce sa fie ceruta decât de temerea ca  operatiunea ar putea fi anulata din cauza viciilor, respectiv a încalcarii legii atât de catre cumparator, cât si de catre vânzator.

Mai mult, la momentul autentificarii contractului de vânzare-cumparare, intimatelor-cumparatoare le-a fost prezentat Procesul verbal al Adunarii Generale Ordinare din data de 29.03.2004 în cuprinsul caruia, la pct. 7 de pe ordinea de zi având ca obiect vânzarea terenului în suprafata de 23.844 mp s-a consemnat faptul ca "domnul Z.G. spune ca acest teren nu este inclus în activele societatii", astfel ca intimatele-pârâte SC Q.I. SRL si SC C.I. SRL cunosteau la data încheierii contractului de vânzare-cumparare faptul ca  imobilul nu fusese preluat de societale cu respectarea legii, fiind atentionati cu privire la situatia litigioasa a acestuia.

Este gresita opinia potrivit careia buna-credinta a intimatelor-cumparatoare este prezumata si ca, atâta timp cât nu s-a facut dovada ca acestea cunosteau ca valoare activului cumparat depasea 20% din valoare activelor societatii vânzatoare, nu li se poate imputa faptul ca nu au verificat existenta acordului prealabil pentru înstrainarea imobilului acordat de adunarea extraordinara a actionarilor. Aceasta deoarece intimatele-cumparatoare nu se pot apara invocând necunoasterea legii, respectiv a dispozitiilor imperative ale art.241 alin.1 si alin.3 din Legea nr.279/2004, iar situatiile financiare al intimatei-vânzatoare SC C. SA puteau fi studiate, întrucât acestea se regaseau pe site-ul Ministerului Finantelor, dar si la Oficiul Registrului Comertului, astfel ca puteau stabili cu usurinta daca valoarea contractului de vânzare-cumparare depaseste sau nu pragul de 20% din activele imobilizate, mai putin creantele, prag  instituit de art. 241 alin.1 din Legea nr. 297/2004.

Aceleasi concluzii referitoare la reaua-credinta a intimatelor-cumparatoare au fost stabilite si de instanta de recurs prin decizia de casare nr.69/12.01.2011 pronuntata de ÎCCS - Sectia Comerciala.

Fata de toate aceste considerente din care rezulta temeinicia criticilor invocate de apelantul-reclamant si de apelantul-intervenient, în baza art.296 si art.293 Cod procedura civila, tinând cont si de dispozitiile art.315 Cod procedura civila, Curtea a admis apelul principal declarat de reclamantul G.M.Z. si apelul incident declarat de intervenientul  C.D.I., a schimbat în parte sentinta atacata în sensul admiterii actiunii principale si a cererii de interventie principala. În consecinta, în baza art.241 alin.3 din Legea nr.297/2004, Curtea a anulat contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.549/28.04.2005 la BNP P.R.A., constatând ca acest contract prin care a fost înstrainat un activ al societatii pârâte SC C. SA, activ a carui valoare depasea pragul de 20% din valoarea activelor imobilizate ale societatii vânzatoare, mai putin creantele, a fost încheiat fara a exista acordul prealabil al adunarii generale extraordinare a actionarilor, conform alin.1 al aceluiasi articol.

S-au pastrat celelalte dispozitii ale sentintei apelate.

Domenii speta

Spete similare