Drept civil. acţiune în prestaţie tabulară. neîndeplinirea tuturor condiţiilor prevăzute de lege pentru admisibilitatea acţiunii în pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic. Art. 27 din Legea nr. 7/1996 Art. 948 din...

DREPT CIVIL. ACŢIUNE ÎN PRESTAŢIE TABULARĂ. NEÎNDEPLINIREA TUTUROR CONDIŢIILOR PREVĂZUTE DE LEGE PENTRU ADMISIBILITATEA ACŢIUNII ÎN  PRONUNŢAREA UNEI HOTĂRÂRI JUDECĂTOREŞTI CARE SĂ ŢINĂ LOC DE ACT AUTENTIC.

Art. 27 din Legea nr. 7/1996

Art. 948 din Codul civil. 

În speţă, prezintă relevanţă cerinţa impusă părţii care acţionează, de a-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract, respectiv  cerinţa ca promitentul vânzător să fie proprietar al bunului vândut, necesară pentru a se opera  transferul proprietăţii şi întabularea dreptului în cartea funciară în aplicarea dispoziţiilor  art. 27 din Legea nr. 7/1996.

Recurenta nu şi-a adus la îndeplinire obligaţia de plată a diferenţei de preţ până la termenul limită convenit, când urma a se realiza şi autentificarea actului, de asemenea, în speţă, promitenţii vânzători nu sunt actualii proprietari ai imobilului litigios şi nu subzistă motive de  desfiinţare a actului autentic prin care aceştia l-au înstrăinat proprietarilor actuali.

Nu numai că recurenta, în calitatea sa de promitent cumpărător nu a efectuat plata integrală a preţului la termenul convenit, însă a intrat în posesia imobilului pe care l-a folosit mai apoi peste 10 ani, iar după trecerea acestui timp, şi-a dat acordul să se constituie  în favoarea ei dreptul de uzufruct viager asupra aceluiaşi  imobil de către actualii proprietari, recunoscându-le implicit acestora respectiva calitate.

DECIZIA CIVILĂ NR. 2149/2012-R

din 17 mai 2012 (dosar nr. 9202/271/2004)

Prin sentinţa civila nr. 6403/2009 Judecătoria Oradea a respins  acţiunea reclamantei  I  M C împotriva pârâţilor V  M , H A, R A I, I A T, T D şi T  G, fără cheltuieli de judecată.

 Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa de fond a reţinut următoarele:

Obiect al prezentului litigiu este imobilul situat în O, str. P, nr. 68, ap.2. care conform înscrierii din CF 16040 O, nr. top 2576/4/2 de sub B.11 şi B.12 este proprietatea tabulară a pârâţilor Ţ G şi Ţ D. Aceştia au dobândit proprietatea prin cumpărare cu contractul autentic 746/2003 al BNP B F. Vânzătorii au fost proprietari tabulari sub B.8 şi 9 din 1983  şi această calitate sunt îndreptăţiţi să dispună de imobilul din litigiu inclusiv prin vânzarea sa directă către pârâţii Ţ. Această operaţie s-a şi realizat prin actul autentic mai sus arătat şi a fost întabulat sub B.11 şi 12 în favoarea pârâţilor Ţ. Acest contract de vânzare cumpărare nu conţine nici un element ilicit ori imoral, nu are în conţinutul său elemente care ar putea atrage după sine nulitatea absolută a operaţiunii în condiţiile în care prin act autentic un proprietar tabular şi-a transmis proprietatea unui cumpărător care s-a înscris în CF la rândul său.

Cu toate că din situaţia de carte funciară reiese aceea că transmiterea s-a făcut în mod simplu de la un proprietar la altul, în fapt operaţiunea dintre vânzătorul şi cumpărătorul din actul autentic întabulat cu încheierea 6241/2003 s-a realizat în etape, ţinându-se cont de existenţa unor antecontracte de vânzare cumpărare. Astfel pârâţii V înainte de a semna actul autentic atacat de reclamanta I au promis acesteia vânzarea imobilului din litigiu. Promisiunea s-a făcut cu actul sub semnătură privată din 31.03.2003 aflat la fila 9 din dosar 9202/271/2004. Cu acest înscris proprietari tabulari de sub B.8 şi 9 – pârâţii V au „vândut” imobilul din litigiu reclamantei I M şi fiului său I A.  Operaţiunea s-a realizat pentru suma de 14.140 DM iar în urma acesteia reclamanta I M şi fiul său I A au intrat în posesia unei promisiuni de vânzare-cumpărare pentru 1/3 parte respectiv pentru 2/3 parte din imobil.  Pârâţii Ţ, datorită faptului că în baza acestui antecontract reclamanta a intrat în posesia efectivă a apartamentului din litigiu au contractat cu aceasta cumpărarea apartamentului şi nu direct cu proprietari tabulari care erau vânzătorii promitenţi V E şi soţia M. Dovada înţelegerii între posesoarea imobilului şi totodată beneficiară a promisiunii de vânzare-cumpărare pentru 1/3 parte şi cumpărătorii Ţ G şi soţia M este contractul de vânzare cumpărare sub semnătură privată din 25.03.2003. Din acest înscris rezultă că reclamanta I M a primit  „ca urmare a vânzării locuinţei deţinute pe str. M-şal I. A, nr. 68, ap.2 ….” Suma de 200 mil ROL. De reţinut este aceea că din acest înscris rezultă că doar reclamanta singură, fără semnătura fiului ei, coproprietar de fapt este cea care a promis vânzarea şi a încasat preţul. Pentru că beneficiarii promisiunii de vânzare-cumpărare din partea reclamantei I M cunoşteau faptul că ea nu este proprietar tabular al imobilului din litigiu, respectându-şi promisiunea faţă de ea, plătindu-i preţul au procedat la încheierea contractului autentic direct cu proprietarul tabular. Această operaţiune nu are în sine nimic ilegal ori imoral. Pârâţii Ţ au procedat cu bună credinţă faţă de proprietarul de fapt cu care au contractat prin act sub semnătură privată şi şi-au respectat înţelegerea faţă de acesta încheind cu reclamanta şi contractul de uzufruct şi întreţinere nr. 3054  autentificat de Notar M V la 28.08.2003. Din conţinutul acestui act autentic coroborat cu declaraţiile martorilor audiaţi în cauză şi cu contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 25.03.2003, rezultă că înţelegerea între pârâţii Ţ şi reclamanta I M a fost în sensul că aceasta în schimbul unei sume de bani şi a întreţinerii sale care include inclusiv un drept de uzufruct viager faţă de imobilul din litigiu, să cedeze proprietatea acestuia cumpărătorilor pârâţi Ţ G şi M.  Această înţelegere nu ocoleşte interesele fiului reclamantei, celălalt beneficiar al promisiunii de vânzare din partea proprietarilor tabulari, acesta reglementând situaţia cu cumpărătorii Ţ G prin tranzacţia care a încheiat-o cu aceştia şi care se află la fila 128 din dosar 9202/2004. Contractele de vânzare cumpărare încheiate între pârâţii Ţ şi V precum şi actul de uzufruct viager instituit în favoarea reclamantei nu sunt acte ilicite, imorale şi încheiate împotriva intereselor legitime ale reclamantei. Aşa cum rezultă din expunerea de mai sus actuali proprietari tabulari a imobilului din litigiu, respectiv pârâţii Ţ au procedat cu bună credinţă contractând vânzarea-cumpărarea cu proprietarul tabular şi ţinând cont de interesele posesorilor de fapt, beneficiari a promisiunii de vânzare cumpărare făcută acestora de aceeaşi proprietari tabulari. Operaţiunea poate fi considerată ca o varietate a novaţiei prev. de art. 1128 C. civ. şi nu poate fi considerată ca fiind o operaţiune ilicită sancţionabilă cu nulitatea absolută.

Contractul de constituire uzufruct viager şi de întreţinere a cărui anulare o solicită reclamanta, odată cu cererea de anulare a contractului de vânzare-cumpărare 746/2003 este mai mult o dovadă a bunei credinţe de care au dat dovadă cumpărătorii Ţ G şi M decât dovada faptului că aceştia au încercat prin manopere frauduloase să profite de vârsta ei înaintată ori de lipsa cunoştinţelor ei juridice pentru a obţine dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu în frauda intereselor ei. Cumpărătorii au achitat preţul imobilului cu suma de bani plătită fiului reclamantei conform tranzacţiei încheiate cu acesta la care mai sus s-a făcut referire, cu suma de bani la care se referă înscrisul sub semnătură privată din 25.03.2003, cu întreţinerea promisă cu contractul de întreţinere din 28.08.2003 şi cu dreptul de uzufruct viager asupra imobilului din litigiu de care beneficiază reclamanta în temeiul aceluiaşi contract. Toate acestea fac dovada faptului că interesele legitime ale reclamantei izvorâte din drepturile pe care aceasta le-a dobândit în temeiul contractului provizoriu de vânzare cumpărare din 31.03.1993 au fost pe deplin satisfăcute de pârâţii Ţ astfel încât acţiunea reclamantei împotriva acestora urmează a fi respinsă ca neîntemeiată.

Pentru motivele mai sus arătate reclamanta nu mai este îndreptăţită să solicite perfectarea contractului sub semnătură privată din 31.03.1993 printr-o acţiune în prestaţie tabulară. Odată pentru că proprietari tabulari – pârâţii V au vândut  imobilul prin act sub semnătură privată valabil pârâţilor Ţ, în condiţiile descrise şi astfel nu mai pot fi obligaţi să-şi onoreze prin vânzare autentică în favoarea reclamantei I, împotriva căreia nu au lucrat cu rea credinţă şi a doua oară pentru că i-a deţine o promisiune doar pentru 1/3 parte din imobil, pentru restul existând tranzacţia din 28.03.2006.

În ceea ce priveşte nerespectarea termenilor contractului de uzufruct şi întreţinere, în partea referitoare la întreţinere, din probaţiunea administrată nu rezultă aceea că se poate imputa pârâţilor fapte grave care ar putea atrage rezoluţiunea contractului pentru neîndeplinirea obligaţiei de întreţinere. Se poate reţine însă o culpă a reclamantei în deteriorarea relaţiilor sale cu pârâţii în sensul că, comportamentul său precum şi relaţiile ulterioare pe care le-a dezvoltate cu alte persoane au fost de natură să-i împiedice efectiv şi afectiv pe pârâţi să-şi îndeplinească acea parte a obligaţiei asumate contractual. Se mai reţine şi aceea că uzufructul şi întreţinerea prin contractul atacat s-au stabilit în favoarea reclamantei în mod gratuit astfel încât şi pretenţiile pe care le poate ridica reclamanta cu privire la întreţinere trebuie a fi analizate în acest context.

Faţă de motivele arătate, instanţa a stabili că cele două contracte atacate autentice de reclamante  nu conţin elemente care ar putea atrage după sine anularea lor şi că acţiunea ei în prestaţie tabulară formulată împotriva pârâţilor V este neîntemeiată astfel încât întreaga sa acţiune a fost respinsă. 

Împotriva acestei hotărâri, a declarat apel reclamanta I M – C, la data de 26.11.2009, solicitând instanţei de judecata admiterea apelului, schimbarea in tot  a sentinţei  apelate, in sensul admiterii in întregime a acţiunii reconvenţionale formulata de către aceasta, cu obligarea intimaţilor la plata cheltuielilor de judecata.

Prin decizia civilă nr.215/A din 30 iunie 2011, Tribunalul B a respins ca nefondat apelul civil introdus de apelanta I M C,  in  contradictoriu  cu  intimaţii V M,  T G, T D, I A, H A şi R I, împotriva sentinţei civile nr. 6403/30.10.2003 pronunţata de Judecătoria Oradea, pe care a păstrat-o in totalitate.

A obligat partea apelanta sa plătească părţilor intimate V M,  H A, R I suma de 1000 lei, cheltuieli de judecata.

Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de apel a reţinut următoarele:

Prin contractul de vânzare cumpărare provizoriu sub semnătură privată, datat 23.04.1993, apelanta I M C nu a dobândit dreptul de proprietate asupra cotei de 2/3 din imobilul situat în O, str. P, nr. 68, ap.2. înscris în CF 16040 O, nr. top 2576/4/2, acest act constituie doar un antecontract de vânzare cumpărare, prin care părţile contractante s-au obligat numai să încheie în viitor contractul de vânzare – cumpărare , deşi s-au înţeles asupra lucrului şi asupra preţului, vânzarea cumpărarea neputând fii considerată ca fiind încheiată.

Dacă promitentul vânzător nu-şi respectă obligaţia şi vinde lucrul – imobilul unei alte persoane, beneficiarul cumpărător nu poate cere predarea lucrului, întrucât nu a devenit proprietar, iar vânzarea încheiată cu o altă persoană este sub rezerva fraudei – fraus omnia corrumpit- valabilă. Prin urmare beneficiarul cumpărător nu poate cere decât daune interese.

În cauza dată , intimaţii Ţ G şi Ţ D au avut cunoştinţă de existenţa acestei promisiuni de vânzare – cumpărare, însă la cererea apelantei I M C, promitenţii vânzători V E şi V M a se vedea răspunsul la interogatoriu dat de către aceştia în dosar nr.2044/2004 al Judecătoriei O, au încheiat contractul de vânzare cumpărare pentru imobilul în litigiu în formă autentică cu intimaţii Ţ, nefiindu-le lor remisă nici o sumă de bani.

Neperfectarea în formă autentică a înţelegerii dintre promitenţii vânzători V E şi V M şi apelantă nu s-a realizat datorită culpei promitenţilor cumpărători care au acceptat şi tolerat în timp această stare de fapt, iar la momentul în care intimaţii Ţ au dorit să cumpere imobilul, motivat pe faptul că nu ar fi avut banii necesari suportării taxelor notariale, a se vedea în acest sens susţinerile apelantei din întâmpinarea şi cererea reconvenţională fila 43 dosar primă instanţă.

S-a mai reţinut că, dobânditorii imobilului intimaţii Ţ G şi Ţ D, cunoscând de existenţa promisiunii de vânzare cumpărare a cărei titulară era şi apelanta I M C pentru o cotă de 2/3 din imobil, şi în considerarea înţelegerii existente între ei şi apelantă prin care aceasta dorea să beneficieze de întreţinere în schimbul imobilului, la câteva luni de la încheierea contractului de vânzare cumpărare contestat intervine actul de constituire uzufruct viager şi contract de întreţinere autentificat sub nr. 3054/28.08.2003 de BNP M V, prin care apelantei i se constituie cu titlu gratuit un drept de uzufruct viager asupra imobilului iar intimaţii se obligă şi la întreţinerea acesteia. Prin acest contract apelanta nu îşi asumă nici o obligaţie corelativă drepturilor constituite, însă în mod evident acest contract s-a încheiat în folosul acesteia şi în considerarea faptului că între ea şi proprietarii tabulari a existat o promisiune de vânzare cumpărare, şi că achitat integral preţul convenit.

În raport de prezenta stare de fapt , tribunalul a considerat că contractul de vânzare cumpărare încheiat între vânzătorii V E şi V M şi cumpărătorii Ţ G şi Ţ D este unul valabil. Acest contract nu a fost încheiat în fraudarea drepturilor apelantei, ci la cererea acesteia, ulterior încheierii lui fiind încheiat actul de constituire uzufruct viager şi contract de întreţinere. Faptul că nu s-a achitat vreun preţ prin acest contract nu constituie vreun motiv de nulitate care să poată fi invocat de către apelantă, aceasta fiind un terţ faţă de acesta.

Deşi expertiza grafologică efectuată în cauză a relevat faptul că semnătura din cuprinsul înscrisului sub semnătură privată datat 25.03.2003, nu aparţine apelantei, tribunalul a reţinut că în cauză intimaţii Ţ au remis apelantei şi o sumă de bani întrucât martorii menţionaţi în cuprinsul înscrisului şi care l-au semnat C R M şi M M audiaţi în cauză au declarat că acest act s-a redactat în prezenţa lor şi a apelantei şi că la momentul încheierii actului s-a plătit suma de bani, de 200.000.000 rol apelantei, prin urmare cu atât mai mult nu poate fi reţinută vreo fraudare a drepturilor acesteia.

În condiţiile în care contractul de vânzare cumpărare contestat a fost legal încheiat, că apelanta nu a fost decât titulara unei promisiuni de cumpărare a cotei de 1 parte, că în prezent încheierea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare pentru imobilul în litigiu, nu mai este posibilă întrucât promitenţii vânzători nu mai sunt proprietarii imobilului, anularea actului de constituire uzufruct viager şi contract de întreţinere pentru faptul că beneficiara acestuia nu are obligaţii asumate, ar fi contrar interesului acesteia care ar fi lipsită de dreptul de uzufruct viager asupra imobilului şi de întreţinerea datorată de intimaţi.

Instanţa de apel a apreciat că nu se poate reţine că aceasta a fost în eroare cu privire la natura actului încheiat, conţinutul acestui act materializează voinţa apelantei de a beneficia de întreţinere şi de a i se constituii un drept de uzufruct viager. Faptul că anterior încheierii acestuia nu i s-a constituit şi un drept de proprietate asupra imobilului nu le poate fi imputabil intimaţilor Ţ, întrucât nu s-a probat că înţelegerea dintre ei şi apelantă ar fi cuprins şi intabularea ei, cheltuielile legate de perfectarea contractului de vânzare cumpărare fiind în sarcina cumpărătorului art.1317 Cod civil, ori potrivit propriilor susţineri la aceea dată nu avea banii necesari, iar pe de altă parte între ea şi fiul său titular al unei promisiuni de cumpărare a cotei de 1/3 din imobil au existat neînţelegeri a se vedea actele şi lucrările dosarului nr.2044/2004 astfel încât materializarea dorinţei proprii de a beneficia de întreţinere de la intimaţii Ţ, nu se putea realiza decât prin încheierea în acel mod a actelor contestate, ori cel care a fost fraudat prin încheierea acestora a fost fiul apelantei I A T, care însă prin tranzacţia încheiată la data de 28.03.2006 a renunţat la orice pretenţii faţă de intimaţii Ţ şi de promitenţii vânzători.

Faţă de cele arătate, tribunalul în baza art.296 Cod procedură civilă, a respins ca nefondat apelul civil formulat de apelanta I M, în contradictoriu cu intimaţii V M, T G, T D, I A, H A, R I, împotriva sentinţei civile nr.6403/2009, pronunţată de Judecătoria  O pe care a menţinut-o întrutotul.

În baza art.274 Cod procedură civilă,  tribunalul a obligat apelata aflată în culpă procesuală să plătească intimaţilor V M, H A şi  R I suma de 1000 lei cheltuieli de judecată în apel constând în onorariu avocat justificat prin chitanţa nr.3118642 din 23.02.2010.

Nu au fost acordate intimaţilor T G, T D cheltuielile de judecată solicitate în apel întrucât nu au făcut dovada suportării acestora în condiţiile legii prin acte justificative chitanţe sau alte documente de plată.

Împotriva acestei decizii, a declarat recurs recurenta I M C, solicitând admiterea acestuia, modificarea în tot a deciziei recurate, în sensul admiterii în întregime a acţiunii reconvenţionale formulată de recurentă, cu cheltuieli de judecată .

În motivarea cererii de recurs, recurenta a formulat următoarele critici:

- decizia atacată este nelegală, fiind dată cu interpretarea şi aplicarea greşită a legii, astfel, în ceea ce priveşte înscrisul sub semnătură privată din data de 25.03.2003, act ce creează aparenţa că recurenta şi-ar fi dat consimţământul în sensul înstrăinării apartamentului în litigiu în favoarea intimaţilor Ţ, în urma administrării probei cu expertiza grafologică, s-a demonstrat că semnătura de pe acest act nu îi aparţine ei, astfel că, faţă de faptul că actul nu este semnat de către recurentă, este evident că, conţinutul acestuia nu îi este opozabil;

- în privinţa sumei de 200.000.000 lei,  este inadmisibil să se dea eficienţă juridică depoziţiei unor martori care au declarat că recurenta a semnat actul arătat mai sus, în prezenţa lor, lucru infirmat ulterior prin expertiza grafologică, aceşti martori nu au spus adevărul, neexistând nici un motiv să se dea crezare cu privire la plata sumei de bani;

- în ceea ce priveşte actul de constituire uzufruct viager şi contractul de întreţinere, autentificat sub nr.3054/28.08.2003, recurenta a fost indusă în eroare de către intimaţii T, aceştia prezentându-i conţinutul unui contract de întreţinere, când în realitate actul încheiat nu conţine elementele proprii întreţinerii, în fapt, contractul de întreţinere încheiat la 28.08.2003, nu întruneşte elementele unui astfel de contract, contractul cuprinzând doar obligaţii asumate de către intimaţii Ţ, libertate ce ascunde o manoperă dolosivă, şi pe lângă nulitatea relativă atrasă de inducerea sa în eroare, contractul de întreţinere este nul absolut, prin lipsa caracterelor esenţiale ale unui astfel de contract, respectiv caracterul sinalagmatic, oneros şi translativ de proprietate şi de altfel ar fi fost lipsită de interes încheierea de către intimaţii Ţ şi a unui contract de întreţinere cu recurenta, atâta vreme cât ei ar fi fost deja, conform propriilor susţineri, beneficiarii acelui antecontract de vânzare-cumpărare, sub semnătură privată, act încheiat în fals, în urma administrării probei cu expertiza grafologică;

-este evident că, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.746/4.04.2003 încheiat cu intimaţii T şi V, este fondat pe o cauză ilicită şi imorală, fiind încheiat cu rea credinţă din partea ambilor intimaţi, câtă vreme, aceştia aveau cunoştinţă de antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de recurentă în anul 1993 şi mai mult, preţul de 200.000.000 lei, prevăzut în cuprinsul contractului, este fictiv şi nu a fost plătit în realitate de către cumpărători, acest contract este lipsit de elementele esenţiale de validitate, obiect-preţ, cauză licită, neputându-i-se aplica decât sancţiunea nulităţii absolute;

-instanţa de apel a reţinut că ea este terţ faţă de acest act, motiv pentru care nu poate invoca sancţiunea nulităţii absolute, câtă vreme, nulitatea absolută poate fi invocată de orice parte din proces, aceasta neputând fi înlăturată în nici un mod, în realitate, la data de 31.03.1993, recurenta cu fiul său I A au încheiat cu intimaţii V, un antecontract de vânzare-cumpărare privind imobilul din litigiu, pentru preţul de 14.140 Mărci germane, preţ achitat integral , acesta fiind singurul act valabil încheiat din succesiunea de acte ulterioare.

Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimaţii pârâţi H A, R I şi V M, au solicitat  respingerea recursului ca nefondat şi menţinerea deciziei atacate ca fiind legală şi temeinică, cu cheltuieli de judecată, arătând că  recurenta nu a cerut rezoluţiunea contractului provizoriu de vânzare-cumpărare din 31.03.1993, după ce soţii T au devenit proprietari tabulari ci după mai bine de 10 ani de la promisiunea pe care nu a respectat-o, solicită nulitatea actului autentic de vânzare către soţii T şi vrea să valorifice prestaţia tabulară bazată pe promisiunea din 1993, recurenta nu şi-a onorat obligaţia de plată a preţului integral stabilit în 31.03.1993, conform căreia, până în luna mai 1993 trebuia achitată diferenţa de preţ, 3990 DEM şi trebuia încheiat act autentic, nu i-a chemat vreodată la notar pentru a fi încheiat actul în formă autentică, recunoscând că nu a avut bani. Semnătura recurentei dată pe acest ultim act, nu a fost contestată de aceasta, care subscrie, că a luat la cunoştinţă că i s-a constituit uzufruct viager şi că este de acord să fie întreţinută de soţii T. Critica recurentei priveşte faptul că aceasta nu a semnat actul sub semnătură privată, contractul provizoriu din 25.03.2003, încheiat între aceasta şi soţii Ţ, că nu a primit suma de 200.000.000 lei, dar nu a solicitat nulitatea acestui contract. Acţiunea introductivă a recurentei nu este admisibilă nici sub raportul raportul prestaţiei tabulare, dat fiind că imobilul obiect al promisiunii de vânzare din 1993 a trecut în mod legal prin act autentic de vânzare cumpărare în patrimoniul soţilor T în 2003, recurenta nu poate invoca nici o cauză de nulitate, deoarece singura culpabilă pentru nerealizarea obligaţiei de a face, asumată în actul din 31.03.1993 este însăşi recurenta de azi şi nu se poate invoca nici faptul că a fost păgubită cu rea credinţă, că a pierdut banii plătiţi în 1993 deoarece suma de bani cuvenită acesteia, i-a fost achitată în 2003, aşa cum şi suma cuvenită fiului acesteia, i-a fost achitată acestuia, fapt necontestat.

Intimata pârâtă B D, prin reprezentantul său, a solicitat  respingerea recursului ca nefondat şi menţinerea deciziei atacate ca fiind legală şi temeinică, fără cheltuieli de judecată.

Ceilalţi intimaţi, deşi legal citaţi, nu şi-au comunicat poziţia în cauză.

Examinând decizia atacată, prin prisma motivelor de recurs, cât şi din oficiu, instanţa de recurs a constatat  următoarele:

Prin actul intitulat „Contract provizoriu de vânzare-cumpărare” încheiat sub forma înscrisului sub semnătură privată la data de 31 martie 1993, V E şi soţia V M vindeau dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.2 din imobilul situat în O, strada L S (Gen. A) înscris în CF nr.16040 O cu nr.top.2576/4/II cumpărătorilor I M C –cota de 2/3 parte şi I A –cota de 1/3 parte în schimbul preţului de 14.140 DM sau echivalentul în lei la cursul zilei. La data încheierii contractului s-a achitat un avans de 10.150 DM, urmând ca diferenţa de 3.990 DM să fie achitată odată cu încheierea actului în formă autentică, părţile stipulând că autentificarea urma a avea loc până la data de 1 mai 1993, specificându-se totodată că intrarea cumpărătorilor în posesia imobilului urma a se face până la 23 aprilie 1993.

Actul în formă autentică nu s-a perfectat la data convenită şi nici în anii ce-au urmat, iar în anul 2003, 4 aprilie, V E şi V M au încheiat cu Ţ G şi soţia Ţ D  contractul autentificat sub nr.746 de Biroul Notarului Public B F E, prin care li se transmitea acestora din urmă dreptul de proprietate asupra apartamentului mai sus menţionat, în schimbul preţului de 200.000.000 lei.

La o dată ulterioară, respectiv la data de 28 august 2003, prin actul autentificat sub nr.3054 de Biroul Notarial D şi V, imobilul a făcut obiectul unui contract intitulat „Act de constituire uzufruct viager şi contract de întreţinere”, prin care numiţii T G şi soţia T D constituiau cu titlu gratuit în favoarea numitei I M-C dreptul de uzufruct viager asupra apartamentului, constituienţii dreptului obligându-se s-o întreţină  şi s-o îngrijească pe uzufruactuara viageră cu toate cele necesare traiului, hrană şi îmbrăcăminte, spălat de rufe, încălzitul locuinţei, medic şi medicamente în caz de boală, iar la deces să o înmormânteze potrivit obiceiului locului, pe cheltuiala lor.

Actele juridice menţionate anterior au făcut obiectul acţiunii principale introduse de reclamanţii V E şi soţia V M, înregistrate sub dosar nr.9202/2004 în timp ce pârâta I M, prevalându-se de actul sub semnătură privată încheiat în data de 31.03.1993, a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, cu dispunerea întabulării dreptului de proprietate în favoarea ei pentru cota de 2/3 parte şi respectiv în favoarea numitului I A T pentru cota de 1/3 parte.

Este de precizat că, în cadrul unui litigiu separat, înregistrat în dosarul nr.2044/2004, promovat de I A T, acesta a solicitat rezoluţiunea contractului provizoriu de vânzare-cumpărare încheiat în anul 1993, pe motiv că, la data de 4 aprilie 2003, imobilul a fost înstrăinat prin act autentic către cumpărătorii T G şi T D, astfel că înţelegerea încheiată sub forma actului sub semnătură privată nu mai poate fi perfectată, acţiune admisă prin sentinţa civilă nr.1816/2005 a Judecătoriei O, împotriva căreia s-a formulat apel la judecarea căruia apelanţii V E şi V M au renunţat în şedinţa publică din 20 aprilie 2006, după ce, în prealabil, părţile litigante, I A T, T D, V E şi soţia V M, au convenit ca pentru stingerea litigiului, să fie achitată către numitul I A T suma de 2500 EURO reprezentând preţ, dobânda legală şi cheltuieli, odată cu care încetau orice pretenţii rezultând din contractul provizoriu de vânzare-cumpărare încheiat în data de 31.03.1993.

Înţelegerea anterior relevată a fost consemnată în actul intitulat „Tranzacţie” autentificat sub nr.2521 din 28 martie 2006, de Biroul Notarului Public O L D, în cuprinsul căruia s-a mai inserat menţiunea că familia V a primit de la numita T D suma de 2500 EURO, cu care ei au achitat pretenţiile numitului I A T, urmând ca acesta să le mai achite suma de 2.250 EURO în ambele dosare reprezentând cheltuieli de judecată. S-a specificat totodată că V E şi V M înţeleg să renunţe la judecată, în ambele dosare, 2044/2005 şi 9202/2004, Ţ D şi soţul Ţ G, declarând că nu mai au nici un fel de pretenţii faţă de aceştia privind imobilul situat în O, strada P, nr.68, ap.2, judeţul B.

La o dată ulterioară, I M C a înregistrat pe rolul instanţei sub nr.de dosar 8635/271/2007, acţiunea având ca obiect nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.746/4.04.2003 la Biroul Notarului Public B F E şi a actului de constituire uzufruct viager şi contract de întreţinere şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare pentru cota de 2/3 din imobil, prevalându-se din nou de actul sub semnătură privată încheiat în anul 1993.

În şedinţa publică din 28 noiembrie 2008, Judecătoria Oradea, în baza dispoziţiilor art.164 Cod procedură civilă, a dispus conexarea dosarelor cu nr.8635/2007 şi nr.9202/2004.

Criticile din recurs vizând actul sub semnătură privată încheiat la data de 25 martie 2003 între partea recurentă şi familia Ţ nu pot fi primite, astfel acestea se axează pe nevaliditatea respectivei convenţii pe motiv că nu poartă semnătura recurentei, însă este de observat că obiect al procesului de faţă nu-l constituie nulitatea actului care a fost supus expertizei grafologice, prin urmare analiza lipsei condiţiilor prescrise pentru validitatea acestuia excede cadrului procesual fixat inclusiv de partea recurentă.

Cât priveşte valorificarea promisiunii de vânzare-cumpărare intervenite în anul 1993 între intimaţii V şi recurenta reclamantă, trebuie a se reţine că în speţă nu sunt întrunite condiţiile pentru a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract autentic. Astfel, pentru admisibilitatea acţiunii în pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic trebuie să fie întrunite mai multe condiţii, dintre care în speţă prezintă relevanţă cerinţa impusă părţii care acţionează, de a-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract, respectiv condiţia ca promitentul vânzător să fie proprietar al bunului vândut, necesară pentru a se opera transferul proprietăţii, şi respectiv întabularea dreptului în cartea funciară în aplicarea dispoziţiilor art.27 din Legea nr.7/1996.

Recurenta nu şi-a adus la îndeplinire obligaţia de plată a diferenţei de preţ, de 3990 DM, diferenţă care trebuia achitată până la data de 1 mai 1999, termen limită fixat pentru 1 mai 1993, când urma a se realiza autentificarea actului; de asemenea, promitenţii vânzători nu sunt actualii proprietari tabulari ai imobilului litigios, nesubzistând motive de desfiinţare a actului autentic prin care aceştia l-au înstrăinat familiei Ţ. Nu numai că recurenta, în calitatea sa de promitent cumpărător  nu a efectuat plata integrală a preţului la termenul convenit, însă a intrat în posesia imobilului pe care l-a folosit mai apoi peste 10 ani, iar după trecerea acestui timp, respectiv în cursul anului 2003, recurenta şi-a dat acordul să se constituie în favoarea ei dreptul de uzufruct viager asupra aceluiaşi imobil, pe care-l ocupa la data încheierii actului autentic din 28 august 2003, act prin care soţii Ţ constituiau în favoarea recurentei cu titlu gratuit dreptul mai sus-arătat.

Or, tocmai această convenţie se solicită a fi desfiinţată, deşi nu subzistă vreun temei care să atragă nulitatea acesteia, după cum nu subzistă motive care să atragă nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în 4 aprilie 2003 între familia V –proprietarii tabulari ai imobilului şi soţii Ţ, ambele acte juridice fiind încheiate cu respectarea condiţiilor prescrise de art.948 din Codul civil.  Mai mult, prin actul încheiat ulterior de către recurentă cu cei doi cumpărători ai imobilului, le-a fost recunoscută acestora calitatea de actuali proprietari, astfel că nu subzistă nici un temei pentru a se da curs cererii recurentei privind nulitatea acestei convenţii, cu atât mai mult cu cât noii proprietari le-au plătit recurentei şi fiului acesteia sumele de bani corespunzătoare cotei lor de proprietate.

Faţă de ansamblul considerentelor ce preced, instanţa, în baza dispoziţiilor art.312 alin.1 din Codul de procedură civilă, a respins ca nefondat recursul, decizia atacată urmând a fi păstrată în totul.

Domenii speta

Spete similare