Insolvenţa. Denunţarea contractului de locaţiune ca măsură dispusă de către lichidator în cursul procedurii

Insolvenţa. Denunţarea contractului de locaţiune de către lichidator  ca masură de eficientizare a activităţii în derulare a debitorului şi a creşterii la maxim a averii societăţii în faliment.

Independent de dispozitiile conventiei de inchiriere, potrivit cu care chiria este supusa actualizarii anuale prin acordul bilateral al partilor implicate, legea permite lichidatorului analiza profitabilitatii contractului pentru debitorul aflat intr-o situatie speciala, falimentul, situatie care sustrage contractul principiului imperativ al stabilitatii, pentru cazul in care conduita asumata de parti este pagubitoare pentru debitor, adica, atunci cand chiria negociata este inferioara pretului pietei.

(Decizia Curtii de Apel Bucuresti, nr.347R/07.03.2007 Sectia a VI a Comerciala, irevocabila)

Prin sentinţa comercială nr.3028/16.11.2006 pronunţată de către Tribunalul Bucureşti - Secţia a VII-a Comercială în dosarul nr.31/3/1999, prima instanţă a respins contestaţia formulată de către contestatoarea S.C. D T T T S.R.L. împotriva raportului de activitate al lichidatorului S.C. AMD G E S.R.L., contestaţia îndreptată împotriva raportului nr.36 din 20.07.2006 în ce priveşte pe debitoarea S.C. I S.A.

Pentru a hotărî astfel instanţa de fond a reţinut că S.C. D T T T S.R.L. a formulat contestaţie împotriva măsurii rezilierii contractului de locaţiune nr.742 din 06.07.2000 încheiat între contestator şi debitoare, măsură dispusă prin raportul de activitate al lichidatorului S.C. AMD G E S.R.L. cu nr.36/20.07.2006.

În susţinerea contestaţiei creditoarea-contestatoare a invocat dispoziţiile art.3 din contractul de închiriere, arătând că preţul a fost majorat succesiv prin acte adiţionale, că măsura lichidatorului este neîntemeiată faţă de dispoziţiile art.67 din Legea nr.64/1995, deoarece, în principal, aceasta trebuie justificată de necesitatea creşterii la maxim a averii debitorului, or, măsura desfiinţării contractului de locaţiune nu face decât să excludă posibilitatea măririi patrimoniului societăţii S.C. I S.A., cu atât mai mult cu cât nu există oferte mai avantajoase pentru închirierea spaţiului.

Instanţa de fond a invocat în considerente dispoziţiile art.86 din Legea nr.85/2006, potrivit cărora lichidatorul poate denunţa orice contract în curs, inclusiv încheierile neexpirate ale debitorului. De asemenea, faţă de dispoziţiile art.91 din aceeaşi lege, instanţa de fond a arătat că desfiinţările contractelor de închiriere prin măsuri dispuse de către lichidator pot interveni dacă chiria este inferioară celei practicate pe piaţă. Reţinând că ultima majorare a chiriei a intervenit la 23.11.2004 şi că, potrivit evaluărilor realizate, această chirie este sub preţul pieţei, că între părţi există actualmente neînţelegeri, locatara refuzând plata chiriei de piaţă, dar şi că măsura lichidatorului este justificată de preocuparea reală a creşterii averii debitorului, măsura S.C. AMD G ES.R.L. a fost considerată întemeiată şi justificată, iar contestaţia respinsă.

Împotriva acestei hotărâri S.C. D T T T S.R.L.. a formulat recurs, solicitând modificarea în tot a sentinţei recurate, iar prin rejudecare admiterea contestaţiei recurentei şi înlăturarea măsurii contestate a lichidatorului.

În motivarea recursului s-a arătat că instanţa de fond a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor art.86 din Legea nr.85/2006, omiţând să reţină două aspecte esenţiale, şi anume că scopul măsurii lichidatorului trebuie să fie subordonat creşterii la maxim a averii debitorului şi că nu se pot denunţa contracte executate în totalitate ori substanţial de către toate părţile implicate. A justificat recurenta că istă nici o ofertă mai avantajoasă a vreunui terţ în sensul închirierii imobilului la un preţ mai mare decât cel oferit de către locatar şi că nu este reală afirmaţia potrivit căreia S.C. D T T T S.R.L.ar fi refuzat oferta lichidatorului privind majorarea chiriei, mai mult, se arată că lichidatorul nu a notificat niciodată acestei părţi intenţia sa. Se arată că între părţi contractul durează de aproape 7 ani, fiind executat substanţial de către toate părţile implicate, singurul moment în care poate să-şi înceteze efectele fiind acela al vânzării la licitaţie.

Al doilea motiv al recursului vizează împrejurarea că în mod eronat s-a reţinut că lichidatorul a denunţat contractul de închiriere, fiind evident că această măsură nu a fost niciodată luată în temeiul art.86 din Legea nr.85/2006.

Se arată că la 12.01.2006 debitoarea, prin director general, a comunicat S.C. D T T T S.R.L. adresa nr.7, solicitând majorarea chiriei, la un tarif de 1,20 USD/mp, însă această adresă a fost semnată de o persoană fără calitate de reprezentare a S.C. IS.A., singura persoană având această împuternicire fiind S.C. AMD G E S.R.L.

Se arată că niciodată intenţia lichidatorului de majorare a chiriei nu a fost adusă la cunoştinţa contestatoarei, prin notificarea nr.15/20.01.2006 S.C. D T T T S.R.L. fiind înştiinţată direct că urmare a refuzului de stabilire a cuantumului chiriei, contractul este reziliat, nefiind astfel vorba de o denunţare a contractului în sensul art.86 din legea insolvenţei. Recurenta arată că măsura lichidatorului are în vedere dispoziţiile art.1436 Cod civil, derivând din calitatea derizorie a preţului. Astfel, partea distinge net între reziliere ca sancţiune pentru conduita culpabilă în neîndeplinirea obligaţiilor contractuale şi denunţarea contractului în temeiul art.86 din Legea nr.85/2006, arătând că aplicarea sancţiunii rezilierii este abuzivă şi nefondată, cu atât mai mult cu cât a fost pusă în discuţia adunării creditorilor la 22.03.2006, la două luni după comunicarea măsurii rezilierii.

S-a arătat că această adunare generală convocată de S.C. AMD G E S.R.L. la 22.03.2006 a avut la pct.2 pe ordinea de zi "punerea în discuţie a contractelor încheiate de conducerea S.C. I S.A. pentru spaţiile închiriate în vederea creşterii la maxim a averii debitorului", dar conform procesului-verbal al acestei şedinţe, se menţionează doar faptul că lichidatorul urmează să dispună după formularea concluziilor debitorului.

În conformitate cu corespondenţa părţilor, S.C. D T T T S.R.L.a solicitat lichidatorului un punct de vedere cu privire la evoluţia ratei inflaţiei de la data ultimei negocieri şi până în prezent, urmând ca părţile să discute asupra modificării acestei clauze, însă lichidatorul s-a rezumat la luarea măsurii desfiinţării contractului, chiar şi lipsa unei hotărârii a adunării creditorilor în acest sens.

Al treilea motiv al recursului se întemeiază pe greşita aplicare şi interpretare a dispoziţiilor art.91 din Legea nr.85/2006, având în vedere că intenţia lichidatorului de denunţare a contractului şi de reactualizare a nivelului chiriei nu au fost niciodată comunicate recurentei, şi, de asemenea, recurentei nu i-au fost înaintate documente care să justifice majorarea chiriei, deşi S.C. D T T T S.R.L.a solicitat acest punct de vedere.

Ultimul motiv al recursului  vizează împrejurarea că înlăturarea măsurii lichidatorului se impune faţă de motivarea în drept a măsurii rezilierii luate, respectiv art.1343 şi 1436 alin.2 Cod civil, care în mod evident nu sunt incidente în cauză.

În dovedirea motivelor de recurs recurentei i-a fost încuviinţată proba cu înscrisuri, acestea fiind înaintate la dosar la 06.03.2007.

Analizand recursul din perspectiva criticilor formulate, Curtea il preciaza neintemeiat si il va respinge, raspunzand motivelor de recurs prin urmatoarele considerente:

Este adevarat ca activitatea lichidatorului judiciar in procedura reglementata de Legea nr. 85/2006 este subordonata principiului eficientizarii la maximul a activitatii in derulare debitorului si a cresterii la maxim a averii societatii in faliment, sens in care, potrivit art 86 din aceasta lege "administratorul judiciar/lichidatorul poate să menţină sau să denunţe orice contract, închirierile neexpirate sau alte contracte pe termen lung, atât timp cât aceste contracte nu vor fi fost executate în totalitate ori substanţial de către toate părţile implicate". Insa, aceasta dispozitie trebuie corelata cu cea continuta de art. 91 al aceleiasi legi, , aceasta aratand ca "faptul că un proprietar al unui imobil închiriat este debitor în prezenta procedură nu va desfiinţa contractul de închiriere, în afară de cazul în care chiria nu este inferioară chiriei practicate pe piaţă".

In acest sens, legea insolventei impune nu doar verificarea executarii contractului de catre partile implicate, dar si profitabilitatea mentinerii sale pentru debitorul aflat in procedura, sens in care legea prezuma neprofitabile pentru debitor acele contracte de inchiriere ale debitorului pentru care nivelul chiriei stabilite este inferior pretului pietei. Curtea nu considera ca argumentul denuntarii contractului de inchiriere nr. 742/06.07.2000 a fost sustinut de neexecutarea culpabila a acestuia de catre S.C. D T T T S.R.L., pentru argumentul ca, potrivit tezei a doua a art. 86, in masura in care initiativa denuntarii contractului apartine tertului prin notificarea adresata lichidatorului judiciar care va raspunde sub pedeapsa de a nu mai putea cere executarea contractului, premisa situatiei reglementate de acest text nu se suprapune spetei. Cu alte cuvinte, in cazul reglementat de art. 86 alin. 1 din Legea nr. 85/2006 culpa neexecutarii unui contract apartine debitorului in insolventa, neexecutarea  contractului se plaseaza in culpa debitorului, iar administratorul are libertatea de a decide continuarea executarii contractului daca aceste profita debitorului in contextul procedurii de lichidare.

Curtea considera ca  textul de lege care guverneaza situatia litigioasa din cauza este in aceste conditii exclusiv art. 91 al Legii nr. 85/2006, astfel ca analiza temeiniciei si legalitatii hotararii primei instante va fi realizata din perspectiva acestui text.

Or, in aceste conditii, independent de dispozitiile art. 3 al conventiei nr. 742/2000, potrivit cu care chiria este supusa actualizarii anuale prin acordul bilateral al partilor implicate, legea permite lichidatorului analiza profitabilitatii contractului pentru debitorul aflat intr-o situatie speciala, falimentul, situatie care sustrage contractul principiului imperativ al stabilitatii, pentru cazul in care conduita asumata de parti este pagubitoare pentru debitor, adica, atunci cand chiria negociata este inferioara pretului pietei.

In aceste conditii, Curtea retine ca actele dosarului releva ca debitorul a avut initiativa modificarii chiriei la nivelul pietei pentru adaptarea contratului la cerintele art. 91 din Lege, desi aceasta obligatie nu este instituita de lege in sarcina debitorului aflat in faliment. Raportul de expertiza efectuat in cauza pentru analiza profitabilitatii contractului de inchiriere dintre parti releva imprejurarea ca pentru imobilul din Intrarea Straulesti nr. 17-37, chiria la nivelul pietei se situeaza la valoarea de 8210 Euro lunar, in timp ce chiria negociata de parti pentru acest imobil, potrivit contractului nr. 742/2000 actualizat final prin actul aditional 7/14.01.2004 era da 15.000.000 Rol plus TVA, fiind mult sub pretul pietei.

Astfel, Curtea considera lipsit de relevanta primul motiv al recursului, potrivit caruia lichidatorul a denuntat contractul de inchiriere desi nu a facut dovada unei oferte mai profitabile din partea untui tert si ca nu a solicitat locatarului renegocierea chiriei, retinand ca, fata de dispozitiile legale incidentene aceste conditii nu sunt impuse pentru indicenta art. 91 din Legea nr. 85/2006, dar si ca prectic, in cauza s-a incercat solutionarea amiabila a diferendului, iar debitoarea a incercat prin corespondenta sa cu recurenta sa adapteze nivelul chiriei la nivelul pietei pentru mentinerea raportului contractual.

In ce priveste al doilea motiv al recursului, potrivit caruia adresa nr. 7/11.01.2006 avand ca obiect propunerea de renegociere a chiriei la un nivel adaptat pretului pietei, emana de la o persoana care nu are calitatea de reprezentant al debitoarei, deci nu putea produce efecte juridice, Curtea reitereaza concluziile sale anterioare si arata ca initiativa renegocierii in scopul salvgardarii contractului nu este o conditie pentru incidenta si aplicarea dipozitiilor art. 91 din legea insolventei,  iar denuntarea contractului in cauza nu este supusa dispozitiilor art. 86 din acest act normativ.

In acelasi sens Curtea considera ca pentru infirmarea legalitatii masurii lichidatorului, contestata in aceasta cauza nu poate fi retinuta lipsa initiativei proprii a lichidatorului la renegociarea contractului in lipsa unei proceduri impuse de lege in acest scop, dar subliniaza ca intre parti a avut loc o corespondenta pe acest subiect, fiind evidenta intentia debitoarei de a mentine contractul la un nivel care sa corespunda conditiior legale.

Un alt motiv al recursului se intemeiaza pe lipsa unei hotarari a adunarii creditorilor in problema denuntarii contractului de inchiriere nr. 742/06.07.2000, cu argumentul ca, desi problema analizei acestui contract a figurat pe ordinea de zi a sedintei din 22.03.2006, conform procesului verbal al sedintei, nicio masura nu a fost adoptata in acest for, astfel, lipsind acordul creditorilor asupra acestei masuri a lichidatorului.

Or, Curtea retine ca potrivit art. 25 lit. e din Legea nr. 85/2006, intre principalele atributii ale lichidatorului se numara acela al mentinerii sau denuntarii unor contracte, masurile luate fiind raportabile in conditiile ar. 24 si 21 din legea insolventei, atat judecatorului-sindic  si adunarii creditorilor prin intermedierea comitetului creditorilor. In consecinta, masura denuntarii unor contracte este supusa unui control a posteriori adunarii creditorilor sau judecatorului sindic pe calea contestatiei, astfel ca imprejurarea ca, desi acesta problema a fost deferita spre analiza  acestei adunari conform convocatorului sedintei din 22.03.2006 fara a exista o deliberare asupra acestei chestiuni, de natura a infirma legalitatea masurii lichidatorului, este o afirmatie lipsita de suportul temeiniciei.

In fine, ultimele motive ale recursului se centreaza pe gresita aplicare a dispozitiilor art. 91 din Legea nr. 85/2006 in senul ca intentia denuntarii contractului nr. 742/2000 nu a fost adusa la cunostinta recurentei si ca inscrisurie care sa fundamenteze solicitarea majorarii chririei nu au fost comunicare niciodata locatarei de catre lichidator, aspecte asupra carora Curtea a perezentat considerentele sale in expunerile anterioare.

De asemenea, recurenta arata ca  masura lichidatorului este nelegala cate vreme ea se fundamenteaza pe dispozitiile art. 1343 si 1436 alin 2 din codul civil, inaplicabile in cazul spetei, deoarece nu se pune problema denuntarii contratului ajuns la termen sau a rezilierii sale, reziliere legate de exustenta unei neexecutari culpabile a obilgatiei contractantului obligat sinalagmatic.

Pentru analiza acestei critici, Curtea subliniaza urmatoarele: actele juridice ale lichidatorului sunt acte juridice in sensul larg al conceptului, de aceea, pentru aprecierea lor, trebuie avute in vedere regulile de interpretare a actelor juridice, reguli care impun aprecierea dupa continut si nu dupa intelesul literal al termenilor si dupa vointa reala a partii de la care actul emite, potrivit art. 977 cod civil.

Or, independent de denumirea data termenilor de catre lichidator prin notificarea intentiei sale  de denuntare a contractului cu nr. 15/20.01.2006 si prin adresa nr. 29/14.03.2006, semnificatia vointei lichidatorului prin actul emanat este aceea a denuntarii contractului pentru faptul ca in privinta imobilului ce a facut obiectul contractului denuntat, ria este semnificativ situata sub nivelul pretului pietei.

A da eficienta unui formalism excesiv tras din sensul literal al termenilor folositi in aceste acte de catre lichidator, inseamna a infirma regulile de baza ale stabilirii vointei reale a partii, vointa care a fost aceea a denuntarii contractului in temeiul art. 91 al Legii nr. 85/2006, independent de utilizarea unei terminologii gresite sau de indicarea unor texte de lege care nu au incidenta directa asupra masurilor adoptate de catre debitorul aflat in procedura.

Pentru toate considerentele da fapt si de drept prezentate in aceasta motivare, Curtea a considerat recursul neintemeiat si, potrivit art. 312 Cod procedură civilă, a dispus respingerea sa, apreciind ca solutia primei instante s-a intemeiat pe o corecta stabilire a situatiei de fapt si aplicare a legii.

In consecinta, fata de dispozitiile art. 274 Cod procedură civilă, Curtea respinge ca nefondata si cererea accesorie a recurentei avand ca obiect obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecata, retinand ca in declansarea acestui litigiu, intimata nu are nicio culpa procesuala de natura a fundamenta acesta raspundere.

Domenii speta

Spete similare