Evacuare

Asupra cauzei de faţă constată următoarele

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Bacău in data de .......... sub nr. ............, reclamant SC –D- SRL a chemat în judecată pe pârât SC B.G. SRL solicitând instanţei obligarea paratilor la predarea si asigurarea folosintei imobilului ce face obiectul contractului de locatiune din data de ........... , obligarea paratei la plata sumei de 53160 lei reprezentand contravaloare lipsa de folosinta pentru perioda cat aceasta a a pierdut detentia imobilului , obligarea la restituirea celor 7 bilete la ordin constituite cu titlu de garantie si obligarea la restituirea sumei de 4181.64 lei reprezentand suma trasa fara drept din banca in baza acestor bilete la ordin ,precum si cheltuieli de judecata .

În motivare, creditoarea a arătat ca intre parti s- a incheiat contractul de locatiune din data de ............ avand ca obiect statia de distributie carburanti  din sat ......... , prop. paratilor P.D.R. si A.L. , acest imobil fiind dat in comodat paratei SC B.G. SRL . Potrivit clauzelor contractuale reclamanta a dobandit stapanirea materiala a imobilului in luna iunie 2014  cu o perioda de gratie a platii chiriei pana la daa de 01.09.2014 , insa locatorul a inceput sa emita preentii fata de locatar solicitand acestuia sa -i achite in avand sume de bani , insa aceasta a refuzat . Invedereaza instantei ca acest contract este in continuare valabil , insa practic exista o tulburare a folosintei din partea locatorului . In data de 29.09.2014 parata a fost pusa in intarziere cu privire la obligatia de predare a imobilului . Mai precizeaza ca aceste bilete la ordin au fost introduse in banca in mod abuziv deoarece acestea aveau titlu de garantie . Mai arata ca nu se poate retine o culpa din partea locatarului , locatorul fiind indepotatit sa recurga la incasarea biletelor la ordin numai in cazul nerespectarii culpabile a obligatiilor contractuale

In drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile Codului civil.

In dovedire, creditoarea a depus la dosar copii după : contract de locatiune contract de comodat , notificare , cu dovada de inmanare , bilete la ordin

Cererea a fost legal timbrata ,capatul 4 de cerere avand ca obiect pretentii fiind anulat pentru nedepunerea taxei de timbru judiciar.

Legal citat paratii P.D.R. si A.L. au depus intampinare prin care solicita respingerea cererii de chemare in judecata.

In motivare arata ca sunt proprietarii acestui imobil , insa a fost refuzata predarea acestui imobil deoerece trebuia achitata ipoteca in valoare de 28000 euro , la plata acestei sume anagajandu-se chiar reprezentantul reclamantei. Invedereaza instantei si faptul ca asupra acestui spatiu s-au facut modificari fara acordul acestora , impotriva  notarilor  in cartea funciara a acestui contract find depuse deja plangeri.

In drept nu a fost invocata nici o prevedere legala.

In sprijnul acesteia nu a depus nici un act.

Legal citat SC B.G. SRL paratul au depus intampinare prin care solicita respingerea cererii de chemare in judecata .

In motivare arata ca reclamanta a fost informata despre existenta acestei ipoteci in valoare de 28000 euro , repezentantii reclamantei solicitand cheile  cu motivatia de a face curatenie  urmand ca plata primei chirii sa se faca la data de 01.08.2014 odata cu plata biletelor la ordin . mai arata ca administratorul reclamantei s-a angajat sa achite acea ipoteca cu conditia ca reclamanta sa -i mai acorde inca o luna de gratie . Avand in vedere ca reclamanta nu a respectat intelegerea facuta s-a procedat la incetarea contractului  prin instiintare si evacuarea reclamantei . Invedereaza instantei ca acest contract nu mai este valabil  deoerece nu au fost respectate clauzele contractuale .Mai arata ca nu este vorba de nici o tulburare a posesie , dl. Pargaru mergand in mod frecvent pentru a vizita acel spatiu . Mai precizeaza ca acele bilete la ordin au fost introduse in banaca tocmai pentru ca garantau indeplinirea obligatiilor contractuale .

In drept nu a fost invocata nici o prevedere legala.

In sprijnul acesteia  a depus corespondenta mail, bilete la ordin , somatie , cerere de executare silita , incheiere de incuviintare a executarii silite , contract de comodat , proces verbal de predare primire. .

In baza art. 258 NCPC instanta a incuviintat in cauza proba cu inscrisuri , proba cu interogatoriul si proba testimoniala.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

In fapt, instanta constata ca  intre cele doua parti contractul de locatiune din data de ........ avand ca obiect statia de distributie carburanti  din sat ........... , prop. paratilor P.D.R. si A.L. , acest imobil fiind dat in comodat paratei SC B.G.SRL in baza contractului de comodat nr......... ,acest contract fiind incheiat pe o perioada de 49 de ani , comodatarul avand dreptul sa incheie contracte de inchiriere cu privire la acest imobil. Se mai retine ca acest contract de inchiriere este incheiat pe o perioada de 49 ani , chiria lunara fiind de 4000 euro pe luna , locatarul beneficiind de o perioada de gratie pana in data de 01.09.2014 . De asemenea se mai retine ca locatarul a constituit ca si garantie 7 bilete la ordin in valoare de 60000 euro  scadente la data de 01.08.2014 , toate prezentate la plata in data de 01.08.2014 si refuzate a fi decontate pentru lipsa de disponibil. Se mai retine ca intre parti nu s-a incheiat un proces verbal de predare primire cu privire la acest imobil.De asemenea se mai retine si faptul ca reclamanta avea dreptul sa faca lucrari de reparatii curente , sa faca investitii . De asemenea din probatoriul administrat in caua se mai retine ca reclamanta a fost in posesia acestui imobil la care a efectuat cateva reparatii curente pentru o perioada scurta, in data de 14.07.2014 fiind notificata de catre parata in data de 14.07.2014 cu privire la rezilierea contractului .Reclamanta a procedat la notificarea paratei pentru predarea acestui spatiu prin intermediul executorului judecatoresc -proces verbal din data de 01.10.2014.

In drept , instanta retine ca in cauza sunt incidente reglementarile referitoare la contracte si la rezilierea contractelor, in vederea stabilirii daca acest contract de locatiune incheiat intre parti este inca valabil.

Astfel,potivit art. 1549 alin. 1 ,1550,1552 si 1817 Cod civil

art.1549 1) Dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum şi la daune-interese, dacă i se cuvin.

art.1550 (1) Rezoluţiunea poate fi dispusă de instanţă, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptăţită.

(2) De asemenea, în cazurile anume prevăzute de lege sau dacă părţile au convenit astfel, rezoluţiunea poate opera de plin drept.

art. 1552 (1) Rezoluţiunea sau rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea scrisă a debitorului atunci când părţile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligaţia în termenul fixat prin punerea în întârziere.

(2) Declaraţia de rezoluţiune sau de reziliere trebuie făcută în termenul de prescripţie prevăzut de lege pentru acţiunea corespunzătoare acestora.

(3) În toate cazurile, declaraţia de rezoluţiune sau de reziliere se înscrie în cartea funciară ori, după caz, în alte registre publice, pentru a fi opozabilă terţilor.

(4) Declaraţia de rezoluţiune este irevocabilă de la data comunicării ei către debitor sau, după caz, de la data expirării termenului prevăzut la alin. (1).

art.1817 Atunci când, fără justificare, una dintre părţile contractului de locaţiune nu îşi execută obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locaţiunea, cu daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii.

Fata de aceste prevderi legale ,instanta retine ca acest contract de locatiune este in continuare valabil , notificarea de reziliere facuta de reclamant din data de 14.07.2014 fiind fara valoare juridica , in conditiile in care dreptul la reziliere prevazut in contract este pentru neplata chiriei timp de 3 luni , ceea ce nu este cazul chiriasul avand un termen de gratie pana in data de 01.09.2014. Mai mult aceasta notificare este mult prea vaga -pentru nerespectarea obligatiilor contractuale , fara a fi specificate in mod concret ce obligatie a fost incalcata -, si nu a fost trimisa cu conformare de primire , parata procedand in mod abuziv la evacuarea fortata a reclamantei.

Astfel parata ar fi trebuit sa puna in intarziere reclamanta respectand prevederile imperative de la art.1522 Cod civil unde se arata ca :

(1) Debitorul poate fi pus în întârziere fie printr-o notificare scrisă prin care creditorul îi solicită executarea obligaţiei, fie prin cererea de chemare în judecată.

(2) Dacă prin lege sau prin contract nu se prevede altfel, notificarea se comunică debitorului prin executor judecătoresc sau prin orice alt mijloc care asigură dovada comunicării.

(3) Prin notificare trebuie să se acorde debitorului un termen de executare, ţinând seama de natura obligaţiei şi de împrejurări. Dacă prin notificare nu se acordă un asemenea termen, debitorul poate să execute obligaţia într-un termen rezonabil, calculat din ziua comunicării notificării.

(4) Până la expirarea termenului prevăzut la alin. (3), creditorul poate suspenda executarea propriei obligaţii, poate cere daune-interese, însă nu poate exercita celelalte drepturi prevăzute la art. 1.516, dacă prin lege nu se prevede altfel. Creditorul poate exercita aceste drepturi dacă debitorul îl informează că nu va executa obligaţiile în termenul stabilit sau dacă, la expirarea termenului, obligaţia nu a fost executată.

(5) Cererea de chemare în judecată formulată de creditor, fără ca anterior debitorul să fi fost pus în întârziere, conferă debitorului dreptul de a executa obligaţia într-un termen rezonabil, calculat de la data când cererea i-a fost comunicată. Dacă obligaţia este executată în acest termen, cheltuielile de judecată rămân în sarcina creditorului.

Fata de aceste prevderi legale instanta constata ca parata nu s-a conformat acestor obligatii , reclamantul neputand fi considerat de drept in intarziere in conditiile in care nu sunt indeplinite conditiile de la art. 1523 Cod civil :

(1) Debitorul se află de drept în întârziere atunci când s-a stipulat că simpla împlinire a termenului stabilit pentru executare produce un asemenea efect.

(2) De asemenea, debitorul se află de drept în întârziere în cazurile anume prevăzute de lege, precum şi atunci când:

a) obligaţia nu putea fi executată în mod util decât într-un anumit timp, pe care debitorul l-a lăsat să treacă, sau când nu a executat-o imediat, deşi exista urgenţă;

b) prin fapta sa, debitorul a făcut imposibilă executarea în natură a obligaţiei sau când a încălcat o obligaţie de a nu face;

c) debitorul şi-a manifestat în mod neîndoielnic faţă de creditor intenţia de a nu executa obligaţia sau când, fiind vorba de o obligaţie cu executare succesivă, refuză ori neglijează să îşi execute obligaţia în mod repetat;

d) nu a fost executată obligaţia de a plăti o sumă de bani, asumată în exerciţiul activităţii unei întreprinderi;

e) obligaţia se naşte din săvârşirea unei fapte ilicite extracontractuale.

Din probele administrate in cauza -inscrisuri , declaratia martorului audiat in cauza , interogatoriu , instanta retine ca reclamanta si-a respectat in mod diligent toate obligatiile contractuale asumate , astfel incat nu se poate retine nici vreo culpa  acesteia care sa justifice rezilierea contractului in mod unilateral de catre parata.

In consecinta acest contract de locatiune este in continuare perfect valabil , locatorul avand principala obligatie de a preda acest imobil si de a asigura locatarului linistita si utila folosinta in conditiile art. 1786 Cod civil :

Locatorul este ţinut, chiar fără vreo stipulaţie expresă:

a) să predea locatarului bunul dat în locaţiune;

b) să menţină bunul în stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata locaţiunii;

c) să asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului pe tot timpul locaţiunii.

Tot din probele administrate in cauza -inscrisuri , declaratia martorului audiat in cauza , interogatoriu , instanta constata ca exista o neexecutare culpabila din partea paratei in ceea ce priveste predarea acestui bun, aceasta fiind pusa deja in intarziere prin notificarea trimisa de executorul judecatoresc din data de 01.10.2014 ceea ce indeptateste reclamanta si acordarea de daune interese la nivelul chirie prevazut in contract  in conditiile art.  1531 Cod civil unde se arata ca :

(1) Creditorul are dreptul la repararea integrală a prejudiciului pe care l-a suferit din faptul neexecutării.

(2) Prejudiciul cuprinde pierderea efectiv suferită de creditor şi beneficiul de care acesta este lipsit. La stabilirea întinderii prejudiciului se ţine seama şi de cheltuielile pe care creditorul le-a făcut, într-o limită rezonabilă, pentru evitarea sau limitarea prejudiciului.

(3) Creditorul are dreptul şi la repararea prejudiciului nepatrimonial.

De asemenea reclamanta este indeptatita sa -i fie restituite si cele sapte bilete la ordin introduse fara drept in banca in conditiile in care acestea aveau doar rol de garantie a contractului .

In consecinta , instanta va admite cererea de chemare in judecata formulata de reclamant SC –D- SRL si va obliga paratii la predarea si asigurarea folosintei imobilului ce face obiectul contractului de locatiune incheiat intre reclamanta si parata SC B.G. SRL din data de 13.06.2014.

Va obliga parata SC B.G.SRL la plata sumei de 53160 lei reprezentand contravaloare lipsa de folosinta si la restituirea catre reclamant a celor 7 bilete la ordin constituite cu titlu de garantie.

 Avand in vedere admiterea exceptiei netimbraii prin incheierea din data de 31.03.2015 va anula capatul 4 de cerere ca netimbrat.

Vazand si pevderile art.451 NCPC va obliga parata SC B.G. SRL la plata cheltuielilor de judecata in cuantum de 6708 lei.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTARASTE

Admite cererea de chemare in judecata formulata de reclamant SC –D- SRL cu sediul in.............. in contradictoriu cu paratii SC B.G. SRL cu sediul in .............., P.D.R. domiciliat in ............ si P.A.L. domiciliat in ..........., avand ca obiect pretentii.

Obliga paratii la predarea si asigurarea folosintei imobilului ce face obiectul contractului de locatiune incheiat intre reclamanta si parata SC B.G. SRL din data de 13.06.2014.

Obliga parata SC B.G.SRL la plata sumei de 53160 lei reprezentand contravaloare lipsa de folosinta.

Obliga parata SC B.G.SRL la restituirea catre reclamant a celor 7 bilete la ordin constituite cu titlu de garantie.

Anuleaza capatul 4 de cerere ca netimbrat.

Obliga parata SC B.G. SRL la plata cheltuielilor de judecata in cuantum de 6708 lei.

Cu drept de apel in 30 de zile de la comunicare la Judecatoria Bacau

Pronuntata in sedinta publica, azi ..............

Domenii speta

Spete similare